Kaip gauti hipotekos paskolą, jei esate savarankiškai dirbantys su kintančiomis pajamomis

Tačiau jei esate verslo savininkas ar esate savarankiškai dirbantis asmuo, gauti finansavimą iš turto nėra taip paprasta. Nepriklausomai nuo jūsų pajamų, nauji federaliniai reglamentai reikalauja, kad savarankiškai dirbantys asmenys, norėdami gauti paskolą būstui, turėtų perlipti daugybę akcijų, o tai reiškia, kad jums gali tekti mąstyti už ribų, norint rasti reikiamą finansavimą.

Naujos kvalifikuoto finansavimo taisyklės

Po to, kai 2008 m. Sprogo JAV nekilnojamojo turto burbulas - pradėta kreditų krizė ir niokojantis nuosmukis, federalinė vyriausybė apžvelgė hipotekos paskolų praktiką ir nusprendė, kad kažkas turi pasikeisti. Dėl šių pokyčių vartotojams iš karto tapo vis sunkiau gauti finansavimą būstui.

Reglamentai vis dar įgyvendinami. 2014 m. Vartotojų finansinės apsaugos biuras nustatė „kvalifikuotos hipotekos“ standartus kaip dalį Doddo ir Franko skolinimo reformų. Anot „New York Times“, šios paskolos dažnai tampa iššūkiu, jei norite gauti patvirtinimą, jei nedirbate įprasto darbo.

Tačiau rinkoje juos dominuoja. Vyriausybė jas laiko solidžiomis ir sąžiningomis tiek vartotojams, tiek kreditoriams. Be to, hipotekos kompanijos yra labai motyvuotos jas siūlyti, nes tai padarius apsaugo nuo teisinio regreso, jei paskola pasiseks..

Norėdami gauti kvalifikuotą hipoteką, turite turėti:

• Pajamų tikrinimas. Neužtenka turėti užpildytą banko sąskaitą - turite įrodyti, kad turite nuolatinį pajamų srautą. Jei jums mokama atsitiktinai, bet didelėmis dalimis, šie atlyginimai paprastai apskaičiuojami per dvejus metus, kad skolintojai galėtų gerai suprasti jūsų mėnesio išlaidas..
• Skolos ir pajamų santykis. Jūsų skolos ir pajamų santykis negali viršyti 43%. Hipotekos reikalavimo tikslais šis skaičius apskaičiuojamas dalijant jūsų pasikartojančią mėnesio skolą iš jūsų pasikartojančių vidutinių mėnesio pajamų. Žinoma, tai yra problematiška, jei esate paėmę paskolų savo verslui pradėti ar palaikyti.
• Dvejų metų gyventojų ir verslo mokesčių grąžinimas savarankiškai dirbantiems asmenims. Deja, mokesčių nurašymai gali sugrįžti, kad būtų imtasi milžiniškos dalelės jūsų turimų pajamų, kai viskas pasakyta ir padaryta, todėl skolintojai nori peržiūrėti visą jūsų grąžą. Pvz., Tarkime, kad jūsų savarankiško darbo pajamos per pastaruosius dvejus metus buvo 75 000 USD per metus, bet jūsų verslo nurašymai sudarė 50 000 USD per metus. Skolintojai į tai žiūri kaip į 25 000 USD metines pajamas - tai apsunkintų galimybę gauti daug ką.
• Pajamų tendencijų analizė. Būkite pasirengę paaiškinti pajamų kritimą. Net jei jūsų pajamos atrodo geros, jei vidurkis per dvejus metus, prieš kvalifikuodami turite paaiškinti mažėjančias tendencijas.
• Papildomas finansinis turtas ir istorija. Hipotekos kompanijos dažnai nori, kad jūsų kredito reitingas būtų ne mažesnis kaip 640, kad galėtumėte gauti FHA paskolą (Federalinės būsto tarnybos apdrausta paskola), tačiau jūsų reitingas turi būti artimesnis 700, jei norite gauti įprastinę paskolą. Visa reikalinga pradinė įmoka svyruoja nuo maždaug 3% iki 20% būsto kainos, atsižvelgiant į hipotekos produktą (FHA paskoloms paprastai reikalinga mažesnė įmoka nei įprastoms paskoloms). Didelės įmokos gali būti labai sunkios, jei investavote savo likvidų turtą į savo verslą.

Visi šie reikalavimai gali padaryti daug sudėtingesnį finansavimą, jei esate savarankiškai dirbantis asmuo ar verslo savininkas, net jei puikiai jaučiate pinigus ir turite daug santaupų..

Tradicinio turto finansavimo alternatyvos

Net jei atrodo, kad dėl naujų kvalifikuotų paskolų taisyklių niekada negalėsite turėti savo nuosavybės, viskas neprarandama. Kitos galimybės gali padėti jums rasti būsto finansavimą.

