Kas yra nekilnojamojo turto investicinis fondas - investavimas į REIT

Deja, nekilnojamajam turtui, kaip investicijai, yra kliūčių patekti į rinką, pvz., Pinigai už įmoką, galimybė gauti didelę paskolą, laikas ir išsilavinimas, norint valdyti pelningą įmonę, reikalingi pinigai priežiūrai, remontui, turto mokesčiams, ir draudimas.

Laimei, yra būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą, neturint atskirų nekilnojamojo turto. Jis žinomas kaip nekilnojamojo turto investicijų fondas (REIT).

Kas yra REIT?

REIT egzistuoja norint investuoti į pajamas duodantį turtą. Tai ji daro tiesiogiai pirkdama nekilnojamąjį turtą arba netiesiogiai teikdama paskolas ar pirkdama jau sudarytas hipotekos sutartis. Tam, kad jį būtų galima laikyti REIT (ir išvengti pelno mokesčio), mažiausiai 90% pelno turi būti išmokėta akcininkams kaip dividendai.

REIT paprastai suskirstomos į tris kategorijas:

1. Nuosavybės vertybiniai popieriai

Populiariausias ir žinomiausias REIT tipas - nuosavybės REIT orientuojasi į investicinio turto įsigijimą, valdymą ir plėtrą. Kadangi REIT apribojimai reikalauja, kad nekilnojamasis turtas būtų laikomas ir plėtojamas ilgą laiką, jų pagrindinis pajamų šaltinis yra pajamos iš nuomos iš jų valdų. Paprastai jie investuoja į tam tikras turto rūšis, kurios paprastai skirstomos į šias kategorijas:

• Biuro ir pramonės
• Mažmeninė
• Gyvenamasis
• Viešbutis ir kurortas
• Sveikatos apsauga
• Savaiminis saugojimas
• Neapdorota žemė

2. hipotekos REIT

Ne tokios populiarios kaip nuosavybės REIT, šios lėšos skolina pinigus investuotojams iš nekilnojamojo turto arba investuoja į esamas hipotekos paskolas nekilnojamojo turto srityje (užuot investavusios tiesiai į patį turtą). Pagrindinis jų pajamų šaltinis yra palūkanos už turimas paskolas.

3. Hibridiniai REIT

Nuosavybės ir hipotekos REIT derinys, hibridiniai REIT derina turtą turint turtą ir skolinantis nekilnojamojo turto investuotojams. Jų pajamos gaunamos tiek iš nuomos, tiek iš palūkanų.

REIT pranašumai ir trūkumai

Kaip ir visos investicijos, REIT yra ir privalumų, ir trūkumų, kuriuos reikėtų įvertinti prieš investuojant:

Privalumai

• Investuotojai gali diversifikuoti nekilnojamojo turto rinką domėdamiesi keliais nekilnojamojo turto objektais su minimaliais doleriais.
• Daugeliui investuotojų priskiriama rizika, palyginti su vieninteliu turto savininku.
• REIT moka didelius dividendus grynaisiais.
• Daugelis REIT teikia didelį likvidumą, palyginti su tiesiogine nuosavybės teise, nes suteikia investuotojams galimybę greitai parduoti akcijas.
• Investuotojai dalijasi nuosavybės teise į tokius didelius objektus, kaip didieji biurų pastatai ar viešbučiai, kuriuos jiems būtų sunku sau leisti.
• Nekilnojamasis turtas yra valdomas profesionaliai.
• Užsienio asmenys, kuriems kitu atveju apribota nuosavybės teisė, gali domėtis tokiu turtu per REIT.
• Nusidėvėjimo išlaidos gali sumažinti akcininkų dividendų mokesčius.

Paprastai dividendai apmokestinami tais metais, kai jie buvo gauti, ir kaip paprastosios pajamos. Kai REIT perleidžia nusidėvėjimo išlaidas, šios išlaidos laikomos kapitalo grąžinimu akcininkui ir kompensuojamos lygios akcininkų dividendų dalys. Tai atideda mokesčių mokėjimą už tą dividendų dalį, kol bus parduotos REIT akcijos.

Be to, parduodant akcijas, ši suma apmokestinama kaip kapitalo prieaugis, o ne kaip įprastos pajamos. Pvz., Jei akcininkui buvo išmokėti 100 USD dividendai, tačiau jis galėtų reikalauti iš to 10 USD kaip nusidėvėjimo sąnaudas, akcininkas sumokėtų pajamų mokestį tik už 90 USD tais metais. Tačiau atimti 10 USD bus apmokestinami kaip kapitalo prieaugis vėliau, kai fondas bus parduotas.

