Kas yra namų nuosavybės draudimas - poliso išlaidos, aprėptis ir poreikis

Štai kas yra nuosavybės draudimas, ypatinga kompensacijos už nekilnojamąjį turtą forma. Kai tam tikras gyvenamojo ar komercinio nekilnojamojo turto objektas keičiasi savininku, nuosavybės teisių politika užtikrina, kad nuosavybės neapsunkina praeities turto suvaržymai ar kitos problemos - pavyzdžiui, suklastotas nuosavybės teisės ir netinkamos ar nekompetentingos ankstesnio akto šalys - kurios gali turėti įtakos turto pervedimo teisėtumas arba dėl jo gali atsirasti būsimos finansinės išlaidos.

Daugeliu atvejų skolintojai ir pirkėjai perka atskiras nuosavybės draudimo polisas, kurios apsaugo savo atitinkamus interesus turte. Paprastai pirkėjas apmoka visas abiejų polisų išlaidas, nors pirkėjo rinkoje dažnai įmanoma susitarti dėl išlaidų pasidalijimo (arba įtikinti pardavėją prisiimti visą finansinę naštą). Nuosavybės teisių draudimas paprastai įtraukiamas kaip uždarymo išlaidos nekilnojamojo turto operacijose.

Nesvarbu, ar perkate senesnį namą, ar naujos statybos namą, jums tikriausiai reikės pavadinimų politikos. Štai ką reikia žinoti apie šią neįprastą, bet neįtikėtinai įprastą draudimo formą.

Kas yra nuosavybės draudimas?

Nors nuosavybės draudimas egzistuoja daugumoje pramoninių šalių, JAV jis kur kas labiau paplitęs nei kitose. Tai daugiausia lemia tai, kad vietos valdžios institucijos vaidina mažesnį vaidmenį nustatant turto perleidimo ir nuosavybės teisėtumą čia nei beveik bet kur kitur pasaulyje..

Daugelyje kitų šalių, ypač tose, kurioms daro įtaką britų bendroji teisė, naujų nuosavybės savininkai neseniai perleistą nuosavybę į savo žemę įregistruoja galiojančioje savivaldybėje, kuri tada yra galutinis ginčų, kylančių dėl šio sandorio, arbitras. Priešingai, dauguma JAV jurisdikcijų tiesiog registruoja kiekvieną turto perdavimą, galutinai nenustatydamos, ar jis galioja, ar nuosavybė neturi suvaržymų ir kitų kliūčių. Šį apsisprendimą privatūs specialistai, įskaitant nuosavybės draudimo bendrovės darbuotojus.

Kodėl ji egzistuoja

Patikėkite ar ne, nuosavybės savininkai iki XIX a. Vidurio neturėjo teisinių teisių į neteisėtą ar nesąžiningą žemės nuosavybę. Tuomet pirkėjai galėjo įsitikinti, kad jų pavadinimas galioja. Tai buvo sunkus, daug laiko užimantis procesas, kuris buvo praktiškai neįmanomas didelėse pasienio valstijose su prastais keliais ir centrinėje, o kartais ir prastai prižiūrimoje žemėje..

Ši nepatenkinta padėtis buvo užginčyta ir patvirtinta orientyre Watson v. Muirhead, kurį 1868 m. Išnagrinėjo Pensilvanijos aukščiausiasis teismas. Teismas nusprendė, kad Pensilvanijos konvejeris Muirheadas (nekilnojamojo turto perdavimo profesionalas) negali būti laikomas atsakingas už remdamasis klaidinga advokato nuomone, kad tam tikras pavadinimas buvo aiškus apsunkinimas. Tiesą sakant, pavadinime buvo galiojanti turto suvaržymo priemonė, kurios neištyrė nagrinėjantis advokatas, todėl pirkėjui kilo didelių finansinių sunkumų..

