Kaip refinansuoti hipoteką jūsų namuose

Prieš kreipdamiesi supraskite, ko hipotekos skolintojas paprašys jūsų pateikti, kokio tipo hipotekos jūs ieškote (ir ko neketinate) ir ar prasminga refinansuoti dabar, ar laukti.

Jei esate pasirengęs refinansuoti, atlikite šiuos veiksmus, kad gautumėte geriausią įmanomą pasiūlymą dėl naujos hipotekos.

5 hipotekos refinansavimo žingsniai

1. Paruoškite savo finansinę apžvalgą

Skolintojams reikia visos jūsų finansinės padėties, kad nustatytumėte, ar galite sau leisti sumokėti naują hipoteką. Tačiau prieš pateikdami tai, geriau peržiūrėti savo finansus.

Pirmiausia peržiūrėkite savo kredito ataskaitą. Jei radote netikslumų, paprašykite kredito biurų juos ištaisyti. Jūs nenorite, kad reikšmingi netikslumai pablogintų jūsų kredito rezultatą arba padidintų jūsų siūlomą palūkanų normą.

Tada susikurkite savo dokumentus. Bet kuris bankas ar hipotekos makleris, su kuriuo dirbate, pareikalaus tam tikrų elementų. Taip pat geriausia pirmiausia peržiūrėti šiuos elementus, todėl jums nekyla jokių staigmenų:

Pajamų įrodymas, įskaitant mokesčių deklaracijas, sumokėtus įrašus arba banko išrašus
Neseniai atliktas jūsų namų įvertinimas (ypač jei neturite daug nuosavybės)
Dabartiniai kredito balai ir kredito ataskaitos
Nekilnojamojo turto mokesčio sąskaitos

2. Nustatykite norimą hipoteką

Refinansuodami savo hipoteką, suteikiate galimybę „perdaryti“. Jei pirmą kartą negavote to, ko norėjote, pasinaudokite proga labiau pritaikyti savo naują hipoteką savo poreikiams.

Taip pat jūsų kredito balas gali pagerėti po kelerių metų laiku išmokant hipoteką ir dabar jums gali būti taikoma geresnė palūkanų norma nei jūs anksčiau. Tačiau prieš pradėdami apsipirkti, nuspręskite, ko norite iš savo refinansavimo.

Kiek laiko norite paskolos??
Galbūt norėsite susisteminti savo refinansuojamą hipoteką taip, kad ji būtų išmokėta tokiu pat grafiku kaip ir pradinė hipoteka. Pvz., Jei iš pradžių turėjote 30 metų hipoteką ir refinansuojate šešeriais metais, jūsų naujos hipotekos terminas bus 24 metai.

Taip pat galite gauti ilgesnį ar trumpesnį terminą, nei buvote iš pradžių. Jei palūkanų norma ir mokesčiai yra vienodi, už ilgesnį laikotarpį mokėsite mažiau. Tačiau kadangi atsipirks ilgiau, galiausiai sumokėsite daugiau palūkanų. Jei norite greičiau atsiskaityti už savo namus ir sumokėti mažiau palūkanų, bus tinkamesnis trumpesnis paskolos terminas, pavyzdžiui, 15 ar 20 metų, jei galėsite sau leisti didesnes įmokas..

Ar norite hipotekos su nuolatine palūkanų norma??
Reguliuojamo dydžio hipoteka, arba ARM, prieš penkiolika metų buvo praktiškai negirdėta. Tačiau dabar jie yra plačiai prieinami ir dažnai yra vieni iš pirmųjų variantų, kuriuos pateikia paskolos pareigūnas.

Daugumai reguliuojamų palūkanų paskolų yra fiksuota palūkanų norma nuo kelių mėnesių iki daugiau nei penkerių metų. Po šio punkto palūkanų norma pakils pagal palūkanų normų indeksą, pavyzdžiui, LIBOR. ARM pranašumas yra tas, kad pirmaisiais metais palūkanų norma yra labai maža, palyginti su fiksuota 30 metų norma. Be to, šias hipotekas yra lengviau gauti.

Jei esate įsitikinęs, kad namuose neliksite ilgiau nei pradinis fiksuotų palūkanų laikotarpis, ARM gali būti geras pasirinkimas. Bet jei hipoteką išlaikysite anksčiau, jūsų palūkanų norma greičiausiai padidės ir galbūt net padarys jūsų mokėjimus neįperkamais.

