Ar turėtumėte parduoti savo namą ar jį išnuomoti? - Svarstytini dalykai

Didelis klausimas yra tai, ką daryti su turtu, kai jūs judate. Ar geriau seną vietą laikyti nuoma, ar ją parduoti yra prasmingiau? Nuoma leidžia sumokėti hipoteką arba uždirbti šiek tiek pinigų kiekvieną mėnesį, tačiau ji taip pat sukelia nemažą riziką ir pridedamų mokesčių komplikacijas..

Kodėl verta išsinuomoti savo namus?

Kai nuomininkas sumoka jums nuomą, čekį galite naudoti savo mėnesio hipotekai padengti. Tam tikra prasme jūsų nuomininkas moka už tai, kad uždirbtumėte nuosavybės namuose. Sumokėję hipoteką, bet kurią mėnesinę nuomą galite laikyti pajamomis.

Išnuomodami būstą galite paįvairinti savo investicijas ir pajamų srautus, kad sumažintumėte finansinę riziką. Pvz., Jei netekote darbo, vis tiek turėtumėte pajamų iš nuomos. Arba, jei manote, kad santaupų pensijai nepakanka, turite nekilnojamojo turto, kurį galite parduoti.

Nuomos išlaidos

Apskaičiuodami namo nuomos kainą atsižvelkite į šias galimas išlaidas:

• Hipotekos mokėjimas. Apsvarstykite ir palūkanų mokėjimą, ir pagrindinius mokėjimus.
• Turto mokesčiai. Jie skiriasi priklausomai nuo srities, tačiau tikitės sumokėti iki 2% savo namo vertės per metus.
• Hipotekos draudimo įmokos. Jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20% jūsų namo vertės, tikitės sumokėti hipotekos draudimo įmokas.
• Žemės savininko draudimas. Tai padengia nuomininkų padarytus nuostolius ir apsaugo jus, jei kas nors sužeis jūsų nuomojamą turtą. „HouseLogic“ duomenimis, savininko draudimas paprastai yra 15–20% didesnis nei namų savininkų draudimas.
• HOA mokesčiai. Šie mokėjimai reikalingi, jei jūsų namas ar namas priklauso asociacijai.
• Remontas ir keitimas. Langai, durys, sienos, kilimai, stogai ir pagrindiniai prietaisai turi būti suremontuoti arba pakeisti.
• Priežiūra. Nuomininkui išvykus, bendrosios išlaidos apima išorės dažus, vidaus dažus ir kilimų valymą. Tarp nuomininkų beveik visada turėsite išvalyti kilimą, taip pat gali tekti prilipdyti ir vidaus dažus. Išorinis dažymas yra retesnis - tikėkitės dažyti maždaug kas penkerius metus.
• Nuomininkų reklamos ir nuomos istorijos patikrinimai. Galite nemokamai reklamuotis tokiose svetainėse kaip „Craigslist“, tačiau tikitės sumokėti apie 100 USD, jei norite paleisti skelbimą laikraštyje. „VeriFirst“ praneša, kad iškeldinimo įrašų nuomos istorija ir nuomos įmokų istorija kainuoja nuo 5 iki 10 USD.
• Apskaitos ir turto valdymo mokesčiai. Turto valdymo įmonės paprastai apmokestina apie 10% jūsų pajamų už nuomą. Be to, tikitės mokėti bent 200 USD per metus už CPA, kad parengtumėte asmeninę ir nuomos mokesčio deklaracijas.

„HouseLogic“ pateikia nemokamą darbalapį, kuris padės įvertinti būsto nuomos išlaidas.

Nuomos pelningumas

Galite gauti gana tikslią galimų pajamų už nuomą įvertinimą, peržiūrėdami skelbimus savo kaimynystėje. Internetinėje nekilnojamojo turto rinkoje „Zillow“ naudoja MLS duomenis ir patentuotą formulę konkrečių namų nuomos vertei nustatyti. „Rentometras“ teikia panašią paslaugą. Taip pat galite pasikalbėti su vietiniu nekilnojamojo turto agentu ar turto valdymo įmone arba patikrinti „Craigslist“, kad pamatytumėte kursą jūsų rajone.

Taip pat atsižvelkite į istorines nuomos tendencijas jūsų regione - jei gyvenate mieste, kuriame nuomos kainos didėja, pajamos iš nuomos gali greitai viršyti jūsų išlaidas. Tokios paslaugos kaip „Rent Jungle“ gali parodyti konkrečias nuomos kainų tendencijas jūsų rajone.

Kaip ir bet kuriame versle, jūsų pajamos turi viršyti išlaidas, jei norite būti pelningas. Laimei, išlaidos, kurias patiriate nuomodamiesi būstą, yra atskaitytos nuo mokesčių, o tai sumažina pajamų mokesčio sumą, kurią turite mokėti už gautą nuomą, ir padidina grynuosius pinigus namuose..