Kadangi paprastosios pajamos yra apmokestinamos daug didesniu tarifu nei kapitalo prieaugis, tai yra didelis pranašumas, palyginti su įprastinių REIT dividendų apmokestinimu..

Trūkumai

• REIT paprastai auga nedaug, nes 90% pajamų jie turi grąžinti investuotojams. Taigi tik 10% pajamų gali būti reinvestuojamos į verslą.
• REIT dividendai nėra traktuojami pagal mokesčių lengvatų 15% taisyklę, pagal kurią daugumai dividendų taikoma. Jos apmokestinamos kaip įprastos pajamos, daug didesnės.
• Investicinė rizika gali būti reikšminga. Prieš investuodami atlikite reikiamą kruopštumą ir atsižvelkite į visus nekilnojamojo turto rinkos veiksnius (t. Y. Turto vertę, palūkanų normas, skolas, geografiją ir besikeičiančius mokesčių įstatymus)..
• REIT investuotojai perleidžia visų veiklos sprendimų, kuriuos priima individualus nekilnojamojo turto savininkas, kontrolę.
• Kai kuriems REIT bus taikomi dideli valdymo ir operacijų mokesčiai, todėl akcininkams bus išmokėtos mažesnės sumos.

Viešai parduodami ir neprekiaujantys REIT

Dabar, kai mes ištyrėme, kaip veikia REITs, ir tris pagrindinius tipus, įsigilinkime į svarbų skirtumą tarp viešai parduodamų ir neprekiaujamų REIT:

Viešai prekiaujama REIT

Viešai prekiaujama REIT yra registruojama SEC ir įtraukiama į nacionalinę biržą.

Argumentai už:

• Juos galima nusipirkti ir parduoti tarpininkavimo sąskaitoje.
• Jie siūlo beveik neatidėliotiną likvidumą, nes fondą galima parduoti bet kuriuo metu.
• Rinka akimirksniu atspindi padidėjusią akcijų vertę.
• Šios lėšos paprastai būna labai didelės ir įvairios.

Minusai:

• Akcijų kainai didelę įtaką gali daryti rinkos sąlygos, palyginti su faktine pagrindinių turto verte. Dėl to investuotojai gali patirti nestabilumą viešai prekiaujamame REIT portfelyje.
• Papildomos išlaidos valdyti viešai parduodamą fondą gali sumažinti investuotojo galimus dividendus.

Neparduodami REIT

Nors neprekiaujamą REIT reguliuoja SEK, jis nėra įtrauktas į biržą. Norėdami išlaikyti REIT stabilumą ir apsaugoti investuotojų interesus, investuotojai turi atitikti minimalios grynosios vertės ar likvidumo gaires.

Šiuo metu investuotojai turi turėti likvidžią grynąją vertę - 250 000 USD (išskyrus savo namus) arba 70 000 USD pajamų per metus ir 70 000 USD turtą. Nekomercuojamų REIT akcijos paprastai perkamos už nustatytą kainą - 10 USD už akciją. Jie yra skirti laikyti tam tikrą laikotarpį (paprastai nuo penkerių iki septynerių metų, atsižvelgiant į REIT strategiją) ir mokėti iš anksto deklaruotus dividendus.

Šio tipo REIT paprastai kaups pinigus pirmaisiais metais ir uždarys duris naujiems investuotojams. Yra 4 paplitę būdai, kaip fondas gali būti likviduotas prieš pasibaigiant arba pasibaigus laikymo laikotarpiui:

1. REIT galėtų įsigyti didesnis viešosios apyvartos REIT, pardavimo pelnas perduotas akcininkams.
2. REIT galėtų tapti vieša, tokiu atveju investuotojai gaus naujas akcijas, kurios bus parduodamos biržoje už teoriškai daug didesnę kainą..
3. REIT galėtų parduoti individualų turtą ir perduoti iš anksto nustatytą pelno dalį akcininkams.
4. Jei ekonomika pareikš, kad nė viena iš šių galimybių nėra pelninga, REIT, balsuodamas akcininkams, galėtų pratęsti įprastą veiklą, kol pagerės rinkos sąlygos..