Be to, jūs rizikuojate, kad norma dar labiau padidės. Tiesą sakant, daugelis žmonių, refinansavusių dabar, išeina iš ARM ir įkeičia hipotekas su nuolatine palūkanų norma. Deja, taip yra iš dalies todėl, kad paskolų pareigūnai praeityje klaidingai pateikė šias paskolas.

Pvz., Jei jūsų paskolos pareigūnas jums sako, kad palūkanų norma yra fiksuota, paklauskite jo, kiek laiko ji bus nustatyta. Kadangi daugelis žmonių prašo „30 metų fiksuotos palūkanų normos“ hipotekos, kai kurie nesąžiningi skolintojai pateiks fiksuotą 30 metų paskolą 30 metų, tačiau nepaminėta, kad palūkanų norma yra fiksuota tik dvejiems metams. Tai yra viena iš priežasčių, kodėl prieš pasirašydami, būtina dar kartą patikrinti visus paskolos dokumentus.

Ko verta jūsų namai dabar?
Kadangi būsto kainos didėja ir mažėja, jūs negalite žinoti, kokį kapitalą turite savo namuose. Nuosavo kapitalo suma yra paprasčiausiai jūsų namo vertė, atėmus sumą, kurią esate skolingi už savo hipoteką ir visas kredito linijas, būsto paskolos ar antrą ir trečią hipotekas..

Tai svarbu, nes paprastai reikia tam tikro kapitalo, kad galėtumėte refinansuoti. Nepaisant to, net jei turite mažai nuosavo kapitalo ar esate apverstas dėl savo hipotekos, vis tiek galite gauti refinansą per vyriausybės remiamą programą „Įperkamus namus“. Pasinaudoti tradicinėmis priemonėmis gauti hipoteką namuose, kurių nuosavas kapitalas yra mažesnis nei 10%, gali būti sunku arba neįmanoma, arba jūs negalite gauti pakankamai žemos normos, kad refinansavimo išlaidos būtų vertos to..

Ar jūs įtraukiate į skolą kitą skolą??
Kai kuriais atvejais gali būti protinga derinti būsto kapitalo kredito liniją, būsto paskolą ar antrąją hipoteką su savo pagrindine hipoteka refinansuojant. Tai leidžia jums gauti geresnę skolos normą ir galbūt greičiau ją sumokėti.

Vis dėlto, jei galvojate apie didelę palūkanų normą kreditinės kortelės skolą paversti nauja hipoteka, pirmiausia atidžiai apsvarstykite galimas pasekmes. Pvz., Tai, kas kadaise buvo neužtikrinta kreditinės kortelės skola ir kuri gali būti įvykdyta bankroto metu, taps užtikrinta jūsų namuose. Kitaip tariant, jūs rizikuojate savo namais, jei negalėsite sumokėti sumos, kurią įtraukėte į savo hipoteką.

Be to, jei jūs naudojate esamą būsto kapitalą, kad sumokėtumėte bet kokią skolą, jūs būtinai sumažinsite nuosavo namo nuosavybės sumą ir jums gali tekti sumokėti privataus hipotekos draudimą arba PMI. Dėl PMI kartais gali kainuoti pigiau, jei norite atskirti savo HELOC ar kredito kortelės skolas, net jei jie yra didesni. PMI paprastai reikalaujama, kai jūsų namuose yra mažiau nei 20% nuosavo kapitalo, o išlaidos skolintojui šiek tiek skiriasi.

Kiek geras jūsų kreditas?
Geras hipotekos makleris gali jums parodyti žaidimų kortelę, pagal kurią jums bus suteiktos normos pagal jūsų kredito rezultatą. Jei negalite pretenduoti į mažesnį tarifą, refinane bus mažiau tikėtina, kad jis jums bus naudingas. Įsitikinkite, kad žinote, kokią normą turite gauti norimą paskolos terminą, kad refinansavimas būtų vertas išlaidų.

Atsakę į šiuos klausimus, įkiškite informaciją į hipotekos skaičiuoklę, kad galėtumėte įvertinti mokėjimus, kad galėtumėte geriau palyginti skolintojų pasiūlymus ir nustatyti, kurie iš jų yra „per geri, kad būtų tiesa“.