Pasipiktinę sprendimu žemės savininkai lobizavo Pensilvanijos valstijos įstatymų leidėją įsikišti. 1874 m. Įstaiga priėmė įstatymą, leidžiantį nuosavybės teisių draudimą. 1876 ​​m. Filadelfijoje buvo įsteigta pirmoji draudimo įmonė. Kitos valstybės pasekė pavyzdžiu, o visa kita yra istorija.

Pavadinimų draudimo rūšys

Nuosavybės draudimas yra dviejų pagrindinių formų: skolintojo (dar žinomo kaip „paskolos“) politika ir pirkėjo politika. Skolintojų politika apsaugo hipotekos kreditoriaus susidomėjimą turtu, kuris paprastai laikui bėgant mažėja. Pirkėjų politika apsaugo pirkėjo interesą, kuris paprastai didėja laikui bėgant.

Skolintojo politika galioja visą hipotekos paskolos galiojimo laiką arba tol, kol pradinė hipotekos refinansuojama, tada išleidžiama nauja skolintojo politika. Pirkėjo politika galioja tol, kol pirkėjas išlieka suinteresuotas turtu.

Kas priklauso draudimui

Dauguma kitų draudimo formų suteikia finansinę apsaugą nuo nuostolių ateityje, atsirandantiems dėl žalos, vagystės ir kitų pavojų. Priešingai, didelė dalis nuosavybės teisių draudimo išlaidų yra skiriama praeities problemoms, kurios gali neigiamai paveikti dabartinį draudėją, ir profesionaliam darbui, kuris reikalingas tokioms problemoms atskleisti ir ištaisyti, kol jos nepadarys finansinių nuostolių..

Pavadinimo paieška

Nors nuosavybės draudimo polisai įvairiose valstijose ir teikėjuose skiriasi, jie visada padengia pavadinimo paieškos išlaidas. Pavadinimo paieška yra nuodugnus atitinkamų viešųjų įrašų tyrimas, siekiant nustatyti, ar pavadinime nėra problemų. Šie įrašai paprastai saugomi mieste ar apskrityje, kur yra turtas.

Geriausia, jei pavadinimo paieška apžvelgia visą turto istoriją, grįžtant prie pradinio planavimo ar padalijimo. Paprastai tai atliekama tikrinant turto santrauką - dokumentą, kuriame yra visa nuosavybės grandinė ir istorinis turto suvaržymas. Kadangi santraukos gali būti neišsamios arba jose gali būti klaidingos informacijos, išsami pavadinimų paieška paprastai remiasi kitais informacijos šaltiniais, tokiais kaip vietiniai mokesčių įrašai, ankstesnių savininkų valia ir taikytini teismo sprendimai.

Išgydyti ar išspręsti problemas

Pavadinimų draudimo polisai taip pat padengia daugelio pavadinimų problemų (dar vadinamų kietėjimu), išspręstų ieškant pavadinimo, problemas (dar žinomas kaip kietėjimas). Įprasti defektai yra šie, bet jais neapsiribojama:

• Mokesčių suvaržymai (už nesumokėtus mokesčius)
• Statybos suvaržymai, dar žinomi kaip mechanikų turto suvaržymai (neapmokėtoms statybų ar renovacijos sąskaitoms padengti)
• Kreditoriaus turto suvaržymai (pavyzdžiui, neapmokėtas likęs hipotekos likutis)
• Teismo sprendimai (pavyzdžiui, sprendimas po santuokos nutraukimo, kuriuo turto dalis paskirta buvusiam sutuoktiniui)

Atkreipkite dėmesį, kad jei ieškant pavadinimo paaiškėja rimtų problemų dėl pavadinimo - pavyzdžiui, įrodymų, kad turtas visiškai priklauso trečiajai šaliai ir todėl jo negalima parduoti dabartiniam pardavėjui, kad buvo suklastotas vienas ar keli perdavimo dokumentai, tai nekompetentinga šalis (tokia yra kaip nepilnametis) dalyvavo ankstesniame perleidime arba kad neturi teisės naudotis žeme - skolintojas gali atsisakyti išduoti turto hipoteką, o pirkėjas gali būti priverstas išeiti.