Jei pajamos už nuomą iš karto viršija išlaidas, tai geras ženklas. Nepaisant to, net jei ne iš karto siekiate pelno, nesijaudinkite. Gali būti, kad šiuo metu nuomos kainos yra žemos arba vis dar mokate nesąžiningą hipoteką. Anot „Reuters“, Merilando CPA Jerry Grossas apskaičiuoja, kad paprastai jūs investuojate solidžiai, jei pradinės pajamos už nuomą padengia bent 80% tiesioginių nuomos išlaidų.

Pelningumo apskaičiavimas

Nuomos skaičiuoklė, tokia kaip „All Property Management“, gali pasiūlyti ilgalaikį jūsų nuomos pelningumą. Tiesiog įveskite išsamią informaciją apie nuomos kainą, hipotekos palūkanų normas, hipotekos likutį, mokėjimus, turto mokesčius, draudimą, asociacijos mokesčius ir tai, kiek laiko planuojate nuosavybės teises. Tada skaičiuoklė pateikia išsamią numatomų pinigų srautų diagramą. Tai atspindi visas mažas išlaidas ir kintamuosius, tokius kaip laisvos darbo vietos, turto valdymo mokesčiai, priežiūros išlaidos, pardavimo išlaidos ir mokesčių tarifai.

Kartu su pelningumu skaičiuoklė taip pat nusako būsimą jūsų namo ar nuomojamo turto vertę. Įvertindami skaičiuotuvo rezultatus, žinokite, kokia yra pinigų laiko vertė. Gali būti įdomu galvoti, kad tavo namai per 30 metų gali būti verti milijonų, tačiau 1 milijonas dolerių, praėjus 30 metų, šiandien nėra milijonas dolerių. Tiesą sakant, darant prielaidą, kad infliacija yra 2%, dabartinės vertės skaičiuoklė apskaičiavo, kad 1 mln. USD 2045 m. Verta tik 552 000 USD 2015 m..

Nuoma prieš parduodant - svarstymai

Prieš patraukdami gaiduką abiem kryptimis, pagalvokite apie savo finansinę būklę, būsto rinkos būklę ir visus valstybinius ar vietinius potvarkius, turinčius įtakos jūsų, kaip savininko, teisėms..

1. Pardavimo kaina ir kapitalo prieaugis

Jei nesate patenkintas dabartine namo verte, būsto nuoma gali suteikti tam tikrų pajamų, kol laukiate, kol jūsų namo vertė pakils. Jei namai jūsų rajone sparčiai populiarėja, gali būti protinga laukti.

Deja, ši taktika gali atsisakyti, jei per ilgai laukiate, kol parduosite. Išnuomoję būstą daugiau nei trejiems metams, nebegalite reikalauti, kad jis būtų jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Tai reiškia, kad jūs turite mokėti už gyvenamosios vietos pardavimą. Parduodami namą, kuris nėra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta, turite sumokėti kapitalo prieaugio mokesčius nuo bet kokio pelno, kuris svyruoja nuo 0% iki 20%, priklausomai nuo jūsų mokesčių grupės. Tačiau parduodami savo pagrindinę gyvenamąją vietą galite neįtraukti 250 000 USD vertės kapitalo prieaugio (arba 500 000 USD, jei esate susituokusi pora), kai parduodate.

Norėdami, kad jūsų namai atitiktų pagrindinę gyvenamąją vietą, turite būti ten gyvenę dvejus pastaruosius penkerius metus. Jei laiku parduosite neteisingai, pardavę nuomą, galite uždirbti dešimtis tūkstančių dolerių vertės kapitalo prieaugio.

2. Nuomos pajamų mokestis

Kaip ir darbo užmokestis iš darbo ar dividendai iš akcijų, jūs apskaičiuojate pajamų mokestį nuo pajamų, kurias gaunate iš savo nuomos, pagal įprastą mokesčio tarifą. Laimei, jūs galite nurašyti visas išlaidas, susijusias su namo nuoma. Pvz., Jei jūsų bendrosios nuomos pajamos per metus yra 40 000 USD, bet jūs patyrėte 30 000 USD nuomos išlaidų, mokestis apskaičiuojamas tik nuo 10 000 USD.

Kartu su grynųjų pinigų išskaičiavimu taip pat galite reikalauti nusidėvėjimo išlaidų atskaitymo. Šios nepiniginės išlaidos leidžia lėtai atskaityti sumą, kurią sumokėjote namui įsigyti. Be to, jei turite nuostolių dėl nuomos, galbūt galėsite panaudoti nuostolius tam tikroms pajamoms kompensuoti, jei pakoreguotos bendrosios pajamos yra mažesnės nei 150 000 USD. Kreipkitės į CPA, jei norite sužinoti daugiau apie nuostolių ar nusidėvėjimo atskaitymą.

3. Teisingumas

Vienintelis būdas, kaip daugelis namų savininkų gali susimokėti įmokas už savo kitus namus, yra išgryninti turimą kapitalą į tą, kuris jau priklauso. Ar gali jūsų šeima surinkti pakankamai pinigų, kad 20% galėtų sumokėti kitame būste, neparduodant esamų? Atidžiai apsvarstykite tai prieš nusprendžiant išsinuomoti.

