Kas yra hipotekos REIT (mREIT) - apibrėžimas, rizika ir tinkamumas

Pastaruoju metu daugėja susidomėjimo REIT klasė, vadinama mREIT, kuri taip pat moka didelius dividendus, tačiau kelia šiek tiek kitokią riziką..

Kas yra MREIT?

„M“ reiškia „hipoteką“, nes mREIT yra speciali REIT grupė, kuri remiasi savo investicijomis į nekilnojamąjį turtą hipotekos rinkoje. Dažniausiai tai reiškia, kad mREIT perka hipotekas antrinėje hipotekos rinkoje - kitaip tariant, perka hipotekos skolas.

Kai bankas paskolina pinigus tam, kas perka namą, bankas parduoda tą hipoteką hipotekos pirkėjui (pvz., MREIT), o kadangi hipotekos normos yra susietos su vyriausybės obligacijų rinka, MREIT yra glaudžiai susijusios ir su šia rinka..

MREIT tipai

Įsteigus mREIT, paprastai specializuojasi vienos rūšies hipotekos skolos. Kai kurios bendrovės perka tik hipotekas, kurias remia federalinė agentūra, pavyzdžiui, „Fannie Mae“, „Freddie Mac“ ar „Ginnie Mae“. Jie pasirenka šias hipotekas, nes joms garantuojama federalinė garantija, taigi yra mažesnė įsipareigojimų nevykdymo rizika, vadinasi, jie taip pat yra mažiau pelningi..

Kiti mREIT, kartais vadinami ne agentūrų mREIT, specializuojasi hipotekose, kurių negarantuoja federalinė agentūra. Jie paprastai moka didesnius dividendus, daugiausia dėl to, kad yra didesnė hipotekų neįvykdymo rizika.

Turinčios akcijas

Investuotojai gali nusipirkti šias pajamas pirkdami bendrovių, kurių akcijomis viešai prekiaujama biržoje, akcijas. Būdami daliniu įmonės savininku, akcininkai gauna dividendus iš MREIT - būtent tada gaunamas tas patrauklus didelis pajamingumas.

Kaip ir kitos valstybinės bendrovės, MREIT vertė didėja ir mažėja, nes rinka perkainoja įmonės vertę. Jei investuotojai mano, kad pelno mokesčio sumažinimas bus mažiau pelningas, nes jiems brangiau bus kaupti pinigus arba dėl to, kad hipotekos bus prastesnės, akcijų kaina kris. Kadangi daugelis investuotojų į mREIT žiūri kaip į pasyvių pajamų šaltinį dėl tų didelių dividendų, mREIT akcijos taip pat nuvertėja, jei investuotojai mano, kad dividendai sumažės.

Mokesčiai

Nors dideli dividendų pajamingumai gali būti patrauklūs, mREIT dividendai neturėtų būti vertinami nominalia verte. Taip yra todėl, kad mREIT įmonės privalo įstatymais sumokėti ne mažiau kaip 90% savo pajamų akcininkams, o tai savo ruožtu reiškia, kad pajamos nėra apmokestinamos REIT, o yra apmokestinamos kaip paprastos akcininko pajamos. Taigi mREIT dividendai nėra laikomi kvalifikuotais dividendais, kuriems gali būti taikomas pageidaujamas mokestinis režimas, tačiau yra laikomi paprastaisiais dividendais ir yra apmokestinami pagal akcininkų ribinį mokesčio tarifą. Taigi, kuo didesnis jūsų mokesčių tarifas, tuo mažiau naudosite pelnui.

Kadangi REIT yra apmokestinamos pagal įprastą pajamų tarifą, o ne pagal mažesnį dividendų tarifą, tai gali būti labai neveiksmingas būdas uždirbti pasyvias pajamas iš mokesčių perspektyvos. Kai kuriems žmonėms tai nėra svarbu, tačiau jei pajamos iš REIT investuotojo perkelia investuotoją į didesnę pajamų mokesčio grupę arba jos jau yra vienoje, tikriausiai būtų protingiau investuotojui pasirinkti mažesnį dividendus duodančių akcijų pajamingumą. kurie yra apmokestinami mažesniu dividendų tarifu.

Yra vienas būdas išvengti REIT dividendų mokestinių nuobaudų: Laikykite REIT turimus mokesčius atidėtų pensijų sąskaitoje, kad išvengtumėte tų REIT dividendų pridėjimo prie jūsų apmokestinamųjų pajamų, kol dar dirbate..

MREITs ir Obligacijos

Vienas pagrindinių veiksnių, darančių įtaką MREIT pelningumui ir dividendų pajamingumui, yra obligacijų rinkos pokyčiai. mREITs ne tik perka hipotekas su reinvestuotu pelnu iš įmonės veiklos. Tiesą sakant, kadangi tokia didelė įmonės pelno dalis tenka investuotojams, įmonei reikia skolintis pinigų, norint įsigyti hipotekas.

