Būsto paskolos ir kredito linija (HELOC) - kuris jums tinka?
Daugelis namų savininkų mano, kad teisingumas yra malonus ir suglumęs. Jie turi vertingą turtą, turintį dešimtis ar net šimtus tūkstančių dolerių nepanaudoto nuosavo kapitalo, tačiau pasiekti tą kapitalą nėra nei lengva, nei pigu..
Pirma namų nuosavybės taisyklė yra atsiminti, kad ji egzistuoja tik popieriuje. Jokiu funkciniu požiūriu tai netampa realiu, kol neparduosi savo namo, ko galbūt neketini daryti metų metus.
Arčiausiai to galite realizuoti prieš parduodami, kai skolinasi. Turite keletą galimybių pasitraukti nuosavybės iš savo namų, dvi dažniausiai pasitaikančios yra būsto paskolos (antra hipoteka) ir būsto nuosavybės kredito linijos (HELOC)..
Kaip ir visos kitos skolos, kiekviena iš jų turi savo riziką ir pranašumus. Štai ką jūs turite žinoti apie būsto nuosavybės paskolas ir HELOC, prieš pasirašydami punktyrine linija dėl papildomos skolos.
Paskolas būstui įsigyti
Paskola būstui įsigyti yra nauja hipoteka jūsų jau turimam būstui, naudojama kapitalui padengti. Kitaip tariant, tai ne pirkimo hipoteka. Skolinimo trejetukas yra puiki vieta pradėti ieškant būsto paskolos.
Paprastai tai reiškia antrą hipoteką - nors, techniškai kalbant, jei jums nuosavybės teise priklauso laisvas ir aiškus namas, galite imti būsto paskolą kaip pirmą hipoteką. Hipotekos refinansavimas, net grynųjų pinigų refinansavimas, nepatenka į būsto paskolos apibrėžimą.
Be techninių skirtumų, sąvokos „antroji hipoteka“ ir „būsto paskola“ dažnai vartojamos sinonimai.
Būsto paskolų pranašumai
Geriausias būdas suprasti būsto paskolų privalumus ir trūkumus yra palyginti jas su kitomis skolų rūšimis.
Tarkime, kad jūs turite namą, kurio nuosavas kapitalas yra 100 000 USD, ir norite pasiekti tą kapitalą. Jūsų hipotekos skolintojas nuolat siunčia jums laiškus, raginančius jus refinansuoti, kad ištrauktumėte grynuosius pinigus, ir jūs esate gundomi.
Bet jums dažnai geriau imti antrą hipoteką, o ne refinansuoti pirmąją hipoteką. Pirma, visi taškai, kuriuos skolintojas ims už antrą hipoteką, bus mažesnės paskolos sumos. „Taškas“ yra skolintojo mokestis, mokamas atsiskaitant, lygus 1% visos paskolos sumos. Taigi taškas ant 50 000 USD antrosios hipotekos yra tik 500 USD, tuo tarpu taškas už visą 350 000 USD refinansuojamą hipoteką yra 3500 USD. Galite pamatyti, koks dydis priklauso nuo būsto paskolų.
Atmetus mokesčius, yra subtilesnė priežastis, kodėl skolintojai nori refinansuoti jūsų pirmąją hipoteką - ir kodėl turėtumėte būti atsargūs. Tai vadinama amortizacija, o trumpas paaiškinimas yra toks: paskolos laikotarpio pradžioje beveik visa jūsų mėnesinė hipotekos įmoka eina paskolos davėjo palūkanoms, o beveik nė viena neišmoka jūsų pagrindinio likučio. Laikui bėgant, tai pradeda keistis ir pamažu didesnė jūsų mėnesio įmoka eina į balanso, o ne palūkanų mokėjimą. Per pastaruosius kelerius hipotekos metus didžioji jūsų mėnesio įmoka eina į pagrindinę sumą.
