Investicinio nekilnojamojo turto mokesčių lengvatos - paaiškintos IRS taisyklės

Namų kapitalas yra asmeninio turto JAV pagrindas, kuris sudaro maždaug du trečdalius grynosios vertės daugumai Amerikos namų ūkių vienam „Bloomberg“. Būsto nuosavybės išplėtimą paskatino vyriausybės programos ir mokesčių lengvatos, skatinančios įsigyti namus. Remiantis Socialinių pajėgų tyrimu, namų nuosavybė lemia „stipresnę ekonomiką, geresnes mokyklas ir investuotą, iniciatyvų pilietiškumą“. Namų savininkai turi didesnį balsavimo procentą ir yra labiau įsitraukę į pilietines organizacijas.

Nekilnojamojo turto nuosavybė turi keletą unikalių finansinių pranašumų. Pavyzdžiui, būsto savininkai iš įprastų pajamų gali išskaičiuoti savo hipotekos palūkanas, hipotekos draudimo įmokas ir turto mokesčius. Taip pat pajamos, gautos pardavus namą, yra laikomos mokesčių padidėjimu - iki 250 000 USD pelno gali būti neįtraukta į pajamas vienam mokesčių mokėtojui arba 500 000 USD už porą, pateikiančią bendrą deklaraciją..

Būsto ar investicinio nekilnojamojo turto įsigijimas suteikia didžiulius pranašumus tiek visuomenei, tiek jums individualiai. Štai kaip maksimaliai išnaudoti savo investicijas.

Nekilnojamasis turtas kaip investicija

Investicinio turto turėjimas žymiai skiriasi nuo turto, kuriame gyvena, nuosavybės. Nors investuotojams būdinga daugybė bendrų rizikų - nelikvidumas, skaidrumo stoka, politinis ir ekonominis netikrumas -, kiekvienas investicinis turtas yra unikalus, skiriasi pagal naudojimą, vietą, tobulinimą ir ilgalaikiškumą. Kiekvienai investicijai gali būti taikomas painus mokesčių taisyklių rinkinys, kurios visos daro įtaką grynajai investicijų grąžai.

Andy Helleris, knygos „Pirk dar mažiau: įprastas nekilnojamojo turto turtų vadovas“ bendraautorius pažymi, kad dauguma žmonių per daug moka už savo turtą: „Pelnas uždaromas iškart, kai tik investuotojas nusipirks turtą. Dėl analizės klaidų investuotojas sumoka per daug ir nustebo, kai neuždirba pinigų. “

Helleris pataria, kad norint sėkmingai investuoti į nekilnojamąjį turtą reikia:

1. Kruopštus planavimas. Per daug žmonių įsimyli turtą be strategijos, kaip užsidirbti.
2. Realistiški lūkesčiai. Nekilnojamojo turto pirkimas, turėjimas ir pardavimas nėra lengvas būdas turtai. Erikas Tysonas, knygos „Investicijos į manekenus į nekilnojamąjį turtą“ bendraautorius, pažymi, kad turite būti protingi, pasirengę dirbti ir žinantys savo asmeninę toleranciją rizikai..
3. Išsamus deramas patikrinimas. Stengdamiesi sudaryti sandorius prieš konkurentus, daugelis pirkėjų nesugeba tinkamai patikrinti galimo turto pirkimo istorijos, sąlygų ir apribojimų, o tai baigiasi stebėtinai brangiomis reabilitacijos išlaidomis..
4. Kompetentingi ir patyrę patarėjai. Sėkmingi tikrieji investuotojai visada turi konsultantų komandą, kuri jiems padės rasti, analizuoti, įsigyti, finansuoti, valdyti ir parduoti savo nekilnojamąjį turtą..

