Kas yra FHA hipotekos paskola - reikalavimai, limitai ir kvalifikacija

Jei esate panašus į daugumą amerikiečių, šis sandoris bus didžiausia jūsų investicija, kurią padarėte savo gyvenime. Taip pat tikėtina, kad pirkimą finansuojate būsto paskola. Tačiau hipotekos būna įvairių variantų, dauguma jų netinka jūsų situacijai.

Kaip žinoti, kuri paskolos rūšis jums tinka? Pirmasis žingsnis yra sužinoti daugiau apie įprastas paskolų rūšis.

Šiame įraše bus išdėstyta viskas, ką reikia žinoti apie FHA hipotekos paskolą, populiarią alternatyvą įprastoms hipotekoms. Yra daugybė skirtingų FHA paskolų potipių, su skirtingais apribojimais ir tinkamumu.

Taip pat skaitykite: hipotekos mokesčiai, kurių neturėtumėte mokėti

Kas yra FHA hipotekos paskola?

FHA paskolas išduoda privatūs skolintojai, įskaitant kredito unijas ir tradicinius bankus. Paskolas draudžia federalinė būsto administracija ir jos yra skirtos savininkų naudojamoms gyvenamosioms vietoms, o ne nuomojamiems būstams ar atostogų namams..

Priešingai populiariems įsitikinimams, FHA paskolos nėra tiesiogiai kilusios iš federalinės vyriausybės. Tačiau kai skolininkas nevykdo FHA paskolos, Federalinės būsto administracijos draudimo politika apsaugo skolintoją nuo finansinių nuostolių.

Nuo 1934 m. FHA yra apdrausta daugiau nei 40 mln. Paskolų gyvenamojo nekilnojamojo turto paskoloms. Dėl žemų pradinių įmokų (vos 3,5 proc. Pirkimo kainos) ir nepakankamų kredito standartų paskolos gavėjams, turintiems netobulą kreditą (galima pretenduoti į antrinę paskolą). 600 FICO balų), programa populiari pirmą kartą įsigyjant namų pirkėjus, turinčius ribotas asmenines santaupas ir skolininkų, kurių kredito balai yra prasti.

FHA paskolos turi keletą pastebimų trūkumų, įskaitant brangų hipotekos draudimą, pavyzdžiui, privataus hipotekos draudimą ar hipotekos mokėjimo apsaugos planus. FHA skolindamasi taip pat patiria pardavimo kainų apribojimus, kurie gali paveikti pirkėjus didelių sąnaudų rinkose.

FHA paskolų rūšys

FHA hipotekinės paskolos yra kelių skirtingų skonių, atsižvelgiant į jūsų amžių, turtą, pajamas ir esamą būsto kapitalą (jei toks yra).