Taigi kuo toliau esate paskolos terminas, tuo mažesnį pelną skolintojas uždirba. Jie nori iš naujo paleisti amortizacijos grafiką, kad galėtų reikalauti daugiau jūsų mokėjimų kaip palūkanų, todėl turėtumėte apsisaugoti nuo refinansavimo, nebent jūsų dabartinė palūkanų norma yra dramatiškai didesnė už jūsų siūlomą refinansavimo normą. Ir atsižvelgiant į tai, kiek ilgai buvo žemos palūkanų normos, nedaugeliui amerikiečių šiuo metu yra suteikiamos hipotekos su didelėmis palūkanomis.
Kalbėdami apie palūkanų normas, fiksuotą palūkanų normą galite užfiksuoti antrąja hipoteka, kuri yra puiku. To paties negalima pasakyti apie HELOC (daugiau apie juos netrukus).
Būsto paskolų trūkumai
Kadangi hipotekos skolintojai uždirba daugiau pinigų refinansuodami, jie bando paskatinti jus refinansuoti, o ne imti antrą hipoteką. Jie taip pat yra geriau apsaugoti nuo įsipareigojimų nevykdymo, kai užima pirmąją, o ne antrąją poziciją.
Pirmasis būdas, kuriuo jie vilioja jus refinansuoti, yra pasiūlyti žymiai mažesnes palūkanų normas, todėl būkite pasirengę mokėti daugiau palūkanų už antrą hipoteką, o ne už pirmąją..
Skolintojai taip pat gali imti daugiau mokesčių ir taškų už antrą hipoteką. Vykdykite šiuos patarimus, kad užtikrintumėte mažų palūkanų paskolą apsipirkdami ir derantis su skolintojais.
Ir net jei būsto paskolos paskolos suma yra palyginti maža, atsiskaitydami vis tiek turite sumokėti visus tuos pačius fiksuotus mokesčius. Į šiuos mokesčius įeina nuosavybės teisių ataskaitos ir kiti mokesčiai, atsiskaitymų tarpininkų mokesčiai, skolintojo „šlamšto mokesčiai“, įvertinimo mokesčiai ir įrašymo mokesčiai. Nesvarbu, ar skolinatės 30 000, ar 300 000 USD, šie mokesčiai paprastai nesikeičia.
Tiesą sakant, visi šie atsiskaitymo mokesčiai dažnai reiškia, kad jums geriau imti asmeninę paskolą ar avansą grynaisiais iš savo kreditinės kortelės, net jei palūkanų norma greičiausiai didesnė. Prieš priimdami sprendimą palyginkite visas būsto paskolos išlaidas, įtraukite visas uždarymo išlaidas ir palūkanas už paskolą iki galo (daugiau apie alternatyvas skaitykite vėliau)..
Galiausiai būsto paskolos yra nelanksčios, palyginti su besikeičiančiomis kredito linijomis, tokiomis kaip HELOC. Tai yra klasikinės paskolos be lankstumo; jūs gausite vienkartinį grynųjų pinigų avansą, o po to mokėsite kas mėnesį už kitus 15–30 metų - pabaiga.
Įprasti būsto paskolų naudojimo būdai
Vienas iš labiausiai paplitusių antrosios hipotekos būdų yra renovacijos projektai. Svajojate įrengti baseiną, saulės vonią ar 15 amžiaus turkišką pirtį, tačiau negalite atsiskaityti grynais. Taigi jūs skolinatės pinigus už savo namo kapitalą, suprasdami, kad patobulinimai padidins jūsų namo vertę.
Tai daryti yra pavojinga, nes ne visos renovacijos pagerina namo vertę, o dauguma nemoka už save nuosavybės forma. Jums gali būti geriau atlikti namų patobulinimus, kurie sumažina jūsų nuosavybės išlaidas; bent jau sutaupysite kas mėnesį.
