Kas yra atvirkštinė hipoteka (HECM) - kaip ji veikia, „Pro“ ir „Cons“

Henry J. Kaiserio šeimos fondo ataskaitoje teigiama, kad daugiau nei trijų iš keturių vyresnių nei 65 metų senjorų nuosavas turtas priklauso nuo 67 700 USD iki 325 200 USD. Vieno iš 20 namų turtas yra didesnis nei 398 500 USD, o 1% turi daugiau nei 799 850 USD.

Ir vis dėlto beveik pusė pagyvenusių amerikiečių mažiausiai pusę ar daugiau pajamų turi priklausyti nuo socialinio draudimo, o vienas iš aštuonių priklauso tik nuo socialinio draudimo. Tačiau daugelis šių senjorų turi nuosavą kapitalą, kurį būtų galima konvertuoti į pajamas grynaisiais.

Jei jūs ar jūsų tėvai turtingi namu, bet neturite pinigų, atėjo laikas apsvarstyti, ar atvirkštinė hipoteka šeimos namams yra geresnė alternatyva tradicinėms būdams, kaip namų kapitalą konvertuoti į grynųjų pinigų turtą.

Tradiciniai namų nuosavybės konvertavimo į grynuosius pinigus metodai

Senjorams, kurie artimiausioje ateityje tikisi ir nori gyventi dabartinėje gyvenamojoje vietoje, yra keli tradiciniai būdai (neįskaitant atvirkštinės hipotekos) konvertuoti būsto kapitalą grynaisiais:

• Paskolas būstui įsigyti. Būsto paskola iš esmės yra paskola, suteikiama būsto savininkui, užtikrinama skolintojui gavus antrą hipotekos hipoteką. Pagrindinė paskola gali būti net 100% nuosavo kapitalo, atsižvelgiant į skolintojo kriterijus, skolininko kredito reitingą ir sutartas grąžinimo sąlygas. Pavyzdžiui, būsto savininkas, turintis nuosavą kapitalą, paprastai gali pasiskolinti vienkartinę sumą, lygią 80–100% nuosavo kapitalo sumai..
• Namų nuosavybės kredito linija. Namų nuosavybės kredito linija (HELOC) - tai atnaujinamojo kredito linija, kurios suma neviršija nuosavybės vertybinių popierių vertės, paprastai su reguliuojama palūkanų norma, todėl mokėjimų sumos kiekvieną mėnesį skiriasi. Kaip ir kitos asmeninės paskolos, paskolos sąlygos ir turima kredito suma turi būti deramasi tarp paskolos gavėjo ir skolintojo..
• „Cash Out“ hipotekos refinansavimas. Mažėjant palūkanų normai ir (arba) augant nuosavam kapitalui, daugelis būsto savininkų refinansuoja, kad galėtų sumažinti pagrindinės paskolos palūkanų normą ir vėliau sumažinti savo mėnesines įmokas arba konvertuoti dalį savo nuosavybės į grynuosius pinigus. Pavyzdžiui, tarkime, kad 2000 m. Namo savininkas nusipirko naujus namus už 312 000 USD. Norint gauti 30 metų 6% fiksuotos paskolos paskolą, reikia mokėti mėnesinę 1 824,40 USD sumą. Šiandien namo vertė yra įvertinta 350 000 USD, o palūkanų normos sumažėjo iki 3,5%. Vėliau savininkas 30 metų refinansuoja namus 3,5% tarifu ir moka mėnesinę 1 582,85 USD įmoką. Dėl refinansavimo būsto savininkas sumoka pradinę hipoteką, sumažindamas jo mokėjimą daugiau nei 240 USD, ir sugeba ištraukti 30 000 USD grynųjų pinigų iš sukaupto nuosavo kapitalo.