1. Šeimos narių pagalba

Nors tikrai ne visiems tai yra galimybė, kai kurie savarankiškai dirbantys asmenys paskolas paskolas naudoja šeimos nariams. Tarkime, kad metus dirbote savarankiškai ir uždirbate geras pajamas, tačiau negalite užsitikrinti tinkamo hipotekos produkto, nes neturite dvejų metų stabilių pajamų. Esant tokiai situacijai, šeimos nariai, turintys dideles pajamas (ir nesąžiningas dosnumo bruožas), gali norėti pasirašyti jūsų paskolą. Turtas priklauso jums ir jūs mokate už hipoteką, tačiau paskolą garantuoja jūsų šeimos nariai.

Kai kurios hipotekos bendrovės netgi leidžia refinansuoti turtą savo vardu, kai tik turėsite reikalingų dvejų metų įrodymą. Žinoma, ši parinktis gali tapti problematiška šeimos dinamikai, jei jūsų verslas eina į pietus arba jūs nevykdote paskolos, todėl pateikite tai atsargiai.

2. Pardavėjo finansavimas

Pardavėjai, kuriems nuosavybės teise priklauso nuosavybė, gali pasirinkti, ar patys siūlyti finansavimą, nes rinka yra silpna (jie negali rasti pirkėjo), arba jie nori gauti pajamų iš savo investicijų. Paskolos sąlygos surašomos į vekselį, o jūsų mėnesinės įmokos eina tiesiai pardavėjui.

Šioms priemonėms paprastai taikoma aukštesnė palūkanų norma nei bankų paskoloms, tačiau jos gali sumažinti bendrąsias išlaidas panaikinant hipotekos inicijavimo mokesčius ir kitus skolinimo mokesčius. Jūs turite būti pasirengę paaiškinti pardavėjui, kodėl esate patikimas kandidatas, kai nebuvote pakankamai stiprus kandidatas į tradicinę banko paskolą. Tokiais atvejais nemaža įmoka, didelė banko sąskaita ir dideli pajamų srautai gali padėti jums kalbėti.

3. Nuoma saviems

Nuoma nuosavam turtui gali būti gera išeitis, jei prieš įsigydami kvalifikuotą hipotekos produktą laukiate savo dvejų metų pajamų įrodymo. Šiose sutartyse jūs sudarote nuomos sutartį ir mokate nuomos mokestį taip, lyg mokėtumėte už bet kurį nuomojamą turtą. Tačiau nuoma paprastai yra šiek tiek didesnė nei rinkos vertė, ir ši „papildoma“ dalis yra susijusi su pradinės įmokos, kurią jūs galite naudoti nuomos laikotarpio pabaigoje, turtui įsigyti. Jei nuspręsite nepirkti namo pasibaigus nuomos sutarčiai, šis perteklius paprastai lieka nuomotojui.

Šios parinkties pranašumas yra tai, kad galite sutaupyti pradinę įmoką vienerių ar dvejų metų laikotarpiui, kurti savo verslą, sutvarkyti pajamas ir spręsti bet kokias kitas problemas, kurios gali užkirsti kelią kvalifikuotam hipotekos produktui, pavyzdžiui, blogam kreditui..

4. Investicinės sąskaitos arba draudimo polisai

Jei turite pensijų sąskaitas ar draudimo polisus, galbūt galėsite skolintis pagal juos. Tačiau visos šios parinktys reikalauja, kad jūs susikūrtumėte savo senatvės sąskaitą arba pinigų vertės draudimo polisą iki ankstesnio dydžio, jei nenorite trumpinti jų siūlomų lengvatų. Taip pat atminkite, kad prarandate uždarbį, kai pensijos pinigai naudojami namams, o ne leidžiama augti jūsų sąskaitose.

Gyvybės draudimas
Jei turite grynosios vertės gyvybės draudimo polisą, pavyzdžiui, viso gyvenimo ar universalų gyvybės draudimą, galite skolintis pagal jo grynąją vertę. Laikui bėgant mokėdami į polisą, grynųjų pinigų vertė didėja, nes jie uždirba dividendus ir palūkanas. Tikriausiai jums net nereikės atsakyti į klausimus apie paskolos paėmimą, tačiau jums reikia plano, kaip ją grąžinti (kaip ir su bet kokia paskola)..

Be to, jums reikia ilgai ir sunkiai galvoti apie riziką, susijusią su skolinimu iš gyvybės draudimo poliso, ypač jei neįsivaizduojama ir jūsų šeimai paliekama mažesnė išmoka, nes grynųjų pinigų vertė yra susieta su paskola. Taisyklės skiriasi atsižvelgiant į jūsų turimą politiką, todėl prieš priimdami bet kokius sprendimus pasitarkite su savo draudimo kompanija.

