FHA ir VA palyginti su įprastinėmis hipotekos paskolomis - kuo jos skiriasi?

Nesvarbu, ar perkate naujos statybos namą, ar seną viršutinį fiksuotoją, yra tikimybė, kad neturite pakankamai grynųjų pinigų savo namui nusipirkti. Pirkinį turėsite finansuoti naudodami būsto paskolą.

Panašiai, jei įsigijote būstą, kai palūkanų normos buvo didesnės, tačiau neturite pakankamai grynųjų pinigų, kad sumokėtumėte visą hipoteką, galbūt būsite pasirengę refinansuoti pirkimo paskolą. Tai reiškia, kad turite imti naują būsto paskolą, kad sumokėtumėte esamą paskolą ir užfiksuotumėte mažesnę palūkanų normą, kuri sutaupytų tūkstančius - o galbūt dešimtis ar net šimtus tūkstančių - per likusią paskolos dalį..

Būsto paskolų tipai: atitinkantys ir neatitinkantys sąlygų

Paskolų pirkimas ir refinansavimas yra įvairių konfigūracijų. Prieš teikdami pasiūlymą namuose ar įsipareigodami refinansuoti dabartinę hipoteką, turėsite įvertinti savo galimybes ir pasirinkti jums tinkamiausią variantą..

Paskolas būstui galima suskirstyti į dvi plačias kategorijas: įprastas ir netradicines. Kartais galite pamatyti ir nuorodas į „atitinkančias“ ir „neatitinkančias“ paskolas. Šie terminai nėra sinonimai, tačiau jie kartais vartojami pakaitomis.

Įprastinės ir netradicinės paskolos: pagrindiniai skirtumai

Svarbiausias skirtumas tarp įprastų ir netradicinių paskolų yra tas, kad įprastas paskolas neišduoda ar neparemia federalinės vyriausybės agentūra.

Ir atvirkščiai, netradicines paskolas išduoda arba jomis remia vykdomosios valdžios departamentai, įskaitant Veteranų reikalų departamentą (VA), Federalinę būsto administraciją (FHA, Būsto ir miesto plėtros departamento dalis) ir Žemės ūkio departamentą. (USDA).

Paskolos reikalavimų tenkinimas

Dauguma tradicinių paskolų yra atitinkantis, tai reiškia, kad jie turi atitikti paskolų limitus, kuriuos nustato Federalinė nacionalinė hipotekų asociacija (Fannie Mae) ir Federalinė būsto paskolų hipotekos korporacija (Freddie Mac) - dvi pusiau vyriausybinės įmonės, turinčios didžiulę įtaką Amerikos būsto paskolų pramonei. „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ garantuoja paskolas, atitinkančias šias ribas, užtikrinant likvidžią antrinę būsto paskolų skolų antrinę rinką.

Paskolos dydžio apribojimai

Kad paskolą būtų galima pripažinti atitinkančia paskolą, pagrindinė paskolos suma negali viršyti griežtosios sumos, kuri kiekvienais metais didinama atsižvelgiant į rinkos sąlygas. 2017 m. Riba buvo maždaug 424 000 USD vienos šeimos namams kontinentiniame JAV ir maždaug 625 000 USD brangių rajonų teritorijose (įskaitant Aliaską, Havajus ir brangius pakrančių miestus, tokius kaip Sietlas ir San Franciskas)..

Nevyriausybinės paskolos, turinčios didesnius principus, yra žinomos kaip tiesioginės paskolos. „Jumbo“ paskolas negarantuoja „Fannie“ ir „Freddie“, todėl antrinė rinka jiems yra mažesnė ir rizikingesnė.

Tinkami turto tipai

Tinkamoms turto rūšims priskiriami vienos ar keturių šeimų privatūs namai, daugiabučiai namai, naujos statybos namai planuojamuose projektuose, būstas namuose ir gaminami namai. Tačiau nakvynės namams, bendrabučiams ir pagamintiems namams taikomi tam tikri papildomi apribojimai.

Kredito ir skolos reikalavimai

Daugeliu atvejų tinkamos paskolos yra skirtos skolininkams, kurių kreditai yra geri arba puikūs. Skolininkams, kurių FICO balai nesiekia 680, gali būti suteiktos paskolos, nors skolintojai turi tam tikrų nuolaidų, kad padarytų išimčių. Pagrindinės kainos yra rezervuotos namų savininkams, turintiems puikų kreditą.

Be to, dauguma skolintojų reikalauja, kad reikalavimus atitinkantys paskolos pareiškėjai turėtų mažesnį nei 43% skolos ir pajamų santykį. Kai kurie skolintojai yra griežtesni, reikalaujantys mažesnių nei 36 proc. Tačiau kai kuriais atvejais DTI santykiai gali pakilti virš 50%, nors greičiausiai DTI paskolų palūkanos bus didesnės. Jūsų skolos ir pajamų santykis yra apibrėžiamas kaip jūsų mėnesio pajamų, išleistų už skolos aptarnavimą, dalis (procentas), įskaitant neužtikrintus kredito produktus, tokius kaip kreditinės kortelės, ir užtikrintus kredito produktus, tokius kaip automobilių banknotai..