Nors šie metodai yra priemonė pasiekti nenaudojamą kapitalą, jie visi turi daugybę trūkumų:

• Tęsiamas nekilnojamojo turto poveikio mažėjimas. Kadangi paskolos davėjas „visiškai kreipiasi“ į turto savininką, jei hipotekos paskola nėra grąžinta, būsto savininkas yra atsakingas, jei pajamos iš turto pardavimo yra mažesnės už negrąžintą hipoteką. Nekilnojamasis turtas, kurio vertė mažesnė už hipoteką, laikomas „povandeniniu“ būkle, kai daugelis būsto savininkų atsidūrė po 2008–2009 m. Hipotekos vertybinių popierių krizės.
• Mokėjimai, reikalingi naujos hipotekos terminui. Namo savininkas, refinansavęs savo būstą mūsų pavyzdyje, per 30 metų išmokų sumokėjo beveik 14 metų. Refinansavimas - gavus naują paskolą - atnaujinamas dar 30 metų laikotarpiui, iš esmės pridedant 14 metų mokėjimus prie senos mokėjimo datos. Senatvės pensininkams gali trūkti pakankamų pajamų, kad būtų galima patogiai mokėti išmokas išėjus į pensiją.
• Delinquent hipotekos mokėjimai paskatina skolintoją. Teisinė prievolė sumokėti skolintojui egzistuoja visą paskolos terminą. Nesumokėjus mokėjimo, turtas gali būti uždarytas ir parduotas. Jei hipoteka yra povandeninė, senjorai ne tik praranda savo namus, bet ir turi padengti skirtumą tarp pardavimo pajamų ir negrąžintos hipotekos paskolos.

Kas yra atvirkštinė hipotekos paskola?

Atvirkštinė būsto hipotekos paskola, kartais vadinama būsto nuosavybės konvertavimo hipoteka (HECM), yra FHA patvirtinta tik senjorams ir yra vis populiaresnis metodas vyresnio amžiaus namų savininkams (62 metų ir vyresniems) pertekliniam būsto kapitalui paversti vienkartine išmoka. grynųjų pinigų, kredito linijos ar anuitetą primenančių įprastų mėnesinių mokėjimų.

Kaip tai veikia

Kredito davėjas, kuris sudaro atvirkštinę hipoteką, turi pirmąjį turto įkeitimo sandorį, tačiau negauna paskolos įmokų, kaip ir tradicinės hipotekos atveju, ir būsto savininkas nėra atsakingas už bet kokius vertės trūkumus, kai skolintojas gauna nekilnojamąjį turtą mirus. arba namo savininko persikėlimas. Šios rūšies paskolų grožis yra tas, kad skolininkas iš skolintojo gauna pinigus, kurių suma yra pagrįsta būsto nuosavybės suma namuose kartu su kitais veiksniais, tokiais kaip amžius ir palūkanų norma. Kadangi namas yra naudojamas kaip paskolos įkaitas, paskolos davėjas turtą gauna miręs ar persikėlęs būsto savininkui. (Tai reiškia, kad būsto savininkas arba įpėdiniai gali bet kada sumokėti paskolą ir taip išlaikyti namą.)

Pavyzdžiui, atvirkštinis hipotekos kreditorius sutinka padaryti pirmąjį 150 000 USD hipotekos įkeitimą namo savininko namuose, kurio dabartinė įvertinta vertė yra 300 000 USD. Tačiau būsto savininkas turi ankstesnę hipotekos paskolą vietoje 100 000 USD. Pasinaudodamas įplaukomis iš naujos paskolos (150 000 USD), būsto savininkas sumoka esamą 100 000 USD hipoteką, palikdamas 50 000 USD perviršį. (Jei namuose nebūtų galiojančios hipotekos, pajamos iš namo savininko prilygtų visai 150 000 USD). Būsto savininkas gali pasirinkti gauti išmoką vienu iš šių būdų:

1. Paimkite 50 000 USD grynaisiais - tai yra vadinama „vienkartine išmoka“ - iškart uždarykite ir išleiskite arba sutaupykite, kaip norite. Mokestinių pasekmių nėra.
2. Paimkite 50 000 USD kas mėnesį mokėdami iš atvirkštinio hipotekos skolintojo. Išmokos gali būti pagrįstos fiksuotu mokėjimų skaičiumi arba aktuariniu būsto savininko gyvenimo skaičiavimu.
3. Pasinaudokite 50 000 USD kredito linija, kurią bet kada gali panaudoti būsto savininkas. Jei būsto savininkas vėluoja atkreipti liniją, hipotekos bendrovė sumažins palūkanas, taikomas už pagrindinę atvirkštinę hipoteką.
4. Paimkite 50 000 USD kartu su mokėjimais ir kredito linija.

Būsto savininkas niekada neprivalo mokėti pagrindinės sumos ar palūkanų už atvirkštinę hipotekos paskolą. Šios savybės - paskolos davėjo mokėjimas namų savininkui, kuris nėra apmokestinamas ir nedaro įtakos socialinio draudimo ar „Medicare“ išmokoms - ypač gali būti naudingas senjorams, kuriems trūksta pinigų..