Teisinės išlaidos ir nuostolių atlyginimas

Galiausiai nuosavybės teisių polisai padengia būsimas išlaidas, atsirandančias dėl ginčų dėl nuosavybės teisių. Pavyzdžiui, galiojančio nuosavybės draudimo liudijimo turėtojui nereikėtų mokėti iš savo kišenės, norint apsiginti nuo rangovų pareikšto ieškinio, teigiančio, kad jų įmonės turi turto suvaržymą dėl ankstesnio savininko neapmokėtos renovacijos sąskaitos..

Palyginti retu atveju, kai teismas nusprendžia, kad paskutinis turto perdavimas negalioja - pavyzdžiui, jei paaiškėja, kad ankstesnis savininkas tą turtą trečiajai šaliai išdavė pagal iki šiol neatskleistą valią - polisas taip pat kompensuoja draudėjui už bet koks nuosavybės praradimas. Vardinio draudimo liudijimo apsaugos riba paprastai yra lygi įvertintai turto vertei poliso išdavimo metu, išskyrus atvejus, kai draudėjas perka papildomą draudimą.

Kaip nustatomos nuosavybės draudimo išlaidos

Skirtingai nuo daugelio kitų įprastų draudimo polisų (įskaitant automobilių draudimą, gyvybės draudimą ir namų savininkų draudimą), nuosavybės teisių polisams paprastai reikalingas vienkartinis įnašas operacijos pabaigos dieną arba prieš ją. Išskyrus atvejus, kai jūsų draudikas siūlo padalinti vienkartinį mokėjimą į lengviau valdomas mėnesines įmokas, labai retai pagal nuosavybės politiką reikalaujama nuolatinių mokėjimų..

Veiksniai, turintys įtakos nuosavybės draudimo išlaidoms

Paprastai nuosavybės išlaidos suskirstomos į dvi dideles kategorijas: įmokos ir paslaugų mokesčiai. Kiekvienoje kategorijoje išlaidos gali būti dar labiau padalijamos atsižvelgiant į darbo kiekį ir rūšį, reikalingą draudimui vykdyti ir vykdyti.

Įmokos

Faktinė įmoka, mokama už tam tikrą nuosavybės draudimo polisą, tam tikru laipsniu priklauso nuo pagrindinio turto vertės. Kadangi didžioji politikos išlaidų dalis apima darbą prieš perkėlimą - pavadinimo paiešką, ekspertizę ir defektų šalinimą - turto vertė nėra pats svarbiausias veiksnys.

Štai keli kiti veiksniai, turintys įtakos įmokoms:

• Darbo, kurio reikia norint išlaikyti tikslią, naujausią informaciją apie dengtą turtą ir gretimas savybes (vadinamą pavadinimu augalas), kiekis
• Darbo, reikalingo išsamiai pavadinimo paieškai ir egzaminui atlikti, apimtis
• Kojos atrama būtina norint pašalinti visus defektus ar neigiamus interesus
• Numatomos kompensacijos apdraustajai šaliai už nuosavybės teisių pažeidimus išlaidos

Vidutinė nuosavybės draudimo poliso vienkartinė įmoka yra apie 1000 USD, kuri apima visą išankstinį darbą ir nuolatinę teisinę žalą bei nuostolių padengimą. Tačiau įmokos labai skiriasi: nuo kelių šimtų dolerių iki daugiau nei 2000 USD.

Priemokų reglamentas

Pavadinimų draudimo taisyklės įvairiose valstijose labai skiriasi. Kai kuriose jurisdikcijose valdžios institucijos griežtai reguliuoja įmokas, griežtai ribodamos, kaip nuosavybės draudikai gali susikurti savo polisus - kiek jie gali imti, neatsižvelgdami į aukščiau išvardintus veiksnius. Kitose jurisdikcijose įmokų reguliavimas yra lengvesnis, o draudikai turi daugiau laisvės nustatyti įkainius.