Nekilnojamojo turto savybės

Sąvoka „nekilnojamasis turtas“ apima įvairių rūšių turtą, įskaitant:

• Neišvystytas nekilnojamasis turtas. Investuotojai įsigyja neapdorotą žemę įvairiais tikslais, įskaitant ūkius ir rančas, gamtos išteklių eksploatavimą, pvz., Medienos ar anglies kasybą, padalijimą ir sklypų pardavimą, arba būsimą plėtrą. Neapdorotos žemės kaina priklauso nuo didžiausio įmanomo žemės naudojimo ar biurų pastato paskirties. Toli nuo miesto teritorijos ir patvirtinti zonavimo tikslai dažnai nulemia turto vertę.
• Gyvenamosios savybės. Nekilnojamasis turtas dažniausiai naudojamas gyvenamosioms reikmėms, nesvarbu, ar tai yra vienos šeimos namai, ar daugiabučiai, įskaitant butus ir daugiabučius namus. Šioms savybėms - nuo vieno dvipusio iki šimto nuomos vienetų - reikia nuolatinės priežiūros ir aktyvaus valdymo, kad būtų išlaikytas užimtumas ir padidinta vertė.
• Komercinės savybės. Šis segmentas apima biurų pastatus, mažmeninės prekybos objektus, tokius kaip maisto prekių parduotuvės ir parduotuvės, ir pramoninius objektus, įskaitant sandėlius ir gamybos įmones. Komerciniam nekilnojamajam turtui reikia aktyvaus valdymo dėl konkurencijos, fizinės priežiūros, nuolatinės nuomininkų kaitos, nuomos sąlygų įvairovės ir sudėtingumo. Nekilnojamojo turto savininkai reguliariai susiduria su teisiniais, teritorijų nustatymo ir aplinkosaugos klausimais.

Nekilnojamasis turtas taip pat skirstomas į:

• Nepatobulinta. Neištobulintos savybės yra neapdorota žemė, kurios nepakeitė žmogaus veiksmai, t. Y. Be jokių pastatų, statinių, kelių, dirbtinių tvenkinių ar ežerų. Kadangi manoma, kad žemė turi neribotą naudingo tarnavimo laiką, ji negali būti nusidėvėjusi mokesčių tikslais. Tačiau išeikvojimą galima atskaityti, jei iš turto paimami gamtos ištekliai, tokie kaip mediena, nafta ir kiti mineralai.
• Patobulintas turtas. Patobulintos savybės yra žemė, kuri buvo pakeista pridedant pastatus ir žmogaus sukurtus statinius, gyvenamuosius ar komercinius. Nors žemė negali būti nusidėvėjusi, pagerinimo išlaidos gali būti padengtos per jų naudingo tarnavimo laiką. Daugeliu atvejų leidžiama pagreitinti nekilnojamojo turto nusidėvėjimą.

Nekilnojamojo turto mokesčio taisyklės ir nuostatai

Investicinio nekilnojamojo turto nuosavybė, jei jis tinkamai organizuotas ir valdomas, savininkui gali suteikti reikšmingų mokesčių lengvatų. Investicinio nekilnojamojo turto apmokestinimui taikomos bendrosios nykščio taisyklės:

1. Išlaidos, susijusios su turto įsigijimu (nuosavybės mokesčiai, įrašymo mokesčiai) pridedamos prie turto savikainos ir nuvertėjamos
2. Su turto finansavimu susijusios išlaidos (kreditoriaus mokesčiai, hipotekos taikymo mokesčiai) amortizuojamos per visą paskolos galiojimo laiką
3. Išlaidos, patirtos naudojant turtą (mokesčiai, draudimas, komunalinės paslaugos), yra išskaičiuojamos kaip einamosios išlaidos

Tačiau mokesčių taisyklės yra sudėtingos ir jų taikymas priklauso nuo turto rūšies, taip pat nuo jo savininko mokesčių klasifikacijos. Kitaip tariant, vienas investuotojas gali apsaugoti kitas pajamas nuo mokesčių, o kitas negali.

Dėl to patyrę nekilnojamojo turto savininkai, norėdami nusipirkti, valdyti ir parduoti savo nekilnojamąjį turtą, dažnai naudojasi juridinių asmenų derinimu - patikos fondais, C korporacijomis, S poskyrio rinkimais ir ribotos atsakomybės bendrovėmis (LLC). Paprastai savininkai užsiima vėlesniais sudėtingais ūkio subjektų sandoriais, siekdami sumažinti teisinę ir finansinę atsakomybę arba padidinti savo asmeninę mokesčių naudą.