Kitas įprastas būsto paskolų panaudojimas yra skolų konsolidavimas. Būsto savininkas, turintis 10 skirtingų paskolų, pradedant studentų paskolomis ir baigiant paskolomis kreditine kortele, gali nuspręsti, kad verčiau turėtų vieną didelę paskolą nei 10 mažų. Vėlgi, tai gali ir neturi finansinės prasmės; prieš tęsdami perskaitykite skolų konsolidavimo privalumus ir trūkumus.
Išlaidų, kuriomis žmonės naudojasi teikdami antrą hipoteką, sąrašas yra begalinis: suaugusiųjų vaikų mokslai kolegijoje, medicinos išlaidos, verslo pradžia - jūs tai įvardinate. Jei tai brangu, norėdami sumokėti, namų savininkai kreipėsi į antrą hipoteką.
Namų nuosavybės kredito linijos (HELOC)
HELOC yra besisukanti kredito linija, panašiai kaip kreditinė kortelė, apsaugota nuo jūsų namų. Kitaip tariant, paskolos davėjas įkeičia savo namus kaip ir hipotekos kreditorius, taigi, jei jūs nevykdote įsipareigojimų, jie pasitraukia. Nors kreditinės kortelės apmokestina grynųjų pinigų avansą ir nustato mažesnius avansų limitus nei mažmeninės prekybos pirkiniai, HELOC yra specialiai skirti gryniesiems pinigams išimti..
HELOC paprastai būna dviejų fazių: pirkimo etapo ir grąžinimo etapo. Pradiniame etape, kuris trunka nuo penkerių iki 10 metų, galite arba išsitraukti pinigus, arba juos grąžinti. Pasibaigus pritraukimo etapui, jūsų balansas užsiblokuoja ir įeinate į grąžinimo etapą. Tuo metu HELOC faktiškai tampa antrąja hipoteka ir jūs mokate reguliarius mokėjimus per 10–20 metų.
Pro patarimą: Figūra.com siūlo namų kapitalo kredito liniją, kurios palūkanų normos prasideda nuo 4,99 proc. Galite gauti patvirtinimą per penkias minutes ir gauti finansavimą per penkias dienas.
HELOC pranašumai
Akivaizdžiausias HELOC pranašumas yra jų lankstumas. Galite pasiskolinti pinigų, kiek jums reikia, grąžinti juos, o paskui pasiskolinti daugiau.
Kaip ir antrosios hipotekos atveju, jūs turite prieigą prie savo kapitalo nefinansuodami ir iš naujo nepradėdami amortizacijos.
HELOC palūkanų normos dažnai yra panašios į antrą hipoteką “. Tai daro juos didesnius nei pirmosios hipotekos, bet mažesnius nei dauguma kredito kortelių ar asmeninių paskolų, nes kredito linija yra užtikrinta suvaržymu jūsų namams..
HELOC trūkumai
Skirtingai nuo antrosios hipotekos, HELOC nesiūlo fiksuotų palūkanų normų. Kadangi jie keičiasi kredito linija, galite tikėtis, kad palūkanos bus susietos su svyruojančia pagrindine norma. Tai reiškia, kad negalite užfiksuoti paskolos esant dabartinėms žemoms palūkanų normoms. Šiandien prieinama kredito linija rytoj gali paversti didelę palūkanų skolą.
Kitas skirtumas nuo antrosios hipotekos yra tas, kad HELOC gali įšaldyti jūsų kreditą, jei jūsų namo vertė sumažėja. Galite pasikliauti savo HELOC tik tiek, kiek jūsų nuosavybė nemažėja.
Viena rizika, kurią supranta nedaug namų savininkų, yra nuomos apribojimas, kurį nustato dauguma HELOC kreditorių. Turėdami hipoteką, galite išsikelti iš savo namų ir laikyti ją kaip nuomą, jei joje gyvenote bent metus. Tačiau daugelis HELOC skolintojų vadina jūsų kredito liniją, jei persikeliate iš namų.