Tolesniuose skyriuose giliau panagrinėsime skirtumus tarp įprastų hipotekos paskolų, FHA hipotekos paskolų ir VA hipotekų paskolų..

Įprastinės hipotekos paskolos: įkainiai, sąlygos ir parametrai

Įprastinių paskolų rūšys

Įprastinės paskolos būstui yra įvairių formų. Jei nenurodyta kitaip, šias paskolų rūšis galima naudoti pirkimui ar refinansavimui:

Fiksuota norma. Fiksuotų paskolų palūkanų normos yra fiksuotos visam paskolos terminui. Fiksuotos palūkanų normos svyruoja nuo 10 iki 40 metų, nors dažnesnės yra 15 ir 30 metų sąlygos. Daugeliu atvejų ilgesnės trukmės paskoloms yra didesnės palūkanų normos - pavyzdžiui, 2018 m. Pradžioje 30 metų BNP buvo beveik 1 procentiniu punktu aukštesnės nei 10 metų BNN paskolos gavėjams, turintiems puikų kreditą. Geriausios kainos yra rezervuotos pagrindiniams skolininkams - tiems, kurių FICO balai yra didesni nei 740.
Reguliuojamas dydis. Reguliuojamos palūkanų normos (ARM) paskolų palūkanų normos išlieka fiksuotos nustatytam pradiniam laikotarpiui. Pasibaigus šiam laikotarpiui, jos koreguojamos aukštyn, o paskui keičiamos kasmet arba du kartus per metus, atsižvelgiant į vyraujančias palūkanų normas (naudojant etaloną LIBOR ar kitą plačiai priimtą standartą). Daugelio ARM palūkanų normos padidėjimo periodiškumas ir galiojimo laikas yra dažniausiai riboti - paprastai nuo 1 iki 2 procentinių punktų per metus ir nuo 5 iki 6 procentinių punktų per paskolos trukmę, tai reiškia, kad ARM, kurio pradinė norma yra 4%, gali padidėti tik iki 5% arba 6. % per vienerius metus ir 9% –10% per visą kadenciją. Pradiniai terminai gali būti trumpi nuo 1 metų iki 10 metų. Visi kiti dalykai yra vienodi. Pradiniai ARM APR yra žymiai mažesni nei fiksuotos normos APR, nors jie visada išauga virš vyraujančių fiksuotos normos APR. Kai kurie ARM yra konvertuojami, tai reiškia, kad tam tikromis aplinkybėmis jie gali būti konvertuojami į fiksuotos palūkanų normos paskolas.
Tik palūkanos ARM. Tik palūkanų normos ARM yra sukonstruotos taip, kaip tradiciniai ARM, su vienu svarbiu skirtumu: Pradiniu laikotarpiu skolininkas moka tik palūkanas už paskolos likutį. Tai iš esmės sumažina mokėjimus anksti, tačiau trukdo formuoti kapitalą ir nemažina pagrindinės paskolos sumos. Pasibaigus pradiniam laikotarpiui, paskola amortizuojama, o skolininkas yra atsakingas už pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimą. Perėjimas nuo tik palūkanų mokėjimo prie pagrindinės ir palūkanų išmokos gali būti nepalankus, todėl skolininkai, prieš užtikrindami tik palūkanų normą užtikrinančius ginklus, turi patvirtinti, kad gali sau leisti ateityje mokėti pagrindines palūkanas ir palūkanas. ARM, skirti tik palūkanoms, dažnai tinka pirkėjams, kurie tikisi parduoti savo namus trumpalaikiu ir vidutinės trukmės laikotarpiu, prieš pradedant mokėti pagrindines palūkanas ir palūkanas, o normos pakils. Tačiau kai kuriems ARM (įskaitant tik palūkanas) yra numatytos išankstinio mokėjimo baudos, kurios yra mokamos, kai jos yra visiškai sumokėtos per iš anksto nustatytą laiką..

Pradinė įmoka

Pradinė įmoka yra esminis dalykas pirkėjams, norintiems įsigyti paskolų. Refinansavimo paskoloms nereikia įmokų, nors jos iš tiesų patiria dideles uždarymo išlaidas.

Istoriškai skolintojams buvo reikalaujama mažiausiai 20% įprastinių paskolų, pvz., 40 000 USD už 200 000 USD paskolą. Pastaraisiais metais skolintojai tapo ne tokie griežti. Iki 2014 m. Daugelis pradėjo priimti tik 3% įmokų, pvz., 6 000 USD už 200 000 USD paskolą.