Kiekviena strategija yra sukurta atsižvelgiant į konkrečias savininko (-ių) aplinkybes, numatomą turto naudojimą, reikšmingų patobulinimų pridėjimą, turto laikymo laikotarpį ir galutinį strategijos poveikį nesusijusioms pajamoms ir mokesčių įsipareigojimams..

Gali būti reikalaujama, kad mokesčių mokėtojas pagrįstų IRS mokestinę padėtį. Todėl prieš pradedant įgyvendinti mokesčių mažinimo strategiją visada yra būtina gauti profesionalias apskaitos ir teisines konsultacijas, jei jos nėra būtinos..

Galiausiai potencialūs investuotojai į nekilnojamąjį turtą turėtų žinoti, kad dėl laipsniško atsisakymo ir alternatyvaus minimalaus mokesčio (AMT) bet kokių mokesčių lengvatų nauda gali būti apribota didesnių pajamų mokesčių mokėtojams..

Pasyvių pajamų išleidimas

Remiantis IRS, pasyviosios pajamos yra pajamos, gaunamos iš nuomos ar verslo, kuriame mokesčių mokėtojas nedalyvauja. Pasyvių pajamų nuostoliai gali būti kompensuojami tik pasyviu pelnu - nuostoliai negali būti naudojami siekiant sumažinti įprastas mokesčių mokėtojo pajamas ir vėlesnę mokesčių naštą..

Kadangi dauguma patobulintų nekilnojamojo turto įmonių pirmaisiais nuosavybės metais patiria apmokestinamuosius nuostolius dėl pagreitinto nusidėvėjimo, nesugebėjimas kompensuoti tokių nuostolių įprastomis pajamomis yra nepalankus daugeliui nekilnojamojo turto savininkų..

Nekilnojamojo turto investuotojo apibrėžimai

Tai, ar pajamos iš nuomos yra laikomos pasyviomis ar ne pasyviomis pajamomis, priklauso nuo mokesčių mokėtojo tapatybės vienoje iš keturių nekilnojamojo turto investuotojo IRS kategorijų:

