Antrųjų atostogų namo pirkimas - privalumai ir trūkumai, į ką reikia atsižvelgti

Ar kainos sumažės? Neįmanoma pasakyti, tačiau Stano Humphriesas, vyriausiasis „Zillow“ ekonomistas, sako: „Kvailio bandymas bandyti atsiriboti tiek nuo ekonomistų - tiek pirkėjų, tiek pardavėjų. Jei radote namą, kurį mylite ir norite būti ilgą laiką, dabar yra tinkamas laikas įsilieti į rinką. “

Privalumai turėti antrą namą

Nesvarbu, ar esate slidininkas, mėgstantis Kolorado ar Jutos kalnų šlaitus, Pietų Kalifornijos ir Floridos paplūdimių mėgėjas, ar potencialus pensininkas, norintis pabėgti iš sniego pakrautų šiaurės rytų už atvirų, saulėtų Arizonos ar Pietų žemių. Teksase, yra namų, kuriuose galima patenkinti įvairiausius biudžetus. Tokia pati būsto nuosavybės nauda taikoma ir kooperatinio buto Bostone arba dvaro sodybos, esančios Hot Springs, Virdžinija, savininkui.

1. Ilgalaikis pelnas
Nors viso turto vertė per trumpą laiką svyruoja, atostogų būstai yra labiau linkę išlaikyti savo vertę ir įvertinti vien todėl, kad jie yra populiariose vietose, kurių pasiūla geografiškai ribota. Yra baigtinė kranto linija ar kalnas, ant kurio galima statyti namus, ir golfo aikštyne yra tik 18 skylių.

Tačiau nekilnojamojo turto, kaip vertybinių popierių, obligacijų ir kitų investicijų, vertė visada svyravo ir ateityje tai greičiausiai tęs. Todėl žinokite, kad nėra garantijos, kad ateityje antrus namus parduos už didesnę kainą.

2. Mokesčių atskaitymai
Daugelis žmonių, kuriems priklauso antrieji namai, nori, kad jie liktų nenaudojami asmeniniams malonumams. Jei leidžiate ir apmokestinate nuomą už apgyvendinimą ne ilgiau kaip dvi savaites per metus, hipotekos palūkanos ir turto mokesčiai yra visiškai atskaitytini iš jūsų bendrųjų pajamų. Kitaip tariant, mokesčių tikslais šią hipoteką galite vertinti taip pat, kaip hipoteką pagrindinėje gyvenamojoje vietoje.

3. Nuomos pajamos
Jei nuspręsite išsinuomoti būstą, tačiau asmeniškai naudojatės ir turtu, turėsite nustatyti, ar turite teisę atskaityti veiklos išlaidas. Norėdami tai nustatyti, sudėkite dienas, kurias išnuomojote turtą. Jei turtą užėmėte mažiau nei 10% jo nuomojamų dienų arba mažiau nei dvi savaites (atsižvelgiant į tai, kuri suma didesnė), galite išskaičiuoti visas namo eksploatavimo išlaidas, įskaitant palūkanas, komunalines paslaugas, valymo mokesčius, vejos priežiūrą ir valdymą. mokesčiai. Jei jums reikia pagalbos nustatant, ką galite išskaičiuoti, susisiekite su mokesčių specialistu arba peržiūrėkite IRS leidinį 527 dėl atostogų nuomos.

Nuomos mokesčiai skiriasi priklausomai nuo metų laikų ir kurorto vietos populiarumo. Daugelyje kurortų piko sezono savaitinės nuomos įmokos paprastai yra lygios arba didesnės už mėnesinę įmoką už nekilnojamąjį turtą per mėnesį, leidžiančią atsipirkti net ir tuo atveju, kai metinis užimtumas yra apie 30% atsižvelgiant į grynųjų pinigų srautą..

4. Pažinimas
Grįžimas į tą pačią vietą laiku ir po laiko gali būti patogus, kai susipažinai ir supranti vietą. Tai suteikia jums laisvę būti savimi ir galimybę plėsti ilgalaikę draugystę su gyventojais - galite tapti socialinio audinio dalimi.