Tinkamumas

Yra keli aiškūs paskolos gavėjų tinkamumo reikalavimai, norint gauti atvirkštinę hipoteką.

• Skolininkams turi būti 62 metai ar vyresni.
• Įsigytas namas turi būti pagrindinė skolininkų gyvenamoji vieta.
• Turtas turi būti vienos šeimos arba FHA patvirtintas.
• Skolininkai turi baigti HUD patvirtintą konsultavimo sesiją, kad įsitikintų, jog supranta finansines išlaidas ir teisinius HECM reikalavimus.
• Skolininkai turi turėti finansinių galimybių sumokėti privalomas išlaidas, tokias kaip turto mokesčiai, būsto savininkų draudimas ir normali išlaikymas.

Įkainis ir išlaidos

Hipotekos paskolų, įprastinių ar atvirkštinių, palūkanų norma gali būti fiksuota arba kintama ir yra pagrįsta esamomis rinkos palūkanų normomis ir kiekvienos hipotekos bendrovės verslo sprendimais atskirti nuo konkurentų. Todėl palūkanų normos paprastai skiriasi šiek tiek nuo skolintojo iki skolintojo, kaip ir įprastų hipotekų įkainiai.

Be tradicinių uždarymo mokesčių, imama išankstinė hipotekos draudimo įmoka (MIP). Mokestis yra lygus 0,5%, jei paskolos ir vertės santykis (LTV) yra 60% ar mažiau, arba 2,5%, jei LTV yra didesnis nei 60%. Kiekvienais metais imamas papildomas 1,5% MIP. Tai suteikia skolintojo apsaugą tuo atveju, jei būsto vertė sumažėja atvirkštinės hipotekos galiojimo metu. Verta paminėti, kad įprasti nekilnojamojo turto hipotekos paprastai nereikalauja hipotekos draudimo, jei pradinė įmoka namuose yra 20% ar daugiau.

Reikalavimai paskolai

Kaip ir tradicinės hipotekos atveju, kreditoriai reikalauja, kad būsto savininkai įsigytų ir išlaikytų turto draudimą, sumokėtų turto mokesčius pagal nustatytą terminą ir išlaikytų turtą tinkamos būklės. Kadangi atvirkštinės hipotekos skiriasi nuo tradicinių hipotekų tuo, kad niekada nereikalaujama mokėti įmokų hipotekos kreditoriui, paskola baigiasi (arba ją gali vadinti tik paskolos davėjas), laikydamasi specifinių sąlygų, vadinamų „termino įvykiais“, pavyzdžiui: :

• Visi skolininkai mirė.
• Visi skolininkai pardavė ar pakeitė nuosavybės teises trečiajai šaliai.
• Turtas nebėra pagrindinė paskolos gavėjo gyvenamoji vieta dėl mirties ar fizinės ar psichinės būklės, trunkančios ilgiau nei 12 mėnesių.
• Skolininkai atsisako mokėti turto mokesčius ar išlaikyti turto draudimą ir jiems suteikta galimybė ištaisyti trūkumus.
• Skolininkai atsisako ar nesugeba prižiūrėti gero turto po oficialaus įspėjimo ir teismo sprendimo priėmimo.

Visais tokiais atvejais būsto savininkas (jei jis / ji gyvas) arba turtas turi galimybę išlaikyti namus mokėdamas atvirkštinę hipotekos paskolą. Jei namas yra vertinamas mažiau nei hipotekos paskola tuo metu, kai turi būti suteikta paskola, būsto savininkas ar turto valdytojas nesiima jokių veiksmų, išskyrus tam, kad paskolos davėjas palengvintų namų uždarymą. Tuomet skolintojas parduoda turtą už kiek įmanoma, panaudodamas įplaukas negrąžintai paskolai.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kai grąžinsite paskolą pinigų, likusi dalis bus grąžinta turtui. Jei paskola yra didesnė už pardavimo pajamas, nuostolius padengia išimtinai atvirkštinės hipotekos įmonė.

Kuo atvirkštinės hipotekos skiriasi nuo tradicinių hipotekos paskolų

Yra keletas neįprastų atvirkštinių hipotekų savybių, kurios skiriasi nuo tradicinių hipotekų.