1. Nekilnojamojo turto investuotojas. Nekilnojamojo turto investuotojas yra subjektas (individuali ar juridinė organizacija), kuris perka turtą ketindamas jį laikyti ir gauti kapitalo prieaugį. Mokesčių mokėtojo, klasifikuojamo kaip nekilnojamojo turto investuotojas, pajamos ir nuostoliai laikomi „pasyviais“ ir negali būti naudojami kompensuoti įprastas pajamas iš kitų šaltinių. Yra viena išimtis: Investuotojai, kurių pakoreguotos bendrosios pajamos (MAGI) yra mažesnės nei 100 000 USD ir kurie aktyviai dalyvauja nekilnojamojo turto nuomos veikloje, gali kompensuoti įprastas pajamas pagal specialią 25 000 USD pašalpą pagal IRC 469 skyrių (8582 forma). Pasyvūs nuostoliai, didesni už pasyvias pajamas, ir specialioji išmoka gali būti perkelta tol, kol jie bus panaikinti. Be to, nekilnojamojo turto investuotojai turi teisę į kapitalo prieaugio tvarką parduodami savo turtą.
2. Nekilnojamojo turto pardavėjas. Nekilnojamojo turto investuotojas apibūdinamas kaip prekiautojas, jei jo ketinimas yra pirkti nekilnojamąjį turtą pardavimui, o ne investuoti - kitaip tariant, pirkti ir parduoti nekilnojamąjį turtą daugybėje dažnų ar tęstinių (pvz., Parduodant partijas plėtojant) sandorių. Pagrindinis prekybininko pranašumas yra tas, kad pajamos ir nuostoliai yra laikomi įprastais ir gali kompensuoti kitas pajamas. Tuo pat metu turtas, klasifikuojamas kaip priklausantis prekybininkams, negali būti naudojamas kapitalo prieaugio, įmokų pardavimo (537 leidinys) ar panašių rūšių mainams (IRC kodekso skyrius 1031). Taip pat pajamos, gautos kaip nekilnojamojo turto pardavėjui, yra apmokestinamos savarankiško darbo mokesčiu.
3. Nekilnojamojo turto profesionalas. Nekilnojamojo turto investuotojai gali būti kvalifikuoti kaip nekilnojamojo turto profesionalai, jei jie kiekvienais metais nekilnojamojo turto versle praleidžia mažiausiai 750 valandų, o daugiau nei pusė jų darbo laiko praleidžiami vykdant konkrečią nekilnojamojo turto veiklą. Kvalifikuota nekilnojamojo turto veikla yra bet koks nekilnojamojo turto vystymas, pertvarkymas, statyba, rekonstravimas, įsigijimas, pertvarkymas, nuoma, eksploatavimas, valdymas, išperkamoji nuoma ar pardavimas. Jei dirbate visą darbo dieną, nesusijusią su nekilnojamuoju turtu, vargu ar turite teisę į klasifikaciją. Taip pat labai svarbu tinkamai tvarkyti apskaitą, įskaitant jūsų darbo laiko žurnalą, nes IRS gali užginčyti jūsų naudojimąsi klasifikacija. Nekilnojamojo turto specialistai yra apmokestinami panašiai kaip ir nekilnojamojo turto investuotojai, išskyrus tai, kad jie gali iš įprastų pajamų atskaityti 100% pasyvių nuostolių. Nekilnojamojo turto specialisto nuomos pajamos konkrečiai neįtraukiamos į nekilnojamojo turto pardavėjo mokamus savarankiško darbo mokesčius, tačiau jų pajamoms taikomas 3,8% grynųjų investicijų pajamų papildomas mokestis, įtrauktas į 2010 m. Sveikatos priežiūros ir švietimo suderinimo įstatymą..
4. Nekilnojamojo turto vystytojas. Asmuo ar subjektas, rekonstruojantis ar statantis nuosavybę, IRS yra laikomas nekilnojamojo turto plėtotoju. Kūrėjas privalo kapitalizuoti visas išlaidas ar turto plėtrą. Įskaitant tiesiogines išlaidas, tokias kaip paskolų palūkanos, mokesčiai ir statybos išlaidos, taip pat netiesiogines išlaidas, tokias kaip administravimo, valdymo ir einamosios verslo valdymo išlaidos. Mokestis negali būti atskaitomas tol, kol turtas nebus pradėtas eksploatuoti ar parduodamas. Pagrindinis kūrėjų klasifikavimo trūkumas yra nesugebėjimas kompensuoti išlaidų, kai jos patiriamos pagal Vieningas kapitalizacijos taisykles.

Nustatydama nekilnojamojo turto savininko klasifikaciją, IRS atsižvelgia į jo pradinius ketinimus įsigyti turtą, taip pat į laiką, kurį jis praleido nekilnojamajam turtui, ir jo nurodytą verslo tikslą. Nors vertinimas dažnai yra subjektyvus, klasifikavimas daro didelį mokestinį poveikį mokesčių mokėtojui.

Klausimas yra dar sudėtingesnis, nes paskyrimas gali skirtis priklausomai nuo turto. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto savininkas gali būti laikomas nekilnojamojo turto investuotoju už vieną turtą, o nekilnojamojo turto pardavėju - kitą. Dėl to nekilnojamojo turto savininkai dažnai naudojasi įvairiais juridiniais asmenimis, norėdami įsigyti, plėtoti ir valdyti turtus, kad įgytų maksimalią mokesčių lengvatą.

Papildomos nekilnojamojo turto mokesčio nuostatos

Investuotojai, turintys patobulintą nekilnojamąjį turtą, gali naudoti įvairias mokesčių procedūras, kad sumažintų savo pajamų mokesčio prievolę, įskaitant:

Nusidėvėjimas

Nusidėvėjimas yra turto savikainos susigrąžinimas per jo naudingo tarnavimo laiką. Nors žemė, kurios gyvavimo laikas yra begalinis, nėra nudėvima, nekilnojamojo turto, esančių ne gyvenamosiose patalpose, pastatų ir jų patobulinimų tarnavimo laikas yra 39 metai, o gyvenamųjų patalpų nuomos - 27,5 metų, pasak IRS leidinio 946..

