6 parinktys, jei jums reikia persikelti ir negalite parduoti savo namo

Nepaisant to, kad mes pateikėme savo namus rinkai po pavasario - svarbiausio nekilnojamojo turto sezono - ir to, kad „First-Time Homebuyer“ mokesčio kreditas pasibaigė prieš du mėnesius iki mūsų persikėlimo, mes buvome tikri, kad namą parduosime keletas mėnesių.

Berniuk, ar mes klydome.

Prireikė beveik visų metų - iki 2011 m. Gegužės mėn. -, kol galėjome parduoti savo namą už beveik 20 000 USD mažesnę kainą, nei tikėjomės gauti.

Tai labai dažna situacija šeimoms, kurios turi persikelti. Po būsto katastrofos parduoti savo namą nebėra gana lengvos perkėlimo dalies. Laimei, yra keletas variantų namų savininkams, kurie bando parduoti.

Parinktys tiems, kurie negali parduoti savo namo

1. Parduokite už tinkamą kainą

Per penkerius metus mūsų namuose „Columbus“ mano vyras ir aš įnešėme daugybę tūkstančių dolerių namo pagerinimui ir daugybę savo darbo valandų. Nors žinojome, kad namų tobulinimo reikia imtis tuo, kad norėjome rezultatų (o ne tik padidintos perpardavimo vertės), vis tiek negalėjome padėti, bet, gavę dolerio ženklą, į akis, pradėję planuoti savo žingsnį. Iš pradžių mes nurodėme savo namus maždaug už 25 000 USD daugiau nei sumokėjome už juos - tokią kainą, kuri būtų buvusi tinkama mūsų namams prieš būsto katastrofą, bet ne tokią, kurią galėtume gauti 2010 m..

Iki to laiko, kai pardavėme, mums pasisekė parduoti tik už 6000 USD daugiau nei pradinė pirkimo kaina. Nors mažai tikėtina, kad iš pradžių mūsų namo įtraukimas į tokią kainą būtų paspartinęs pardavimą - pirkėjai buvo pirmieji, kurie bet kokia kaina parodė rimtą susidomėjimą namu, svarbu atsiminti, kad pinigai (ir laikas) buvo sudėti į namas dažnai nedidina pirkimo kainos, ypač žemoje rinkoje.

Dirbkite su savo makleriu, kad sugalvotumėte realų numerį, kuris jūsų nekainuoja iš rinkos ir leidžia greitai parduoti. Vienas iš būdų tai padaryti yra pažvelgti į palyginamų namų, kurie neseniai buvo parduoti, kainas. Jei, kita vertus, jūs žiūrite sąrašą Namų kainos, panašios į jūsų, gali nesuvokti tikslaus rinkos supratimo, nes šios kainos gali būti gerokai didesnės nei pardavėjas nori mokėti.

Svarbiausia, kai būsto rinka patiria niūrumą, turite suprasti, kad kainos taškas, kuriame galite parduoti savo būstą, greičiausiai bus mažesnis, nei norėtumėte, ir galbūt net mažesnis, nei sumokėjote už namą. Tačiau atminkite, kad jei negalite sau leisti parduoti savo namo už mažiau, nei sumokėjote, esate be pasirinkimo galimybių.

2. Palaukite

Visų namų pardavėjai turi planuoti blogiausiai, o to nedaryti buvo didžiausia mano ir mano vyro klaida. Manėme, kad būsto katastrofa nepaveikė mūsų kaimynystės. Tačiau turėdami du rinkos apribojimus keliuose kvartaluose iš mūsų ir kai kuriuos namus kaimynystėje parduodantys už mažiau nei jie buvo verti, mes (ir mūsų makleris) turėjome pamatyti užrašą ant sienos. Vietoj to, mes iškart nusipirkome naują namą Indianoje, manydami, kad turėsime tik keletą mėnesių dvigubą hipoteką.

