Kas yra reguliuojama palūkanų norma (ARM) - apibrėžimas, privalumai ir trūkumai

Viena paskolų rūšių, kurios pastaruoju metu išpopuliarėjo, yra ARM arba reguliuojamos palūkanos. Šios paskolos palūkanų norma prasideda labai žemai ir laikui bėgant koreguojama pagal palūkanų indeksą, pavyzdžiui, LIBOR (London InterBank Offered Rate). Paprastai palūkanų norma pakoreguojama, nes prie esamų normų pridedama marža.

Ginklai gali būti labai tinkami tam tikrose situacijose, o kitose - kvietimą juos pašalinti. Todėl svarbu suprasti ne tik trumpalaikes lengvatas, kurias gali pasiūlyti šios rūšies paskolos, bet ir suprasti jų unikalias savybes ir atsižvelgti į ilgalaikę riziką..

Galbūt svarbiausi ARM aspektai yra susiję su tuo, ar yra fiksuotas palūkanų normos laikotarpis, koks indeksas yra pagrįstas, kaip dažnai kursas koreguojamas, ar yra palūkanų normos ar mokėjimo viršutinės ribos.

Fiksuotos palūkanų normos laikotarpis

Įprasčiausia reguliuojamų palūkanų hipoteka yra vadinama „hibridiniu ARM“, kai garantuojama, kad konkreti palūkanų norma išliks fiksuota tam tikrą laiką. Dažnai ši pradinė palūkanų norma yra mažesnė už tą, kurią kitu atveju galėtumėte gauti pasinaudodami tradicine 30 metų fiksuota paskola.

Pavyzdžiui, 3/1 ARM arba 5/1 ARM pasiūlys fiksuotą palūkanų normą atitinkamai trejiems ar penkeriems metams. Tačiau nustatytas laikotarpis gali labai skirtis - nuo vieno mėnesio iki dešimties metų, ir jį riboja tik tai, ką leis skolintojas. Paprastai kuo trumpesnis fiksuotas laikotarpis, tuo mažesnė palūkanų norma tuo laikotarpiu bus.

Daugybei žmonių, kurie refinansuoja savo hipoteką ar keičiasi kas kelerius metus, ARM gali būti efektyvus būdas sumokėti mažiau palūkanų, nei būtų įmanoma naudojant įprastą 30 metų fiksuotą paskolą. Be to, šis nustatytas laikotarpis gali suteikti laiko įvertinti, kokia kryptimi eina palūkanų normos, ir nuspręsti, kada ar kada reikia refinansuoti. Tačiau dauguma žmonių pasirenka refinansavimą fiksuotų palūkanų laikotarpio pabaigoje arba beveik pasibaigus jo laikotarpiui.

Kaip apskaičiuojama nauja palūkanų norma

Jūsų hipotekos palūkanų norma bus koreguojama atsižvelgiant į konkretų palūkanų normos indeksą ir skolintojo maržą.

Palūkanų normos indeksas

Palaidotas kur nors kiekvienos reguliuojamos normos hipotekos dokumentų rinkinyje, rasite rodyklę, kuria bus grindžiamas palūkanų normos koregavimas. Indeksas yra bendras dabartinių palūkanų normų rodiklis, pavyzdžiui, dabartinė iždo obligacijų norma arba palūkanų norma, kurią bankai moka už savo indėlius (COFI)..

Kai palūkanų normos kils, šie indeksai kils. Panašiai, kai mažės palūkanų normos, šie indeksai kris. Vis dėlto, nors kiekvienas indeksas stebės bendrą tendenciją, jis gali ne tiksliai sekti dabartines vidutines palūkanų normas.

Marža

Marža yra procentinė dalis, pridedama prie indekso, kad būtų galima nustatyti jūsų naują palūkanų normą, ir paprastai ji svyruoja nuo 2% iki 4%. Pvz., Jei indekso vidurkis yra 4%, o jūsų marža yra 3%, jūsų norma pakils iki 7%. Indeksas ir marža yra techniškai vadinami „visiškai indeksuota norma“, tačiau dauguma žmonių tai vadina jūsų palūkanų norma.