Priklausomai nuo turto klasės, nekilnojamojo turto savininkai gali naudoti tiesioginį arba pagreitintą nusidėvėjimo metodą. Pirmasis metodas suteikia pastovią išskaitytinų sumų sumą kiekvienais metais per turto naudojimo laiką (patobulinimų išlaidos padalytos iš naudingo tarnavimo laiko metais, t. Y. 3500 000 USD sąnaudos / 39 metai = 89 744 USD nusidėvėjimas kiekvienais metais). Pagreitėjęs nusidėvėjimas sukelia didžiausias nusidėvėjimo sąnaudas pirmaisiais metais, o po to mažėja.

Dėl skirtingo naudingo tarnavimo laiko investuotojai mokesčių tikslais dažnai atskiria įvairius struktūros komponentus. Pavyzdžiui, nuomos patobulinimai - tie būstai, skirti tam tikram nuomininkui - gali būti nudėvimi per 15 metų ar mažiau, tuo tarpu biuro baldų ir armatūros tarnavimo laikas yra 7 metai. Atskyrus turtą, maksimaliai padidinamas nusidėvėjimas, sukuriant apmokestinamąjį arba „popierinį“ nuostolį.

IRS kodo 179 skirsnyje leidžiama įsigyti tam tikros tinkamos įrangos (tokios kaip oro kondicionavimo ar šildymo įrenginiai) įsigijimo išlaidas, neviršijant 500 000 USD įsigijimo metais. Tinkama įranga yra nuo verslo transporto priemonių ir baldų iki kompiuterio aparatinės ir programinės įrangos, reikalingos verslui vykdyti. Kongresas taip pat numato premijų nuvertėjimą kai kuriais metais viršijančius 179 limitus, kurie šiuo metu yra 2 mln. USD.

Kapitalo prieaugis ir nuostoliai

Parduodamas asmeninis ar investicinis turtas apmokestinamas kapitalo prieaugio mokesčiu. Turto pelnas arba nuostolis nustatomas pagal skirtumą tarp „bazinės“ kainos - pirkimo kainos su pakeitimais, tokiais kaip nusidėvėjimas, kaip apibrėžta IRS leidinyje 551, ir grynosios pardavimo kainos. Pelnas arba nuostoliai laikomi trumpalaikiais, jei laikomi mažiau nei vienerius metus, arba ilgalaikiais, jei laikymo laikotarpis yra ilgesnis nei vieneri metai.

Nekilnojamojo turto plėtotojams priklausančios savybės į pagrindinį skaičiavimą turi įtraukti visas tiesiogines ir netiesiogines išlaidas, kol turtas bus pradėtas naudoti ar parduoti. Pagrindinis kūrėjų klasifikavimo trūkumas yra nesugebėjimas kompensuoti išlaidų, kai jos patiriamos pagal Vieningas kapitalizacijos taisykles. Pajamos iš nekilnojamojo turto pardavėjams priklausančio nekilnojamojo turto pardavimo yra laikomos paprastosiomis pajamomis ir negali būti vertinamos kaip kapitalo prieaugis.

Trumpalaikis kapitalo prieaugis kompensuoja trumpalaikius kapitalo nuostolius, o ilgalaikis kapitalo prieaugis kompensuoja ilgalaikius kapitalo nuostolius. Likęs trumpalaikis nuostolis ar pelnas yra suderinamas su likusiu ilgalaikiu nuostoliu ar pelnu. Jei grynasis rezultatas yra ilgalaikis kapitalo prieaugis, pusė pelno neapmokestinama, o pusei taikomas įprastas mokesčių mokėtojo pajamų mokesčio tarifas. Kadangi maksimalus mokesčio tarifas yra 39,60%, ilgalaikis kapitalo prieaugis bus apmokestinamas daugiausia iki 19,8%. Trumpalaikis pelnas yra apmokestinamas mokesčių mokėtojo įprastu tarifu.

Iš vienų metų pajamų galima atskaityti daugiausia 3000 USD ilgalaikių ir trumpalaikių nuostolių, o likusius nuostolius galima perkelti į kitus metus. Mokesčių registruotojai naudojasi 1040 formos D planu, kad praneštų apie kapitalo prieaugį ir nuostolius.