Geresnis planas būtų buvęs mums išsinuomoti butą metams ar dvejiems, kai laukėme savo pirmojo namo. Tai ne tik būtų atėmę finansinį spaudimą, bet ir suteikę galimybę sužinoti daugiau apie įvairias mūsų naujojo miesto apylinkes..

Kitas variantas sunkios būsto rinkos metu yra tai, kad dalis šeimos nelieka, o naujasis darbuotojas pats persikelia imtis naujo darbo. Nors tai gali būti emociškai sudėtinga, tai leidžia lengviau laikyti namą viršutinės formos, kad būtų galima demonstruoti, ir leidžia išvengti padidėjusių tuščių namų draudimo išlaidų..

Galų gale geriausia manyti, kad greitai neparduosite savo namo, o būsto ir persikėlimo planus sudarysite remdamiesi tuo.

3. Tapk dvarininku

Kai kuriais būdais būsto nuoma gali būti laimingas sprendimas dėl jūsų pardavimo problemų. Vis dėlto apie buvimą dvarininku prieš pradedant mokytis reikia daug ką žinoti.

Išlaidos

• Namų savininko draudimas. Išnuomodami savo būstą, patirsite keletą susijusių išlaidų, kurių galbūt nesitikėsite. Pvz., Jūsų namų savininkų draudimą reikia pakeisti į politiką, kuri konkrečiai taikoma savininkams / nuomojamiems nuosavybėms. Draudimo informacijos instituto duomenimis, „nuomotojo polisai paprastai kainuoja apie 25% daugiau nei standartinė būsto savininkų politika, nes savininkams reikia daugiau apsaugos nei tipiniam namų savininkui“.
• Turto valdymas. Be to, turto valdymo išlaidos, ypač jei esate atokus nuomotojas, galėtų suvalgyti didelę dalį nuomos pajamų. Jei esate kitoje šalies dalyje, turėsite ką nors turėti po ranka, kuri rūpintųsi bet kokiais klausimais - nuo užsikimšusių kanalizacijų, iki įprastinės priežiūros, iki mirusiųjų nuomininkų. Daugeliu atvejų jums reikia samdyti turto valdytoją, kuris jums paprastai kainuos apie 10% mėnesio nuomos mokesčio.
• Kapitalo prieaugis. Galiausiai jūsų mokesčių našta greičiausiai pasikeis, kai tapsite savininku. Pvz., Vienas galimas mokesčių nerimas yra tai, kad galite netekti kapitalo prieaugio mokesčio. Kol gyvenate savo namuose dvejus iš penkerių metų prieš parduodant namus, jums nereikia mokėti mokesčių iki 250 000 USD pelno (500 000 USD susituokusioms poroms) nuo jūsų namo pardavimo. Tačiau jei jūs išsinuomosite savo namus daugiau nei trejiems metams po persikraustymo ir tada parduosite siekdami pelno, būsite skolingi pinigų federalinei vyriausybei už tą pelną.

Galimos mokesčių lengvatos

• Reikalavimas priteisti kapitalo nuostolį. Viena iš rūpesčių dėl atleidimo nuo kapitalo prieaugio mokesčio praradimo (ypač žemos rinkos) yra tai, kad išnuomodami savo būstą ir tada pardavę nuostolingai, jūs galite reikalauti kapitalo nuostolio iš savo pajamų. Tai gali būti didžiulė mokesčių lengvata, ir dėl šios priežasties žemos rinkos pardavėjams dažnai yra puiki idėja išsinuomoti savo namus prieš parduodant, nes jie iš tikrųjų gali susigrąžinti dalį savo nuostolių per mokesčius.
• Mokesčių pertraukėlės. Būsto savininkams, kurie nuomojasi savo būstą būdami dvarininku, be nuostolių atlyginimo reikalaujama ir kitų mokesčių lengvatų. Nuomotojai gali atskaityti praktiškai bet kokias išlaidas, susijusias su jų nuomojamo namo išlaikymu ir rinkodara, tokias kaip draudimo įmokos, remontas, reklamos išlaidos, kraštovaizdžio tvarkymo paslaugos, turto valdymo paslaugos, hipotekos palūkanos ir net kelionės išlaidos, susijusios su nuoma.