Tradicinės paskolos, kurių įnašas yra žemas (įmokos sudaro mažiau nei 10% pirkimo kainos), yra žinomos kaip įprastinės 97 paskolos. Tokių paskolų palūkanų normos gali būti didesnės, lygiai taip pat, kaip ir paskolų gavėjams, turintiems aukščiausios rūšies kreditą. Atminkite, kad daugelis skolintojų vengia įprastų 97 paskolų, todėl jas gali būti sunkiau rasti jūsų rajone, ypač jei turite nefinansinių paskolų..

Privatus hipotekos draudimas (PMI)

Skolininkai, kurie paskolina mažiau nei 20% įprastinės paskolos, privalo mokėti privataus hipotekos draudimą arba PMI. PMI įmokos paprastai mokamos kas mėnesį. Priklausomai nuo paskolos ir vertės (LTV) santykio, metinės PMI įmokos už įprastas paskolas gali sudaryti iki 1% paskolos pagrindinės sumos, o didesnis LTV santykis sukuria didesnius PMI mokėjimus.

Uždarymo išlaidos

Reikia vengti daugybės hipotekos mokesčių, tačiau dauguma įprastų paskolų vis dar patiria dideles uždarymo išlaidas. Kai kurie iš labiau paplitusių elementų yra šie:

Iš anksto sumokėti turto mokesčiai. Pirkėjai paprastai turi iš anksto sumokėti turto mokesčius, kurie sukaupiami nuo uždarymo dienos iki kitos turto mokesčio mokėjimo dienos. Mokesčių tarifai labai skiriasi priklausomai nuo jurisdikcijos, tačiau pirkėjai turėtų numatyti bent kelis šimtus dolerių už šią prekę.
Iš anksto apmokėtas pavojus. Pirkėjai taip pat privalo iš anksto sumokėti savo būsto savininkų draudimo įmokas, kurios gali svyruoti nuo mažiau nei 0,25% iki daugiau kaip 1% namo įvertintos vertės..
Turto tyrimas ir vertinimas. Atsižvelgiant į jūsų turto tipą ir vietą, gali tekti atlikti apklausą. Daugeliu atvejų užtenka palyginti nepriekaištingos hipotekos tyrimo, kurio kaina yra mažesnė nei 500 USD. Taip pat turėsite finansuoti paskolos davėjo užsakytą turto vertinimą, kuris patvirtina, kad jūs nepermokate už turtą ir taip sumažinate skolintojo riziką, kad jis pateiks rinkos apribojimus. Įvertinimai taip pat paprastai kainuoja mažiau nei 500 USD.
Potvynių nustatymas ir aplinkos vertinimas. Net jei atrodo, kad turtas nėra pažeidžiamas potvynių, norint tai patvirtinti ir patikrinti, ar potvynių draudimas nėra būtinas, reikia nustatyti potvynį. Potvynių nustatymas paprastai kainuoja nuo 20 iki 50 USD. Kai kuriuose regionuose gali reikėti atlikti kitus aplinkos vertinimus, pavyzdžiui, gaisro pavojaus vertinimus.
Namų apžiūra. Namų apžiūra yra neprivaloma, tačiau labai rekomenduojama, nes ji gali atskleisti galimus trūkumus ir pavojus saugai prieš sudarant oficialią operaciją. Kruopščių patikrinimų kaina siekia 500 USD.
Pavadinimų paieška ir draudimas. Pavadinimo paieška patikrina, ar pardavėjas turi teisę parduoti jums turtą - ar niekas kitas neturi pagrįstų pretenzijų į jo nuosavybės teisę. Nuosavybės teisių draudimas padengia visas paieškoje aptiktų problemų, taip pat visų problemų (įskaitant reikalavimus turtui), kurios gali kilti ateityje, taisymo išlaidas. Pavadinimų paieškos išlaidos paprastai yra susietos su nuosavybės draudimo išlaidomis, o visa pakuotė paprastai viršija 1 000 USD (vienkartinė, mokama uždarymo metu)..
Įrašymas ir perdavimas. Šie mokesčiai apima pardavimo registravimo atitinkamose institucijose (paprastai miesto ar apskrities departamente) ir pervedimo įforminimo priemonėmis, vadinamomis „antspaudais“, išlaidas. Įrašymo ir perkėlimo išlaidos paprastai svyruoja nuo 300 USD iki daugiau nei 700 USD.
Pradėjimo mokestis. Tai yra visos eilutės punktas, kuris kartu susideda iš mažesnių uždarymo išlaidų. Į inicijavimo mokestį paprastai įeina išlaidos kurjeriui, sąlyginio depozito mokesčiai, dokumentų rinkliavos ir advokato mokesčiai. Šie mokesčiai turėtų būti aiškiai išdėstyti sąžiningumo sąmatoje, kurią gausite uždarymo proceso metu. Pradėjimo mokesčiai gali labai skirtis, tačiau 1% pirkimo kainos yra įprasta.
Nuolaidų taškai. Tai yra neprivaloma, nors įprasta priemonė skolintojams padidinti paskolų pajamingumą, viršijantį nurodytas palūkanų normas. Nuolaidų taškai iš esmės yra išankstiniai palūkanų mokėjimai, kiekvienas taškas atitinka 1% visos paskolos sumos ir sumažina paskolos normą net 0,25%. Pirkėjai, kurių uždarymo metu yra pakankamai grynųjų, gali sumažinti mėnesines įmokas (ir pagerinti namų ūkio grynųjų pinigų srautus) mokėdami taškus.