Mokesčiai už pelną, gautą pardavus nekilnojamojo turto investuotojams priklausantį nekilnojamąjį turtą, gali būti atidedami, jei jie nurodomi kaip išsimokėtinai pardavimai pagal 705 temos „Įmokos dalimis“ taisykles. Šis būdas yra ypač naudingas trumpalaikiam kapitalo padidėjimui, nes pelnas ir mokesčių prievolė pasiskirsto kelerius metus. Kiekvieną išmoką sudaro neapmokestinamas kapitalo, palūkanų ir kapitalo prieaugio grąžinimas.

Nekilnojamojo turto investuotojai taip pat gali naudoti IRS 1031 skyrių, kad atidėtų bet kokio pelno mokesčius, jei jie parduoda savo turtą panašiam turtui panašios rūšies biržoje. Naujojo turto pagrindas išlieka tas pats, kaip senojo turto pagrindas, tokiu būdu išlaikant nepažeistą galimą būsimą naudą. Tačiau, norint apskaičiuoti nusidėvėjimą, seno turto pagrindas taip pat perduodamas naujam turtui.

Kitos aplinkybės

Nekilnojamojo turto pardavėjai yra apmokestinami savarankiško darbo mokesčiais ir atskaitomybe, o nekilnojamojo turto profesionalai gali būti atsakingi už grynųjų investicijų pajamų papildomą mokestį. Dėl to nekilnojamojo turto profesionalai ir jų patarėjai naudoja įvairias strategijas, kad atidėtų tokius mokesčius arba išvengtų jų. Pvz., Nuomos pajamos, gautos iš S korporacijos investuotojui, neįtraukiamos kaip savarankiško darbo pajamos ir neapmokestinamos savarankiško darbo mokesčiu..

Verslo pajamos, kurios nėra apmokestinamos savarankiško darbo mokesčiu, yra apmokestinamos grynųjų investicinių pajamų mokesčiu, išskyrus vieną didelę išimtį: Pajamoms, kurios laikomos pasyviomis pagal kodo 469 skyrių, grynasis investicijų pajamų mokestis netaikomas. Anot „Forbes“, tai reiškia, kad nekilnojamojo turto specialistams gali būti atleidžiamas nuo 3,8 proc. Mokesčio už pajamas iš nekilnojamojo turto nuomos, įskaitant pelną už pardavimą..

Galutinis žodis

Andrew Carnegie, 1800-ųjų vidurio škotų imigrantas, pastatė likimą plieno pramonėje ir tapo vienu didžiausių šalies filantropų. (Jam priskiriama galimybė atidaryti 2 800 viešųjų bibliotekų Amerikos miestuose.)

Net ir sėkmingai dirbdamas pramonininku, Carnegie pripažino nekilnojamojo turto investicinę vertę: „90% visų milijonierių tampa tokiu, jei turi nekilnojamojo turto. Nekilnojamojo turto srityje uždirbo daugiau pinigų nei per visas pramonės investicijas. Išmintingas jaunuolis ar šiandienos uždarbis investuoja savo pinigus į nekilnojamąjį turtą. “

Nuo Carnegie pastebėjimo, nekilnojamojo turto, kaip investicijos, patrauklumas išlieka nepaneigtas. Garsi amerikiečių verslininkė ir dažna ABC „Shark Tank“ dalyvė Barbara Corcoran teigia: „Nekilnojamasis turtas nutinka juokingai. Kai jis vėl grįš [po nuosmukio], jis vėl susitvarkys kaip gaujų pūtikai “.

Nors investicijų į nekilnojamąjį turtą apmokestinimas dažnai yra painus, investuotojai gali naudoti mokesčių strategijas, kad sumažintų riziką ir padidintų grąžą. Jei išlaikysite kompetentingus mokesčių konsultantus ir stebėsite taisyklių ir reglamentų pakeitimus, dividendai bus išmokėti kur kas daugiau.

Ar jūs investuojate į nekilnojamąjį turtą? Ar pasinaudojote mokesčių įstatymais savo naudai? Ar norite, kad geriau suprastumėte taisykles, kad galėtumėte jomis pasinaudoti??