Ar turėtumėte nusipirkti namą su draugu? - Į ką reikia atsižvelgti

Mano bičiulis buvo išradingesnis nei jūsų vidutinis dvidešimtmetis, tačiau jo istorija tuo metu nebuvo netipiška. Taip pat nebuvo taikoma bendra nuosavybės praktika, kai du ar daugiau neoromantinių partnerių, tokių kaip draugai ar kambario draugai, kartu įsigyja pagrindinę gyvenamąją vietą. Iš tiesų, jei mano draugo kambario draugai patys būtų išradingesni, jie galėjo būti įsitikinę, kad įsigijo šiek tiek akcijų.

Nuo to laiko populiarėja abi praktikos rūšys - bendra nuosavybė ir atsarginių kambarių nuoma savininko naudojamuose būstuose. Čia atidžiau pažvelgsime, kodėl taip yra, kokie yra bendros nuosavybės pranašumai ir trūkumai ir kokius siekiančius bendraturčius reikėtų apsvarstyti prieš pradedant pasinerti..

Kodėl bendrasavininkystė populiarėja

Amerikiečiai atideda santuoką ilgiau nei bet kada anksčiau. JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, vidutinis pirmosios santuokos amžius nuo 1960 iki 2016 metų padidėjo maždaug septyniais metais.

Tuo pat metu, „Yardeni Research“ ataskaita, formuojame naujus namų ūkius tokiu tempu, kuris nėra nuosekliai matomas nuo devintojo dešimtmečio. 2015 m. „Deloitte Insights“ pranešime nustatyta, kad vieno asmens namų ūkių dalis nuo 1960 m. Iki 2014 m. Padidėjo daugiau nei dvigubai. Kadangi amerikiečiai dar ilgiau laukia susirišti mazgą arba apskritai atsisakyti ilgalaikių partnerysčių namuose, vienišų namų ūkių dalis atrodo nustatyta didėti ateinantiems metams.

Nuo 2010-ųjų pradžios šios sąlygos kartu su besiplečiančia ekonomika ir žemomis palūkanų normomis sukelia butų bumą tokiuose miestuose kaip San Franciskas, Denveris ir Vašingtonas. „DC Millennials“ ir Genas Zersas nenorėjo pirkti savo pačių namų, į kuriuos plūsta naujai pastatytos daugiabučių bendruomenės. ir senesnį būstą nuomojamuose prabangiuose miesto centruose.

Sprogo ir savininkų naudojamų būstų rinka. Vidutinė namų pardavimo kaina padidėjo nuo 222 900 USD per pirmąjį 2010 m. Ketvirtį iki 331 800 USD 2018 m. Pirmąjį ketvirtį, pranešė Sent Luiso federalinis rezervų bankas. Pagyvėjimas buvo dar ryškesnis klestinčiuose miestuose. Pasak Trulijos, vidutinė namų pardavimo kaina San Fransiske išaugo daugiau nei dvigubai - nuo 655 000 USD 2010 m. Sausio mėn. Iki 1,35 mln. USD 2018 m. Sausio mėn..

Milijonai neprieinamų tūkstantmečių ir Genas Zersas, vadovaujantis vienišų pajamų miestams, namų valdos niekada neatrodė atokesnės, juo labiau tiems, kurie susiduria su žlugdančiomis studentų skolomis. Brangių būstų rinkose daugelis nuomininkų, gyvenantys kartu su kambario draugais, gyvena iki 20–30 metų, su nerimu laukdami dienos, kada galės sau leisti savo vietą..

Tačiau ne visi taip greitai eina solo. Net pagerėjus jų finansams, daugelis nuomininkų pasilieka prie savo būsto kompanionų arba randa naujų. Kai kurie net nusprendžia kartu įsigyti savininko naudojamą turtą. Kai tiesiog negalite sau leisti norimo namo iš savo dabartinių pajamų, nusipirkti namą su draugu ar pažįstamu yra patraukli perspektyva.

Tai taip pat potencialiai pavojinga. Nesvarbu, kiek laiko pragyvenote su savo vienkartine ir būsima kambario drauge, nusipirkti būstą su žmogumi, su kuriuo nesate legalioje partnerystėje, nėra ką nuspręsti.