FHA hipotekos paskolos: idealiai tinka pirmą kartą įsigyjantiems namus

FHA hipotekos paskolas išduoda privatūs skolintojai ir garantuoja Federalinė būsto administracija. Sukurta pirmą kartą įsigyjantiems namus, turintiems ribotą turtą ir turintį ne tokį tobulą kreditą, FHA pirkimo paskolos istoriškai buvo esminė pagalba mažesnes pajamas gaunantiems amerikiečiams, siekiantiems namų nuosavybės naudos. Išskyrus vieną reikšmingą išimtį, namai, įsigyti ar refinansuoti naudojant FHA paskolas, turi būti savininko naudojami ir naudojami kaip pagrindinė skolininko gyvenamoji vieta..

FHA paskolos gali būti fiksuotos (203b hipotekos paskola, dažniausiai taikoma individualiems namams su keturiais šeima) arba reguliuojamos palūkanos (251 skirsnio paskola taikoma individualiems namams, priklausantiems keturiems šeimos nariams). ). Abi konfigūracijos leidžia naudoti įvairius terminus: dažniausiai pasitaikančios fiksuotų palūkanų normos yra 15 ir 30 metų terminai.

FHA refinansavimo paskolos, tokios kaip FHA modernizuotas refinansavimo produktas, leidžia FHA suteiktiems namų savininkams refinansuoti mažesnėmis sąnaudomis nei įprastos refinansavimo paskolos. Jie taip pat tiekiami fiksuotos ir reguliuojamos normos konfigūracijomis. FHA supaprastina refinansavimo paskolas, kurios neturi hipotekos draudimo (MIP) reikalavimų - didžiulė finansinė pagalba namų savininkams, turintiems ribotus biudžetus..

FHA ir įprastinių paskolų skirtumai

FHA paskolos ir įprastos paskolos skiriasi keliais svarbiais būdais:

Maksimalios paskolų ribos. Daugelyje rinkų didžiausia leistina FHA pirkimo paskola yra 115% vietinės pardavimo kainos vidurkio (paprastai apskaičiuojama apskrities lygmeniu). Kontinentiniame JAV mažiausia riba yra 271 050 USD (pigių rinkų rinkose), o didžiausia - 625 000 USD (brangių prekių rinkose). Aliaskoje, Havajuose ir užjūrio protektoratuose, tokiuose kaip Guamas, didžiausia suma yra 938 250 USD. Šios ribos gali keistis atsižvelgiant į vyraujančias namų kainas. Atvirkštinėms hipotekoms (arba HECM, populiariam FHA produktui) maksimali leistina paskolos riba yra 625 000 USD visame kontinentiniame JAV ir 938 250 USD ne kontinentinėse jurisdikcijose. Norėdami sužinoti vietinius limitus, naudokitės HUD FHA hipotekos paskolos skaičiuokle.
DTI ir būsto santykis. FHA paskolos leidžia didesnį DTI santykį - patikimai iki 43%, o kartais ir didesnį. Būsto arba būsto išlaidų santykis su paskolos gavėjo pajamomis taip pat gali būti didesnis nei įprastas 28% paskolos standartas - daugeliu atvejų iki 31%..
Pradinė įmoka. Skolininkams, kurių FICO balai yra 580 ar geresni, FHA pradinės paskolos įmokos gali būti tik 3,5% pirkimo kainos, pvz., 7000 USD už 200 000 USD namą. Tai yra žymiai mažiau nei istorinis 20% įmoka už įprastas paskolas, pvz., 40 000 USD už 200 000 USD namą. Tai taip pat mažesnė nei 10% įmokos riba tarp įprastų ir įprastinių 97 paskolų, pvz., 20 000 USD už 200 000 USD namą.
Hipotekos draudimas. Hipotekos draudimas yra daug brangesnis paskoloms FHA pirkti ir daugeliui FHA refinansuoti skirtų paskolų (išskyrus racionalias refinansavimo paskolas). Pagal įstatymą paskolos gavėjams taikomas fiksuotas 1,75% dydžio paskolos dydis, neatsižvelgiant į paskolos rūšį, terminą ar dydį. Paprastai šis mokestis yra sudedamas į paskolą, didinant pagrindinę sumą, tačiau ją taip pat galima sumokėti iš kišenės. Toliau skolininkai, pradedantys nuo 90% LTV ar didesnės (10% ar mažiau), privalo mokėti nuolatines hipotekos draudimo įmokas, kol bus išmokėta visa paskola - iki 1,05% paskolos sumos kiekvienais metais, atsižvelgiant į paskolos terminą ir finansuojama suma. Skolininkai, pradedantys nuo mažiau nei 90% LTV, privalo mokėti nuolatines draudimo įmokas bent 11 metų. Atvirkščiai, įprasti paskolų gavėjai, pradedantys nuo 80% LTV ar mažiau, iš viso neprivalo turėti hipotekos draudimo. Vienintelis būdas daugumai FHA skolininkų atšaukti savo hipotekos draudimą yra per FHA supaprastintą refinansavimo programą.
Palūkanų normos. Visi kiti dalykai yra vienodi. FHA paskolų pirkimo ir refinansavimo paskoloms beveik visada yra mažesnės palūkanos nei palyginamoms įprastinėms paskoloms. Tačiau palūkanų normos sutaupymą gali kompensuoti didesnės hipotekos draudimo įmokos.
Kredito reikalavimai. FHA paskoloms taikomi laisvesni draudimo įpareigojimai nei įprastoms paskoloms. Galite gauti 3,5% mažesnę FHA paskolą, jei FICO balas yra 580 ar geresnis, ir 10% mažesnę FHA paskolą, jei FICO balas yra 500 ar geresnis..
Pardavėjo apmokamos uždarymo išlaidos. FHA paskolos leidžia pardavėjams sumokėti iki 6% pirkimo kainos uždarymo metu, pvz., 12 000 USD už 200 000 USD namą. Tai gali būti didžiulis pranašumas pirkėjų rinkose. Įprastos paskolos neviršija 3% pirkimo kainos, pvz., 6000 USD už 200 000 USD namą.
Prielaida. FHA paskolos yra įmanomos, tai reiškia, kad jas galima perduoti iš pardavėjo pirkėjui su minimaliais įkainių ir sąlygų pakeitimais. Nors prielaidas turi patvirtinti FHA ir skolintojas turi prisiimti įsipareigojimus, taip pat pirkėjas turi galimybę padengti skirtumą (grynaisiais arba per antrą hipoteką) tarp likusio paskolos balanso ir namo įvertintos kainos, jos reikalauja didžiulio laiko ir streso. - taupančių pardavėjų taupymas. Paprastai paskolos nėra įmanomos.

FHA paskolų rūšys

Be 203b ir 251 skyriaus paskolų vienos ar keturių šeimų individualiems namams, FHA paskolos yra ir kitų formų:

Kondominiumo paskolos. Paskolas, žinomas kaip 234c skyriaus skiltis, FHA apdraustos daugiabučių namų paskolos turi daug ką bendro su 30 metų fiksuotos palūkanų normos FHA apdraustomis paskolomis individualiems namams. Tačiau fiksuotas 30 metų laikotarpis yra vienintelė FHA finansuojama galimybė įsigyti koncerno butų. Norint gauti kvalifikaciją, 234c skirsnio paskola turi būti taikoma įsigyjant individualų koncerno vienetą, kuriame yra bent penki vienetai. 234c skyriaus paskoloms savininkų užimtumo reikalavimai yra lengvesni, tačiau programoje reikalaujama, kad bent 80 proc. Visų FHA apdraustų paskolų bet kokiais atvejais būtų teikiamos savininkams-savininkams..
Saugi refinansavimo paskola. FHA saugios refinansavimo paskolos paverčia įprastas hipotekos paskolas, įskaitant paskolas, kurios pavėluotos dėl įprastų ARM palūkanų normos padidinimo, į FHA užtikrintas fiksuotų palūkanų paskolas. Jei pasirenkate grynųjų pinigų refinansą, viršutinė skolinimosi riba yra 85% LTV. Nepiniginių refinansų viršutinė riba yra 97,75% LTV.
„FHA Streamline“ refinansavimas. FHA modernizuotos refinansavimo paskolos yra skirtos refinansuoti esamas FHA paskolas be namų įvertinimo ir palyginti mažų uždarymo išlaidų (paprastai mažiau nei 4% pagrindinės sumos). Programos reikalavimai yra gana švelnūs popieriuje - pavyzdžiui, jūs galite techniškai refinansuoti giliai povandeninį namą, o oficialių pajamų ar užimtumo ribų nėra. Tačiau daugumai skolintojų reikia tinkamo kredito (FICO 620 ar geresnė) ir užimtumo patikrinimo. Paskolos taip pat negali būti rimtai delsiančios. Jei norite gauti paskolą, naujoji paskola turi sumažinti mėnesinį įnašą bent 5% (pavyzdžiui, nuo 1 000 USD iki 950 USD). Kai kurie skolintojai siūlo galimybę sudengti uždarymo išlaidas į paskolos pagrindinę sumą, todėl gaunama „nulinė kaina“ paskola, nors dėl to per visą paskolos laikotarpį mokama didesnė mėnesinė įmoka..
Namų nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM arba atvirkštinė hipoteka). HECM paskolos, taip pat žinomos kaip atvirkštinės hipotekos, padeda senjorams-savininkams (asmenims nuo 62 metų), pasinaudojantiems nuosavu būstu, neparduodant savo namų ir persikeliant. Paprastai HECM nereikalauja mėnesinių įmokų už hipotekos produktą. Jie yra idealūs neapmokestinamų grynųjų pinigų šaltiniai fiksuotų pajamų ir riboto turto skolininkams. Tačiau, atsižvelgiant į reikšmingas teisines ir finansines pasekmes, prieš imantis konsultacijos su advokatu ar finansiniu patarėju, HECM neišimti..
Baigta mokėjimo paskola. Paskolos, mokamos baigiantis mokėjimui, arba 245 skyriaus paskolos, iš pradžių turi labai mažas mėnesines įmokas. Per pirmuosius 5–10 paskolos gyvavimo metų šie mokėjimai palaipsniui didėja nuo 2% iki 7,5% per metus. Paspartėjusio laikotarpio pabaigoje jie iškyla ir išlieka pastovūs visą likusį terminą. Laipsniškos mokėjimo paskolos yra idealios skolininkams, kurie tikisi, kad laikui bėgant jų pajamos žymiai padidės.
Auganti nuosavo kapitalo paskola. Žinomos kaip 245a skyriaus paskolos, augančios nuosavybės paskolos iš esmės yra universalesnės ir finansiškai atleidžiamos laipsniško mokėjimo paskolų versijos. Jie galioja daugumos tipų būstams, įskaitant „co-op“ skyrius ir esamus namus, kurių renovacija ar reabilitacija numatyta. Metinis mokėjimas padidinamas laipsniškiau nei laipsniškas mokėjimas - metinis padidinimas negali viršyti 5%. Terminai taip pat trumpesni - maksimali 22 metų trukmė.

FHA paskolų pranašumai palyginti su įprastinėmis paskolomis

Čia yra pagrindinių FHA paskolų pranašumų palyginimas su įprastinėmis paskolomis:

Mažesni draudimo (kredito balai) reikalavimai
Mažesni įmokų reikalavimai (vos 3,5% skolininkams, kurių FICO yra 580 ar geresnė)
Įsigijimas (gali būti perduotas iš pardavėjo pirkėjui su minimalia trintimi)
Didesnė pardavėjo mokama uždarymo išlaidų pašalpa
Mažesnės palūkanų normos
Laisvesnio DTI ir būsto santykio reikalavimai

FHA paskolų ir įprastų paskolų trūkumai

Ir esminiai FHA paskolų, palyginti su įprastomis paskolomis, trūkumai:

Pagal įstatymą reikalaujama išankstinė hipotekos draudimo įmoka pirkimo paskoloms ir netiesioginėms refinansavimo paskoloms (1,75% paskolos dydžio)
Didesnės nuolatinės hipotekos draudimo įmokos (iki 1,05% paskolos dydžio per metus)
Negalima atšaukti hipotekos draudimo, išskyrus paprastesnį refinansavimą
Žemos garantuojamų paskolų ribos pigių rinkų (nepalankios aukštos klasės pirkėjams tose vietose)
Namai turi būti savininko apgyvendinti, pagrindiniai būstai

VA hipotekos paskolos: puikus karinėms šeimoms

Įteisinta 1944 m. Paslaugų teikėjų pakeitimo įstatymo (SRA), VA būsto paskolų programa padeda esamiems ir buvusiems tarnautojams įgyvendinti būsto nuosavybės svajonę. Kaip ir FHA paskolos, daugumą VA paskolų teikia privatūs skolintojai ir remia Veteranų reikalų departamentas - tai nėra tiesioginės paskolos autorius VA. Kaip ir FHA paskolos, VA paskolos gali būti naudojamos tik savininkų naudojamiems namams, kurie laikomi pagrindine skolininkų gyvenamąja vieta..

VA paskolos gali finansuoti pirkimus ir refinansavimo pastangas. Kaip ir FHA bei įprastinės paskolos, jos yra įvairių konfigūracijų, įskaitant fiksuotą 15 ir 30 metų palūkanų normą bei įvairias reguliuojamų palūkanų normas. Palūkanų normos paprastai yra palyginamos su įprastinėmis paskolomis ir didesnės nei FHA paskolos.

