Kaip parduoti savo namą savininkui - be maklerio

Kai namas patenka į rinką be prekybos agento, jis vadinamas „pardavimu savininkui“ arba FSBO (tariama „FIZZ-boh“). FSBO sąrašai šiandien yra labiau paplitę nei 2007 m. Dėl vartotojams skirtų sąrašų platformų, tokių kaip „Zillow“, ir lengvesnė prieiga prie daugialypio sąrašo paslaugos (MLS) ne agentams.

Bet FSBO nėra pasivaikščiojimas parke. 2017 m. „Zillow“ ataskaitoje nustatyta, kad 36% namų savininkų bando parduoti savo namus be agento, tačiau tik 11% pardavimų iš tikrųjų įvykdo patys. Kitaip tariant, daugiau nei du trečdaliai pardavėjų, kurie bando FSBO, žlunga.

Manote, kad turite, ką reikia norint įstoti į pardavėjų gretas, kurie uždaro FSBO sandorius? Štai ką turite žinoti apie savo namų pardavimą be agento ir kaip nustatyti, ar jums tai prasminga.

Ką daro profesionalūs sąrašų agentai?

Prieš nuspręsdami atsisakyti atstovavimo, supraskite, ko atsisakote. Pagrindinės profesionalių prekybos agentų pareigos yra šios:

• Padėti pardavėjui nustatyti realią kainą. Darant prielaidą, kad naudojatės vietiniu agentu, turinčiu patirties parduodant tokius kaip jūsų namus, jie turėtų gerai žinoti rinką. Jie taip pat turėtų žinoti, kaip interpretuoti kompasus ar neseniai atliktus palyginamus pardavimus ir naujausius pardavimų modelius. Tada jie gali atsižvelgti į jūsų tikslus ir motyvaciją, pvz., Kaip greitai norite parduoti, ir gali padėti nustatyti realią kainos kainą..
• Namų paruošimas pardavimui. Agentas objektyviai, net kritiškai žvelgia į jūsų namus, nustatydamas problemas, kurias reikia išspręsti prieš įtraukiant į biržos sąrašus, ar kokias nuolaidas taikyti sąrašo kainai atsižvelgiant į problemas.
• Scenos namai. Jūsų agentas turėtų padėti jums paruošti jūsų namus įtraukimui. Paprastai tai apima kruopštų, sistemingą valymo ir valymo procesą bei griežtas tvarkos palaikymo taisykles, kol namai yra rinkoje.
• Namų sąrašas ir rinkodara. Prieš įtraukdamas į sąrašą jūsų agentas turėtų užsakyti ar nufotografuoti profesionalios kokybės namų interjero ir eksterjero nuotraukas, pateikti išsamų turto aprašą ir pridėti namus prie MLS. Pardavėjų turguose jūsų agentas gali apsipirkti namuose pirkėjų agentams ir potencialiai pritraukti pasiūlymų, kol jis oficialiai pateks į rinką.
• Namų pasirodymų palengvinimas. Jūsų agentas yra pagrindinis namų parodų ir atvirų namų organizatorius ir kontaktinis asmuo. Jie veikia kaip tarpininkai pirkėjų agentams; jei jūsų agentas gerai atliks savo darbą, niekada negalėsite pamatyti potencialaus pirkėjo ar pirkėjo agento.
• Palengvinančios derybas. Jūsų agentas taip pat gauna potencialių pirkėjų pasiūlymus ir veikia kaip tarpininkas derybose. Čia pravers pardavimo patirtis ir vietinės rinkos patirtis; kompetentingas atstovas gali padėti jums rūšiuoti tolimus pasiūlymus iš kokybiškų.
• Pagalba uždarymo procese. Jūsų agentas turėtų lydėti jus į uždarymą, kurį paprastai organizuoja atsiskaitymų agentas arba nuosavybės teises suteikianti įmonė, taip pat gali dalyvauti nekilnojamojo turto advokatas, atsižvelgiant į jūsų jurisdikcijai priklausančius įstatymus ir papročius. Nepatyrusiems pardavėjams agento buvimas uždaryme yra pagrindinis pasitikėjimą didinantis veiksnys, galintis sušvelninti paskutinės minutės ginčus ar teisines problemas..

Vis dėlto gerai organizuoti pardavėjai, norintys skirti daug laiko ir pastangų, yra daugiau nei pajėgūs patys prisiimti šias pareigas..

Kaip parduoti savo namą be nekilnojamojo turto agento

Apytiksliai seka, ką jums reikia padaryti, kad ganytumėte savo FSBO namus nuo išankstinio įtraukimo į sąrašą iki paruošimo dienos.

1. Paruoškite namus

Pradėkite ruošti savo namą pardavimui gerokai prieš sudarydami sąrašą. Pradėkite nuo kruopščios reklamos kampanijos. Tikslas yra palengvinti potencialių pirkėjų įsivaizdavimą savo namuose, užuot visur matęs jūsų asmenybės ženklus. Pašalinkite viską, kas prisideda prie namų jaukumo, pvz., Šeimos nuotraukas, ir paslėpkite užrakintose spintelėse, sandėliavimo vietose, garaže ar už jos ribų esančiame sandėlyje. Pasinaudokite proga parduoti ar atiduoti jums nebereikalingą turtą; Jei norite greitai juos iškrauti, naudokite „eBay“, „Amazon“, „Craigslist“ ar senamadišką garažo išpardavimą.

Toliau šveiskite vietą, kol ji šviečia. Jei iki šiol nenorėjote išleisti pinigų profesionaliam namų valymui, galbūt norėsite padaryti išimtį. Kokybiškų namų valymo priemonių už prieinamą kainą galite rasti nuo „Handy.com“. Būsimi pirkėjai gali pasakyti skirtumą tarp geros valios mėgėjų ir profesionalių giluminių valymo priemonių.

Dabar bakstelėkite bent vieną objektyvų šaltinį - bent jau draugą, kuris neprieštarauja jums įžeisti, bet idealiu atveju - tą, kuris turi nekilnojamojo turto patirties - pasivaikščioti po namus su jumis ir nustatyti problemas, kurių galbūt nepastebėsite. Bendri projektai, kuriuos reikia spręsti prieš įtraukiant į sąrašą, yra šie:

• Vidaus sienų perdažymas neutraliomis spalvomis
• Baldų pertvarkymas, kad būtų galima užpildyti dideles erdves ir pabrėžti mažesnes
• Pasenusių prietaisų arba armatūros pakeitimas
• Pridedami namiški, bet beasmeniai akcentai, tokie kaip ploto kilimėliai ir dekoratyvinės žvakės

Negalite pamiršti ir namo išorės, nebent gyvenate kooperatiniame name. Jei išorėje akivaizdžiai reikia darbo, pavyzdžiui, naujo dažymo ar važiuojamosios dalies, pirmiausia atkreipkite dėmesį į šias problemas. Priešingu atveju jūsų pagrindinis tikslas turėtų būti pabrėžti jūsų esamą kraštovaizdžio dizainą ir reikmenis, kad būtų patraukliau pažaisti. Jei turite tradicinę veją, purškimas žolės sėklomis ar sodos įdėjimas nepakenks; gėlių lovos ar xeriscape, apgaulingas turėtų būti šviežias mulčias ir žvyras.

2. Ištirkite rinką ir nustatykite kainą

Dabar atėjo laikas atlikti objektyvią jūsų vietinės būsto rinkos analizę ir nustatyti jūsų namo kainą. Pagrindinis žodis čia yra „objektyvus“. FSBO pardavėjai pernelyg dažnai leidžia emocijoms įsiterpti į tai, kas turėtų būti visiškai racionalus pratimas. Jūsų meilė namams neturi jokios įtakos jų vertei.

Peržiūrėkite naujausius panašių namų jūsų rajone pardavimus, kad sužinotumėte, kur turėtumėte įvertinti savo namus. Ieškokite pardavimo kainų namams su panašiais gatavais kvadratiniais elementais, miegamojo ir vonios kambario skaičiumi ir aikštelės dydžiu. Norėdami patikslinti savo kainodarą, galite naudoti Federalinės būsto finansų agentūros HPI skaičiuoklę, tačiau nevartokite jos kaip Evangelijos. Ir nesivaržykite su vertinimu; jūs išleisite nuo 300 USD iki 500 USD, kad patvirtintumėte tai, ką jau nustatėte nemokamai, o pirkėjo bankas atliks savo vertinimą pasirašydamas bet kokiu atveju.

Turėdami rinkos tyrimų rezultatus, nustatykite sąrašo kainą, atspindinčią jūsų tikslus ir laiko horizontą. Jei jums reikia kuo greičiau būti iš namų, galbūt dėl ​​darbo perkėlimo, nustatykite kainą greitai parduoti. Jei galite sau leisti laukti tinkamo pirkėjo, nustatykite didesnę sąrašo kainą. Karštuose pardavėjų turguose, kur namai paprastai parduoda didesnę kainą nei reikalaujanti, žemesnė sąrašo kaina gali sukelti kainų siūlymo karą, kuris baigiasi jūsų namų pardavimu kur kas daugiau nei turėtų.

3. Surinkite informaciją ir sudarykite savo sąrašo projektą

Tada surinkite informaciją, kurios jums reikės norint sukurti įrašą, įskaitant:

• Namų duomenys. Tai apima kiekybinę informaciją, tokią kaip metai, pastatyti vidiniai kvadratiniai filmai, aikštelės dydis, miegamojo ir vonios kambario skaičius, taip pat tokia informacija, kaip šildymo ir vėsinimo konfigūracija bei stovėjimo tvarka. Šiomis dienomis daugelis namų, kurie šiuo metu nėra aktyvūs MLS, vis dėlto yra „aukcionai“ būsto rinkos svetainėse, tokiose kaip Zillow ir Trulia. Jei taip yra jūsų atveju, patikrinę jų tikslumą, galite tiesiog surinkti tuos duomenis. Tačiau būtinai pažiūrėkite į aktyvius MLS sąrašus, kad patvirtintumėte, jog jums nieko svarbaus trūksta.
• Nuotraukos. Jūsų namų nuotraukos gali sugadinti jūsų įrašą. Jei nenorėtumėte nuslėpti kelių šimtų dolerių už profesionalios fotografijos paketą, darykite viską, kad jį pakartotumėte. HGTV rekomenduoja įtraukti daug natūralios šviesos, pabrėžti vaizdą iš artimų nuotraukų, nufotografuoti daugiau nuotraukų, nei ketinate paskelbti, ir naudoti redagavimo programinę įrangą nuotraukoms, kurias planuojate skelbti, paliesti. Norėsite bent vieno kadro iš kiekvieno namo kambario ir prieškambario, taip pat kelių nuotraukų iš išorės ir pastato.
• apibūdinimas. Jūsų aprašyme turėtų būti sumaišyta faktinė informacija, neapimta standartinių sąrašų duomenų, su pardavimo kopija, kuri patraukia pirkėjų dėmesį. Sėskite ir mąstykite savo namų pardavimo taškais su savo objektyviu draugu; kaip jūs darėte pasiruošimo etape, jūsų tikslas yra pamatyti savo namus potencialių pirkėjų akimis. Jūsų namų aprašymas nėra poezija ir neturėtų vilkėti daugiau nei porą šimtų žodžių, todėl nesivaržykite pasamdyti profesionalo jį parašyti. Tačiau įsitikinkite, kad jūsų žodžiai padės pirkėjams pamatyti namus. Jei užstrigote, perskaitykite palyginamų sąrašų aprašymus.

4. Išvardykite savo namus MLS

Jūs neprivalote įrašyti savo namų į MLS, o daugelis FSBO evangelistų prisiekia, kad tai nėra verta pardavėjų laiko. Bet MLS sąrašas yra lengviausias ir tikriausiai pats ekonomiškiausias būdas gauti rimtą parodymą jūsų aukcione nenaudojant profesionalių brokerių - ir, dar svarbiau, kad jūsų skelbimas būtų pateiktas pirkėjų agentų akivaizdoje..

Įrašymas MLS nėra ypač brangus. Žinomų FSBO paslaugų teikėjų, tokių kaip „MLS My Home“, MLS paketai paprastai prasideda nuo maždaug 100 USD per šešis mėnesius, neįskaičiuojant pirkėjo agento komisinių, jei yra.

5. Reklamuokitės kitur

Jūsų MLS įrašas ir kiemo ar šaligatvio ženklas, kurį internete galite rasti už keletą dolerių, neturėtų būti jūsų FSBO rinkodaros kampanijos pabaiga. Taip pat apsvarstykite galimybę savo namuose reklamuoti kai kurias arba visas šias galimybes:

• FSBO svetainės. FSBO svetainių gausu, tačiau norėdami kontroliuoti išlaidas ir valdyti logistiką, tikriausiai norėsite prisijungti prie poros žinomiausių. FSBO.com tik FSBO.com aukciono paketas šešiems mėnesiams kainuoja apie 100 USD; MLS ir Realtor.com paketas, į kurį įeina sindikacija Zillow ir Trulia, šešis mėnesius kainuoja apie 400 USD..
• Nekilnojamojo turto svetainės. Jei nuspręsite neplanuoti brangesnio FSBO paketo, savo FSBO sąrašą galite paskelbti tiesiogiai vartotojams skirtose nekilnojamojo turto svetainėse, tokiose kaip Zillow ir Trulia. Abiejose šiose svetainėse yra nemokama skelbti FSBO sąrašus, kurie bendrai pasiekia milijonus potencialių pirkėjų.
• Vietinės klasifikuotos svetainės. „Craigslist“ ir „Nextdoor“ yra nemokamos, labai platinamos klasifikuotos svetainės, kurias populiarina namų pardavėjai ir pirkėjai - nors „Nextdoor“ nekilnojamojo turto sąrašų nėra visur..
• „YouTube“ kanalas. Paskelbkite „YouTube“ profesionalios klasės vaizdo įrašų apžvalgą apie savo namą. Tačiau nesijaudinkite dėl neryškių, nešiojamų telefonų su fotoaparatais; Jei nenorite pasirodyti profesionalus videografas, paprašykite draugo ar kolegos, turinčio vaizdo įrašų kūrimo ir montažo patirtį.
• Speciali svetainė. Nors tam skirta svetainė reikalauja daugiau pastangų nei „FSBO“ sąrašas ar pagrindinis „Craigslist“ skelbimas, jų sukūrimas gali būti naudingas pirkėjų rinkose ir vertingiems ar savitiems namams apskritai. Kai kurie pardavėjų agentai tai daro, ir beveik neabejotinai yra domenas, skirtas „jūsų adresui“ .com. Jei nesate patyręs žiniatinklio kūrėjas, naudokite „plug-and-play“ prieglobos ir svetainių kūrėjų paketą; Wixo bazinis planas , pavyzdžiui, kainuoja 11 USD per mėnesį. Atminkite, kad jums reikės priglobti savo svetainę tik tol, kol namas parduos.

6. Laikykite atvirus namus

Netrukus laikykite atvirą namą, kai jūsų namai oficialiai pateks į rinką. Norėdami pasiruošti dideliam debiutui, apsilankykite keliuose atviruose namuose, FSBO ar kituose namuose, ir užsirašykite.

Tada sukurkite blizgantį pardavimo lapą ir padarykite keliasdešimt egzempliorių. Daugybė pardavėjų paprasčiausiai atspausdina savo MLS ar „Zillow“ sąrašus, tačiau apsvarstykite galimybę nueiti papildomą mylią ir pridėti daugiau periferinės informacijos apie namus, tokius kaip jo užpakalis, taip pat kaimynystės patogumus, ypač tuos, kurie patraukia tikėtinus jūsų namo pirkėjus - pvz., parkai ir mokyklos šeimoms bei naktinis gyvenimas jaunesniems vienišiams.

Suplanuokite atvirų durų savaitgalį vėlai ryte arba ankstyvą popietę. Įprastas bėgimo laikas yra dvi – trys valandos, tačiau jei norite, drąsiai eikite ilgiau. Darant prielaidą, kad jūsų namai jau sutvarkyti, iššluoti ir sutvarkyti, jūsų atsakomybė prieš atvirus namus skleidžia žodį. Apsvarstykite:

• Skelbimo įdėjimas į „Craigslist“ ir „Nextdoor“, net jei tose svetainėse neturite aukcionų
• Paskelbkite išsamią informaciją savo socialinės žiniasklaidos kanaluose ir paprašykite savo pasekėjų paskleisti žodį
• Išsiųskite masinį el. Laišką savo kontaktams
• Skrajutių siuntimas bendruomenės erdvėse visame mieste

Atvirų durų metu turite būti ir įjungti. Apsirenkite profesionaliai ir skirkite visą savo dėmesį visiems, einantiems pro duris, kad ir kokie rimti jie atrodytų perkant vietą. Atsakykite į klausimus kantriai ir kruopščiai.

Atminkite, kad jūsų atvirų namų tikslas yra suteikti rinkai pirmąjį teigiamą įspūdį apie jūsų namus, o jūs konkuruojate su profesionaliais agentais, kurie tai daro pragyvenimui. Elkitės atitinkamai.

7. Parodykite savo namus

Kai jūsų atviras namas yra knygose, jis prasideda privačių parodų sezono metu. Įsigykite užrakto dėžutę, kurią galite rasti už mažiau nei 15 USD „Amazon.com“, kad atsarginiai raktai būtų saugūs, arba įdiekite skaitmeninę klaviatūros užraktą ant savo durų; galite gauti pagrindinį kelių kodų užraktą iš „Amazon.com“ už 75 USD ar mažiau.

Kai pirkėjų agentai susisiekia su jumis, patikrinkite jų tapatybę, patikrinkite jų licencijų numerius pagal valstybės įrašus. Pavyzdžiui, Kalifornijoje teiraukitės Kalifornijos nekilnojamojo turto departamento. Tada išsiaiškinsite laiką su kiekvienu agentu; vakarai ir savaitgaliai paprastai būna patogesni pirkėjams.

Geriausia, jei pasirodymo metu būtumėte ne namuose ar bent jau nepastebimai, nes jūsų buvimas gali užkirsti kelią tam tikroms perspektyvoms. Be to, nepamirškite, kad jūsų namai nebus laisvi ir be rūpesčių, kol jie neparduos.

8. Būkite pasirengę laukti ir derėtis dėl pasiūlymų

Kai einate FSBO, jūs įsipareigojate veikti kaip savo agentas. Tai reiškia, kad reikia ieškoti ir derėtis dėl pasiūlymų su pirkėjų agentais, kurie veda derybas dėl nekilnojamojo turto sandorių pragyvenimui.

Jei tai atrodo bauginančiai, pasinaudokite šiomis veiksmingomis derybų strategijomis. Svarbiausia, atminkite du pagrindinius dalykus:

• Jūs neprivalote reaguoti į žemą ar nesveiką Pasiūlymai. Tai, kad pirkėjo agentas užtrunka laiko jums atsiųsti pasiūlymą, neturi įtakos pasiūlymo kokybei. Nesivaržykite atmesti nerealiai žemų pasiūlymų; dažniausiai tas pats pirkėjas grįš su kažkuo labiau suderintu. Tas pats pasakytina apie labai svertinius pasiūlymus (kai pirkėjo įmoka yra daug mažesnė nei standartinė 20% norma) arba su pardavėju nedraugiškus pasiūlymus (pavyzdžiui, pirkėjas prašo sumokėti toną pardavėjo sumokėtų uždarymo išlaidų)..
• Kantrybė moka. Motyvuotų pirkėjų yra net ir žemiausiose rinkose. Nebijokite to, kas atrodo anemiškas susidomėjimas jūsų skelbimu; visada galite mesti savo pasiūlymo kainą, jei ji bus tokia.

9. Išsaugokite pavadintą įmonę arba atsiskaitymų agentą

Namų sąrašas ir rinkodara yra pakankamai nesudėtingi, kad galėtumėte patys juos tvarkyti, tačiau norint baigti pardavimą, jums reikės profesionalios pagalbos.

Tiksliau, jums reikės depozitoriumo agento, kuris palengvins procesą. Priklausomai nuo jūsų valstijos įstatymų ir papročių, jūsų depozitoriumo agentas gali būti įmonės savininkas arba nekilnojamojo turto advokatas. Norėdami rasti registruotas nuosavybės teises turinčias bendroves, naudokite Amerikos žemės nuosavybės asociacijos katalogą arba kreipkitės pagalbos į savo valstijos nekilnojamojo turto priežiūros tarnybą.

Sąlyginis deponavimo agentas bus jūsų pagrindinis kontaktinis punktas atliekant visus uždarymo dokumentus ir susijusias uždarymo išlaidas, kurias paprastai padengia pirkėjas, tačiau kurias galite sutikti padalyti ar prisiimti skatindami pardavimą. Daugeliu atvejų pirkėjas bus atsakingas už pavadinimo paiešką namuose ir jo nuosavybės draudimo liudijimo pasirašymą.

10. Užpildykite reikiamus teisinius dokumentus ir uždarykite išpardavimus

Jungtinių Valstijų nekilnojamojo turto sandorius reglamentuoja daugybė valstijų ir federalinių įstatymų. Nesvarbu, kur yra jūsų namai, būsite saistomi federalinių įstatymų, tokių kaip Sąžiningo būsto įstatymas, draudžiantis pardavėjams diskriminuoti tam tikrų saugomų klasių narius..

Jūsų valstybinis nekilnojamojo turto reguliuotojas - pavyzdžiui, Kalifornijos nekilnojamojo turto departamentas - yra kontroliuojanti institucija, atsakinga už valstijai būdingus teisinius klausimus. Daugelyje jurisdikcijų pirkėjai ir pardavėjai naudojasi standartine nekilnojamojo turto pardavimo sutartimi; „FindLaw“ išsamiai aprašo, ką ta sutartis turėtų apimti. Net jei naudojate nemokamą ar pigią interneto formą, nepakenks ją valdyti nekilnojamojo turto advokatui ar bent jau jūsų depozitoriumo agentui..

Sąlyginio depozito agentas ir nekilnojamojo turto advokatas, jei tokį turite, turi įsitikinti, kad visi uždarymo dokumentai yra tvarkingi, nes viskas, kas netinkama, gali atidėti ar pakenkti pardavimui. Jei jums nesiseka viską tvarkyti, apsvarstykite galimybę pasamdyti brokerį, kuriam mokamas tik mokestis.

Pateikite tik mokestį už FSBO paslaugų teikėjus, tokius kaip „ForSaleByOwner.com“, kurių brangiausių namų pardavėjų paketas kainuoja apie 900 USD - vis tiek mažesnis nei viso paslaugų teikimo agento 2–3% komisinis atlyginimas, darant prielaidą, kad pardavimo kaina yra mažiausiai 50 000 USD. Prieš uždarymą gali būti naudingi tik mokesčių mokėtojai.

Privalumai parduodant savo namą be agento

Namų savininkai dažniausiai nurodo šias priežastis, dėl kurių kyla FSBO.

1. Jūs neprivalote mokėti už prekybos agentų komisinius

Doleriais tai yra didžiausias privalumas parduodant savo namą be agento. Agentai, kurių vertybiniai popieriai įtraukti į biržos sąrašus, retai užima mažiau kaip 2% komisinių; tai yra 2 000 USD už kiekvieną 100 000 USD pardavimo vertės. 2018 m. Ketvirtojo ketvirčio vidutinė JAV namų pardavimo kaina yra 317 400 USD, tai yra 6 348 USD. Daugelyje rinkų 3% komisiniai yra standartiniai; tai yra 3 000 USD už 100 000 USD pardavimo vertės ir 9 522 USD už vidutinę kainą.

FSBO pardavėjai vis tiek turi sumokėti pirkėjo agento komisinį atlyginimą, jei pirkėjas atstovauja profesionaliai - dažniausiai taip būna. Bet 2–3% galutinės pardavimo kainos yra mažesnė nei 4–6% galutinės pardavimo kainos, kurią mokėtumėte, jei abu turėtumėte agentus.

2. Jūs visiškai kontroliuojate procesą

Geriau ar blogiau, FSBO visiškai kontroliuoja pardavimą. Matyt, taip yra ir pardavėjams, turintiems profesionalų atstovavimą, tačiau kiekvienas, dirbęs su nekilnojamojo turto agentu, žino, kad neišvengiamai daro įtaką - kad ir koks subtilus ar gerybinis - procesui..

Net geranoriškas agentas, neskubėdamas užsidaryti, gali jus priversti priimti pasiūlymą, su kuriuo jums gali būti nesiseka - arba dėl kurio norėtumėte tartis toliau - nes jie nuoširdžiai tiki, kad tai geriausias pasiūlymas, kurio sulauksite. . Mažiau įžvalgūs agentai gali priversti klientus greičiau užsidaryti ir priimti prastesnius pasiūlymus registruoti komisinius arba įvykdyti pardavimo kvotas iki konkretaus mėnesio ar ketvirčio pabaigos. Jie netgi gali nustumti pirkėjus į tai, kad esate motyvuotas parduoti, ir tai aiškiai prieštarauja jūsų finansiniams interesams.

3. Jums nereikia elgtis su agentu, kuris jums nepatinka

Kai elgiatės kaip savo agentas, jums nereikia jaudintis dėl asmenybių kišimosi, estetinių nuostatų ar derybų stiliaus. Jums vis tiek gali tekti grumtis dėl savo prieštaringų norų ar daryti kompromisus su sutuoktiniu ar partneriu, tačiau tai yra kitaip; savo sutuoktinį ar partnerį pažįstate kur kas geriau nei atsitiktinį nekilnojamojo turto agentą.

Agentų ir pardavėjų konfliktai pasireiškia įvairiais būdais. Aš dažnai galvoju apie savo žmonos patirtį, kurią turėjau pirkėjų. Mūsų agentas, dirbęs toli esančiame priemiesčio biure, kritiškai vertino darbininkų klasės miesto kaimynystę, kurią norėjome įsigyti. Jis negailestingai nukreipė mus į „gražesnes“ ir brangesnes miesto dalis ir pakeliui. į pasirodymus jis pateikė niekinančius komentarus apie prastai prižiūrimus namus, apgraužtus automobilius ir, atrodo, nenaudojamus vietinius gyventojus.

Nepaisėme jo „patarimų“ ir nusipirkome puikų startuolių namą norimoje kaimynystėje. Po metų mes vis dar džiaugiamės savo pasirinkimu. Bet kaip ir mes, kaip pirkėjai, turėjome problemų su savo nekilnojamojo turto agentu, taip ir pardavę namą, galite turėti problemų su agentu.

4. Galite gerai išmanyti apie savo namus

Profesionalūs agentai yra profesionalai. Jie žino, kaip geriausia koja žengti namo į priekį, išryškindami svarbiausius namo pardavimo taškus ir sumažindami trūkumus.

Bet net ir nuovokiausias profesionalus agentas nežino jūsų namų taip gerai, kaip jūs. Nors niekada nėra protinga leisti emocijoms pakenkti tikslams ar siekti geriausių jūsų finansinių interesų (žr. Toliau), jūsų meilė savo namams yra didelis pranašumas atviruose namuose ir demonstracijose. Man visada FSBO pasirodymai buvo įdomesni ir informatyvesni nei agentų atstovaujami pasirodymai. Viename ypač įsimintiname atvirame name ilgą laiką kalbėjau su FSBO pardavėju apie namų centrinį vakuumą, padargą, kurio niekada nebuvau matęs.

5. Jums nereikia to daryti vieniems

Profesionalaus agento atsisakymas atstovauti visoms paslaugoms nereiškia, kad jis bus visiškai vienas. Jei esate tikrai pasiryžęs prekiauti pasidaryk pats, naudokitės socialine žiniasklaida ir raskite sėkmingus FSBO pardavėjus jūsų rajone; jie, be abejo, turės vertingų patarimų. Naudodamiesi tokiais ištekliais kaip „Craigslist“ ir FSBO.com, pagrįstomis pastangomis galite išvardyti ir reklamuoti savo namus keliose svetainėse. Ir jei nuspręsite, kad jums reikia daugiau pagalbos, nei manėte, tarpininkavimo vienodo mokesčio paslaugos vis tiek kainuoja žymiai pigiau, nei atstovavimas visos paslaugos agentui.

Namų pardavimo be agento trūkumai

Štai kodėl jums verta pagalvoti apie FSBO išpardavimą.

1. Jūs nesate toks patyręs kaip patyręs profesionalas

FSBO pardavėjai neturi tiek patirties, kiek patyrę nekilnojamojo turto agentai ar brokeriai, kurių įgaliojimai reikalauja ilgų studijų ir praktikos. Žinoma, galbūt dirbate pardavime arba žinote apie teisėtą sutartį, tačiau vargu ar turėsite visą žinių, įgūdžių ir metodų asortimentą, kad atitiktumėte tikrą profesionalą..

Nepaisant NBER tyrimo išvados, kad FSBO veikė taip pat gerai, kaip pardavėjai, dirbantys su agentais, jūsų patirties trūkumas gali jus pakenkti prie derybų stalo arba sukelti naujokų klaidą, dėl kurios padidėja jūsų teisinė ar finansinė atsakomybė..