Ar jums bus taikoma išankstinio mokėjimo bauda?
Kadangi skolintojai gauna pelną iš jūsų mokamų palūkanų, jų pelnas mažėja, jei hipoteką sumokėsite anksčiau nei tikėtasi refinansuodami ar parduodami namus. Todėl jie įvedė šiek tiek saugumo (patys sau) į lygtį per hipotekos išankstinį mokėjimą.

Hipoteka su išankstinio mokėjimo bauda iš esmės apmokestina jus, jei per pirmuosius kelerius hipotekos priėmimo metus refinansuosite ar parduosite savo būstą. Šis bausmės laikotarpis dažnai būna nuo trejų iki penkerių metų, tačiau gali būti net dešimt metų ar ilgesnis. Plius, jei sumokėsite paskolą anksčiau laiko, dažnai mokama bauda, pavyzdžiui, šešių mėnesių palūkanos.

Taigi kodėl žemėje norėtumėte išankstinio mokėjimo baudos už savo naują paskolą? Na, daugelis žmonių to nedaro. Tačiau akivaizdu, kad jis gali jus sumažinti. Pasinaudoti išankstinio apmokėjimo bausme yra rizikinga, nes niekada negali žinoti, koks gyvenimas tave sukrės ir kada gali tekti judėti. Tai reiškia, kad jei esate įsitikinęs, kad nuo šiol gyvensite tuose pačiuose namuose, išnagrinėkite, ar verta prie savo paskolos pridėti išankstinio mokėjimo baudą, ir suraskite tokią baudą, kuri jus baudžia tik tuo atveju, jei refinansuojate, o ne parduodate..

3. Nustatykite geriausią laiką refinansavimui

Jei norite refinansuoti iš ARM, galite praleisti potencialias santaupas, jei tai padarysite anksčiau nei pasibaigs pradinis mažos palūkanų normos galiojimo laikas. Tačiau reikia atsižvelgti ir į kitus veiksnius, pvz., Kai kyla palūkanų normos ir būsto rinka.

Pvz., Jei jums liko dveji metai, kol jūsų ARM norma bus pakoreguota, bet jūsų namų kapitalas svyruoja apie 20%, galite pasirinkti refinansuoti dabar, todėl jums nereikės mokėti PMI, jei jūsų namo vertė sumažės. Sužinokite iš savo hipotekos agento, kada jūsų normos pradės keistis, ir palyginkite galimą riziką ir naudą, jei liktumėte ARM šiek tiek ilgiau, palyginti su refinansavimu dabar..

Kita vertus, galbūt norėsite skirti refinansavimo laiką atsižvelgdami į kitus įvykius, pavyzdžiui, laukdami, kol turėsite dvejus metus dabartiniame darbe, sumokėsite skolas arba sutaupysite pinigų refinansavimo išlaidoms padengti. Kiekvienas iš šių veiksnių gali palengvinti paskolos suteikimo procesą arba sumažinti jūsų mokėjimą. Kadangi kreipimasis dėl refinansavimo pakenks jūsų kredito balams, prieš pateikdami paraišką geriau palaukti, kol įsipareigosite. Priešingu atveju gali būti sunkiau įgyti kvalifikaciją, jei sustabdysite procesą ir paleidžiate jį, tarkime, po šešių mėnesių.

Kitas svarstymas - kiek laiko planuojate likti savo namuose. Kadangi refinansavimas paprastai kainuoja nuo 2 000 iki 4 000 USD, priklausomai nuo hipotekos dydžio ir gyvenamosios vietos, įsitikinkite, kad prieš persikeldami padengsite išlaidas. Bendra nykščio taisyklė yra tokia, kad jei neketinate gyventi dar bent dvejus metus, refinansavimas jums kainuos daugiau pinigų nei sutaupys..

4. Prašyti konsultacijų dėl paskolos

Refinansuoti hipoteką paprastai yra lengviau ir greičiau nei gauti originalų hipoteką, todėl netrūksta bankų ir brokerių, norinčių jums padėti..