1. Vienintelis paskolos davėjo paskolos užstatas yra namų turtas. Kadangi būsto savininkas niekada neprivalo mokėti hipotekos, grąžinimo hipotekos kreditoriui šaltinis yra turto pardavimas mirus savininkui arba pasitraukus iš turto. Pagal sutartį savininkui leidžiama likti nuosavybėje tol, kol jis gyvena, o namai yra jo pagrindinė gyvenamoji vieta.
2. Būsto savininko kredito reitingas ar istorija neturi reikšmės. Kadangi iš savininko neprivaloma mokėti, jo buvusi ar dabartinė finansinė būklė neturi įtakos nei hipotekos pasirašymo, nei kredito palūkanų normos nustatymui..
3. Paskolos ir paskolos vertės (LTV) santykis yra mažesnis nei tradicinių hipotekų. Tradiciniai kreditoriai yra užtikrinami tiek turto rinkos verte, tiek skolininkų finansine atsakomybe. Taigi kai kurie kreditoriai paskolins iki 100% turto rinkos vertės. Atvirkštinės hipotekos LTV santykis paprastai svyruoja nuo 50% iki 65%.
4. Kuo vyresnis jauniausias skolininkas, tuo didesnis atvirkštinės hipotekos paskolos ir vertės santykis.. Tikėtinos paskolos trukmės apskaičiavimo pagrindas yra jauniausio paskolos gavėjo aktuarinė gyvenimo trukmė. Tačiau paskola netaikoma tol, kol paskutinis gyvas savininkas miršta ar išsikrausto iš namų. Jei savininkas miršta anksčiau nei tikėtasi, paskolos terminas tampa grąžinamas; jei savininkas gyvena ilgiau nei aktuarinių lentelių projektas, paskola pratęsiama iki vėlesnės mirties. Pavyzdžiui, 80 metų moters gyvenimo trukmė yra 9,61 metų, o 70 metų moters - 16,33 metų. Mūsų pavyzdyje maksimali paskolos suma 80-mečiui būtų 187 712 USD. Vyresnis skolininkas, turintis tą patį 300 000 USD turtą, gautų daugiau nei 50 000 USD nei paskola jaunesniajam 70 metų. Kitaip tariant, vyresnio amžiaus žmonėms LTV santykis yra didesnis.

Sumažinimas ir atvirkštinė hipoteka

Padidinę savo šeimas sulaukę pensinio amžiaus, daugelis senjorų siekia mažesnio būsto pėdsako, mažesnės priežiūros ir mažesnių išlaidų. Prieš kurdami HECM paskolų pirkimui - taip pat ir FHA apdraustai paskolai - senjorai, kurie sumažino savo norą ir norėjo panaudoti atvirkštinę hipoteką, turėjo ištverti du brangius uždarymus: pirmąjį - tradiciniam įkeitimui įsigyti mažesniems namams, po to - antrą refinansavimą (ir uždarymą) naudojant atvirkštinę hipoteką gaunama tradiciniam hipotekai sumokėti.

Suvokęs HECM yra ideali priemonė finansuoti naują namą, maksimaliai padidinti pinigines pajamas senjorų naudai ir panaikinti mokėjimus už namą iki mirties ar vėlesnio persikėlimo, FHA patvirtino HECM pirkimo paskolą, taip pašalindama rūpesčius ir išlaidas. tradicinis hipotekos uždarymas. Be standartinių tinkamumo reikalavimų, jame yra šie įgaliojimai:

• Bet kokį skirtumą tarp naujų namų pirkimo kainos ir HECM paskolos įplaukų turi sumokėti grynaisiais pinigai uždarydami. Pvz., Jei būsto pirkimo kaina yra 300 000 USD, o grynoji paskolos suma po atsiskaitymo išlaidų yra 140 000 USD, skolininkai turi turėti 160 000 USD grynaisiais, kad uždarytų.
• Skolininkai turi baigti HUD patvirtintą konsultavimo sesiją, kad įsitikintų, jog supranta finansines išlaidas ir teisinius HECM reikalavimus..