Kainų nustatymas
Gali būti sunku žinoti tinkamą sumą, kurią reikia sumokėti už nuomą. Bendroji taisyklė, susijusi su investiciniu turtu, rodo, kad norint sugeneruoti teigiamą grynųjų pinigų srautą, reikia apmokestinti mažiausiai 1% hipotekos sumos. Tačiau ši taisyklė yra šiek tiek sudėtingesnė, kai nuomojatės esamus namus.

Pirmiausia turite nustatyti, kokia yra nuomos kaina jūsų kaimynystėje. Net jei gyvenate nedaug nuomos objektų, vis tiek galite nustatyti pagrįstą įkainį. Pasitarkite su nekilnojamojo turto valdymo agentūromis, norėdami sužinoti daugiau apie įkainius ir ieškoti panašių nuomos mokesčių internete. „Craigslist“, „Rentometer“ ir „Rent.com“ taip pat yra geri šaltiniai, kuriuos reikia patikrinti.

Taip pat turite atsižvelgti į laisvų darbo vietų skaičių, kad suprastumėte, kiek pinigų galite tikėtis per metus nuomai. Daugumoje patarimų, susijusių su investiciniu turtu, siūloma planuoti tik 10 su puse mėnesio užimtumą per metus - tai reiškia, kad galite tikėtis 10% laisvos darbo vietos per tam tikrą laikotarpį, kurį nuomojatės..

Net jei pastebėsite, kad jūsų sumokėtos nuomos sumos (atėmus susijusias nešimo išlaidas ir laisvų darbo vietų skaičių) nepakaktų padengti jūsų mėnesio hipotekos sąskaitą, vis tiek gali būti prasminga išsinuomoti savo namus, o ne bandyti nešiotis hipoteka sau.

Nuomininkų paieška
Vienas sunkiausių būsto nuomos aspektų yra patikimų nuomininkų paieška. Turite įsitikinti, kad reklamuojatės gerai matomose vietose: internete, tiek nuomos svetainėse, tokiose kaip Rent.com ir Craigslist, tiek socialiniuose tinkluose, tokiuose kaip Facebook; per vietines perkėlimo firmas ir personalo skyrius; bet kuriame vietos universitete; ir su senamadišku ženklu savo kieme.

Kai turėsite kandidatus, būtinai turite juos patikrinti. Katilinės paraiškas ir nuomos sutartis galite rasti internete, tačiau turite įsitikinti, kad paklausite potencialių nuomininkų apie jų pajamas, užimtumo ir nuomos istoriją - ir paskambinkite visoms jų nuorodoms..

Be to, atminkite, kad tokioje svetainėje kaip „E-rentter“ galite paprašyti socialinio draudimo numerių foniniams ir kredito patikrinimams atlikti. Šie asmens ir kredito patikrinimai kainuoja nominalų mokestį (apie 25 USD), tačiau gali pakenkti daugybei galvos skausmų.

4. Paverskite savo namą atostogų nuoma

Net jei tapti ilgalaikiu savininku neįmanoma arba jis jus vilioja, vis tiek galite kompensuoti kai kurias išlaidas nuomodami savo namus keliautojams. „Airbnb“ įvardiję savo namus kaip atostogų būstą „Vrbo“ arba bendraamžių apgyvendinimo nuomos svetainėje gali padėti jums išstumti iš rinkos nuosmukio, kol galėsite parduoti.

Be to, jei jūs pakankamai dažnai naudojate savo namus kaip atostogų nuomą, kad tai būtų laikomas turtas, iš kurio gaunamos pajamos, ir jūs galų gale parduodate šį turtą prieš rinkai atsigaunant, galite teigti, kad prarasite savo mokesčius.