Tinkamumo reikalavimai

VA paskolos tinkamumo reikalavimai šiek tiek skiriasi priklausomai nuo filialo, datos ir tarnybos trukmės.

Paprastai aktyvią tarnybą atliekantys nariai gali eiti pareigas po 180 dienų iš eilės, o kartais net 90 dienų iš eilės. Veteranai, įskaitant rezervistus ir Nacionalinės gvardijos narius, gali būti renkami po 90–180 dienų iš eilės tarnystės bet kurioje savo karjeros vietoje. Rezervistai ir Nacionalinės gvardijos darbuotojai, nematantys aktyvios tarnybos, gali būti įteikti po šešerių metų iš eilės. Nesąžiningi išmetimai diskvalifikuoja.

Peržiūrėkite VA tinkamumo lentelę, kad gautumėte daugiau informacijos apie kvalifikaciją ir išsamią informaciją apie paraiškas gauti tinkamumo pažymėjimą (CoE)..

VA ir įprastinių paskolų skirtumai

Be paslaugų tinkamumo reikalavimų, VA paskolos ir įprastinės paskolos skiriasi keliais esminiais būdais:

Finansavimo mokestis. Didžiausias ir brangiausias skirtumas tarp VA paskolų ir įprastų paskolų yra VA finansavimo mokestis. VA finansavimo mokestis yra unikalus mokestis, kuris netaikomas įprastinėms ar FHA paskoloms. Tai labai skiriasi atsižvelgiant į paslaugų sritį, paskolos tipą ir įmokos dydį, tačiau paprastai pirmenybė teikiama namų pirkėjams ar refinansuotojams, turintiems ankstesnę aktyvaus darbo patirtį ir turinčius 90% LTV santykį. Paskolų pirkimo ir grynųjų pinigų paskolos atveju finansavimo mokesčiai paprastai svyruoja nuo 1,25% iki 3,3% paskolos pagrindinės sumos, pvz., Nuo 2 500 USD iki 6 600 USD už 200 000 USD paskolą. Paskolos be grynųjų pinigų refinansavimo paskolos gali būti tik 0,50% paskolos pagrindinės sumos.
Maksimalus paskolos dydis. VA paskolos daugumoje rinkų garantuojamos iki 424 100 USD, nors ši viršutinė riba gali keistis atsižvelgiant į rinkos sąlygas. Jei skolintojas patvirtins jus dėl didesnės paskolos, galėsite laisvai jos imti, tačiau VA neprisiims perteklinės atsakomybės. Aukštesnių kainų rinkose VA gali garantuoti didesnes paskolas.
Pradinė įmoka. Vienas didžiausių VA paskolos pranašumų yra tai, kad mažesnėms paskoloms nėra reikalaujama pradinio įnašo. Jei turite teisę į VA paskolą, galite finansuoti visą savo namo pirkimo kainą. Tačiau išmoka be įmokos turi esminį praktinį apribojimą: paprastai ji yra ne didesnė kaip keturis kartus didesnė už standartinę VA teisę - 36 000 USD vienam pirkėjui arba 144 000 USD. Didesnėms paskoloms būtini pradiniai įnašai, tačiau nebūtinai 10 proc. Įmokos įmokos, kurių paprastai reikalauja įprasti skolintojai.
Hipotekos draudimas. VA paskoloms nereikia hipotekos draudimo, net kai LTV didesnė nei 80 proc..
Kredito reikalavimai. VA paskolų programos platinimo standartai nėra tokie laisvi kaip FHA programos. Daugeliui skolintojų reikalaujama, kad FICO būtų ne mažesnis kaip 620 taškų, tačiau kiekvienu atveju gali būti padaryta išimčių (pavyzdžiui, didelių paskolų gavėjams)..
Uždarymo išlaidos. Pagal įstatymą skolintojams neleidžiama įvertinti tam tikrų VA paskolų uždarymo išlaidų rūšių. Tai apima advokato mokesčius, sąlyginio užstato mokesčius, pasirašymo mokesčius ir dokumentų tvarkymo mokesčius. Vietoj šių detalizuotų mokesčių skolintojai gali įvertinti inicijavimo mokesčius iki 1% paskolos sumos.
Prielaida. Kaip ir FHA paskolos, VA paskolos yra įmanomos su VA patvirtinimu ir pirkėjo kvalifikacija.