Maržos pridedamos taip, kad skolintojas uždirba pelną, nes paprastai naudojami indeksai yra labai žemi. Jūsų maržos dydis taip pat gali priklausyti nuo jūsų kredito; kuo geresnis jūsų kreditas, tuo mažesnė marža. Dėl maržos palūkanų normos paprastai turės mažėti (palyginti su tuo metu, kai paėmėte paskolą), kad pamatytumėte lygiavertę arba sumažintą palūkanų normą, kai jūsų ARM pakoreguos.
Lygindami ARM, atminkite, kad tas, kurio marža yra didžiausia, nebūtinai yra pralaimėtojas. Taip yra todėl, kad gali būti naudojamas indeksas, kuris paprastai yra mažesnis arba kurio kintamumas yra mažesnis. Pvz., Kai kurioms hipotekoms bus nustatyta palūkanų norma remiantis COFI (Fund Cost Index), kuri paprastai didėja ir mažėja mažiau nei kitos normos. Vietoj to, kai kurie ARM naudoja LIBOR, kuris paprastai būna šiek tiek didesnis. Pažvelkite į tai, kur ARM indeksas buvo per pastaruosius kelerius metus, kad suprastumėte, kur gali būti jūsų palūkanų norma ateityje.

Kaip dažnai koreguojama palūkanų norma?

Kai palūkanų norma pakoreguojama, turite žinoti, kaip dažnai ji kils ateityje. Kitaip tariant, kada kitą kartą jis bus koreguojamas? Tai žinoti labai svarbu ne tik norint sudaryti biudžetą, bet ir nustatyti, kada laikas refinansuoti.

Norėdami sužinoti, kada tai įvyks, pažiūrėkite į antrąjį hibridinio ARM numerį. Pavyzdžiui, jūs jau žinote, kad 3/1 ARM pirmą kartą sureguliuos po trejų metų. Tačiau antrasis skaičius rodo, kad vėliau jis bus koreguojamas kartą per metus. Beje, yra keletas ARM, kurie bus koreguojami kas dvejus metus, šešis mėnesius ar net kas mėnesį po pradinio koregavimo - nors pastarasis yra retesnis.

Ar neviršijama palūkanų norma ar mokėjimas??

Jūsų palūkanų normos ar mokėjimo viršutinė riba reiškia, kad per tam tikrą laikotarpį ji gali išaugti tik tam tikra suma. Tiesą sakant, yra įvairių rūšių viršutinių ribų, kurios yra skirtos tam, kad jūsų mokėjimas ar palūkanų norma per trumpą laiką drastiškai nedidėtų, net jei palūkanų normos kinta.

Palūkanų normos viršutinė riba

Palūkanų normų viršutinės ribos yra dviejų skonių: galiojimo pabaigos viršutinės ribos ir periodinio reguliavimo viršutinės ribos.

Gyvenimo trukmės riba neleidžia palūkanų normai kilti virš tam tikros normos (ši riba gali būti gana aukšta).
Periodinis koregavimo dangtelis neleidžia per daug pakilti per nustatytą laikotarpį. Pavyzdžiui, jūsų palūkanų norma gali būti apribota ir gauti 0,5% per metus, nesvarbu, kiek pakilo indeksas. Tačiau kai kurie ARM pirmojo reguliavimo metu neuždės dangtelio, o atliks vėliau.

Svarbus įspėjimas yra tas, kad jei indeksas per metus padidėja daugiau nei viršutinė riba, palūkanų norma gali būti toliau koreguojama kitais metais, net jei indeksas nepasikeitė po ankstesnio patikslinimo.

Taigi, pateikiame aukščiau pateiktą pavyzdį, įsivaizduokime, kad indeksas per vienerius metus pakilo 1,5%, tačiau per keletą ateinančių metų išliks tokiame pat lygyje. Pirmaisiais metais jūsų palūkanų norma padidėja 0,5% arba suma, kurią leis jūsų periodinio koregavimo viršutinė riba. Tuomet, antrais ir trečiais metais, palūkanų norma kils 0,5%, kol jūsų palūkanų norma atitiks indeksą ir maržos sumą.