Nekilnojamojo turto pirkimo su draugu pranašumai

Kodėl verta pirkti turtą su draugu (ar dviem)? Tai yra viena iš akivaizdžiausių pranašumų:

1. Dvi pajamos yra geresnės už vieną

Brangių būstų rinkose vieniši pirkėjai, gaunantys net ir gana patogias pajamas, gali turėti nedaug galimybių. Turėdami dvi (ar daugiau) pajamų, jums bus didesnė tikimybė surinkti 20% pradinę įmoką ir ateityje leisti sau sunkias hipotekos įmokas..

2. Nuosavybės nuosavybės turėjimas tampa realistiškesnis

Jei planuojate įsigyti dvipusį ar didesnį vieno namo namą su patalpa nuomininkams, greičiausiai mokėsite priemoką, suteikdami namų valdą vienoms pajamoms dar labiau nepasiekiamoje vietoje..

3. Hipotekos kvalifikacija gali būti lengvesnė

Skolintojai įsipareigoja pasirašyti visiems, kurių pavardės bus nurodytos nuosavybės pavadinime - kitaip tariant, jie atsižvelgia į sukauptas pirkėjų grupės pajamas. Darant prielaidą, kad jūsų grupės vidutinis kredito balas yra geras, jums tikrai bus lengviau pereiti kvalifikaciją.

4. Jūsų pasiūlymas gali būti patrauklesnis pardavėjams

Naudodami kombinuotus išteklius turėsite mažiau problemų sukaupdami didesnę įmoką arba sumokėdami visus grynuosius pinigus, jei ištekliai leis. Negabaritiniai pasiūlymai pardavėjams paprastai yra patrauklesni.

5. Galimybė kurti nuosavą kapitalą

Būsto savininkai kaupia kapitalą su kiekviena pagrindine įmoka. Jei gyvenate vieno namo savininko gyvenimą jums nerealu, pirkimas su draugu (ar draugais) yra vienintelis būdas sukurti nuosavo turto nuosavybės vertę..

6. Tvarkingesnės einamosios namų nuosavybės išlaidos

Griežta nykščio taisykle laikoma, kad namų savininkai turėtų tikėtis, kad išlaikymui per metus bus skirta apie 1% savo namo vertės. Ši dalis gali būti mažesnė brangių būsto rinkose, kur pirkėjai moka daugiau už kvadratinę pėdą. Nepaisant to, bet koks išlaidų pasidalinimas yra naudingas.

Nekilnojamojo turto pirkimo su draugu trūkumai

Ar reikėtų pagalvoti apie tai, kaip eiti į namus su draugu ar ne romantišku partneriu? Šie trūkumai gali padaryti pertrauką:

1. Nekilnojamasis turtas yra nelikvidus

Net ir atlikus kruopščias sutarties nutraukimo procedūras, jūsų susidomėjimą bendrai priklausančiais namais jūs galite padaryti per naktį, o viso namo ar namo pardavimas gali užtrukti mėnesius.

2. Jūsų hipoteka gali turėti įtakos jūsų galimybėms gauti kitas paskolas

Nešdami didelę hipotekos paskolą asmeniniame balanse, jūsų skolos ir pajamų santykis gali padidėti, nei norėtų skolintojai. Jei ketinate kreiptis dėl kitų formų kredito - pavyzdžiui, paskolos automobiliui, kreditinės kortelės ar asmeninės paskolos - netrukus paklauskite savęs, ar tinkamas laikas nusipirkti namą.

3. Partnerio niūrūs finansai gali turėti įtakos jūsų

Tai yra viena didžiausių rizikų, perkant namą su draugu. Net ir kruopščiai ištyrę, negalite kontroliuoti savo draugų finansinės padėties. Jei jie atsilieka nuo savo mokėjimų dalies, tai gali paveikti jūsų kreditą.

4. Lygi nuosavybė gali sukurti netikėtus dalykus

Dviejų asmenų partnerystėje 50-50 asmenų nuosavybė gali būti įtampa ar aklavietė. Štai kodėl taip svarbu prieš perkant namą su jais įsitikinti, kad matote akis į akį su savo bendrasavininku. Paskutinis dalykas, kurį norite padaryti, yra pavojus ilgai trunkančiai draugystei.