5. Parduokite savo namus trumpam išpardavimui

Jei būtinai turite persikelti ir esate po vandeniu savo namuose, trumpas išpardavimas yra paskutinio griovio pasirinkimas, kuris bent jau išleis jus iš namų. Tokiu atveju jūs ir jūsų skolintojas sutiktumėte parduoti savo namą už labai sumažintą kainą, tik norėdami jį parduoti. Tada jūsų skolintojas atleidžia trūkumą tarp to, ką jūs galite sumokėti už hipoteką, ir visos sumos. Tačiau svarbu pažymėti, kad kai kuriais atvejais tas trūkumas yra ne atleista, o pardavėjas vis tiek yra atsakingas už tai, kad sumokėtų paskolos davėjui.

Deja, net ir atleidus trūkumui, trumpas pardavimas gali turėti ilgalaikių finansinių padarinių. Tai gali sugadinti jūsų kredito rezultatą, nors ir ne tiek, kiek rinkos uždarymas, o to dažniausiai ir yra tai, ko stengiamasi išvengti trumpalaikiu pardavimu. Taip pat skolintojai paprastai sutinka su trumpalaikiu pardavimu tik tuo atveju, jei būsto savininkas jau atsilieka nuo mokėjimų ir yra gavęs pranešimą apie įsipareigojimų neįvykdymą.

Pakanka pasakyti, kad trumpas pardavimas yra sprendimas tik tuo atveju, jei jūsų hipotekos problema yra neįveikiama.

6. Eikite į rinkos ribojimą

Kai kuriais atvejais gali atrodyti, kad vienintelis jūsų pasirinkimas - leisti bankui uždaryti jūsų namus. Nors dėl rinkos uždarymo jūs išvengsite netvarkos būste, tai yra alternatyva, kurios turite stengtis vengti. Dauguma žmonių supranta, kad rinkos uždarymas turi didelių kredito padarinių, tačiau nedaugelis supranta, kad kredito pataikavimas gali jums kainuoti jūsų kredito korteles. Po rinkos uždarymo buvusiam namų savininkui kredito kortelės gali būti atšauktos arba limitai sumažinti. Be to, prireikia metų (paprastai nuo trijų iki septynerių), kol bankai nori pasirinkti hipoteką būsto savininkui, kuris uždraudė buvusį namą..

Rinkos uždarymas nebūtinai reiškia, kad namo savininkas gali išeiti neišleisdamas grynųjų. Daugelyje valstijų bankai gali teisėtai kreiptis į namus dėl trūkumų, tai yra skirtumas tarp to, ką bankas galėjo gauti už namus, ir to, kas vis dar liko skolingas už hipoteką. Ir net tie namų savininkai, kurie gyvena valstybėje, kurioje galioja įstatymai dėl trūkumų, vis tiek turi atsakyti bankui, jei kada nors paėmė antrą paskolą ar refinansuoja savo hipoteką, kad galėtų išgryninti kapitalą. Kovos su trūkumais įstatymai namų savininkų neapsaugo tais atvejais.

Viskas, ką gali padaryti namo savininkas, kad išvengtų rinkos uždarymo, yra geriausias finansinis sprendimas, nes rinkos uždarymas gali ir toliau neigiamai paveikti finansus ateinančiais metais..

Galutinis žodis

Parduoti savo namus per norimą laiką arba už kainą, kurios jums norėtųsi, gali būti neįmanoma, tačiau sutikus su tuo ir tinkamai priėmus sprendimus, gali padėti pasiekti geriausią finansinę situaciją. Darant prielaidą, kad būsto rinka yra blogiausia, greičiausiai yra saugiausia jūsų esmė.

Ar neseniai bandėte parduoti savo namus? Kokius dar patarimus patariate tiems, kurie stengiasi parduoti?