IRA
Bet kuriuo metu galite atsiimti įmokas iš Roth IRA be mokesčių ar nuobaudų. (Jei esate vyresnis nei 59 1/2 metų amžiaus, bet kokiu tikslu galite atsiimti mokesčius ir neapmokestinti lėšų.) Tačiau net jei esate jaunesnis nei 59 1/2 ir įnešėte mažiau nei 10 000 USD savo lėšų Roth, jūs galite atsiimti iki 10 000 USD be mokesčių ar baudų, kad panaudotumėte pirmųjų namų pirkimui, remontui ar rekonstravimui..

Norėdami būti laikomas pirmą kartą įsigyjančiu namų pirkėją, pastaruosius dvejus metus neturėjote nuosavybės teisės į namą. Visos uždirbtos pajamos turi būti panaudotos per 120 dienų, o tos pajamos turi būti sąskaitoje mažiausiai penkerius metus, kad būtų išvengta ir išankstinio 10% baudos už nurašymą, ir pajamų mokesčio už pašalinimą. Jei pajamos buvo sąskaitoje mažiau nei penkerius metus, 10% bauda jums nebus įvertinta, bet jūs turite sumokėti įprastą pajamų mokestį.

Taip pat galite atsiimti iki 10 000 USD iš tradicinės IRA, įskaitant SEP-IRA, ir išvengti 10% baudos, jei pinigai naudojami tam pačiam tikslui ir išleidžiami per 120 dienų. (Jei esate vyresnis nei 59 1/2, bet kokiu tikslu galite išsiimti IRA lėšas be baudos.) Tačiau jūs turite sumokėti pajamų mokestį už išėmimą..

Be to, 10 000 USD išankstinio pasitraukimo išmoka yra apribojimas visam gyvenimui, perimtam iš bet kurios IRA - įskaitant Roth IRA - perkant (remontuojant ar rekonstruojant) pirmuosius namus. Kitaip tariant, bet kurios IRA sąskaitų kombinacijos išėmimų suma negali viršyti 10 000 USD.

401k
Nors galite skolintis už 401 000, tai rizikinga galimybė. Skirtingai nuo lėšų išėmimo iš savo 401 000 - kuri yra bloga idėja, nebent tai būtų padaryta be jokios nevilties - paskola iš 401 000 gali suteikti jums grynųjų pinigų iki pusės jūsų sąskaitos vertės, neviršijant 50 000 USD..

Pvz., Jei jūsų sąskaitos vertė yra 50 000 USD, jūs galite pasiskolinti tik 25 000 USD pradinę įmoką. Jūs mokate palūkanas, bet jas grąžinate sau. Tačiau palūkanų norma yra kintama, atsižvelgiant į pagrindinę palūkanų normą, ir tai gali būti problema, jei palūkanų norma viršija dabartinį 3,25% lygį. Kadangi 401 kreditų paskolos terminas paprastai yra penkeri metai (bet kai kurie - iki 15 metų), turite būti tikri, kad galite sau leisti mėnesines įmokas už visą paskolos trukmę. Be to, jei neteksite darbo, turėsite per 60 dienų grąžinti paskolą - priešingu atveju nesumokėta suma gali būti apmokestinta kaip įprastos pajamos ir įvertino 10% išankstinio pasitraukimo bausmę, jei esate jaunesnis nei 59 1/2 metų.

5. Apsipirkite nekvalifikuotus hipotekos produktus

Skolintojus, norinčius mąstyti ne „kvalifikuotos hipotekos“ lauke, galite rasti, jei parodysite, kad esate mažos rizikos kandidatas. Nekvalifikuoti hipotekos produktai apima paskolas be dokumentų, paskolas tik su palūkanomis ir paskolas su mokėjimo galimybe.

Pvz., Sakykite, kad jūsų verslo paskolos padidino jūsų skolos ir pajamų santykį kvalifikuotos hipotekos atveju. Jei turite 40% įmoką, puikų kredito rezultatą ir kelerių metų stabilias pajamas, greičiausiai galite rasti skolintoją. Tačiau dėl skolintojo teisinės ir finansinės rizikos, susijusios su nekvalifikuotais produktais, jūs paprastai mokate didesnę palūkanų normą už tokį produktą.

Galutinis žodis

Tai, kad sekėte savo svajonę turėti verslą, dar nereiškia, kad turite atsisakyti svajonės turėti namą. Net jei turėsite palaukti dvejus metus, kad tinkamai įrodytumėte savo pajamas, laikas, kurį investuojate į tai, kad taptumėte tinkamu paskolos kandidatu, galėtų baigti nemažus dividendus. Panaudokite laiką, kad atidėtumėte pinigus didesnei įmokai ir padidintumėte savo kredito rezultatą, kad galėtumėte pretenduoti į geriausią produktą ten, kur ateis laikas pirkti.

Kokias papildomas galimybes galite pasiūlyti ieškant būsto finansavimo išlaikant savarankiškai dirbančio asmens statusą?