Palūkanų normos aukštis

Kai kuriems ARM yra „žemiausia“ palūkanų norma, žemiau kurios palūkanų norma negali būti mažesnė. Kitaip tariant, net jei palūkanų normos smarkiai kris, jūsų naujoji norma gali visai nemažėti. Taip yra todėl, kad „žemiausia“ riba gali būti fiksuoto laikotarpio galiojanti palūkanų norma arba palūkanų norma, prie kurios ji pirmiausia buvo pakoreguota. Atidžiai patikrinkite savo dokumentus, norėdami sužinoti, ar turite palūkanų normą, kuri tik didės.

Mokėjimo viršutinės ribos

Kaip ir palūkanų normos viršutinė riba, mokėjimo viršutinė riba apsaugo jūsų mokėjimą per daug. Mokėjimo viršutinės ribos bus išreikštos doleriais (pvz., Jūsų mėnesinė įmoka gali išaugti tik 200 USD per metus) arba procentais (pvz., Jūsų mėnesinė įmoka gali išaugti tik 10% kiekvienais metais).

Be to, jūsų naujas mokėjimas bus lyginamas su ankstesnių metų mokėjimu, o ne su originalu. Pvz., Jei jūsų viršutinė mokėjimo riba yra 10% kiekvienais metais, o jūs iš pradžių mokėjote 1 000 USD / mėn., Pakoreguotas mokėjimas pirmaisiais metais gali padidėti ne daugiau kaip 1 100 USD, antraisiais - 1 210 USD, o trečiaisiais - 1 331 USD..

Mokėjimo viršutinės ribos paprastai veikia nepriklausomai nuo viršutinės palūkanų normos. Taigi net jei palūkanų norma iš esmės padidėja, tai nebūtinai reiškia, kad mokėsite. Tačiau, vis dėlto, jūs vis dar esate skolingi tokiai palūkanai ir ji bus panaudota jūsų hipotekos balansui. Tai vadinama neigiama amortizacija (žr. Žemiau).

Tiesą sakant, jūs net negalite suvokti, kad tai vyksta. Bet jei jūsų palūkanų norma didėja, o jūsų mokėjimas ne - paskolos likutis tikriausiai didės, o ne mažės kiekvieną mėnesį. Kai kuriuose ARM yra nuostata, kuri visiškai pašalins mokėjimo viršutinę ribą, kai dabartinis paskolos likutis tam tikra suma viršija pradinį paskolos likutį. Tai dažnai lemia didžiulį mokėjimą. Norėdami išvengti šios situacijos, kiekvieną mėnesį peržiūrėkite hipotekos ataskaitą, kad įsitikintumėte, jog paskolos likutis nedidėja ir kad jūsų mokėjimas atitinka palūkanas, kurias esate apmokestinę..

Skirtingi ARM tipai

Be hibridinio ARM, yra ir kitų mažiau paplitusių tipų. Jei nesuprantate, tai gali turėti rimtų padarinių jūsų finansinei būklei, kreditui ir bendrai gyvenimo kokybei.

1. Tik palūkanoms skirti ginklai

ARM, skirtas tik palūkanoms, leidžia jums mokėti tik paskolos palūkanas kiekvieną mėnesį, nemokant pagrindinės sumos. Tai sumažina mokėjimą, tačiau nieko nepadeda padėti susikurti nuosavą kapitalą ar priartėti prie jūsų nuosavybės teise namo. Tokią paskolą dažnai naudoja investuotojai, neketinantys ilgai išlaikyti namų, arba būsto savininkai, kurie tikisi geriau įsigyti savo namus po kelerių metų..