5. Patogumas
Galimybė patogiai laikyti daiktus, kurie naudojami tik antruose namuose, supaprastina keliones ir pakavimą. Mano šeimos slidinėjimo aksesuarai kartu su papildomais žieminiais drabužiais buvo saugomi mūsų namuose Breckenridge mieste, Kolorado valstijoje. Tai leido mums lengvai išsiruošti neplanuotas keliones savaitgalį slidinėti be rūpesčių pakuoti ar nesijaudinant, jei mūsų slidės pateks į tą patį oro linijų skrydį..

6. Senatvės galvos pradžia
Nors mums gali patikti vietos, kuriose dirbame ir gyvename, kiekviena vieta turi savo trūkumų. Pavyzdžiui, jei jūs gyvenate Teksase, 100 ir daugiau laipsnių temperatūros vasara yra žiauri. Čikagos, Filadelfijos ir kitų šiaurinių miestų žmonės dažnai nekenčia kasmetinės kovos su sniegu.

Bendras išėjimo į pensiją tikslas yra atsitraukti vieta tais metų laikais, kurie mums nepatinka pagrindinėje gyvenamojoje vietoje. Antrųjų namų suradimas ir pirkimas prieš išeinant į pensiją suteikia galimybę patirti prieglobsčio pranašumus prieš faktinę išėjimą į pensiją, laikas pataisyti ir pakeisti savo planus, jei tikrovė skiriasi nuo svajonės..

7. Susitikimų vieta
Vietos išjudina žmonių, santykių ir gerų laikų prisiminimus. Būdamas gausios išplėstinės šeimos nariu, aš visada mėgau kasmetinį Nepriklausomybės dienos susirinkimą mano pusbrolio ežero name. Susitikimai prasidėjo, kai buvau mažas berniukas, kai mano tėvas ir du jo broliai daug įsigijo dideliame ežere vakarų Oklahomoje ir tęsėsi gimus mano vaikams ir anūkams. Kasmetinis vizitas tapo tradicija, kurios dėka mūsų auganti šeima išliko artima, kai pasklidėme po regioną ir šalį.

Nemateriali nauda, ​​kurią turi nuosavybės perdavimas ir perdavimas iš kartos į kartą - ypač namai, kurie buvo ir liks daugelio laimingų susibūrimų vieta - neišmatuojama..

8. Galimybė patekti į kitus atostogų namus
Daugelis antrųjų namų yra tokiose vietose, kurias žmonės mėgsta aplankyti - kurortuose, golfo aikštynuose, kalnuose, jūros pakrantėse - ir jų atrakcija yra universali. Dėl to vienoje vietoje esantys savininkai dažnai susitaria dėl laiko prekiauti savo namuose kituose regionuose esančiuose namuose. Tai vadinama namų apsikeitimu.

Kaip namo, esančio Pebble paplūdimyje, Kalifornijoje, partneris, aš kartą per savaitę apsikeitiau savo namuose dviem savaitėmis namuose (su virėju ir namų šeimininke) Karibų saloje. Šv. Maarteno namo savininkas norėjo nuvežti savo draugus į ilgą golfo kelionę į garsiuosius Pebble paplūdimio kursus, o aš norėjau pasiimti savo šeimą ilgesnėms atostogoms paplūdimyje. Apsikeitimas buvo geras abiem šalims.

Antrojo namo turėjimo trūkumai

Antrųjų namų savininkai, nepriklausomai nuo vietos, yra ne visiems.

1. Pradinės pirkimo išlaidos
Daugelis žmonių labiau tikisi turto, kurį ketina turėti, o ne nuomoti. Šie lūkesčiai gali virsti didelėmis kainomis.

Populiariose vietose, kur vietos yra nedaug, namas gali būti įkainotas brangiau, nei kainuoja jūsų pagrindinis namas. Be to, naujų namų savininkai paprastai patiria išlaidas, susijusias su naujojo daikto įsigijimu, pradedant baldais ir baigiant skalbiniais ir indais; išlaidos gali lengvai viršyti nuo 25% iki 33% pirkimo kainos..