5. Nelygios nuosavybės teisės gali sukelti galios disbalansą

Nelygi nuosavybė nebūtinai garantuoja harmoniją. Būdami mažumos savininku, galite pasijusti ignoruojami ar tyčiojasi iš daugumos savininko ar savininkų.

6. Neteisingas pavadinimas gali kelti pavojų jūsų daliai

Jei jūsų vardas nenurodytas namo pavadinime arba jūs nesate teisėtas verslo subjekto, kuriam priklauso turtas, akcijų savininkas, jūs nesate teisėtas savininkas, net jei sumokate dalį hipotekos ir užimate namai. Kitaip tariant, net jei esate geri draugai su savo pirkėju, būtina įforminti susitarimą ir užtikrinti teisėtą pretenziją į nuosavybę.

Ką įtraukti į nuosavybės ar veiklos sutartį

Nesvarbu, kaip gerai pažįstate savo partnerius, privalote apsaugoti savo interesus bendro nuosavybės sutartimi, kurioje labai išsamiai aprašomi jūsų nuosavybės susitarimai. Tai panašu į sugyvenimo susitarimą, kurį pasirašytumėte su savo partneriu iš šalies, tačiau jis nėra toks platus. Jei nuspręsite sukurti oficialų verslo subjektą, tokį kaip daugiamandatė LLC, kad turėtumėte turtą, subjekto veiklos sutartis turi tą patį poveikį.

Internete galite rasti įperkamų bendrosios nuosavybės sutarčių. NOLO yra teisinis vadovas nesusituokusioms poroms, kainuojantis mažiau nei 25 USD, ir smulkaus verslo teisinių formų, sudarytų už mažiau nei 30 USD, rinkinys. Įsitikinkite, kad jūsų susitarimas atitinka galiojančius valstijos įstatymus.

Kadangi nekilnojamojo turto nuosavybė yra sudėtinga, o galimų iškilusių problemų visuma yra didžiulė, jums dar geriau pasitarnautų individualizuota bendrosios nuosavybės nuosavybė arba nekilnojamojo turto advokato sudaryta veiklos sutartis. Tikitės sumokėti kelis šimtus ar daugiau dolerių už individualizuotą susitarimą, kurį parengė licencijuotas specialistas, tačiau tai yra maža kaina, norint sumokėti, kad apsaugotumėte tokį vertingą turtą.

Jūsų bendroji nuosavybė arba LLC veiklos sutartis turėtų išdėstyti daugumą ar visus šiuos dalykus.

1. Nuosavybės struktūra

Pirmiausia turėsite nuspręsti, ar laikyti nuosavybės teise priklausantį namą LLC, ar neinkorporuotą nuosavybės susitarimą.

Turėtumėte atiduoti savo nekilnojamojo turto advokatą ir mokesčių specialistą, kad jis galėtų kreiptis patarimo. Turėdami omenyje tai, atminkite, kad nuosavybės teisė į LLC, kuri neduoda pajamų, gali neturėti prasmės. Įprasto būsto savininko draudimo gali pakakti, kad būtų išspręstos atsakomybės problemos, kylančios dėl įprastų savininko naudojamų namų valdų, o pagrindinės gyvenamosios vietos turėjimas LLC gali užkirsti kelią sodybos neapmokestinimui jūsų nekilnojamojo turto mokesčio sąskaitoje..

Jei jūsų grupė planuoja įsigyti vieną ar daugiau pajamų duodančių savybių, tinkamai sukonstruota LLC gali jus apsaugoti nuo asmeninės atsakomybės ir gali suteikti didelę finansinę naudą iš verslo sąnaudų mokesčių atskaitymų. Tačiau tai yra didelis laimėjimas pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams, turintiems ribotas grynųjų pinigų atsargas: skolintojai retai išduoda hipotekos paskolas verslo subjektams, kurių turtas yra mažai arba jo nėra, ir jie gali pareikalauti paskolos arba reikalauti grąžinti visą sumą, jei perduosite nuosavybės teisę į subjektas po pirkimo.