Dėl visų šių skirtumų HELOC turi keletą neabejotinų panašumų su būsto paskolomis. Pirmasis yra uždarymo išlaidos; tikimasi sumokėti palyginus didelius mokesčius ir rinkliavas prie taškų lentelės, pradedant nuo mokesčių už nuosavybės vertybinius popierius iki vertintojo mokesčių ir skolintojo mokesčių.
Tada kyla išankstinio apmokėjimo baudų rizika. Nors tai taip pat yra antrosios hipotekos rizika, jie kelia didesnę problemą dėl HELOC. Išankstinio apmokėjimo bauda yra mokestis, kurį imasi skolintojas, jei visą skolą sumokėsite iki tam tikros datos - tai gali paneigti visą lanksčios kredito linijos tikslą - pasinaudoti arba sumokėti taip, kaip jums atrodo tinkama. Ne visuose HELOC yra išankstinio mokėjimo bauda, todėl prieš skolindamiesi patikrinkite dar kartą.
Ypatingą dėmesį atkreipkite į tai, kad „HELOC“ nėra uždarymo išlaidų. Būsto skolintojai nėra tiksliai filantropiniai labdaros subjektai, todėl, jei matote, kad HELOC reklamuojama kaip „nemokama kaina“, įsigilinkite į tai, kur tiksliai rasite paslėptus mokesčius, tokius kaip išankstinio mokėjimo baudos..
Galiausiai atminkite, kad kai HELOC pereis į grąžinimo etapą, jis tęsis amortizacijos grafiką kaip ir tradicinė hipoteka. Kaip minėta aukščiau, tai reiškia, kad didžioji jūsų mėnesio įmokos dalis yra susijusi su palūkanomis už didžiąją paskolos dalį.
Įprastas naudojimas HELOC
Kaip ir būsto paskolos, būsto savininkai naudojasi HELOC, kad padengtų dideles bilietų išlaidas, tokias kaip namo atnaujinimas, kolegijos mokslas, skolų konsolidavimas ir medicininės sąskaitos..
Bet padidėjęs HELOC lankstumas taip pat leidžia kūrybingiau naudoti. Pavyzdžiui, aš, kaip nekilnojamojo turto investuotojas, mačiau, kaip kolegos investuotojai kūrybiškai naudojasi HELOC, kad finansuotų įmokas ar renovacijos išlaidas naujiems nuomojamiems objektams ar apverstiems namams. Baigę renovaciją, jie arba parduoda namą (apvertimo atveju), arba refinansuoja jį su ilgalaikiu fiksuotu įkeitimu (nuomos atveju) ir visiškai grąžina HELOC.
Kaip alternatyva, kai kurie namų savininkai prižiūri HELOC kaip papildomą apsaugos nuo kritinių situacijų sluoksnį. Vietoj to, kad daugelio mėnesių vertės išlaidas laikytų skubios pagalbos fonde, jie dalį pinigų laiko grynaisiais, žinodami, kad įvykus ekstremaliajai situacijai, jie gali pasinaudoti savo HELOC. Tai atleidžia juos nuo to, kad jie gali investuoti daugiau savo pinigų, naudodamiesi sumaišymu ir apsauga nuo infliacijos.
Antrosios hipotekos ir HELOC alternatyvos
Tiek antros hipotekos, tiek HELOC paskolos kelia nerimą keliančias dideles išlaidas. Mes kalbame keturiais skaičiais. Jei nutylėsite, prarasite namus.
Visais atvejais namų paskolos ir HELOC paskolos nėra vienintelės jūsų pasirinkimo galimybės. Prieš pasirašydami antrą skolą savo namams, apsvarstykite šias alternatyvas.
1. Asmeninės paskolos
Verta pakartoti: būsto paskolų ir HELOC paskolų uždarymo išlaidos yra brangios. Pasiruoškite pūsti nuo 3000 USD iki 10 000 USD ar daugiau.