2. Aukštų išlaidų hipotekos
Neseniai praeityje kreditoriai buvo labai sudeginti gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje, todėl gali nenorėti skolinti naujo pirkimo atveju. Tikėtina, kad pradinio įnašo procentas ir bet kokio įkeitimo palūkanų norma bus didesni už atostogų būstą. Atsižvelgiant į turto vietą, būklę ir rinkos vertę (taip pat ir jūsų finansinę būklę bei kredito istoriją), tipiška hipoteka nuo 15 iki 30 metų ne savininko naudojamam turtui paprastai reikalauja nuo 20% iki 30 % pardavimo kainos pradinė įmoka (kuo didesnė pradinė įmoka, tuo lengviau rasti norinčio skolintojo).

3. Namų priežiūra
Būdamas namo savininkas ar namų savininkų grupės narys, tu esi atsakingas už visą namo priežiūrą. Kai vamzdis nutrūksta arba stogas nutekėja, jūs turite sumokėti už remonto išlaidas. Jūs taip pat galite identifikuoti problemą, susitarti dėl santechniko ar elektriko ir susitikti su jais vietoje. Kai kuriais atvejais visą savo vizitą galite praleisti dirbdami su turtu, o tai tikrai nėra tai, ko tikėjotės svajoję apie nuosavybę.

4. Kelionės laikas
Tikėtina, kad antrieji namai bus keliomis valandomis nuo pagrindinės gyvenamosios vietos ir jums reikės ilgų kelionių automobiliu arba oro linijų skrydžių. Galimybė naudotis namu trumpoms savaitgalio kelionėms visiškai priklauso nuo to, kokį atstumą turite nuvažiuoti. Jei galvojate įsigyti namą kitoje šalies pusėje, planuojate vykti rečiau, bet likti ilgesniam laikui..

5. nelankstumas
Jei kiekvieną mėnesį mokate nemažą pinigų sumą už antrą namą, galite pajusti, kad jums reikia nuolat ir išskirtinai lankytis nuosavybėje, kad pateisintumėte savo investicijas. Dėl to turėtumėte būti tikri, kad ateityje lankysitės po 5 ar 10 metų taip pat, kaip ir dabar, kai lankysitės vietoje. Namai nėra likvidžios investicijos - jei nuspręsite parduoti, norimos kainos gavimas gali užtrukti keletą mėnesių ar net metų.

Žingsniai norint įsigyti atostogų namą

Būsto, nesvarbu, ar tai pagrindinė gyvenamoji vieta, ar atostogų vieta, pirkimas gali būti sudėtingas procesas ir reikšmingas finansinis įsipareigojimas. Tačiau atlikdami tinkamus veiksmus galite padaryti patirtį kuo neskausmingesnę.

1. Nustatykite geriausią vietą
Kurorto zonos paprastai pasižymi įvairiausiomis savybėmis, kad atitiktų įvairius biudžetus. Kuo didesnę sritį ketinate apsvarstyti, tuo didesnė tikimybė, kad rasite turtą, atitinkantį jūsų biudžetą. Pavyzdžiui, ar jūs turite gyventi prie vandenyno ar konkretaus kalno šlaito, ar norėtumėte nuvažiuoti iki paplūdimio ar slidinėjimo keltuvo??

2. Nustatykite kainų diapazoną
Turėti antruosius namus turėtų būti malonu, o ne kelti nuolatinę finansinę įtampą. Kainų diapazono atveju tarkime, kad jūsų pradinė įmoka, uždarymo išlaidos ir apstatymas bus 33% pirkimo kainos. Kitaip tariant, jei turite 50 000 USD grynaisiais, pradinė kainų diapazonas turėtų būti nuo 130 000 iki 170 000 USD.

