Kas yra privatus hipotekos draudimas (PMI) - kaip išvengti jo mokėjimo

Bet kodėl jūs tai mokate? Iš esmės jūsų skolintojas reikalauja, kad jūs sumokėtumėte įmokas už draudimo polisą, kuris jas iš dalies kompensuoja, jei neteksite hipotekos. Aptarsime, kada reikės turėti PMI, ką šis draudimas apsaugo, kam jį nešioti, ir būdus, kaip išvengti jo mokėjimo.

Paskolos ir vertės santykis (LTV)

Paskolos ir vertės santykis (LTV) yra tai, į ką skolintojas žiūri, kad nustatytų, ar reikia mokėti PMI, ar nereikia mokėti, ir kada galite nustoti mokėti. Norėdami apskaičiuoti šį santykį, paimkite paskolos sumą ir palyginkite ją su dabartine jūsų namo verte. Pvz., Jei jūsų hipoteka yra 150 000 USD, o jūsų namo vertė šiuo metu yra 200 000 USD, jūsų paskolos ir vertės santykis yra 75%.

Pirkdamas naują namą jūsų skolintojas patikrins jūsų įmokos dydį, palyginti su pardavimo kaina, kad nustatytų jūsų paskolos ir vertės santykį. Taigi, jei perkate būstą už 200 000 USD ir sumažinate 20 000 USD, paskolos ir vertės santykis yra 90%. Paprastai, jei jūsų paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 80%, turėsite sumokėti PMI.

Kas yra privatus hipotekos draudimas?

Kreipdamiesi dėl hipotekos, skolintojas nori įsitikinti, kad jūsų namuose bus pakankamai nuosavo kapitalo, kad sumokėtumėte paskolos likutį, jei jūs neįvykdysite įsipareigojimų ir būsite uždaryti. Tačiau kadangi draudimas namams dažnai parduodamas su nuolaida, skolintojai nori bent 20% buferio. Kitaip tariant, jie nori būti gana tikri, kad gali susigrąžinti pinigus, kuriuos tau paskolino, jei būstą reikia parduoti už mažesnę kainą nei pradinė pardavimo kaina.

Tačiau tai nereiškia, kad skolintojai nenori rašyti paskolų, kai jūs suteikiate mažiau nei 20 proc. Jie tiesiog apmokestina jus daugiau už privilegiją per PMI. Tokiu būdu jūs gaunate hipoteką ir jie sumažina riziką siūlydami jums paskolą. Privatus hipotekos draudimas yra tikrasis draudimo liudijimas, išduotas draudimo bendrovės, naudingas jūsų skolintojui. Jei jūsų namai uždaromi, o skolintojas nesugeba susigrąžinti nesumokėto likučio parduodamas būstą, jūsų PMI išdavusi draudimo įmonė sumokės skolintojui skirtumą.

PMI yra vadinamas „privačiu“, nes jis siūlomas tik privačioms įmonėms, o ne vyriausybinėms agentūroms ar valstybiniams hipotekų skolintojams. Valstybinės programos, tokios kaip FHA ir VA hipotekos programos, turi savo hipotekos draudimą, tačiau jis vykdomas skirtingai ir valdomas viduje. Tačiau vienas pastebimas skirtumas tarp PMI ir hipotekos draudimo, pridedamo prie daugelio FHA ir VA paskolų, yra tas, kad pastaroji niekada nesibaigia. Kitaip tariant, jūs ir toliau mokėsite hipotekos draudimą už FHA ir VA paskolas net po to, kai paskolos ir vertės santykis nukris žemiau nei 80%.

Kam reikalingas privatus hipotekos draudimas?

Paprastai, jei jūsų LTV santykis yra mažesnis nei 80%, jūs esate aiškus. Tačiau jei turite prastą kreditą arba kitaip laikote didelę riziką skolintojui, gali reikėti atlikti PMI, net jei turite 70%, 60% ar net 50% paskolos ir vertės santykį..

Galite būti laikomi „labai rizikingais“, jei neseniai pardavėte kelis namus, buvote apriboti ar turite pajamų, kurių pajamos yra netvarkingos ar neregistruotos. Tačiau tai turėtų būti aiškiai išdėstyta paskolos dokumentuose. Jei nesate tikri, kaip tai veikia, prieš pasirašydami gaukite aiškų atsakymą iš paskolos pareigūno..

Kaip išvengti privataus hipotekos draudimo mokėjimo

Geriausias būdas išvengti VMI nemokėjimo yra tai, kad jūs neturite jo paskoloje! Jei perkate naujus namus, bet neturėsite nemažos įmokos, paprašykite paskolos pareigūno pateikti patarimų, kaip išvengti PMI.

Anksčiau populiarus pasirinkimas buvo 80–10–10 arba hipoteka, kurios metu buvo naudojamas antrosios hipotekos arba būsto paskolos ir jūsų įmokos derinys, siekiant sumažinti paskolos ir pirminės hipotekos vertės santykį. Tai vis dar gali būti pasiekiama per kai kuriuos skolintojus.

Bet jei jau esate hipoteka, kurioje yra PMI, ją pašalinti galite dviem būdais:

1. Atitikite paskolos ir vertės santykį

Jei jūsų paskola artėja prie 80% ribos ar bet kurios ribos, kurią jūsų skolintojas nustatė pradiniame hipotekos dokumentuose, paskolos davėjas automatiškai pašalins PMI. Praktiškai dauguma kreditorių laukia iki 78%, tačiau jei paskambinsite ir paklausite, jie greičiau jį pašalins.

Kadangi jūsų skolintojas apskaičiuos LTV nuo pradinės pirkimo kainos, turėsite sekti dabartinę namo rinkos vertę. Kitaip tariant, jei jūsų namo vertė padidėjo, galite gauti profesionalų įvertinimą ir pateikti jį skolintojui kaip įrodymą, kad vertė padidėjo.

Nors profesionalūs vertinimai paprastai kainuoja kelis šimtus dolerių, tai gali būti gerai išleisti pinigai, jei už tai mokėsite mokėti PMI keliais mėnesiais ar metais anksčiau, nei turėtumėte kitaip..

2. Refinansuokite hipoteką

Prieš refinansuodami hipoteką, palyginkite išlaidas su mėnesio santaupomis. Taip pat įsitikinkite, kad lyginate obuolius su obuoliais. Kitaip tariant, jei jūsų dabartinei paskolai liko 25 metai, paprašykite skolintojo pasiūlyti 25 metų hipoteką iš dabartinės paskolos likučio ir sužinokite, kaip šie skaičiai susideda..

Jei jūsų dabartinei paskolai reikia PMI, o naujai jos nereikės, o jei jums taip pat gali būti taikoma mažesnė palūkanų norma, refinansuoti greičiausiai bus prasminga. Pavyzdžiui, tarkime, kad jūsų dabartinei paskolai reikia 70% paskolos ir vertės santykio, kad galėtumėte nustoti mokėti VMI, o jūsų dabartinis paskolos ir vertės santykis yra 75%.

Jei jūsų kreditas pagerėjo nuo to laiko, kai kreipėtės dėl pradinės hipotekos, galbūt galėsite refinansuoti į naują hipoteką, kur PMI riba yra 80%. Tai reiškia, kad jums nereikės mokėti PMI su nauja hipoteka.

Tačiau norėdami nustatyti, ar šis refinansavimas iš tiesų taupo jūsų pinigus, pažiūrėkite, kiek laiko užtrunka jūsų uždarymo išlaidų susigrąžinimas per mėnesines santaupas, ir įsitikinkite, kad būsite namuose ilgai. Ir tai negali būti perdėta, įsitikinkite, kad lygindami obuolius su obuoliais peržiūrėdami skolintojo citatas: naujas paskolos terminas ir likutis turi būti tokie patys, kokie yra jūsų dabartiniame hipoteka..

Galutinis žodis

Mokėti privatų hipotekos draudimą dažnai būtina, jei norite įsigyti būstą be didelių pradinių įmokų. Tačiau jūs turite suprasti savo dabartinės hipotekos sutarties sąlygas ir apskaičiuoti paskolos ir vertės santykį, kad išvengtumėte jos mokėjimo ilgiau nei būtina.

Be to, žinodami, kada ir kaip pašalinti PMI, sumažės jūsų mėnesio hipotekos sąskaita. Vykdykite aukščiau pateiktus patarimus ir kitą kartą kreipdamiesi dėl hipotekos įsitikinkite, kad suprantate PMI taisykles ir paprašykite paaiškinimo prieš tai pasirašydamas.

Ar mokate privataus hipotekos draudimą? Kokius veiksmus atliekate norėdami pašalinti jį iš savo hipotekos paskolos?