Patikimiausias būdas to išvengti yra tai, kad LLC įsigytų turtą grynaisiais. Tai sudėtingas reikalavimas pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams su ribotomis asmeninėmis santaupomis - net tiems, kurie sujungė jėgas su keliais partneriais - ypač brangiose rinkose. Tačiau skolintojai paprastai reikalauja didesnių išankstinių įmokų už pajamas duodantį turtą; 25% ar daugiau yra tipiška.

2. Nuosavybės rūšis

Nenaudojami namų savininkų partneriai paprastai naudojasi viena iš šių dviejų nuosavybės rūšių:

Bendra nuoma

Bendri nuomininkai tuo pačiu aktu tuo pačiu metu įgyja lygias turto dalis. Bendri nuomininkai turi teisę išgyventi, tai reiškia, kad mirusio bendrojo nuomininko dalis lygiomis dalimis perduodama kitiems bendriesiems nuomininkams, neperduodant testamento.

Kai bendras nuomininkas perduoda savo interesus kitai šaliai, susitarimas virsta bendra nuoma. Bendra nuoma yra labiau paplitusi tarp susituokusių ir nesusituokusių namų partnerių, nei nesusijusių nuosavybės partnerių.

Bendra nuoma (TIC)

Bendra nuomos sutartis yra lankstesnė tvarka, leidžianti nelygioms nuosavybėms ir dalimis įsigyti. Pavyzdžiui, bendra trijų asmenų nuoma gali atsirasti taip:

A ir B savininkai perka 50% turto 1 metų sausį.
Tuomet 5 metų sausį savininkas C įsigyja pusę B savininko akcijų, palikdamas A savininkui 50 proc. Akcijų, o savininkams B ir C - po 25 proc..

Paprastai nuomininkai neturi teisės į palikimą pagal nutylėjimą; mirusio nuomininko bendrosios dalinės nuosavybės dalis pereina į jų turtą, o vėliau - įpėdiniams. Tačiau bendri nuomininkai gali suteikti bendrijai pirmenybę prieš jos narių įpėdinius, į savo nuosavybės sutartį įrašydami sąlygą „pirmojo atsisakymo teisė“..

3. Draudimas

Standartinis būsto savininkų draudimas paprastai suteikia pakankamą atsakomybę už savininko naudojamą turtą, kuris negauna pajamų. Tačiau jei ketinate išsinuomoti nuomininkams, kurie nėra savininkai, jums reikės papildomos apsaugos - paprastai būsto savininko ar skėčio draudimo, atsižvelgiant į jūsų nuosavybės susitarimo pobūdį. Norėdami sužinoti daugiau, peržiūrėkite „Allstate“ pagrindinius duomenis apie savininko draudimą.

Jūs privalote apsidrausti skėčio draudimu individualiai. Pasitarkite su draudimo agentu dėl to, kas tinka jūsų situacijai, tada į savo sutartį įrašykite sąlygą, kurioje nurodomi minimalūs kiekvienam bendrasavininkui taikomi draudimai..

4. Dalis nuosavybės

Tai taikoma tik bendrosios nuomos ir įmonių nuosavybės struktūrų nuomos sutartims. Dviejų asmenų bendrijose tvarkinga nuosavybės padalijimas 50-50, nors daugelis bendraturčių sutinka paskirti vieną partnerį turto valdytoju arba asmeniu, atsakingu už vykdomųjų sprendimų priėmimą dėl tokių dalykų, kaip įprastinė priežiūra, remontas ir kodo laikymasis..

LLC ir TIC nuosavybės teisė paprastai yra proporcinga partnerių kapitalo įnašams arba jų dalims iš įmokos (jei finansuojama) arba grynųjų pinigų įmokos (jei jos perkamos tiesiai). Jei įmokėsite 50 proc. Pirkimo kainos, o abu jūsų jaunesnieji partneriai įnešs po 25 proc., Jums priklausys pusė turto. Jei paskolos mokėjimą dalinate proporcingai partnerių nuosavybės dalims, įsitikinkite, kad visi gali susitvarkyti reikiamą mėnesinį mokėjimą. (Plačiau apie tai žemiau.)