3. Apsvarstykite trupmeninę nuosavybę
Nors dauguma atostogų būstų yra perleidžiami atliekant sandorius (pirkėjas gauna įrašytą dokumentą, patvirtinantį jo nuosavybės teises į konkretų nustatytą nekilnojamąjį turtą), tačiau dalinė nekilnojamojo turto nuosavybė yra alternatyva, kuri išpopuliarėjo 1990 m. Tai leidžia pirkėjui labiau suderinti numatomą turto naudojimą su jo kaina arba, atvirkščiai, už tą pačią investiciją leidžia įsigyti brangesnį turtą..

Jei, pavyzdžiui, investuotojas įsigijo trupmenines palūkanas už 100 000 USD su teise naudoti turtą 30 dienų per metus, įsigyto turto vertė gali siekti 1,2 mln. USD (12 investuotojų * 100 000 USD investicija = 1,2 mln. USD). Tarp 100 000–1 000 000 USD nekilnojamojo turto, apgyvendinimo vietų ir paskyrimų paprastai yra didelis skirtumas.

Dalinė nuosavybė skiriasi nuo pakaitinio naudojimosi nuosavybe. Dalinės nuosavybės teise priklauso jums dalis nekilnojamojo turto, o pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe dalis priklauso tik jums naudoti nekilnojamasis turtas. Šis skirtumas atspindi nedidelių palūkanų mokestinę naudą, taip pat galimybę gauti naudos iš bet kokio turto padidėjimo.

Tiek dalijamajai nuosavybei, tiek pakaitiniam naudojimui reikalingam naudojimui reikalingas suderinimas su kitais savininkais, norint rezervuoti laiką nuosavybėje. Jei ketinate naudoti turtą plačiau arba tiesiog nenorite bendrauti su išorės agentūra, galite sukurti privačią partnerystę, kad nusipirktumėte ir turėtumėte nuosavybę..

Mano namas Pebble paplūdimyje buvo pasidalytas su dviem partneriais, ir tai buvo tobulas sutvarkymas. Mes derėjomės su vietiniu makleriu dėl nedidelio mėnesio mokesčio, kad valdytume turto priežiūrą, kad mums nereikėtų tvarkytis su kraštovaizdžio tvarkytojais, namų valytojais ar vietinėmis komunalinėmis paslaugomis, kai buvome vietoje, kad mūsų atostogų namai būtų tikri pabėgimai..

4. Įdarbinkite vietinį maklerį
Vietos nekilnojamojo turto agento pagalba yra neįkainojama ieškant svajonių namų poilsiui. Geras agentas gali padėti jums sužinoti apie pirkimo procesą, padėti rasti hipotekos finansavimą ir gali padėti valdyti turtą, kai esate išvykęs. Net jei perkate nedidelę dalį palūkanų iš nekilnojamojo turto plėtotojo, makleris gali padėti jums susitarti geriau.

Galutinis žodis

Draugas neseniai įsigijo nedidelę nuosavybės dalį namo išskirtiniame golfo kurorte Austine, Teksase, kur jo dukra lankys kolegiją. Prabangiai įrengtuose ir prižiūrėtuose keturių miegamųjų namuose yra golfo ir SPA privilegijų nacionaliniu lygiu pripažintame golfo kurorte. Pardavėjas, statybų bendrovės savininkas, norėjo parduoti palūkanas už mažesnę nei pradinę kainą prieš aštuonerius metus dėl statybų pramonės perversmo ir dėl to atsirandančio poreikio sumažinti savo asmenines išlaidas visame pasaulyje..

Iš tikrųjų mano draugas galėjo nusipirkti namo dalį, mažesnę už jo statybos kainą. Žvelgiant iš jo perspektyvos, jis dabar tris mėnesius per metus turi atostogų namus už kainą, kuri yra mažesnė nei išlaidos ir rūpesčiai nuomojant viešbučių kambarius, mokėti kurorto mokesčius ar pirkti brangius restorano patiekalus. Čia yra galimybių - dabar pats laikas pradėti ieškoti svajonių atostogų namo.

Jei jau turite antrus namus, ar darytumėte tai dar kartą?

(nuotraukos kreditas: „Bigstock“)