Paskolos su fiksuota norma. Taip pat žinoma kaip 203b hipotekos paskola, tai yra populiariausia FHA paskolos rūšis. Terminai gali skirtis, tačiau dažniausiai pasitaiko 15 ir 30 metų. Palūkanų normos paprastai būna mažesnės nei palyginamos įprastos hipotekos. 203b hipotekos paskolas galima naudoti vienos ar keturių šeimų namuose.
Reguliuojamos palūkanų normos pirkimo paskola (ARM). Pagal 251 skyriaus „Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos programa“ FHA draudžia ARM, kurių palūkanų normos gali pakilti ne daugiau kaip vienu procentiniu punktu per metus ir ne daugiau kaip penkiais procentiniais punktais per visą laikotarpį. Skolininkai gauna pranešimą apie numatomą palūkanų normos padidėjimą bent prieš 25 dienas iki padidinimo.
Kondominiumo paskolos. Žinomos kaip 234c skyriaus paskolos, FHA apdraustos koncerno paskolos yra 30 metų fiksuotos palūkanų normos produktai, finansuojantys atskirų koncerno vienetų pirkimą didesnės nei keturių vienetų vertės pokyčių metu. Nėra griežto užimtumo reikalavimo, todėl skolininkai gali naudoti FHA užtikrintas daugiabučių namų paskolas, kad gautų pajamas iš nuomos. Tačiau bet kuriuo atveju bent 80% FHA apdraustų paskolų turi būti suteikta savininkams-gyventojams.
Saugi refinansavimo paskola. „FHA Secure Refinance“ paskolos yra skirtos padėti skolininkams, turintiems įprastas hipotekos paskolas, refinansuoti į fiksuotos palūkanų normos, FHA užtikrintas hipotekas. Delinkvencija nebūtinai diskvalifikuoja, nors ji turi atsirasti dėl didesnių mėnesinių įmokų už įprastą ARM. Neatidėti skolininkai gali refinansuoti bet kokio tipo įprastas paskolas. Taikomi standartiniai kvalifikacijos reikalavimai, įskaitant pastovias pajamas, priimtiną kredito reitingą ir pagrįstus skolos ir pajamų koeficientus.
Namų nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM arba atvirkštinė hipoteka). HECM, populiariai žinomas kaip atvirkštinė hipoteka, suteikia galimybę 62 metų ar vyresniems senjorams, dirbantiems savininkams, pasinaudoti savo nuosavo kapitalo nuosavybe ir sumokėti likusią turimą hipoteką, nemokant mėnesinių hipotekų ar tolstant. Senjorams, turintiems ribotas santaupas ir fiksuotas pajamas, HECM yra puikūs neapmokestinamų grynųjų pinigų šaltiniai, nors jie daro svarbias teisines ir finansines pasekmes namų savininkams ir jų įpėdiniams..
Baigta mokėjimo paskola. Paskolos, žinomos kaip 245 skyriaus skiltys, laipsniškos įmokos yra skirtos savininkams-savininkams, kurie tikisi, kad vidutinės trukmės laikotarpiu jų pajamos iš esmės augs - pavyzdžiui, siekiantiems specialistų ar inžinierių vėlesniuose mokymo etapuose. Mėnesinės paskolos, mokamos baigus mokėjimą, gali padidėti per 5 ar 10 metų, po to jos išlieka nepakitusios visą likusį laikotarpį. Metiniai 5 metų planų padidėjimai svyruoja nuo 2,5% iki 7,5%, o 10 metų planai - nuo 2% iki 3%.
Augančios nuosavybės paskolos - 245a skyrius. Augančio kapitalo paskolos programos tikslas yra panašus į laipsniškų mokėjimų paskolos programą, išskyrus universalesnę: jos gali būti naudojamos įsigyjant savininkų naudojamus vienos ar keturių šeimų namus, namų valdos namus, kooperatinio būsto dalis ir būstą, skirtą renovuoti ar įsigyti. reabilitacija. Mėnesinės įmokos gali būti padidintos kasmet nuo 1% iki 5%, o paskolos sąlygos negali būti ilgesnės nei 22 metai.

Ką reikia kvalifikuoti

FHA paskolos paraiškos teikimo proceso metu savo skolintojui turėsite pateikti:

Vyriausybės išduotas asmens pažymėjimas, pavyzdžiui, vairuotojo pažymėjimas, pasas arba karinis asmens pažymėjimas
Sumokėkite užrašus (arba kopijas) bent prieš 30 dienų
Paskutinių dvejų mokestinių metų pajamų deklaracijos, tokios kaip W-2 formos ir 1099 formos
Paskutinių dviejų mėnesių banko ir investicinės sąskaitos išrašai (arba jų kopijos)

Jei dirbate savarankiškai arba turite verslą, taip pat turėsite pateikti:

Einamųjų mokestinių metų pelno (nuostolių) ataskaita iki šios dienos
Jūsų dvi naujausios mokesčių deklaracijos, įskaitant visus tvarkaraščius

Uždarymo išlaidos

Kaip ir dauguma hipotekos paskolų, FHA paskolos gaunamos su įvairiomis uždarymo išlaidomis. Išlaidos gali labai skirtis priklausomai nuo skolintojo, geografinės padėties, rinkos sąlygų ir įmokos. Galite tikėtis, kad sumokėsite visas ar visas šias FHA paskolos uždarymo išlaidas:

Hipotekos draudimas: FHA paskoloms reikalinga išankstinė draudimo įmoka, lygi 1,75% finansuojamos sumos - pavyzdžiui, 3500 USD už 200 000 USD paskolą. Į šį straipsnį neįtraukiamos galiojančios privataus hipotekos draudimo įmokos (PMI), kurių reikalaujama iki 78% paskolos ir vertės santykio (LTV)..
Iš anksto sumokėti turto mokesčiai: Daugeliu atvejų jums reikia iš anksto sumokėti turto mokesčius, kuriuos sukaupsite nuo uždarymo dienos iki kitos mokesčių mokėjimo dienos. Atsižvelgiant į jūsų namo vertę, vietinius mokesčių tarifus, uždarymo datą, tai gali grąžinti šimtus ar tūkstančius dolerių.
Iš anksto apmokėtas pavojus: Tai apima jūsų pirmųjų metų būsto savininkų draudimo įmokas, kurios gali būti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių dolerių. Dažniausiai mokama uždarymo metu, tačiau vis tiek turėsite atsižvelgti į savo biudžetą.
Turto tyrimasTurto tyrimų apimtis ir išsamumas gali skirtis. Hipotekos tyrimas tiesiog palygina dabartinį turto aprašą su ankstesniais užrašytais aprašymais ir nustato galimus netikslumus. Vietovės tyrimas apima išsamų patikrinimą vietoje, kurio metu tiksliai nustatomi pastatai, servitutai ir ankstesni apžvalgos paminklai. Krašto apklausa yra nuodugnesnė - joje nustatomi tikslūs turto kampai ir ribos, taip pat įrodymai, kad buvo pažeista ar netinkama naudoti. Tyrimo išlaidos skiriasi priklausomai nuo detalumo lygio ir turto dydžio, tačiau daugelis kainuoja mažiau nei 500 USD. Išsamūs ribų tyrimai gali viršyti 5000 USD, nors daugeliui operacijų ribų tyrimai nėra būtini.
Turto vertinimas: Jūsų skolintojo užsakytas turto vertinimas patikrina, ar namas yra vertas to, ko klausia pardavėjas. Tai sumažina skolintojo riziką rinkos apribojimo atveju. Įvertinimai paprastai yra privalomi ir dažnai kainuoja mažiau nei 500 USD.
Namų apžiūra: Namų apžiūra apima pagrindinę namo struktūrą ir visus gyvenamosios paskirties pastatus. Nors tai nėra privaloma namo būklės garantija, apžiūra gali nustatyti galimą saugos pavojų ar elementus, kuriuos reikia remontuoti. Kredito davėjai paprastai nereikalauja atlikti patikrinimų, tačiau jie labai rekomenduojami, ypač senesniuose namuose. Tikitės sumokėti nuo 200 iki 500 USD už patikrinimą.
Pavadinimo paieška: Šis esminis žingsnis patikrina jūsų nuosavybės nuosavybės grandinę per visą jo egzistavimo laiką, užtikrinant, kad pardavėjas turi teisę jums parduoti turtą. Tikitės sumokėti bet kur nuo 100 USD iki 400 USD.
Pavadinimas Draudimas: Nuosavybės teisių draudimas padengia nuosavybės teisių paieškoje aptiktų klausimų (tokių kaip latentinis turto suvaržymas ir paktai) nustatymo išlaidas ir suteikia nuolatinę apsaugą nuo pretenzijų į turtą. Pavadinimų draudimo išlaidos įvairiose valstijose labai skiriasi, tačiau gera taisyklė yra 1 000 USD.
Įrašymas ir perdavimas: Kiekvienas namų pardavimas turi būti registruojamas pagal jurisdikciją, kurioje yra turtas - paprastai miestas ar apskritis. Daugeliu atvejų taip pat reikalingi pervedimo antspaudai (mokesčiai). Priklausomai nuo jurisdikcijos ir turto vertės, tikėkitės už šiuos daiktus sumokėdami kelis šimtus dolerių.
Potvynių nustatymas ir aplinkos vertinimas: Jei norite namus išdėstyti dabartinėse potvynių zonose ir nustatyti, ar potvynių draudimas yra būtinas, reikia nustatyti potvynį (ir tam tikrais atvejais nuolatinę potvynių stebėseną). Šios prekės paprastai kainuoja mažiau nei 100 USD uždarymo metu, nors potvynių draudimas gali kainuoti žymiai brangiau. Tam tikruose regionuose reikalaujama kitokio tipo aplinkos įvertinimo, pavyzdžiui, gaisro pavojaus vertinimų Kalifornijoje.
Pradėjimo mokestis: Pradėjimo mokestis dažnai naudojamas kaip „visa apimantis“, kad būtų surinktos įvairios uždarymo išlaidos, tokios kaip kurjerio mokesčiai, dokumentų rinkliavos, depozitoriumo mokesčiai, advokato mokesčiai ir dar daugiau. Jie gali viršyti 1% pirkimo kainos, ir tai labai padidina jūsų reikiamus pinigus uždarymo metu. Jei nežinote, kas įtrauktas į jūsų inicijavimo mokestį, paprašykite skolintojo paaiškinti kiekvieną detalų mokestį. Nebijokite ginčyti juos dėl atskirų taškų.

Pagal įstatymą pardavėjui leidžiama sumokėti iki 6% pardavimo kainos uždarymo metu. Paprastai tai yra daugiau nei pakankama uždarymo išlaidoms padengti. Pirkėjų rinkose motyvuoti pardavėjai, norintys pritraukti tūkstančius dolerių uždarymo išlaidų, gali lengviau atlikti savo sandorius, tačiau pardavėjų rinkose praktika yra daug retesnė..