Argumentai už:

• Nustatyta akcijų kaina pašalina dienos kainų svyravimus ir nepastovumą, susijusius su viešai parduodamais REIT.
• Dividendai paprastai būna didesni nereikalaujamame REIT ir gali būti mokami kas mėnesį arba kas ketvirtį. Šie didesni dividendai yra mažesnių išlaidų rezultatas ir būdas kompensuoti investuotojui mažą likvidumą.
• Laikymo laikotarpio pabaigoje yra reikšmingas įvertinimas.
• Investuotojai gali laikyti užsienio nekilnojamąjį turtą, kurį kitu atveju jiems būtų draudžiama turėti. Šios savybės yra gana atsparios užsienio akcijų rinkų nepastovumui.

Minusai:

• Akcijų kaina ir dividendai nėra garantuojami, net jei jie yra „nustatyti“. Tiesą sakant, kai kurie REIT turėjo sumažinti dividendus ir sumažinti akcijų vertes dėl ekonomikos nuosmukio ir padidėjusių laisvų vietų jų turtuose.
• Šie produktai nėra skysti. Dėl minimalių akcijų paketo reikalavimų investuotojas turi likti investicijoje ilgą laiką. Skirtingai nei kolegos, kurių akcijomis prekiaujama viešai, investuotojai negali parduoti akcijų smarkiai sumažėjus akcijų vertei. Tai žymiai padidina riziką investuoti į neprekybinę REIT.
• Fondų operacijų finansinis skaidrumas yra mažesnis. Kadangi nerekomenduojami REIT nėra viešai įtraukiami į sąrašą, jiems taikoma mažesnė priežiūra.
• Didžiausias akcijos kainos padidėjimas neįmanomas iki veiklos laikotarpio pabaigos (nors dividendus galima padidinti).

Patarimai, kaip investuoti į REIT

REIT gali suteikti puikias pajamas ir augimo galimybes tinkamam investuotojui. Jei svarstote galimybę padaryti šuolį, čia yra keli patarimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti prieš investuojant:

1. Supraskite nuosavybės tipus, į kuriuos investuojate. Dauguma REIT specializuojasi tam tikrame sektoriuje, kurį turėtų būti lengva rasti fondo suvestinėje. Supraskite kiekvieno sektoriaus riziką. Pvz., REIT, turinčios neišvystytą žemę ar mažmeninės prekybos centrus, esant blogai ekonomikai, prisiims daugiau rizikos nei aukščiausios klasės butai didmiestyje.
2. Pažvelkite į skaičius. Svarbu išsiaiškinti, ar iš operacijų mokami dividendai, ar fondas yra verčiamas naudoti papildomą kapitalą. Gerai valdoma REIT turėtų pasikliauti savo veikla, kad sumokėtų išlaidas ir dividendus. Be to, būkite atsargūs dėl didelių vienkartinių nekilnojamojo turto pardavimų, kurie gali paversti finansus aukštyn.
3. Sužinokite, kada REIT pradėjo investuoti. Jei investicijos būtų buvusios padarytos prieš rinkos nuosmukį, REIT galėtų turėti nekilnojamojo turto, kurio pranašumas yra mažesnis arba kurį reikia refinansuoti. Tokiais atvejais REIT gali tekti mažinti dividendus arba parduoti papildomas akcijas, kad artimiausiu metu būtų galima gauti pinigų. Tačiau jei fondas būtų sukurtas po būsto rinkos nuosmukio, jis galėtų nuosavybės teise įsigyti ir nusipirkti vertingų savybių mažomis kainomis.
4. Žinokite savo laiko horizontą. Ypač neprekiaujamame REIT investuotojai galėtų turėti akcijų mažiausiai penkerius metus, prieš pamatydami pagrindinės sumos grąžinimą. Įsitikinkite, kad galite išspręsti šį galimą likvidumo trūkumą.

Galutinis žodis

Daugelyje rinkų pastebimas didelis augimas, kai mūsų ekonomika randa kelią iš gilaus nuosmukio. Tačiau nekilnojamojo turto rinka atsiliko.

Geros žinios yra tai, kad yra puikių ilgalaikių investavimo galimybių, ypač nekilnojamojo turto forma. REIT yra būdas diversifikuoti nekilnojamojo turto rinką ir gali būti patraukli pajamas duodanti investicija žemų palūkanų normų aplinkoje.

Jei norite išvengti akcijų rinkos kintamumo ir laikotės minimalių gairių, neprekiaujamos REIT gali atlikti svarbų vaidmenį jūsų asmeniniame investicijų portfelyje. Kaip ir visų kitų investicijų atveju, svarbu atlikti namų darbus ir suprasti, kur dedate pinigus ir kodėl.

?