5. Atsakomybė už remontą ir priežiūrą

Kaip minėta, protinga paskirti asmenį, atsakingą už sprendimų priėmimą - tikiuosi, pasikonsultavus su bendrasavininkiais - dėl įprastų remonto ir priežiūros darbų. Tai dvigubai tiesa, jei planuojate, kad nuosavybėje gyvena nuomininkai, kurie nėra savininkai. Jie turi žinoti, su kuo kreiptis iškilus problemoms.

Taip pat norėsite nustatyti patikimas šalis, galinčias atlikti šį darbą. Tai padeda, kad jūsų bendrasavininkystės grupėje būtų specialistas. Jei to nepadarėte, tyrinėkite ir gaukite nuorodų į trečiųjų šalių paslaugų teikėjus.

Galiausiai turėsite nustatyti, kaip susimokėti už būtiną remontą ir priežiūrą. Išlaidų paskirstymas pagal kiekvieno partnerio nuosavybės dalį yra logiškas, nebent galite susitarti dėl kitos sutarties.

Nepamirškite uždaryti namų patikrinimo prieš uždarydami. Atliekant išsamų profesionalų patikrinimą turėtų būti nustatyta pagrindinės problemos, kurios gali kilti per pirmuosius kelerius namų naudojimo metus, pavyzdžiui, krosnis ar vandens šildytuvas, pasibaigus jos naudojimo laikui..

6. Atsakomybė už patobulinimus

Jūs nenorite patikėti savo priežiūros tarnybos asmeniu, kad jis vienašališkai užsakytų svarbiausius namų tobulinimo projektus. Juk ne visi namų tobulinimo projektai padidina perpardavimo vertę. Dviejų asmenų partnerystėse pirmenybė teikiama bendru sutarimu pagrįstajai sistemai, nebent nuosavybės dalis būtų nevienoda. Kelių asmenų grupėse balsai, skaičiuojami pagal nuosavybės dalį, yra prasmingi.

Geriausia, jei ginčytini balsavimai dėl namų tobulinimo projektų nebus reikalingi. Bendroje nuosavybėje ar eksploatavimo sutartyje nurodykite realius renovacijos ir vertę didinančius projektus bei nurodykite jų užbaigimo grafikus..

7. Atsakomybė už komunalines paslaugas

Logistiniu požiūriu gali būti lengviau, jei namo komunalinėse sąskaitose yra vienas bendrasavininko vardas. Savo veiklos sutartyje nurodykite, kad šio asmens pareiga laiku ir pilnai sumokėti komunalinius mokesčius ir kiti bendraturčiai privalo sumokėti kompensaciją mokėtojui prieš kiekvieną mokėjimo terminą. Kadangi nuosavybės dalis nesusijusi su vandens ar energijos suvartojimu, apsvarstykite galimybę reikalauti, kad kiekvienas bendrasavininkas sumokėtų vienodą dalį.

8. Mokesčių valdymas

Nurodykite, kaip jūsų nuosavybės grupė tvarkys su namu susijusių pajamų mokesčio atskaitymus - svarbiausia, hipotekos palūkanas ir turto mokesčio mokėjimus.

Pirmiausia turėsite nustatyti, kurie bendraturčiai, jei tokių yra, planuoja detalizuoti jų atskaitymus; daugelis mokesčių mokėtojų to nedaro. Tie, kurie planuoja išskaidyti duomenis, turės nuspręsti, kaip juos padalyti proporcingai pagal nuosavybės dalį ar su vienu bendrasavininku, atsižvelgiant 100% leistinų atskaitymų. Pasikonsultuokite su mokesčių specialistu, kad nustatytumėte, kas čia leistina.

Jei turtas priklauso verslo subjektui, turėsite nurodyti, kaip su namu susijusios išlaidos yra padalijamos verslo išlaidų išskaičiavimo tikslais. Paprastai bendraturčiai išskaičiuoja savo reikalavimus atitinkančių išlaidų dalį. Leidžiamų verslo atskaitymų visuma gali būti didesnė nei asmeninių atskaitymų, susijusių su namais; pavyzdžiui, galbūt galėsite išskaičiuoti savo dalį namo draudimo ir komunalinių mokesčių. Tačiau sodybos išimties praradimas galėtų kompensuoti šią naudą. Prieš sudarydami šią sutarties dalį pasikalbėkite su mokesčių specialistu.

