Kas yra namų įvertinimas - patarimai ir proceso kontrolinis sąrašas
Deja, vieno iš svarbiausių veiksnių, namų įvertinimo, rezultatas nėra tai, ko galite kontroliuoti. Vis dėlto svarbu prieš pradedant hipotekos įsigijimo ar refinansavimo procesą visiškai suprasti namų vertinimą..
Kas yra namų vertinimas?
Namų vertinimas yra jūsų turto vertinimas, kurį atlieka „eksperto“ licencijuotas vertintojas, kurį jūsų atveju paskiria bankas ar kita skolinanti įstaiga (paprastai atsitiktine tvarka, remiantis naujomis bankų taisyklėmis). Namų vertintojai lankosi jūsų nuosavybėje, kad įvertintų erdvės būklę ir sudarytų jos ypatybių aprašą.
Vertintojas atsižvelgia į tokius veiksnius, kaip:
- Namų būklė
- Namų dydis
- Turto sklypo dydis
- Kraštovaizdžio kokybė
- Miegamųjų, vonios kambarių ir kambarių skaičius
- Šviesos ir vaizdų kokybė
- Židinių skaičius
- Papildomas baseinas
- Rūsio kokybė (ar jis baigtas, ar nebaigtas)
- Apdailos detalės namuose (tokios kaip granito stalviršiai, kietmedžio grindys ir šviestuvai)
Vertintojas tyrinėja neseniai jūsų rajone parduotus nekilnojamojo turto objektus, panašius į jūsų būsimus namus, vadinamus „palyginamosiomis“. Tuomet vertintojas įvertina jūsų namų ir palyginamųjų prekių skirtumus, kad apskaičiuotų jūsų namo vertę. Pvz., Jei jūsų vertintojas pasirinko keturių miegamųjų turtą palyginti su jūsų trijų miegamųjų namu, vertintojas gali atimti 10 000 USD iš keturių miegamųjų pardavimo kainos, kad įvertintų šį neatitikimą. Tačiau jei jūsų namuose yra židinys, o keturiuose miegamuosiuose nėra, vertintojas gali pridėti 2000 USD prie jūsų įvertinimo, kad kompensuotų.
Dydis, miegamųjų skaičius, papildomi vonios kambariai ir baigtas rūsys paprastai daro didžiausią įtaką vertinimui. Tokios savybės kaip stalviršio kokybė, išgalvotas apdaila ir kosmetikos atnaujinimas turi mažiau įtakos.
Paprastai vertintojas įvertina jūsų turtą pagal mažiausiai 5 ar 6 palyginamuosius daiktus (trumpai tariant, kad „kompasai“), nors sąrašas gali siekti net 10. Komplektai parenkami iš tam tikros geografinės vietovės ribų, kad nereikėtų koreguoti kainos pagal vietą. . Idealiu atveju visi kompiuteryje yra paskutiniai pardavimai (per pastaruosius keletą mėnesių), kurie padeda apsisaugoti nuo svyruojančių rinkos sąlygų. Rinkos uždarymas ir trumpas išpardavimas paprastai neįtraukiami kaip priedai, nors gali būti išimčių, jei jūsų namai yra labai uždarose vietose..
Atlikus visus būtinus pridėjimus ir atėmimus, kad būtų atsižvelgta į neatitikimus tarp jūsų namų ir kompiuteryje, vertintojas apskaičiuoja numatytą jūsų naujo namo vertę..
Kodėl reikalingi namų vertinimai?
Bankas nori labai patikimai įvertinti namo vertę, kai skolins pinigus pinigų pirkimui ar refinansavimui. Pvz., Jei nesate kvalifikuotas derybininkas ir pasiūlėte 400 000 USD už 200 000 USD namą, galite tikėtis, kad bankas atmes jūsų paskolos paraišką. Verta skolinti daugiau nei namą reiškia, kad bankas neturi pakankamo užstato jūsų paskolai garantuoti. Jei tokiu atveju jums būtų uždaryta teisė į banką, bankas negalėtų parduoti jūsų turto už visą paskolą, kurią jums pateikė..