Bet kokiu atveju jūsų žandikaulis kris praradęs tokius pinigus. Tačiau būsto savininkai mažina šias išlaidas dėl dviejų priežasčių: jie įsitraukia į paskolą ir atrodo mažesni, palyginti su dideliu būsto vertės ir hipotekos paskolų skaičiumi..
Taip, asmeninės paskolos paprastai būna didesnės nei antrosios hipotekos. Tačiau jie taip pat yra apmokestinami dramatiškai mažesniais mokesčiais, nes skolintojui nereikia mokėti pavadinimo istorijos, užsakyti įvertinimo ar oficialiai atsiskaityti..
Prieš pradėdami antrąją hipoteką, palyginti su asmenine paskola, palyginkite visas uždarymo išlaidas ir paskolos palūkanas. Galite nustebti pastebėję, kad asmeninės paskolos yra pigesnės, nepaisant nominaliai aukštesnės palūkanų normos.
Pro patarimą: Jei ieškote asmeninės paskolos, pradėkite paiešką nuo Credible.com. Įmokas iš kelių skolintojų gausite vos per dvi minutes.
2. Kredito kortelės
Kaip asmeninės paskolos siūlo neužtikrintą alternatyvą būsto kapitalui, taip ir kredito kortelės siūlo neužtikrintą HELOC paskolų alternatyvą..
Ta pati logika galioja: Nors kredito kortelėms yra didesnės palūkanų normos, joms nėra didelių sąnaudų. Daugelyje kortelių nereikia mokėti jokių pradinių ar metinių mokesčių.
Ir nors jums gali patikti idėja paimti grynuosius iš HELOC, vis tiek galite pasiskolinti grynuosius pinigus iš kredito kortelės. Įprasti grynųjų pinigų avansiniai mokesčiai yra nuo 3% iki 4%, o tai vis tiek yra daug mažesni nei tai, ką mokėtumėte iš visų HELOC uždarymo išlaidų.
Išbraukite šias žemo dydžio APR kredito korteles, kurios gali imti tik šiek tiek didesnes palūkanas nei HELOC, nesant nė vieno staigaus atsiskaitymo mokesčio.
3. Refinansavimas
Taip, jūs turite atsižvelgti į amortizacijos grafikus ir apgaulingus skolintojus, sukdami ranką refinansuoti. Tačiau refinansavimas vis dar yra alternatyva būsto nuosavybės paskoloms ir HELOC.
Jei šiuo metu turite didelių palūkanų hipoteką, kurios amortizacija nėra per ilga, jums gali atrodyti prasminga refinansuoti paskolą su mažesnėmis palūkanomis. Pvz., Jei nusipirkote namus, kai neturėjote prastų kreditų ir nuo to laiko padidėjote kredito balą 100 taškų, galite rasti žymiai pigesnių paskolos variantų, kuriuos šiandien galite gauti.
4. Atvirkštinės hipotekos
Pensinių namų savininkams, vyresniems nei 62 metų, atvirkštinės hipotekos siūlo papildomą pajamų šaltinį.
Atvirkštinės hipotekos būna įvairių spalvų; galite išmokėti vienkartinę išmoką, rinkti mėnesinius mokėjimus arba pasirinkti kredito liniją, panašią į HELOC. Arba galite pasirinkti šių variantų derinį.
Skirtingai nuo tradicinių paskolų, jūs niekada nemokate jokių mokėjimų už atvirkštinę hipoteką. Kai miriate ar parduodate turtą, skolintojas susigrąžina pinigus.
Kadangi nemokate mėnesinių mokėjimų, jūsų kredito balas nesvarbus. Bet vien todėl, kad nemokate mokėjimų, tai dar nereiškia, kad paskola nemokama. Tikimasi sumokėti visus tradicinius atsiskaitymo mokesčius, taip pat metinę 1,5% hipotekos įmoką..