Čia obligacijų rinka tampa labai svarbi mREIT veiklai. Paprasčiau tariant, mREIT skolinasi pinigus naudodamiesi trumpalaikių obligacijų palūkanų normomis ir skolina juos tokiomis palūkanų normomis, kurios yra artimos aukštesnėms ilgalaikių obligacijų palūkanų normoms - pirkdami hipotekas, jie iš esmės skolina tuos pinigus dabartinėmis hipotekos normomis. Kadangi hipotekos normos yra susietos su aukštesnėmis ilgalaikių obligacijų palūkanomis, mREIT pelnas yra tiesiogiai proporcingas trumpalaikių ir ilgalaikių obligacijų palūkanų normų skirtumui (arba „skirtumui“)..

Kadangi hipotekos normos yra susietos su obligacijų normomis, mREIT investuotojas turi pažvelgti į obligacijų rinką, taip pat į nekilnojamojo turto ir hipotekų rinkas, kad suprastų tą pelno potencialą. Kuo didesnis atotrūkis tarp trumpalaikių ir ilgalaikių obligacijų normų, tuo pelningesnis tampa mREIT verslas. Jei Federalinis Rezervas laikysis pažado išlaikyti žemas palūkanų normas, obligacijų palūkanų normų skirtumas turėtų išlikti didelis, o MREIT dividendai turėtų išlikti dideli.

Didžiausia mREIT grėsmė yra padidėjęs trumpalaikis iždo pajamingumas. Iš dalies dėl to mREITs tapo populiarios 2012 m. Sausio mėn. Pirmininkas Benas Bernanke paskelbė Fed ketinimą išlaikyti žemas palūkanų normas iki 2014 m. Pabaigos, iš esmės užtikrindamas trejų metų mREIT pelno maržas. Pažadai tęsti grynųjų pinigų įvedimą kaip QE3 dalį rugsėjį taip pat privertė mREIT akcijų kainas šoktelėti toliau, kaip ir Bernanke pareiškimas, kad Federalinis rezervų bankas planuoja išlaikyti žemas palūkanų normas iki 2015 m..

„MREIT“ investuotojų rizika ir nekokybiškos priemonės

Prieš baigdami pildyti savo portfelį daugybe mREIT, turite apsvarstyti kelis dalykus. Nors pelno potencialas gali būti didelis, mREIT investuotojai rizikuoja prarasti pinigus už bazinę akcijų kainą ir taip pat ir sumažindami dividendus.

1. Dividendų mažinimas
Pastaraisiais metais nemažai MREIT sumažino dividendų išmokas. Tam yra daug galimų priežasčių: neveiksnios paskolos, blogas valdymas ir mažėjančios galimybės antrinėje hipotekos rinkoje. Ir kadangi mREIT dividendai yra labai jautrūs obligacijų palūkanų normų svyravimams ir grynųjų pinigų kiekiui ekonomikoje, jei federalinis rezervų bankas nuspręstų padidinti palūkanų normas, mREIT pirmiausia prarastų vertę..

2. Hipotekos įsipareigojimų neįvykdymas ir refinansavimas
Didesnės skolinimosi išlaidos paveiktų visus MREIT, tačiau individualius MREIT taip pat gali pakenkti blogai veikiančios paskolos. Jei neįvykdomos hipotekos, kurias turi mREIT, mREIT praranda pinigus. Nors mREIT paprastai yra labai įvairios tarp skirtingų hipotekų, jos vis dar apsiriboja viena rinka ir todėl trūksta įvairovės atlaikyti žlugimą hipotekos rinkoje.

Jei dėl kitos katastrofos, kaip hipotekos paskolų krizė, hipotekų turėtojai neįvykdo savo hipotekos, tai gali nuniokoti mREIT rinką. Vis dėlto yra vienas būdas sušvelninti šią riziką: Kai kurie mREIT investuoja tik į agentūrų remiamas hipotekas, tokias kaip „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ paskolos. Kadangi šioms agentūrų paskoloms suteikiama JAV vyriausybės garantija, jos yra mažesnės rizikos nei ne agentūrų paskolos, kurios paprastai suteikia mažesnį dividendų pelną..

Tačiau kitas kraštutinumas yra toks pat blogas: jei hipoteka bus išmokėta anksčiau laiko, MREIT taip pat praranda pinigus, nes nebegaus už tą skolą mokamų palūkanų ir turės pirkti naują skolą. Didelis hipotekų refinansavimo procentas 2012 m. Pakenkė kai kuriems MREIT ir net jei jie vis dar gali skolintis pinigų su mažomis palūkanomis ir pirkti hipotekas, tikėtina, kad šioms hipotekoms bus mažesnės palūkanų normos..

3. Veiklos nuostoliai
Trečia, ir labiausiai nerimą kelia tai, kad daugelis didžiausių mREIT dirba mažu pelnu arba nuostolingai. Jei mREIT ir toliau dirba su mažesniu pelnu, nei jis turi išmokėti dividendus, tas dividendas turės būti sumažintas. Paskelbus šiuos dividendų sumažinimus, paprastai krinta ir mREIT akcijų kaina. Žinoma, jei įmonė pakankamai ilgai veiks nuostolingai, ji pasibaigs, o akcijos bus nieko vertos.