Remdamiesi vertintojo rekomenduojama verte, turėdami mažai įvertinimo, galite turėti galimybę surinkti daugiau pinigų arba sužinoti, ar pardavėjas imasi mažesnio pasiūlymo, kad galėtų įvykdyti paskolą..
Ar namų vertinimai yra tikslūs?
Kaip ir bet koks vertinimas, namų vertinimas nėra tikslus mokslas. Bankai niekada nesieks objektyvios jūsų turto vertės, nes jų nėra. Nors vertinimas gali būti geriausias sprendimas, jis tikrai nėra tobulas.
Manipuliacija
Vertintojams, kurie reguliariai dirba su tam tikrais bankais, gali būti paaiškinta, kokį turtą reikia įvertinti, kad būtų galima panaudoti paskolą. Jei tie vertintojai nori pakartoti verslą, jie gali vykdyti banko nurodymus, kad užtikrintų paskolos patvirtinimą. Nors nuo 2008 m. Buvo priimti reglamentai, siekiant užkirsti kelią tokiai praktikai, visada yra galimybė sudaryti slaptus susitarimus tarp bankų ir namų vertintojų, todėl patikrinkite nuorodas ir užduokite kuo daugiau klausimų, kad įsitikintumėte, jog visas procesas vyksta už borto..
Kintamieji
Remiantis „The New York Times“ atliktu tyrimu, daugiau nei 60% įvertinimų žymiai viršija vertinamą turtą. Vienuose namuose gali būti žavinga, netvarkinga partija; kitas gali būti didesnis, bet turėti mažiau charakterio. Vienoje virtuvėje gali būti geriausias marmuras ir granitas, o kitoje virtuvė gali būti pagaminta iš retų senovinių dalių.
Spręsti palyginamąją vertę tokiais atvejais kaip ši yra sunki užduotis. Geriausiu atveju panašumai egzistuoja rinkoje ir vertintojas ieško jų netikslaus, bet sąžiningo palyginimo. Blogiausiu atveju nėra pakankamai palyginamųjų elementų, o vertintojas remiasi tik spėlionėmis.
Prieš uždarydamas savo namuose 2012 m. Balandžio mėn., Per tris savaites buvau atlikęs du vertinimus (proceso metu keičiau bankus), o rezultatai skyrėsi daugiau nei 100 000 USD. Nors tai didžiąja dalimi buvo skolinga dėl išskirtinės mano namų vietos ir ypatybių, mano patirtis, deja, nebuvo unikali. Daugelis būsto pirkėjų gali papasakoti panašias istorijas apie būsto įvertinimų subjektyvumą, todėl galimybė įregistruoti hipoteką kelia šiek tiek nerimo..
Ką daryti, jei vertinimas netikslus?
Jei esate nepatenkintas įvertinimu, galite paprašyti antro įvertinimo per keletą skolintojų. Pavyzdžiui, FHA paskolos tai leidžia. Įprastinės paskolos atveju galite paprašyti antro įvertinimo, jei pirmasis vertintojas nebuvo susipažinęs su jūsų vietove. Arba galite sudaryti savo palyginamų prekių sąrašą ir paprašyti paskolos draudėjo peržiūrėti jį kartu su įvertinimu..
Galutinis žodis
Norėdami apsisaugoti nuo vertinimo proceso subjektyvumo, rankoje laikykite vieną kortelę: savo nekilnojamojo turto agentą. Jei visą pasiūlymo ir derybų procesą dirbote su brokeriu, galite būti tikri, kad brokeris nori uždirbti komisinį atlyginimą. Paprašykite, kad jūsų brokeris sudarytų nepriklausomą kompiliatorių sąrašą, kurį pateiktų vertintojui, pabrėždamas palankumus jūsų būsimiems namams. Ne rinkos vertintojai gali pasveikinti pagalbos. Kadangi procesas yra subjektyvus, jūs taip pat galite padaryti viską, ką galite, kad juo pasinaudotumėte.
Ar buvote įvertinę savo namus? Ar manote, kad tai buvo teisinga??