Tačiau imti tokią paskolą gali būti rizikingas verslas, nes dauguma hipotekų, kurioms mokamos tik palūkanos, ilgainiui atsistato ir taip pat reikalauja sumokėti pagrindinę sumą. Kai tai atsitiks, žinoma, kad mokėjimas padidės dramatiškai. Jei turite ar svarstote tokią paskolą, supraskite, kaip ir kada ji pritaikoma, kad būtų visiškai amortizuota.

2. Neigiamos amortizacijos hipotekos

„Neigiamas amortizavimas“ yra išgalvotas hipotekos terminas, kai mokate mažiau nei kiekvieną mėnesį mokėtinos palūkanos. Tai reiškia, kad jūsų paskolos likutis padidėja, nes nesumokėtos palūkanos pridedamos prie paskolos likučio. Būsto pakilimo metu dažniausiai buvo piktnaudžiaujama šios rūšies hipoteka, nes išmokos suprantamai mažos.

Tačiau jei paskolos likutis per didelis, hipoteka bus grąžinta ir mokėjimai smarkiai išaugs. Prieš būsto pakilimą dauguma neigiamų amortizacijos hipotekų naudojosi tik investuotojai arba namo savininkai. Šios paskolos paprasčiausiai yra nelaimės receptas daugumai namų savininkų.

3. „Mokėjimo galimybė“ arba „Pasirink, mokėk“ hipotekos

„Paskaityk“ hipoteka, dar vadinama mokėjimo pasirinkimo hipoteka, yra gana nauja paskolos rūšis, kuri atrodo pritaikyta problemoms sukelti. Šios hipotekos buvo labai populiarios, kai namų kainos smarkiai kilo, nes jos leido žmonėms už mažiau pinigų patekti į daugiau namų. Daugelis šių paskolų kiekvieną mėnesį siūlo kelias mokėjimo galimybes ir tol, kol sumokėsite bent mažiausią įmoką, jūs neliksite įsipareigojimų nevykdantis.

Paprastai galite pasirinkti mokėti visas palūkanas ir dalį pagrindinės sumos, mokėti tik palūkanas arba mokėti sumą, mažesnę už tą mėnesį sukauptas palūkanas. Galite įsivaizduoti, kad dauguma žmonių pasirenka mažiausią įmoką, o tai reiškia, kad dėl nesumokėtų palūkanų paskolos likutis laikui bėgant gali žymiai išaugti. Paskui paskolos likutis pasieks tam tikrą tašką (dažnai 20 proc. Daugiau nei pradinis likutis), hipoteka bus iš naujo nustatyta ir mokėjimai dramatiškai padidės..

Paskolos, mokamos pagal mokamą paskolą, dažnai buvo parduodamos žmonėms, kurie nebuvo informuoti, kad sumokėjus minimalią įmoką padidės jų paskolos likutis. Nors šios rūšies hipotekos gali būti puiki priemonė investuotojams, paprastai jos nėra tinkamos žmonėms, kurie ketina ilgai būti savo namuose. Jei kiekvieną mėnesį turite hipoteką su skirtingais mokėjimo būdais, atidžiai perskaitykite paskolos dokumentus ir hipotekos ataskaitą, kad nustatytumėte, kiek turite sumokėti, kad paskolos likutis mažėtų, o ne didėtų..

Armos privalumai ir trūkumai

Šie privalumai ir trūkumai paprastai taikomi daugumai ARM, tačiau atidžiai patikrinkite savo dokumentus, kad įsitikintumėte, ar jie taikomi jūsų svarstomai paskolai, ar ne..