VA paskolų rūšys

VA paskolos būna kelių skirtingų formų:

Pirkimo paskola. VA paskoloms įsigyti nereikia jokių pinigų - kitaip tariant, leistina LTV svyruoja net iki 100%. Taikant tam tikrus apribojimus, jie gali būti naudojami esamiems individualiems namams, pastatytiems specifiniams (naujos statybos) namams, daugiabučiams namams, pagamintiems namams ir sklypams bei pirkimo ir renovacijos projektams (panašiems į FHA 203k reabilitacijos paskolą)..
Grynųjų pinigų grąžinimo paskola. Kaip ir įprastos bei FHA refinansuojamos paskolos grynaisiais pinigais, VA grynųjų pinigų refinansavimo paskolos pakeičia pradinę paskolą ir suteikia skolininkui vienkartinę sumą, kurią jie gali panaudoti, kaip jiems atrodo tinkama. Ši vienkartinė išmoka gali būti net 100% skolininko nuosavų lėšų namuose - pavyzdžiui, jei skolininkas yra skolingas 100 000 USD už namą, kurio vertė yra 200 000 USD, jis gali paimti iki 100 000 USD grynaisiais. Paskolų grynųjų pinigų refinansavimui paskolos paprastai yra mažesnės nei paskolų, kurias jos pakeičia. Originali (refinansuota) paskola nebūtinai turi būti VA paskola.
Palūkanų normos mažinimo refinansavimo paskola (IRRRL). Taip pat žinomas kaip „VA Streamline“ refinansavimo paskola (arba paprasčiau - supaprastinti refinansavimą), IRRRL yra specialiai sukurtos esamoms VA pirkimo paskoloms refinansuoti be antrosios VA paskolos paraiškos. Negalima išgryninti pinigų, išskyrus 6000 USD išleidimą energiją taupantiems namų tobulinimo projektams.
Indėnų tiesioginių paskolų programa (NADL). NADL paskolos, sukurtos specialiai Amerikos nariams, dirbantiems tarnybos metu ir veteranams, teikiamos tiesiogiai VA. Jie visada konfigūruojami kaip fiksuotos palūkanų normos 30 metų paskolos. Pagal VA NADL gali būti naudojami tik „finansuoti būstų įsigijimą, statybą ar tobulinimą federalinėje patikos žemėje (rezervavimo žemė) arba refinansuoti ankstesnį NADL, siekiant sumažinti palūkanų normą“.

VA taip pat teikia dvi skirtingas pritaikytų būsto stipendijų rūšis, kurios yra ne paskolos išmokos veteranams, turintiems sunkią, nuolatinę su tarnyba susijusią negalią. Šios dotacijos yra skirtos neįgaliesiems veteranams ir jų šeimoms pritaikyto būsto, skirto pritaikyti neįgaliesiems, statybai, įsigijimui ar modernizavimui. Jiems nereikia grąžinti.

VA paskolų pranašumai palyginti su įprastinėmis paskolomis

Trumpai apžvelgiame pagrindinius VA paskolų pranašumus, palyginti su įprastinėmis hipotekomis:

Nereikia mokėti įmokų už tam tikras paskolas
Nereikia hipotekos draudimo
Prielaida
Aukštos grynųjų pinigų grąžinimo paskolos ribos (grynųjų išmokama iki 100% jūsų namo lėšų)
Mažos paskolų refinansavimo paskolos
Kainų tipų ir verčių uždarymo apribojimai

VA paskolų ir įprastų paskolų trūkumai

Ir pagrindiniai jų trūkumai:

VA finansavimo mokestis reikalingas iš anksto
Tik aktyvios tarnybos tarnybos nariai, veteranai ir jų šeimos
Paskolų dydžio apribojimai, galintys pakenkti pirkėjams didelių sąnaudų rinkose
Namai turi būti savininko apgyvendinti, pagrindiniai būstai

Galutinis žodis

Jei jūs gyvenate surašymo apibrėžtoje didmiestyje, šansai yra tokie, kad jūs turite teisę į įprastinę, VA arba FHA paskolą. Tačiau jei esate iš dalies atvirose erdvėse, geriausias jūsų paskolos būstui variantas gali būti toks, apie kurį mes čia tik paminėjome: USDA paskola.

Remiama JAV žemės ūkio departamento, USDA paskolos yra skirtos pirmą kartą pirkėjams, norintiems įsikurti ne surašymo apibrėžtose metropolinėse zonose, kur gyvena didžioji dauguma amerikiečių. Tiems, kurie atitinka reikalavimus, USDA paskolų programa yra nepaprastai dosni - joje siūlomas 100% finansavimas (nereikia pinigų), itin žemos palūkanų normos ir PMI su nuolaida. Prieš kreipdamiesi dėl įprastos paskolos ar vienos iš įprastesnių netradicinių alternatyvų, pasidarykite sau (ir savo piniginei) malonę ir pažiūrėkite į šį neįmanomą, galimai pelningą nekilnojamojo turto finansavimo produktą.

Jei norite pagerinti savo galimybes būti patvirtintam dėl hipotekos, skaitykite šį straipsnį: 6 patarimai, kaip patvirtinti būsto hipotekos paskolą.

Kuri iš skirtingų būsto paskolų - FHA, VA ar įprastinė - tinka jums?