Pagrindiniai FHA ir įprastų hipotekų skirtumai

Kredito reikalavimai yra Atsipalaidavęs. FHA paskolas apdraudžia federalinė vyriausybė. Tai labai sumažina skolintojų finansinę riziką ir leidžia jiems laisvai garantuoti FHA paskolas vartotojams, kurių kreditai yra žemesni nei pirminės paskolos - žmonės, kurie greičiausiai negalėtų įsigyti įprastų hipotekų, kurių neremia JAV vyriausybė. Remiantis „The Hortgage Reports“, FHA draudžia 96,5% (3,5% žemiausia) hipoteką pirkėjams, kurių FICO balai siekia net 580, ir 90% (10% žemiausia) hipotekas pirkėjams, kurių FICO balai siekia tik 500. Priešingai, tai yra sunku skolininkams, kurių FICO balai yra mažesni nei 680, kad būtų užtikrintos įprastos hipotekos palankiomis sąlygomis.
Pirkimo kaina gali būti ribojama. Skirtingai nuo įprastų hipotekų, kurios gali būti išleidžiamos bet kokia suma (nors jos yra žinomos kaip „neatitinkančios“ arba „jumbo“ hipotekos ir joms taikomi tam tikri apribojimai, viršijantys 417 000 USD paskolos vertę), FHA apdraustoms paskoloms taikomos didžiausios vertės ribos, kurios skiriasi priklausomai nuo regiono. Vietos ribos nustatomos padauginus jurisdikcijos (paprastai apskrities) vidutinę pardavimo kainą iš 1,15 (115%). Surašymo apibrėžtoje metropolinės statistikos zonoje (MSA), kuriai dažnai priklauso daugiau nei viena apskritis, vietinė FHA riba yra 1,15 karto didesnė už vidutinę pardavimo kainą brangiausioje apskrityje. Vietos limitai, skirti FHA remiamoms paskoloms kontinentiniame JAV, negali būti mažesni nei 271 050 USD arba didesni nei 625 000 USD. Ši viršutinė riba yra bloga žinia pirkėjams labai brangiose apskrityse, tokiose kaip San Franciskas, kur vidutinė vienos šeimos namo kaina nuo 2016 m. Pabaigos yra į šiaurę nuo 1,1 milijono USD. Aliaskoje, Havajuose ir kai kuriuose JAV užjūrio valdose viršutinė riba yra 150% didesnė už žemyno JAV ribą arba 938 250 USD. Aukščiausia HECM riba yra 625 000 USD visur kontinentiniame JAV ir 938 250 USD ne kontinentinėje išimties jurisdikcijose. Norėdami sužinoti vietines ribas, naudokite HUD FHA hipotekos limitų skaičiuoklę.
Pradinė įmoka paprastai yra mažesnė. Vienas didžiausių FHA paskolų pardavimo taškų yra žadama maža įmoka - tik 3,5% skolininkams, kurių FICO balai yra 580 ar geresni. Daugeliui įprastų hipotekinių paskolų reikia mokėti bent 10% pirkimo kainos. Tai yra galima rasti vadinamąsias įprastas 97 paskolas, kurios finansuoja 97% pirkimo kainos vos 3% sumažinus paskolą, tačiau daugelis skolintojų jų vengia ir joms gali būti pridedamos kitos.
Hipotekos draudimas yra pigesnis. Vienas didžiausių FHA paskolų trūkumų yra hipotekos draudimo reikalavimas. Visoms FHA paskoloms taikoma išankstinė hipotekos draudimo įmoka, lygi 1,75% finansuojamos sumos, neatsižvelgiant į paskolos dydį, pardavimo kainą, paskolos terminą ar įmoką. Toliau skolininkai, kurie sumažina mažiau nei 10%, privalo sumokėti hipotekos draudimo įmokas per visą paskolos terminą arba tol, kol ji bus visiškai sumokėta. Skolininkai, kurie sumažina daugiau nei 10%, privalo mokėti hipotekos draudimo įmokas bent 11 metų. Paskolų, kurių terminai yra ilgesni nei 15 metų, įmokos svyruoja nuo 0,80% iki 1,05%, o paskolų, kurių terminai yra trumpesni nei 15 metų ar didesni, nuo 0,45% iki 0,90%, priklausomai nuo finansuojamos sumos ir pradinės LTV. Priešingai, įprastoms hipotekoms paprastai nereikia išankstinių įmokų. Jei siūlomos išankstinės įmokos, jos paprastai pakeičia mėnesines įmokas paskolos gavėjo pasirinkimu. Be to, įprastinėms hipotekoms, kurių pradinė LTV yra didesnė nei 20%, hipotekos draudimas visai nereikalingas, o hipotekos draudimo įmokos automatiškai nustoja galioti, kai LTV pasiekia 78%.