Privalumai

Mažesnės uždarymo išlaidos. Vienas reikšmingas ARM pranašumas yra tas, kad jie dažnai yra pigesni nei hipoteka su nuolat fiksuota palūkanų norma.
Mažesnės fiksuotos palūkanos. Jei ARM turi periodą su fiksuota palūkanų norma, ši norma paprastai yra žemesnė už nuolat fiksuotos hipotekos normą..
Didelis fiksuotų palūkanų laikotarpis. Kadangi daugelis žmonių net nelaiko tos pačios hipotekos penkerius metus, 5/1 ARM gali duoti jums daug laiko parduoti ar refinansuoti savo namus, niekada nekeisdami savo pradinės normos. Tai reiškia, kad galite sutaupyti pinigų iš anksto dėl mažesnių uždarymo išlaidų ir laikui bėgant dėl mažesnių palūkanų normų - ypač jei palūkanų normų aplinka išlieka žema arba mažėja.
Padeda kvalifikuoti didesnius namus. Kadangi pradinė įmoka dažnai yra mažesnė už hipoteką su pastovia palūkanų norma, gali būti lengviau gauti didesnę paskolą. Daugelis žmonių, gavusių ARM, yra pirmi namų pirkėjai, kurie per penkerius metus tikisi uždirbti daugiau pinigų nei dabar. Tiesą sakant, ARM gali būti puikus žingsnis į namų valdymą, nes jis yra palyginti mažas ir lengvai kvalifikuojamas.

Trūkumai

Trūksta mokėjimų nuoseklumo. Kai kursas pakoreguojamas, tai gali apsunkinti biudžeto sudarymą, ypač jei jūsų kursas koreguojamas kas mėnesį ar šešis mėnesius.
Gali pakilti palūkanų normos. Hibridiniame ARM fiksuoto laikotarpio palūkanų norma dažnai yra dirbtinai maža. Taigi net jei palūkanų normos beveik nesikeičia, jūsų mokėjimas vis tiek gali padidėti, kai palūkanų norma atsistato. Jei palūkanų normos pakilo, jūsų norma gali padidėti iki viršutinės viršutinės ribos, kuri kai kuriais atvejais gali sukelti neigiamą amortizaciją.
Galite atsisakyti žemos fiksuotos palūkanų normos. Nors iš pradžių ARM palūkanų norma bus žemesnė nei 30 metų fiksuoto įkeitimo palūkanų norma, ji bus nustatyta iš naujo. Jei palūkanų normos pakils prieš refinansuodami, galite praleisti 30 metų mažesnę palūkanų normą.
Labiau tikėtina, kad turės paslėptų problemų. Deja, hipotekų teikėjai pasirodė esanti ne etiškiausia grupė ir linkę piktnaudžiauti tam tikromis hipotekomis, tokiomis kaip ARM. Kitaip tariant, jūs turėsite įsitikinti, kad nieko netrūksta gražiame šrifte ir kad suprantate paskolos sąlygas, pvz., Kaip veikia marža, mokėjimo ir palūkanų viršutinė riba bei palūkanų mažiausias dydis. Daugelis būsto savininkų dėl tokio tipo paskolų atsidūrė karštame vandenyje ir net bankrutavo.

Galutinis žodis

Reguliuojamų palūkanų hipotekos per pastaruosius kelerius metus labai padidėjo, visų pirma dėl mažesnių išlaidų ir palūkanų normų. Tačiau jie taip pat buvo rimtai išnaudojami. Vis dėlto reguliuojamo dydžio hipoteka, pritaikyta jums ir jūsų finansiniams poreikiams, gali būti labai naudinga, jei žinote visas hipotekos sąlygas.

Be to, rinkdamiesi bet kokią hipoteką, ypač ARM, atsižvelkite į savo asmeninę situaciją ir ketinimus. Pvz., Jei tikitės gyventi savo namuose daugelį metų, o palūkanų normos visuomet yra žemiausios, ARM jums gali neturėti prasmės. Žinoma, per pirmuosius kelerius metus sutaupysite šiek tiek pinigų, tačiau tikėtina, kad refinansuodami mokėsite daugiau, naudodamiesi didesne palūkanų norma..

Skirkite laiko hipotekos supratimui ir palyginimui ir atminkite, kurios savybės jums yra svarbiausios. Prieš pasirašydami visada atidžiai peržiūrėkite paskolos dokumentus, kad užtikrintumėte tinkamą hipoteką ir išvengtumėte spąstų bei brangių klaidų.

Ar pasirinkote keliauti su reguliuojamo dydžio hipoteka? Kodėl ar kodėl ne?