9. Nuomininkų valdymas

Jei objekte yra papildomų kambarių ar vienetų, nustatykite, ar išsinuomosite šias patalpas nuomininkams, kurie nėra savininkai, ir, jei taip, nurodykite nuomininko valdymo logistiką savo susitarime, įskaitant:

Atskiros banko sąskaitos sukūrimas, kad būtų galima surinkti ir paskirstyti nuomos mokesčius ir tvarkyti nuomininko išlaidas
Kiekvieno savininko nuomos pajamų dalies nustatymas
Kontaktinio asmens paskyrimas nuomininkams
Nuomos mokesčio nustatymas (atsižvelgiant į pašalpas būsimiems padidinimams)
Standartinės nuomos sutarties sudarymas naujiems nuomininkams (vėlgi su pakeitimo pašalpais)
Kaip vykdyti būsimus su nuomininkais susijusius sprendimus (pavyzdžiui, nutraukti nuomą ne savininkams)

10. Išėjimo strategija

Jūsų bendroji nuosavybė ar veiklos sutartis turi apimti aiškias, išsamias nuostatas, kad savininkai galėtų sudaryti susitarimą ir išeiti iš jo. Šiose nuostatose turi būti atsižvelgiama į tokius scenarijus:

Bendrasavininko mirtis su testamentu arba be jo
Bendraturčio noras parduoti savo nuosavybės teises į šį turtą
Netikėtas bendrasavininko finansinis sunkumas

Įprasta, kad nesusiję bendraturčiai į bendrosios nuosavybės sutartis įtraukia „pirmojo atsisakymo teisės“ išlygas. Jei vienas bendrasavininkis pasitraukia ar persikelia parduoti savo akcijų paketo, pirmojo atsisakymo teisė suteikia likusiems bendraturčiams pirmenybę prieš pasitraukiančius bendraturčio įpėdinius ar kolegas. Jie gali nusipirkti tą akcijų paketą, kol jis, pavyzdžiui, nebus perduotas giminaičiui.

Šioje jūsų susitarimo dalyje taip pat turėtų būti išdėstytos tokios situacijos:

Kai bendraturčiai iš susitarimo gali pašalinti varginantį partnerį
Kiek įspėjimo reikalauja išvykęs bendraturtis, prieš parduodamas ar perleisdamas savo akcijų paketą
Tikrosios namo rinkos vertės įvertinimas rengiantis perduoti ar parduoti bendrasavininkio akcijų paketą (arba visą turto pardavimą)
Kiekvienas likęs bendrasavininko įnašas išpirkimo atveju (pavyzdžiui, ar likę bendraturčiai išperka proporcingai jų turimoms nuosavybės dalims?)

Kiti svarstymai bendrasavininkams

Šie argumentai gali būti nerodomi jūsų bendrojoje nuosavybėje ar naudojimo sutartyje, tačiau prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą su draugu norėsite apie juos gerai pagalvoti..

1. Vietos potvarkiai

Kai kurios savivaldybės turi užimtumo potvarkius, ribojančius nesusijusių žmonių, gyvenančių tame pačiame būste, skaičių. Pavyzdžiui, prieš įsigaliojant zonos pakeitimui, mano gimtajame mieste Mineapolyje buvo nustatytas penkių nesusijusių žmonių skaičius vienam būstui. Dviejų asmenų bendros nuosavybės grupės turėtų būti geros visur, tačiau norėsite patvirtinti, kad didesnės grupės atitinka vietos įstatymus.

2. Laiko juosta

Kiek laiko norite turėti vietą? Net tada, kai pasitraukimo strategijos yra išdėstytos įpareigojančiai, skirtingi terminai gali sukelti komplikacijų. Jei tikitės išeiti iš susitarimo po penkerių metų, jūsų partneris tikisi, kad išsilaikys vietoje 20 metų, ir nė vienas iš jūsų neturi lėšų kitam išpirkti, jūsų partnerystė yra tiksli laiko bomba..