Prieš skolindamiesi atlikite namų darbus atvirkštinės hipotekos atveju. Jie neįprasti ir lengvai nesuprantami, tačiau pensininkams, kuriems trūksta pinigų, jie gali pasiūlyti labai reikalingų pajamų.
5. Privatūs fondai
Niekas nesako, kad turite skolintis iš banko ar įmonės skolintojo. Galite skolintis iš draugų ir šeimos narių ir dažnai mokėti žymiai mažesnes palūkanas ir rinkliavas.
Mano patirtis rodo, kad net privatiems „skolintojams“ nereikia imti mokesčių, nes jie nesilaiko skolintojo verslo modelio. Jie vietoj to galvoja kaip investuotojai, žvelgdami į riziką ir grąžą. Kai kreipiatės į juos aptarti paskolų, nesiūlykite išankstinio mokesčio, o vietoj to siūlykite aukštas palūkanų normas, kad patenkintumėte stiprios grąžos norą.
Norėdami nuraminti juos, kad esate mažos rizikos investicija, pasiūlykite užstatą. Jūs galite leisti jiems laikyti vertingą papuošalą ar dokumentą prie savo automobilio ar net namo - tai, kas palengvina jų protą, jums nereikia mokėti už kišenę už dideles uždarymo išlaidas..
Kaip ir kitų aukščiau aprašytų neužtikrintų kreditų rūšių atveju, atsisakius didesnių palūkanų, jūs susigrąžinate išvengdami atsiskaitymo išlaidų. Ir tikriausiai tavo sesuo neišvarysi tavęs iš namų, jei nesumokėsi jai laiku. Tikriausiai.
6. Padidinkite savo santaupas ir visiškai išvenkite skolų
Taip, techniškai yra toks dalykas kaip gera skola. Iš esmės dėl geros skolos ilgainiui galite tapti turtingesni; pavyzdžiai: studentų paskolos ir investicinio turto paskolos, kurios abi gali padidinti jūsų pajamas. Tačiau labai nedaug namų savininkų imasi būsto paskolos arba HELOC „geros skolos“ tikslams.
Užuot vertinęs save kaip skolą būstui, darykite sau palankumą ateityje ir padidinkite santaupų normą. Išleisti mažiau ir sutaupyti daugiau gali būti ne taip seksualu, kaip šią sekundę gauti pinigus iškart, norint įrengti tą baseiną, tačiau būtent taip jūs pasirinksite kurdami turtus.
Jei norite lengvai perkrauti savo santaupas, apsvarstykite galimybę įsilaužti į namus, kad pašalintumėte savo mokestį už būstą. Tada galite pasiimti savo santaupas kiekvieną mėnesį ir investuoti į savo investicinę sąskaitą M1 finansai arba įdėkite jį į didelio derlingumo taupymo sąskaitą Grynųjų pinigų bankas.
Galutinis žodis
Buvo posakis, kad po 2008 m. Būsto krizės besimokantieji mėgo mestis. Jie kritikavo namų savininkus už tai, kad jie „naudojasi namais kaip bankomatas“.
Taip, tai globojo. Nesuklyskite, jie kalbėjo apie žmones, kurie imasi būsto paskolų ir HELOC, kad jie galėtų išleisti savo kapitalą dabar, o ne laukti, kol supras tą pelną parduodami namus.
Įvertindami savo galimybes pasiskolinti pinigų, visada būkite atsargūs ir įvertinkite visas paskolos trukmės išlaidas. Palyginkite ne tik HELOC ir būsto paskolų privalumus ir trūkumus, bet ir aukščiau išdėstytas alternatyvas. Ir būkite ypač atsargūs, kad neapsiriktumėte tuo, kad išleidžiate 5000 USD uždarymo išlaidoms vien dėl to, kad 250 000 USD vertės namuose ji atrodo maža.
Ar jūs paėmėte HELOC paskolą ar būsto kapitalą? Kokia buvo jūsų patirtis su tuo?