Paskolų teikimo skolintojai. Tinkama vieta pradėti nuo tokios svetainės kaip „Paskolų medis“, kuri leidžia gauti kelių skirtingų skolintojų įkainius. Jūs tiesiog užpildote vieną formą ir jie pateikia jūsų informaciją keliems skolintojams, kurie konkuruos siūlydami jums mažus įkainius. Tačiau atminkite, kad mažiausios kainos ir mažos uždarymo išlaidos paprastai neatsiejamos kartu.
Hipotekos makleris ar paskolų pareigūnas. Taip pat galite susisiekti su hipotekos makleriais ar paskolų pareigūnais, kurie jums padėjo su jūsų pirminiu hipotekos įkeitimu, jei su jais turite gerą patirtį. Jie taip pat gali suteikti informacijos apie tai, kokiems įkainiams galite pretenduoti ir kaip rinka atrodo prieš jums kreipiantis.
Kredito unija ar bankas. Kredito unijos ne visada siūlo pačias konkurencingiausias palūkanų normas, ypač didesnėms paskoloms, pavyzdžiui, hipoteka. Bet jei turite ilgalaikius santykius su kredito unija ar banku, galbūt pavyks susitarti.

Nepaisant to, ar nuspręsite bendradarbiauti su vietiniu banku ar kredito unija, stambiu banku ar makleriu, jūsų lojalumas turėtų būti jūsų piniginė. Atidžiai apsvarstykite visų pusių pasiūlymus, kad geriausiai nustatytumėte, kuris jums tinka. Pažvelkite į visas refinansavimo išlaidas (įskaitant pradinius taškus, nuolaidų taškus, nuosavybės draudimą ir kitus mokesčius) ir nesikoncentruokite tik į išlaidas, patirtas iš kišenės, ar jūsų mokėjimą. Skolintojai labai kūrybingai imasi paskolų, kurios iš tikrųjų yra „brangios“, atrodo kaip „pigios“.

Peržiūrėkite ir skirtingas citatas, įsitikinkite, kad lyginate obuolius su obuoliais. Kitaip tariant, patvirtinkite, kad kiekviena jūsų gauta citata yra tos pačios rūšies paskola - tos, kurios paprašėte. Deja, kai kurie nesąžiningi skolintojai parodys jums nuostabius „sandorius“, kad jus suvystytų. Vėliau vėliau sužinosite, kad „sandoris“ buvo skirtas visai kitai paskolos rūšiai, pavyzdžiui, 6 mėnesių ARM. Tiesą sakant, jei paprašysite 30 metų pastovios palūkanų normos paskolos ir paskolos pareigūnas jums parodys 30 metų reguliuojamos palūkanų normos paskolą su fiksuotu 6 mėnesių laikotarpiu, atsikelkite ir išvykite!

5. Išlaidų išlaidos

Turite apsvarstyti, ar sumokėti išlaidas, kad refinansuotumėte iš savo kišenės, ar suvynioti į paskolą. Nors skolintojai siūlys refinansuoti nebrangiai arba nemokamai, supraskite, kad daugelis jų tiesiog susideda iš paskolos išlaidų, kad vėliau būtų išmokėti..

Išnagrinėkite gautas citatas, kad nustatytumėte, kaip bus apmokėtos uždarymo išlaidos ir kaip turės įtakos paskolos sąlygos įtraukiant šias išlaidas, palyginti su mokėjimu už jas iš savo kišenės. Atminkite, kad jei finansuosite uždarymo išlaidas, jas padengti užtruks ilgiau. Tačiau paskolos uždarymo išlaidų apipavidalinimas gali leisti refinansuoti net tada, kai neturite pakankamai pinigų gryniesiems padengti.

Galutinis žodis

Svarbiausias dalykas perkant refinansavimą yra ateiti prie paruošto stalo ir dar kartą patikrinti viską, kas jums pasakyta ar „garantuota“. Ši teritorija vis dar saugoma pirkėjų. Nesijaudinkite pasirinkę lengvą išeitį ir „pasitikėdami“ kuo nors.

Vėliau galite pastebėti, pavyzdžiui, kad sandoris, kuris, jūsų manymu, buvo per geras, kad būtų tikras, buvo sumokėtas išankstinio mokėjimo bauda, kuri neleidžia parduoti savo namo. Padaryk sau paslaugą ir atlikk namų darbus. Be to, atminkite, kad hipoteka yra hipoteka, nesvarbu, kur ją gausite, o dauguma bus pasirašyta pasirašius iš karto parduodama kitam aptarnaujančiam asmeniui..