Leistinas skolos ir pajamų santykis (DTI) yra didesnis. Skolos ir pajamų santykis matuoja paskolos gavėjo skolos (atnaujinamosios ir įmokos) santykį su skolininko pajamomis (bendrosios). FHA draudžia hipotekas, kurių DTI vertės yra didesnės (iki 43% ir kartais didesnės), nei dauguma skolintojų priims įprastomis hipotekomis (paprastai ne daugiau kaip 36%)..
Leistinas būsto santykis yra šiek tiek didesnis. Būsto santykis yra visos paskolos gavėjo mėnesinės hipotekos įmokos (įskaitant rizikos draudimą, mokesčius, HOA mokesčius ir panašiai) ir paskolos gavėjo bendrųjų mėnesinių pajamų santykis. FHA draudžia paskolas net 31 proc. Įprastinės hipotekos paskolos yra didesnės nei 28 proc..
Jokių išankstinių mokėjimų ar išankstinio išmokėjimo baudų. Doddo ir Franko Volstrito reformos ir vartotojų apsaugos įstatymai draudžia daugiausiai išankstinių įmokų už būsto hipotekas, išleistas po 2014 m. Sausio 10 d. Tačiau daugeliui įprastų hipotekų, kilusių iki šios datos, yra numatytos išankstinio mokėjimo baudos. Išankstinio mokėjimo baudos gali siekti 3% arba 4% pagrindinės paskolos sumos, atsižvelgiant į tai, kada paskola yra išmokėta. Kreditoriams jau seniai buvo draudžiama imti išankstinio mokėjimo baudas už FHA paskolas, todėl tai nekelia nerimo FHA skolininkams.
Pardavėjai gali sumokėti didesnę uždarymo išlaidų dalį. Pagal FHA taisykles pardavėjai gali sumokėti uždarymo išlaidas iki 6% pardavimo kainos - paprastai daugiau nei pakankamai padengti uždarymo metu sumokėtas išlaidas. Įprastinės hipotekos viršutinės ribos yra 3% pardavimo kainos.
Paskolas gali prisiimti kvalifikuoti pirkėjai. FHA apdraustos paskolos yra įmanomos, ty jos gali būti perleistos iš pardavėjų pirkėjams, kai palūkanų normos ir sąlygos mažai keičiasi arba visai nesikeičia. Tačiau prielaidos procesas nėra toks paprastas, kaip atmesti raktus pirkėjui. FHA privalo duoti aiškų leidimą kiekvienai prielaidai, o pirkėjai yra nuodugniai tikrinami kredito ir pajamų srityje. Vis dėlto įprasti hipotekos paprastai nėra įmanomos, todėl tai labai skatina motyvuotus pardavėjus ir pirkėjus.
Palūkanų normos paprastai būna mažesnės. Nors kiekvienas skolintojas yra skirtingas, FHA paskolos paprastai turi mažesnes palūkanas nei įprastos hipotekos. Tačiau didesnės ir ilgesnės trukmės hipotekos draudimo įmokos gali iš dalies arba visiškai kompensuoti sutaupytas lėšas.

Galutinis žodis

Nesvarbu, ar ruošiatės būti pirmuoju naujos statybos namo gyventoju, paslėptą viršutinę tvirtinimo detalę paversite amžinų svajonių namais, ar įsikursite jaukiame name artėjančioje miesto kaimynystėje, yra tikimybė, kad ten yra jums sukurta FHA paskolų programa.

Tačiau negarantuojama, kad FHA apdrausta paskola yra geriausias pasirinkimas jūsų poreikiams.

Jei galite sau leisti didelę įmoką arba gyventi brangaus būsto rinkoje, geresnis finansinis pasirinkimas gali būti įprastinė hipoteka. Jei esate karo veteranas, VA paskolų programa gali sumažinti jūsų namų savininko išlaidas geriau nei bet kuri FHA paskola.

Būsto pirkimas yra didelis dalykas. Taigi, jei kyla abejonių, nedvejodami kreipkitės patarimo į patikimą finansų ekspertą.

Ar ketinate įsigyti būsto paskolą FHA būsimam būstui įsigyti?