Antrąjį 2012 m. Ketvirtį kai kurie iš didžiausių MREIT pagal rinkos kapitalizaciją pranešė apie milijonų dolerių nuostolius ir veiklos maržas nuo -30% iki -60%. Taip yra todėl, kad ilgalaikių obligacijų palūkanų normos sumažėjo ir sumažino trumpalaikių ir ilgalaikių obligacijų palūkanų normų skirtumus, nes investuotojai ieškojo saugios obligacijų rinkos.

Kadangi nė viena įmonė negali amžinai veikti nuostolingai, dėl šių nemalonių grąžų kyla nemalonių klausimų dėl mREIT vertės padidėjimo tvarumo, jei obligacijų kainų skirtumas toliau mažėja. Tai taip pat kelia klausimą, kiek spekuliacijų ir rizikos yra MREIT rinkoje, nes šie nuostoliai patyrė įmones tik tada, kai jų akcijų kainos kilo.

4. QE3 ir išankstinio apmokėjimo rizika
Federalinių rezervų bankas neseniai paskelbė sprendimą pradėti trečiąjį kiekybinio palengvinimo etapą (QE3). QE3, skirtingai nei jo pirmtakai, yra nukreiptas į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius - Fed planuoja kiekvieną mėnesį pirkti neribotą kiekį šių vertybinių popierių, kol ekonomika atrodys geresnė.

Šie vertybiniai popieriai yra tie patys vertybiniai popieriai, į kuriuos MREIT investuoja, taigi šis pranešimas daro tiesioginį poveikį jiems. Jei Federalinis rezervų bankas yra agresyvesnis rinkos dalyvis, hipotekos turėtojams gali atsirasti daugiau galimybių refinansuoti. Tai kenkia MREIT, nes refinansavimas reiškia, kad jų turima hipoteka yra išmokama anksčiau laiko - ir pajamos, kurias jie uždirbo iš palūkanų mokėjimų, sustoja.

Kita vertus, QE3 gali daryti daugiau teigiamo poveikio antrinei hipotekų rinkai. Skatindamas daugiau refinansavimo, jis sukuria didesnę hipotekos veiklą ir taip daugiau verslo galimybių mREIT. Kadangi jis taip pat išlaiko žemas trumpalaikių obligacijų palūkanų normas, turėtų išlikti didelis trumpalaikių ir ilgalaikių obligacijų palūkanų normų skirtumas, suteikiantis mREIT galimybę pasiskolinti pinigų daug mažesne palūkanų norma nei tai, ką jie skolina..

5. Ribotas kapitalas
Kadangi šioms įmonėms reikia grąžinti 90% savo pajamų akcininkams, jos yra labai ribotos, kaip valdyti ir reinvestuoti pelną, todėl sunku augti palankiu metu ir likti paviršiuje. Tai padaro REIT struktūrą iš prigimties rizikingu verslu. Šios rizikos kompromisas yra daug didesnis trumpalaikių dividendų pajamingumas, tačiau tas kompromisas ne visada yra tvarus.

Tinkamumas

Kadangi mREIT yra nestabilios ir lengvai paveikiamos hipotekos rinkos, nekilnojamojo turto rinkos ir federalinės vyriausybės obligacijų rinkos, tai yra rizikingas statymas. Tačiau didelis jų pajamingumas ir tiesioginis pelno mokėjimas investuotojams daro juos puikiu grynųjų pinigų šaltiniu per trumpą laiką.

Be to, jie siūlo likvidžią investavimo į nekilnojamąjį turtą formą ir galimybę profesionaliai valdyti. Pirkdami mREIT akcijas, individualūs investuotojai gali netiesiogiai skolinti pinigus hipotekos rinkos žmonėms. Jei manote, kad nekilnojamojo turto ir hipotekos rinkos atsigaus, mREIT yra vienas iš būdų atlikti šį statymą.

Jaunesni, agresyvesni investuotojai, kurie patys neturi jokio nekilnojamojo turto, bet yra linkę į nekilnojamąjį turtą, gali norėti apsvarstyti MREIT. Tačiau mREIT taip pat gali turėti vietą brandesniuose portfeliuose, jei jų procentinė dalis yra ne didesnė nei investuotojas gali sau leisti patirti nuostolį..

Galutinis žodis

Akivaizdūs trūkumai mREIT nereiškia, kad jų visada reikia vengti. Pasinaudodamas gana nuspėjamais obligacijų kainų skirtumais ir siūlydamas likvidumą nekilnojamojo turto rinkai, mREITS teikia vertingą paslaugą ir galimybę investuotojams perduoti savo lėšas ekspertams, kurie gali žaisti tiek obligacijų, tiek nekilnojamojo turto rinkose, kad gautų pelną..

Vis dėlto prieš investuodami pažvelkite į tuos dviženklius dividendų pajamingumus, kad ir kokie baisūs jie būtų. Peržiūrėję mREIT balansą, grynųjų pinigų srautų ataskaitas ir ankstesnius rezultatus, investuotojai gali gerai suprasti, ar į bendrovę verta investuoti ir ar jie gali sumažinti riziką.

Kokios jūsų mintys apie investavimą į MREITS?