Įprastos priemokų reguliavimo formos yra šios:

• Tik priežiūra. Taikydami šią schemą, reguliavimo institucijos kiekvienais metais stebi nuosavybės įmokas, tačiau nesiima jokių tiesioginių veiksmų siekdamos nustatyti priimtinas normas ar intervalus. Tačiau jei valdžios institucijos nustato, kad konkretus draudikas moka nesąžiningai dideles įmokas, sumenkina konkurenciją arba naudojasi monopolijos galia vietos pramonėje atžvilgiu, jos pasilieka teisę skirti baudą pažeidimą padariusiam draudikui arba įsteigti įmokų kontrolę. Valstybių pavyzdžiai yra Gruzija ir Ilinojus.
• Paskelbimas. Reguliavimo institucijos reguliariai šaukiasi, kad įvertintų vietinės nuosavybės draudimo pramonės būklę ir nustatytų tai atspindinčias įmokų normas ar ribas. Valstybių pavyzdžiai yra Teksasas ir Naujoji Meksika.
• Išankstinis patvirtinimas. Kiekvienas valstybėje veikiantis draudikas arba keletui draudikų atstovaujanti vietinė prekybos organizacija kiekvienais metais turi siūlyti naujas tarifus vietinėms reguliavimo institucijoms. Šie įkainiai negali būti imami tol, kol valdžios institucijos aiškiai nepatvirtina. Susijęs standartas, žinomas kaip „failas ir naudojimas“, reikalauja, kad draudikai pateiktų naujus tarifų grafikus reguliavimo institucijoms ir lauktų juos įgyvendinant, kol bus pranešta, kad jie nebus koreguojami. Valstybių pavyzdžiai yra Naujasis Džersis ir Naujasis Hampšyras.
• Naudokite ir naudokite. Tai yra lengvesnis, mažiau paplitęs standartas, leidžiantis draudikams keisti įkainius, kaip jiems atrodo tinkama, jei jie tuo pačiu metu praneša apie pakeitimą reguliavimo institucijoms. Jei valdžios institucijos mano, kad naujos normos nesąžiningai peržiūrimos, jos pasilieka teisę jas koreguoti. Nuo 2015 m. Vidurio vienintelė naudojimo ir bylos būsena yra Viskonsinas.

Kas siūlo pavadinimo draudimą ir kur jį galima įsigyti

Nuosavybės draudimas yra specializuotas produktas, kuris, atrodo, nėra patrauklus įvairiems automobilių ir namų savininkams, pavyzdžiui, „Progressive“ ir „State Farm“. Iš tikrųjų, pasak Amerikos žemės nuosavybės asociacijos (ALTA), keli draudikai pasirašo didžiąją dalį JAV nuosavybės teisių draudimo liudijimų. 2014 m. „Fidelity National Financial“, „First American Corporation“, Senosios respublikos nacionalinė nuosavybės draudimo bendrovė ir „Stewart Title Guaranty Company“ užėmė daugiau kaip 80% visos nuosavybės teisių rinkos. Skirtumą sudarė mažesni regioniniai draudikai.

Daugelio nekilnojamojo turto sandorių atveju pirkėjo hipotekos kreditorius, nuosavybės teisių agentas (nuosavybės teises suteikianti įmonė) ir nekilnojamojo turto agentas ar advokatas rekomenduoja nuosavybės teisių draudikui pagal pirkėjo politiką, jei iš tikrųjų pirkėjas to reikalauja arba nusprendžia pirkti. Kadangi toje pačioje jurisdikcijoje dirbančių draudikų nuosavybės teisių išlaidos ir poliso sąlygos labai skiriasi, pirkėjas paprastai sutinka ir veikia remdamasis šia rekomendacija..