4. Išlaidos

Tikimės, kad jūs didžiąją laiko dalį galėsite išlaikyti nuomojamus namus ir padengti didžiąją ar dalį visų hipotekos įmokų. Vis dėlto turėtumėte būti pasirengę blogiausiam scenarijui: sumokėti dvigubą hipoteką už nuomą ir asmeninę gyvenamąją vietą. Net ir be nuomininko vis tiek patiriate nuomos išlaidas, įskaitant draudimo, priežiūros, reklamos, teisinius ir apskaitos mokesčius.

Daugelyje sričių iškeldinti nuomininką, kuris nemoka nuomos, yra gana sudėtinga ir atima daug laiko. Jei turite nuomininką, kuris nemokės arba daro didelę žalą namams, gali būti, kad jūsų nuoma kelis mėnesius gali nesiekti pelno. Su teismo mokesčiais, advokato mokesčiais, remontu, valymo išlaidomis ir prarasta nuoma „Star Point“ nuomininkų peržiūra skaičiuoja, kad nuomininko iškeldinimas vidutiniškai kainuoja apie 3000 USD..

Jei perkate kitą gyvenamąją vietą, būsimų namų skolintojas šią riziką atsižvelgia į savo skaičiavimus. „Paskolų medis“ praneša, kad skolintojai, nustatydami skolos ir pajamų santykį, atsižvelgia tik į 75% numatytų pajamų iš nuomos. Jei būsto nuoma padidina jūsų skolos ir pajamų santykį, gali būti, kad jūs negalite gauti tokio dydžio paskolos savo naujajam namui, kokio tikėjotės.

5. Laikas ir stresas

Būti savininku gali daug laiko ir emociškai. Jūs esate atsakingi už reklamą, namų rodymą ir asmens patikrinimą, kad būstą išsinuomotumėte. Turite išsiųsti nuomininkų skambučius, tvarkyti techninę priežiūrą ir remontą ir spręsti iškilusias kritines situacijas. Nors jūs galite išsinuomoti turto valdymo įmonę, kad tai padarytumėte už jus, tikėkite, kad ji apmokestins bent 10% jūsų nuomos pajamų.

6. Atstumo problemos

Galbūt galėsite patys susitvarkyti nuomojamą namą, jei esate tame pačiame mieste ar apskrityje, tačiau nuotolinės nuomos valdymas yra kita istorija. Nors kelionės išlaidos, susijusios su nuomos apsilankymu, tokios kaip kelionės, lėktuvo bilietų, taksi, viešbučio ir maisto išlaidos yra atskaitomos nuo mokesčių, jos greitai sumažina jūsų nuomos pelną. Labiau prasminga samdyti nekilnojamojo turto valdymo bendrovę, kuri spręstų kasdienius klausimus ir galimas ekstremalias situacijas. Taip pat turite samdyti remonto ir priežiūros darbuotojus, kurie atliks nedidelius darbus (pvz., Kilimų valymą ir dažymą), kuriuos galbūt atlikote patys.

7. Nuomininkų teisės ir nuomos apribojimai

Kiekviena valstybė turi savo dvarininkų-nuomininkų įstatymų rinkinį, o kai kurie miestai taip pat turi vietinius potvarkius. Šios taisyklės gali reglamentuoti, kaip ir kada galite iškeldinti nuomininkus, kada galite naudotis nuomojamu turtu, kiek galite padidinti nuomos mokestį ir kada turite grąžinti įmokas. Valstybines taisykles galite rasti valstybiniame vartotojų reikalų tinklalapyje ir ieškoti miesto savivaldybių kodų naudodamiesi „Municode“.

Šios taisyklės gali rimtai paveikti jūsų investicijų į nuomą pelningumą. Kai kurios teritorijos palankios nuomotojams, o kitos suteikia nuomininkams plačias teises. Pavyzdžiui, San Francisko nuomos kontrolė draudžia savininkams padidinti nuomos mokestį daugiau nei 1% arba 2% per metus.

Jei ketinate išsinuomoti savo namą, pirmiausia pasidomėkite savo namų savininkų asociacija apie visus apribojimus. Mažas savininkų užimtų vienetų skaičius gali sumažinti daugiabučių namų asociacijos vertę, todėl daugelis valdybų riboja bet kuriuo metu nuomojamų vienetų kiekį..

Galutinis žodis

Namo nuoma, kaip ir daugelis investavimo strategijų, yra rizika. Jei laikui bėgant jūsų namo vertė padidės, nuomos kainos ir toliau didės, o namus galėsite išlaikyti išnuomotus, jūsų turtas gali suteikti fantastišką investicijų grąžą. Tačiau jei nuomos kainos mažėja jūsų rajone, jūsų namo vertė nedidėja taip greitai, kaip tikėjotės, arba jei jūs gaunate nuomininkus, kurie nemoka, tai gali būti ne puiki investicija. Įsitikinkite, ar turite pakankamai grynųjų pinigų kritinėms situacijoms padengti, ir prieš priimdami sprendimą pasitarkite su finansų planuotoju.

Ar svarstėte apie galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą?