Kaip rasti puikų nekilnojamojo turto agentą (maklerį), kuriuo galite pasitikėti

Tačiau šis kruopštus patikrinimas dažnai pasitaiko, kai reikia samdyti nekilnojamojo turto agentą. Tačiau būsto pirkimas ar pardavimas yra vienas didžiausių jūsų priimamų finansinių sprendimų, o norint rasti geriausią pasiūlymą ar geriausią grąžą iš jūsų yra svarbiausia rasti tinkamą asmenį, kuris atstovautų jūsų interesams..

Jei pasirinksite tinkamą nekilnojamojo turto agentą, procesas vyks gana sklandžiai. Tačiau neteisingas agentas gali sugadinti sandorį ir netgi visiškai prarasti pardavimą. Kitaip tariant, tai didelis sprendimas.

Tačiau į ką reikėtų atkreipti dėmesį įdarbinant nekilnojamojo turto agentą? Kokių raudonų vėliavų turėtumėte saugotis? Štai ką reikia žinoti norint rasti puikų nekilnojamojo turto agentą.

Kokio tipo agento jums reikia?

Pirmiausia: pirkite namą ar parduodate namą? Šis atsakymas yra esminis dalykas nustatant jums reikalingo agento tipą.

Agentai, dirbantys su namą parduodančiais namų savininkais, yra vadinami pardavėjo agentais arba brokerių agentais. Šie agentai atstovauja namo savininko interesus įtraukimo į sąrašą ir derybų proceso metu.

Agentai, dirbantys su namų pirkėjais, vadinami „pirkėjų agentais“ arba „pardavimo agentais“. Šie agentai atstovauja pirkėjo interesus demonstravimo ir derybų metu. Kai kurie pirkėjų agentai dirba tik su pirkėjais, tai reiškia, kad jie išvis neišvardija jokių namų.

Sąvokos „pardavėjo agentas“ ir „pardavimo agentas“ dažnai klaidina žmones būsto pirkimo ir pardavimo procese, nes jie skamba beveik identiškai. Tačiau jie atstovauja skirtingoms partijoms, turinčioms skirtingus interesus. Pardavėjo agentai atstovauja namus parduodančiai šaliai, o pardavimo agentai atstovauja namus perkančiai šaliai; tačiau jie yra vadinami „pardavimo agentu“ tik pasirašius galutinę sutartį.

Dvigubi agentai

Kai kurie agentai yra vadinami „dvigubais agentais“, tai reiškia, kad jie sutiko atstovauti pirkėjo ir pardavėjo interesams namo pirkimo proceso metu.

Štai kaip tai veikia. Įsivaizduokite, kad einate į atvirą namą ir įsimylėjote vietą. Tai karštas turtas, ir jūs žinote, kad jis nesitęs. Jūs ką tik pradėjote namų paiešką ir neturite savo agento. Tačiau prekybos agentas yra svetainėje ir norėtų padėti jums pateikti pasiūlymą namuose, esančiuose ten. Nenorite laukti, kol gausite savo agentą, todėl sutinkate dirbti su ja. Tokiu atveju jūs tiesiog užmezgėte darbinius santykius su dvigubu agentu.

Dviguba agentūra yra prieštaringa, nes agentai yra priversti eiti labai tiksliai ir per visą procesą išlikti neutralūs. Juk jie atstovauja pardavėjui, norinčiam gauti kuo didesnę kainą už savo namus, ir pirkėjui, norinčiam gauti kuo mažesnę kainą už tą patį namą.

Dėl komisijos taip pat gali kilti interesų konfliktas. Įprastame išpardavime pirkėjo ir prekybos agentai padalija apytiksliai 6 proc. Komisinį mokestį ir gauna po maždaug 3 proc. Dvigubas atstovas pasilieka 100% komisinio mokesčio, o tai reiškia, kad jiems yra naudingiausia parduoti namą už aukščiausią įmanomą kainą. Tai puikiai tinka pardavėjui, bet ne taip puiku pirkėjui.

Daugelis nekilnojamojo turto specialistų dėl rimtos priežasties jaučia tvirtą požiūrį į dvigubą agentūrą. Dvigubiems agentams teisiškai draudžiama dalyvauti sandorio dalyse ar dalintis konfidencialia informacija. Taigi jie gauna dvigubą komisinį atlyginimą, teikdami mažiau patarimų ir nurodymų abiem šalims. Dažniausiai vienintelis asmuo, kuriam tikrai naudinga, yra agentas.

Dviguba agentūra yra legali tik kai kuriose valstijose, tokiose kaip Kalifornija ir Teksasas. Valstybėse, kuriose tai leidžiama, agentai yra teisiškai įpareigoti atskleisti savo dvigubą agentūrą prieš pasirašant sutartį. Norėdami sužinoti, ar dviguba agentūra yra teisėta jūsų valstijoje, tiesiog „Google“ „Ar dviguba agentūra yra teisėta“ kartu su jūsų valstybės vardu.

Kaip rasti puikų nekilnojamojo turto agentą

Ne kiekvienas agentas jums bus tinkamas. Net labai sėkmingi agentai turi savo pranašumų.

Pvz., Geriausiai parduodamas jūsų srities agentas gali turėti įspūdingą reklamos biudžetą ir didelę komandą, kad padėtų klientams. Tačiau tai gali reikšti, kad per visą pirkimo ar pardavimo procesą galėtumėte dirbti su keliais skirtingais žmonėmis. Jei ieškote asmeninio dėmesio, šis agentas gali būti ne pats tinkamiausias.

Kita vertus, galite susidurti su agentu, turinčiu daug mažiau patirties, tačiau kurio asmenybė puikiai dera su jūsų. Jūs įtariate, kad jų siekis padaryti jus laimingus ir gauti mainais kai kuriuos labai reikalingus siuntimus ir parodymus gali būti svarbesnis nei vien tik patirtis..

Kai reikia rasti geriausią jūsų situacijos agentą, reikia daug apsvarstyti. Štai kaip pradėti.

1. Sukurkite trumpą atstovų sąrašą

„Google“ dėka keliais klavišų paspaudimais galite lengvai rasti nuo dešimčių iki šimtų savo srities agentų. Tačiau išsamesnę informaciją apie atstovus paprastai rasite nekilnojamojo turto svetainėje.

Viena geriausių vietų pradėti paiešką yra „Zillow“ atstovų paieška, leidžianti pamatyti pilną vietinių agentų sąrašą su jų klientų atsiliepimais ir naujausiais sąrašais. Naujausia sąrašų funkcija yra ypač naudinga. Pirmiausia galite ją naudoti norėdami rasti atstovus, kurie neseniai dirbo su pardavėjais ar pirkėjais jūsų svarstomoje srityje. Jei parduodate savo namus, tai taip pat leidžia analizuoti, kaip kiekvienas agentas fotografuoja ir pateikia savo sąrašus. Pvz., Ar kiekvienas įrašas atrodo profesionalus ir patrauklus? Ar yra video kelionė?

Kitos naudingos svetainės yra „Realtor.com“ ir „HomeLight“.

Sudarykite bent trijų agentų, kurie jus domina, sąrašą.

2. Užduokite daug klausimų

Dabar, kai jau turite trumpą agentų sąrašą, kitas jūsų žingsnis yra kalbėti su jais asmeniškai. Taip, galite padaryti pokalbį telefonu, bet geriau susitikti asmeniškai.

Susitikimas akis į akį leidžia iš tikrųjų pasijausti, kas tas žmogus yra, kokios jo vertybės ir ar jų asmenybė gerai derės su jūsų. Tai yra asmuo, kuris padės jums atlikti stresą keliantį ir finansiškai reikšmingą procesą; turite jaustis patogiai kalbėdami su jais. Jūs taip pat turite žinoti, ar jie ketina jums pasakyti tiesą, užuot padengę cukrumi keletą blogų naujienų. Ir jūs turite žinoti, kad turite tas pačias pagrindines vertybes.

Pradėkite nuo šių bendrų klausimų:

• Ar dirbate visą darbo dieną nekilnojamojo turto srityje?
• Kiek laiko jums buvo suteikta licencija?
• Ar esate Nacionalinės maklerių asociacijos (NAR) narys? (NAR reikalauja papildomų mokymų ir griežto etikos kodekso laikymosi.)
• Ar dirbate su komanda? Jei taip, ar aš pirmiausia dirbsiu su jumis ar kuo nors kitu?
• Kiek jūsų verslo sudaro nukreipimai?
• Koks jūsų vidutinis dabartinių klientų skaičius?
• Kaip tau patinka bendrauti? (Pvz., Jūsų agentas gali norėti greitų tekstų, perduodančių informaciją, o jums labiau patiktų telefono skambutis. Įsitikinkite, kad esate tame pačiame puslapyje, nes geras bendravimas yra sėkmingų darbo santykių pagrindas.)
• Ar klientas kada nors pateikė skundą prieš jus ar jūsų agentūrą? Jei taip, kaip jūs su juo susitvarkėte??
• Ar esate laimėjęs kokių profesinių apdovanojimų??
• Kokią sutartį jūs siūlote? Kas nutiks, jei aš nepatenkintas mūsų darbiniais santykiais?
• Kas tau labiausiai patinka būnant makleriu? Kas tau mažiausiai patinka?

Šie klausimai yra puikus būdas pradėti pokalbį. Tačiau turėsite užduoti papildomų klausimų, atsižvelgiant į tai, ar perkate, ar parduodate.

Jei parduodate namą

Jei parduodate namą, užduokite potencialiems agentams šiuos klausimus:

• Kiek pardavimų uždarėte šiais metais?
• Kiek namų pardavėte mano rajone? Ar jie buvo panašiame kainų intervale kaip mano namai?
• Kiek tų namų parduodama už kainą arba beveik už kainą?
• Ar jums reikia išankstinės kvalifikacijos ar išankstinio patvirtinimo iš hipotekos bendrovės prieš parodant namus?
• Koks tavo mokestis? Už kokius kitus nekilnojamojo turto mokesčius aš būsiu atsakingas? (Atminkite, kad nekilnojamojo turto mokesčiai yra sutartiniai.)
• Kokia yra jūsų namų, tokių kaip mano, rinkodaros strategija?
• Ar naudojate profesionalų fotografą, ar namų scenografą?
• Ką turiu padaryti, kad namą paruoščiau pardavimui ar padidinčiau jo patrauklumą? (Jie gali turėti keletą pasiūlymų, kaip pertvarkyti namus, kad padidintumėte jūsų namo vertę.)
• Ar rengiate atvirus namus??
• Kaip manote, kiek laiko užtruks parduoti mano namus?
• Kas yra mano tikslinis pirkėjas?

Jei perkate namus

Jei perkate namą, apsvarstykite šiuos klausimus:

• Ar esate susipažinęs su man įdomiomis teritorijomis ar apylinkėmis?
• Ar šioje srityje ar kaimynystėje vyksta kažkas, apie ką turėčiau žinoti? Jei taip, ar šie pokyčiai paveiks namų kainas dabar ar ateityje?
• Kokiu laiku galite parodyti namus?
• Kaip dažnai atsiųsite man naujų sąrašų, atitinkančių tai, ko ieškau?
• Ar galite rekomenduoti kitus specialistus, kurių man prireiks, pavyzdžiui, namų inspektorių?
• Kiek laiko trunka įprastas pirkimo procesas?
• Kiek namų vidutiniškai parodote pirkėjams, prieš pateikdami pasiūlymą? (Tai yra svarbi statistika, nes geras makleris žinos, ko nori jų klientai, ir, prieš rasdamas tinkamą variantą, turės parodyti mažiau namų. Tai taupo laiką ir energiją visiems dalyviams.)
• Ar jūs lankotės kiekviename namų patikrinime? (Agentai, lankantys namų patikrinimus, gali tiesiogiai užduoti namų inspektoriui išsamius klausimus. Ši informacija gali padėti jiems susitarti dėl mažesnės kainos.)
• Koks yra jūsų paskutinių 10 operacijų pardavimo ir sąrašo santykis? (Pardavimo kainos ir sąrašo kainos skirtumas suteiks jums svarbių žinių apie tai, kaip geras šis agentas derasi.)

3. Kalbėkitės su praeities klientais

Kai asmeniškai apklausėte kelis agentus, būtina pasikalbėti su kai kuriais jų buvusiais klientais. Paprašykite kiekvieno agento pateikti jums bent trijų klientų, su kuriais jie dirbo per pastaruosius metus, kontaktinę informaciją.

Apsvarstykite galimybę užduoti šiems klientams šiuos klausimus:

• Kaip apskritai buvo jūsų patirtis su šiuo agentu?
• Kas jums labiausiai patiko šiame agente? Kas tau mažiausiai patiko?
• Jei pardavėte savo namus, kaip agentas pardavė jūsų turtą? Ar manote, kad tai buvo veiksminga? Kiek laiko jūsų namai buvo rinkoje?
• Jei nusipirkote namus, ar manote, kad agentas norėjo parodyti jums kiekvieną jus dominantį turtą? Ar jautėte, kad jie suprato, ko iš tikrųjų norite namuose?
• Ar jie greitai reagavo į telefono skambučius ir el?
• Ar jie yra geri klausytojai?
• Kokia buvo jūsų namų sąrašo kaina ir galutinė pardavimo kaina?
• Ar manote, kad šis agentas jums suteikė geriausią kainą?

4. Patikrinkite jų licenciją

Sunku patikėti, kad kas nors meluotų būdamas licencijuotu nekilnojamojo turto agentu, tačiau taip atsitinka. Laimei, vartotojams yra paprastas būdas patikrinti, ar agento licencija yra teisėta. Nekilnojamojo turto licencijų įstatymų pareigūnų asociacija (ARELLO) turi duomenų bazę, kurioje galima ieškoti duomenų, leidžiančią vartotojams patikrinti bet kurio agento licenciją ar registraciją.

Darbas su naujais agentais: privalumai ir trūkumai

Jei svarstote galimybę dirbti su agentu, turinčiu mažai patirties arba jo visai neturinčia, tada turite daugiau sužinoti apie dabartinę jų situaciją ir ateities tikslus.

Pavyzdžiui, daugelis agentų pradeda savo karjerą pardavinėdami namus šonuose, vis dar dirbdami visą darbo dieną. Nors čia nėra nieko blogo, svarbu išsiaiškinti, ar šis agentas turės reikiamą laiką ir lankstumą. Apsvarstykite šiuos klausimus:

• Ar galėsite grąžinti telefono skambučius ar el. Laiškus dienos metu ar tik vakare?
• Ar apsiribosite namų rodymu tik savaitgalį?
• Ar turite mentorių, į kurį galite kreiptis, jei derybų procesas tampa sudėtingas ar nepažįstamas?
• Ar jūs lankėtės paskutinėse konferencijose ar seminaruose? Jei taip, tai kurie?

Atminkite, kad nauji agentai neturės patyrusių profesionalų patirties; Nekilnojamasis turtas neabejotinai yra „moki, kaip eini“ profesija. Šis patirties trūkumas gali būti trūkumas derybų stalo metu, ypač vykdant sudėtingas operacijas. Ar jums patogu būti šio agento mokymosi procese?

Vis dėlto nauji agentai yra alkani tiek dėl klientų, tiek dėl patirties, o kaip senasis posakis sako: „Geriausias medžioti alkanas vilkas“. Nepatyręs agentas greičiausiai pasilenks atgal, kad patenkintų jūsų poreikius ir padarytų jus laimingus, ir jie greičiausiai turės daug laiko skirti jums vienas su kitu dėmesį. Prieš pasirašydami sutartį pasverkite tai, ko norite ir kuo esate patenkinti

Raudonos vėliavos, į kurias reikia atkreipti dėmesį

ARELLO duomenimis, kaip cituoja NAR, JAV yra apie 2 milijonai aktyvių nekilnojamojo turto agentų. Tai reiškia, kad turėjo būti daugybė puikių agentų. Tai taip pat reiškia, kad greičiausiai susidursite su blogais obuoliais.

Įsitikinkite, kad radote agentą, kuris jums tinka, stebėdami šias raudonas vėliavas.

1. Jie nori išvardyti jūsų namus už didelę kainą

Jei parduodate namus, pradinė kaina yra raktas į sėkmingą pardavimą.

Tikimės, kad planuojate apklausti mažiausiai tris agentus. Kiekvienas iš šių agentų turėtų galėti pasakyti, ką jie norėtų išvardyti jūsų namuose. Ši sąrašo kaina yra pagrįsta daugeliu veiksnių, įskaitant jūsų vietą, kvadratinius filmus, paskutinius palyginamus pardavimus jūsų rajone (vadinamus „kompiais“) ir namo amžių bei būklę..

Visi jūsų apklausti agentai naudoja tą pačią informaciją norėdami įvertinti jūsų namus, o tai reiškia, kad visos kainos turėtų būti gana panašios. Saugokitės agento, kuris jūsų namus kainuoja žymiai aukščiau nei kiti jūsų apklausti agentai; tai yra nepatyrimo, godumo ar jų abiejų požymis.

Per didelė kaina reiškia, kad daugelis potencialių pirkėjų net nežiūrės į jūsų namus, nes jie neturi savo biudžeto arba yra tiesiog per brangūs tam, ko jie pirktų. Jūsų namai bus ilgesni mėnesiais ilgiau nei konkurencingesnės kainos namai, ir jie gali parduoti net daug pigiau, nei turėtų su tikslia pradine kaina..

2. Jie prastas komunikatorius

Labai dažnai komunikacijos trūkumas yra numeris 1, kurį skleidžia žmonės, dirbantys su nekilnojamojo turto agentais.

Aktyvus ir savalaikis bendravimas yra būtinas būsto pirkimo ir pardavimo procese. Nekilnojamojo turto agentai turi būti puikūs komunikatoriai, kad galėtų veiksmingai padėti savo klientams ir užtikrinti, kad šis sudėtingas procesas sėkmingai pasibaigtų. Kai kuriais atvejais jūs kasdien bendrausite su šiuo asmeniu.

Atidžiai peržiūrėkite būsimo agento el. Laiškus jums, jų rinkodaros medžiagą ir jų svetainę ar tinklaraštį. Ar jų rašymas aiškus ir ar nėra klaidų? Ar lengva suprasti, apie ką jie kalba? Kai iš pradžių susisiekėte su jais, ar jie laiku grąžino jūsų skambutį ar el. Laišką? Pokalbio metu jie imasi laiko klausytis to, ką sakote, ar nutraukia tave ir pradeda kalbėti?

Prasti rašymo ir bendravimo įgūdžiai gali reikšti, kad agentas greitai ar aiškiai nepateiks svarbios informacijos, arba tai gali reikšti, kad jie tiesiog per daug užsiėmę, kad galėtų dirbti su jumis. Bet kuriuo atveju judėkite toliau.

3. Jie neužduoda klausimų

Puikūs agentai yra puikūs klausytojai. Jie žino, kad sėkmingų darbo santykių raktas priklauso nuo to, ko nori ir ko tau reikia.

Geram agentui prireiks laiko sužinoti daugiau apie jūsų svajones ir tikslus. Pvz., Jei perkate namą, geras agentas nori sužinoti, ar esate investuotojas, ar ieškote ilgalaikio namo. Jei parduodate, geras agentas gali paklausti apie jūsų tvarkaraštį, kainų lankstumą ir tai, ko ieškote santykiuose.

Tai tik keli pavyzdžiai; esmė ta, kad geras agentas užduos klausimus, kad sužinotų, ko ieškote. Jei agentas saugo mamą, eik su kažkuo kitu.

4. Jų komisijoje nedaug

Pardavėjas sumoka komisinius už nekilnojamąjį turtą, kurie paprastai yra įskaičiuojami į namo kainą. Paprastai komisiniai yra 6%, kurie yra padalijami tarp prekybos agentų ir pirkėjų atstovų.

Jei agentas jums nurodys mažesnį nei 5% komisinį atlyginimą, saugokitės. Jie gali bandyti laimėti jūsų verslą siūlydami jums sandorį, tačiau ši ypač maža komisija greičiausiai atbaidys kitus agentus, kurie nenori dalytis tokiu mažu mokesčiu..

Galutinis žodis

Būsto pirkimas ir pardavimas yra emocinis ir kelia stresą dėl daugelio priežasčių. Daug kas rizikuoja, ir tai yra vienas didžiausių finansinių sprendimų, kuriuos priimsite savo gyvenime. Jei norite įsitikinti, kad operacija vyksta sklandžiai ir visi eina laimingi, yra jūsų situacijai tinkamo agento paieška.

Parduodamas savo pirmuosius namus aš negalvojau, kas bus mano prekybos agentas - dažna klaida pirmą kartą įsigyjant namus. Aš nuėjau su agentu, kuriuo buvome įpratę pirkdami namus, nes ji buvo draugiška ir mes ją pažinojome.

Nors ji buvo gera pirkėjų agentė, ji buvo siaubinga prekybos agentė. Ji kainavo mūsų namus taip, kaip rinka, per daug rinkodaros, todėl pardavimui prireikė daugiau nei dvejų metų. Pagaliau susinervinau ir radau nuostabų agentą, kuris pardavė mūsų namus per kelis mėnesius nuo perėmimo į sąrašą.

Jei būčiau atlikęs namų darbus iš „get-go“, mūsų namai greičiausiai būtų parduoti greitai ir už konkurencingą kainą. Vietoj to, jis nyko rinkoje, ir mes praradome beveik 40 000 USD. Tai buvo brangi klaida, kurios daugiau niekada nepadarysime. Ruošiamės parduoti savo dabartinius namus ir galite lažintis, kad apklausime kelis agentus, kad rastume tinkamiausią mūsų situacijai.

Atlikite savo tyrimus. Taip, tam reikia laiko ir pastangų, tačiau pasirinkus tinkamą agentą ilgainiui sumokėsite didžiulius dividendus.

Ar pirkdami ar pardavinėdami namus dirbote su puikiu (ar ne tokiu puikiu) agentu? Kokia buvo tavo patirtis?