Tačiau svarbu pažymėti, kad federalinis įstatymas (Nekilnojamojo turto atsiskaitymo tvarkos įstatymas arba RESPA) draudžia šiems subjektams reikalauti pirkėjo naudoti tam tikrą įmonę. Jūs, būdami nekilnojamojo turto pirkėju, visada turite galimybę apsipirkti dėl nuosavybės teisių draudimo ir pasirinkti tiekėją, kuris geriausiai atitinka jūsų poreikius.

Pavadinimas Draudimas

Nuosavybės draudimas yra teisėtas ir galimas 49 valstijose. Vienintelė išimtis yra Ajova, kuri 1947 m. Uždraudė nuosavybės teisę į draudimą. Netrukus po lokalinio nekilnojamojo turto griūties bankrutavo keli Ajovos draudikai ir dėl to valstybinės žemės savininkai patyrė didžiulius neapdraustus nuostolius. Ajovoje advokatai tikrina žemės nuosavybės teises ir pateikia nuomones apie nuosavybės teises, apibendrindami nuosavybės grandinę ir visus akivaizdžius nuosavybės trūkumus. Ajovos advokatų netinkamo draudimo polisai paprastai padengia finansinius nuostolius, susijusius su netiksliomis ar neišsamiomis nuosavybės nuomonėmis.

Nuosavybės draudimas ir nuosavybės nuomonės išlaidos

Palyginimui, tipiška advokato sugeneruota nuomonė apie nuosavybę Ajovoje kainuoja nuo 100 USD iki 300 USD, atsižvelgiant į turto tipą, ankstesnių savininkų skaičių ir bet kokių turto suvaržymų skaičių ir sudėtingumą. Be to, turto santraukos perdavimo išlaidos paprastai svyruoja nuo 100 USD iki 200 USD.

Tai reiškia, kad visos išlaidos yra nuo 200 USD iki 500 USD, kurias moka tik pirkėjas - daugeliu atvejų žymiai mažiau nei nuosavybės teisių draudimo išlaidos. Nors Ajovos valstijos vyriausybė nereglamentuoja nei nuomonės dėl pavadinimo, nei abstrakčių mokesčių, intensyvi valstybės advokatų ir profesionalų konkurencija palaiko jų pagrįstumą..

Tačiau atminkite, kad nuomonės dėl pavadinimo nėra įprasta daugelyje jurisdikcijų. Net jei jūs galite rasti vietinius advokatus, norinčius parašyti pavadinimą nuomojančiam turtui, jų netinkamo elgesio politika gali nepadengti nuostolių, patirtų dėl klaidingos ar neišsamios nuomonės. Greičiausiai būsite užkabintas dėl tų nuostolių ir blogiausiu atveju galite prarasti savo turtą.

Galutinis žodis

Uždaryti naujus namus yra sunkus procesas, ypač pirmą kartą įsigyjantiems namus. Kai 2015 m. Su žmona užsidarėme mūsų namuose, mūsų detalizuotas uždarymo išlaidų sąrašas buvo daugiau nei puslapis ilgas - maža šriftu.

Pagunda žiūrėti į nuosavybės teisių draudimą kaip tik į dar vieną uždarymo kainą, kurią turi grubiai sumokėti jūs arba jūsų pardavėjas. Tačiau tai daug daugiau nei metimo eilutės elementas. Kaip ir namų savininkų draudimas suteikia finansinę apsaugą nuo daugybės fizinių pavojų, nuosavybės teisių draudimas apsaugo jūsų susidomėjimą nuo praeities klaidų, neveikimo ir sukčiavimo. Net jei skolintojas nereikalauja, kad turėtumėte nuosavybės teisių draudimą, sunku įsivaizduoti situaciją, kai tai nėra verta investicija.

Ar kada nors įsigijote nuosavybės teisę į namą ar nuomojamą turtą?