Nors įprastam naujo turto įkeitimui gali prireikti mažiau grynųjų pinigų už paskolos uždarymą nei HECM, tai taip pat reikalauja mokėti kas mėnesį hipotekos bendrovei. Pavyzdžiui, išlaidos, susijusios su 300 000 USD būsto įsigijimu su 80% paskolos verte, būtų maždaug 70 000 USD (60 000 USD įmoka + 10 000 USD uždarymo išlaidos). Finansavimas naudojant HECM hipoteką papildomai kainuotų 90 000 USD (160 000 - 70 000 USD), tačiau pašalins bet kokius būsimus hipotekos mokėjimus (apskaičiuota, kad dabartinė palūkanų norma yra 1 200 USD per mėnesį) ir nuostolius, jei būsimo namo rinkos vertė sumažės. Potencialūs skolininkai turi „skaičiuoti numerius“, kad nustatytų geriausią požiūrį į jų situaciją.

Nustatymas, ar jums tai tinka

Senjorai, svarstantys atvirkštinę hipoteką, turėtų pripažinti, kad ji turi privalumų ir trūkumų, atsižvelgiant į asmeninę situaciją, finansinę būklę ir turto norus..

Privalumai

1. Kol savininkas nėra gyvas ir gyvena su turtu, niekada nereikia mokėti hipotekos paskolos.
2. Atvirkštinės hipotekos paskolos neturi nustatyto termino, tačiau jas reikia sumokėti tik įvykus konkretiems apibrėžtiems įvykiams, pavyzdžiui, skolininkų mirčiai..
3. Nei atvirkštiniam hipotekos paskolos gavėjui, nei jo turtui netaikoma finansinė rizika, jei būsto vertė bet kada sumažėja žemiau arba yra mažesnė už hipotekos paskolos likutį..
4. Atvirkštinis hipotekos paskolos gavėjas ar jo turtas turi galimybę bet kada grąžinti atvirkštinę hipotekos paskolą ir išlaikyti būsto nuosavybę, kaip ir kitos hipotekos paskolos..
5. Kredito gavėjo kredito reitingas neatsižvelgiamas į atvirkštinės hipotekos paskolos suteikimo kriterijus. Asmeninis skolininko bankrotas neturės įtakos atvirkštinės hipotekos statusui, jei bus įvykdyti kiti reikalavimai.
6. Nuosavas kapitalas gali būti imamas kaip vienkartinė išmoka kas mėnesį nustatytam terminui ar sumai, kaip kredito linija arba visų trijų kombinacija..

Trūkumai

1. Norint gauti atvirkštinę hipoteką, turtas turi būti pagrindinė skolininkų gyvenamoji vieta.
2. Atvirkštinė hipoteka apsiriboja mažesniais paskolos ir rinkos vertės santykiais (nuo 50% iki 65%) nei tradicinės hipotekos, kurios gali siekti 100% rinkos vertės..
3. Skolininkas ir sutuoktinis turi būti 62 metų ar vyresni. Jaunesniems skolininkams atvirkštinės hipotekos nėra.
4. Palūkanos už atvirkštinę hipoteką nėra išskaičiuojamos pajamų mokesčio tikslais, kol paskola nebus išmokėta.
5. Priskaičiuojama išankstinė hipotekos įmoka - nuo 0,5% iki 2,5%, atsižvelgiant į paskolos ir vertės santykį, taip pat metinė hipotekos įmoka - 1,5%..
6. Skolininkams prieš patvirtinant reikalinga išankstinė finansinė konsultacija.
7. Jei atvirkštinės hipotekos įpėdiniai neišmokės sumokėti atvirkštinės hipotekos, būsto nuosavybė grąžinama skolintojui ir bus parduota.

Galutinis žodis

Kaip ir akcijos, nemokančios dividendų ar obligacijų be nulio, kuponas namuose nesuteikia grynųjų pinigų jo savininkui; bet koks nuosavybės vertės padidėjimas neveikia tol, kol turtas nebus parduotas arba namas nebus refinansuotas didesne paskolos suma. Blogiausia yra tai, kad senjorai, vis dar mokantys hipotekos įmokas, prideda sumą, surinktą kaip nuosavybė savo namuose. Daugeliu atvejų tos lėšos galėtų būti geriau naudojamos turimų grynųjų pinigų pavidalu.

Jei jūs arba jūsų tėvai esate 62 metų ir vyresni, HECM gali būti vertinga priemonė, padedanti jums pasiekti finansinį saugumą ir ramybę. Atminkite, kad atvirkštinė hipoteka yra ne visiems. Prieš sudarydami sutartį įsitikinkite, kad suprantate įsipareigojimus ir teises, susijusias su atvirkštine hipoteka.

Ar jūs ar kiti šeimos nariai pasiėmėte atvirkštinę hipoteką?