2. Tikriausiai neturite vietos rinkos žinių

Nesvarbu, kiek laiko jūs gyvenote rajone, vargu ar žinote savo vietos nekilnojamojo turto rinką, taip pat profesionalų agentą, kuris ten užsiima verslu metų metus. Nuolatiniai agentai per metus dalyvauja keliose dešimtyse pardavimų; tų, kurie susiję su didesniais makleriais, mato dar dešimtis ar šimtus. Jie gali užuosti užuominas ir tendencijas, kurios nėra lengvai pastebimos iš kiekybinės rinkos analizės, ir paversti tuos grynuolius veiksmingais strategijomis, kurios atsipirktų pardavėjams, tarkime, patardami klientui savo pradinius namus nusistatyti žemesnėmis kainomis, nei gali padengti rinka, ir paskatinti kainų siūlymo karą tarp pirkėjai nori pasinaudoti pridėtinės vertės galimybe.

3. Turėsite skirti daug laiko procesui

Parduoti namą reikia daug laiko, nesvarbu, bet tai daug daugiau be agento pagalbos. Prieš pasiimdami sau užduotį, išsiaiškinkite, kiek verta jūsų laiko ir kiek reikia sutaupyti be agento, turėdami omenyje, kad jūsų namai gali būti parduodami mažiau nei FSBO, nei parduodant agentams. Jei ši premija nėra verta daugybės, daug valandų, kurias praleisite ruošdamiesi ir aprodydami namus, FSBO gali būti ne jums.

4. Jūs turite būti pagrindinis derybininkas

Ne visi FSBO pardavėjai yra gimę derybininkai, tačiau tiems, kuriems patinka duoti ir imti sandorius, natūraliai kyla koja priešais konfrontaciją..

Jei norite mokėti kam nors susitarti jūsų vardu, ypač jei įtariate, kad jis padarys geresnį darbą nei jūs, verta praleisti laiką su profesionaliu agentu. Svarstydami savo galimybes atminkite, kad pardavimo kaina nėra vienintelis derybų sėkmės ženklas. Jei esate motyvuotas parduoti, bet manote, kad emocinis prisirišimas prie jūsų namų ar nesugebėjimas pripažinti kokybiško pasiūlymo kliudo jūsų galimybėms sudaryti sandorį, specialistas gali padėti jums ir jūsų pirkėjui greičiau pasiekti „taip“..

5. Galite susidurti su pirkėjų atstovų pasipriešinimu

Suprantama, kad nekilnojamojo turto agentai saugo savo gildiją. Kai kurie aktyviai nukreipia savo klientus nuo FSBO. Kiti linkę derėtis su mėgėjais, tačiau nerimauja dėl teisinės rizikos, susijusios su nepatyrusiais pardavėjais. Be to, dauguma agentų reguliariai netikrina FSBO sąrašų svetainių, nebent jų klientai to specialiai reikalauja - dar viena priežastis, dėl kurios turėtumėte padidinti savo namų rinkos matomumą įtraukdami į sąrašą MLS.

Jums reikia dar daugiau informacijos apie namų pardavimą nenaudojant agento? Yra puiki knyga apie „Amazon“, vadinama, Patikrinkite, patikrinkite, parduota: Kontrolinis sąrašas, skirtas parduoti savo namus už daugiau pinigų be agento.

Galutinis žodis

Galima finansinė nauda, ​​gauta pardavus be agento, tiesiogiai koreliuoja su pardavimo kaina. Agentų komisiniai yra didesni brangesnių būstų rinkose, tokiuose kaip dideli pakrančių miestai, tokie kaip San Franciskas ir Niujorkas, arba labai pageidautinos atostogų bendruomenės, turinčios ribotą būstų pasiūlą, nei kaimo vietovėse ir mažesniuose miestuose. Tačiau brangios būsto rinkos yra labiau konkurencingos tiek pirkėjų, tiek pardavėjų atžvilgiu. Tai padidina agentų naudingumą abiejose sandorio pusėse ir pardavėjams padidina tikimybę, kad prekybos agentai paslaugas moka patys..

Dienos pabaigoje turite nuspręsti, ar FSBO turi prasmę jūsų namams, rinkai ir tikslams. Šis apsisprendimas gali kilti dėl paprasto dolerių ir centų skaičiavimo ar ko nors sudėtingesnio ir subjektyvesnio, pavyzdžiui, jūsų noro skirti laiko savo turto pardavimui ar ištverti tiesioginės sąveikos su potencialiais pirkėjais nuobodulį..

Ar ketinate parduoti savo namą be nekilnojamojo turto agento pagalbos? Kodėl ar kodėl ne?