3. Gyvenimo būdas

Mano pačios patirtis rodo, kad „priešybės traukia“ netaikomos kambario draugams. Jei nenorite tęsti ilgalaikės nuomos su sunkiu namų draugu, tikriausiai nenorite praleisti didesnės hipotekos termino dalies su ja. Prieš sudarydami savitarpio nuosavybės susitarimą, atvirai kalbėkitės su būsimais partneriais apie tokius dalykus:

Rūkymo įpročiai
Naminių gyvūnėlių nuosavybė
Socialinis gyvenimas (tiek, kiek jis daro įtaką kitiems savininkams ar nuomininkams; pavyzdžiui, dažni svečiai ar vakarėliai namuose)

4. Hipotekos norma

Vertindami kelių pirkėjų hipotekos paraiškas, skolintojai neatsižvelgia tik į geriausią kredito rezultatą. Įprastomis sąlygomis pirkėjų balų vidurkis yra vidutiniškas. Jei jūsų kredito balas yra didesnis nei jūsų partnerių, tai reiškia, kad jūsų paskolos norma greičiausiai bus didesnė nei tuo atveju, jei namą pirkote savarankiškai.

5. Kredito reitingų rizika

Bendroji nuosavybė reiškia bendrą atsakomybę. Net jei būsite patenkinti savo namo išlaidų dalis, jūsų partneriai gali būti ne tokie. Jei kuris nors iš jūsų bendrasavininkių susiduria su sunkumais ir nebegali sumokėti, o jūs negalite atsiskaityti su likusiais bendraturčiais, vilkinimas gali pasirodyti jūsų kredito ataskaitoje ir neigiamai paveikti jūsų kredito Taškai. Jei paskola smarkiai vėluoja, skolintojas gali uždrausti turtą.

6. Skolos ir pajamų santykis

Net jei jūs dalijatės hipoteka su vienu ar daugiau partnerių, jūs esate asmeniškai atsakingas už visą paskolą. Kitaip tariant, apskaičiuodami skolos ir pajamų santykį, kredito įstaigos naudoja visą paskolos likutį, o ne tik tą dalį, kurią jūs tiesiogiai mokate. Skolintojai yra atsargūs skolininkų, kurių skolos ir pajamų santykis yra didelis. Vartotojų finansų apsaugos biuro duomenimis, maksimalus skolos ir pajamų santykis norint gauti kvalifikuotą hipoteką - paskolą su tam tikromis įmontuotomis vartotojų apsaugomis - paprastai yra 43 proc..

7. Finansiniai pajėgumai

Prieš sutikdami pirkti namą su draugu ar draugų grupe, nuoširdžiai ir nuodugniai pasikalbėkite apie savo finansinę būklę. Jūs nenorite, kad jūsų bendrasavininkio negalėjimas grąžinti savo hipotekos dalies paveiktų jūsų kreditą arba, blogiausiu atveju, atimtų jūsų namus. Dalykitės visos nuosavybės grupės finansinėmis ataskaitomis, įskaitant savo likvidų turtą ir įsipareigojimus, ir pajamų įrodymais.

Atskirai norėsite atlikti kredito ataskaitą ir asmens patikrinimą - taip, net ir savo draugui - nustatyti galimas raudonas vėliavas, kurios gali būti neišryškintos iš jų asmeninio balanso..

Alternatyva bendrasavininkystei: Nuoma draugams

Jei nenorite bendradarbiauti ir (arba) kartu gyventi su vienu ar daugiau bendrasavininkių draugų, apsvarstykite alternatyvą: įsigykite namą tiesiai ir nuomokite namo kambarius savo draugams. Apmokestinimas sąžininga rinkos nuoma vienam ar keliems namų savininkams, kurie nėra savininkai, yra puikus būdas subsidijuoti savo hipotekos, draudimo ir turto mokesčius, kompensuojant būsto nuosavybės išlaidas ir suteikiant prieinamą kainą būstui, kuris kitu atveju gali būti jūsų finansinės galimybės ribose..

Čia yra atsarginių kambarių ar vienetų nuomojimo savininkams priklausančiame būste nuoma draugams procesas ir teisėtumas.

1. Vietos potvarkiai

Įsitikinkite, kad jūsų namas ar blokas ir kambarys, kurį planuojate išsinuomoti, atitinka visus galiojančius vietinius potvarkius. Pavyzdžiui, jūsų vietinė būsto valdžia gali reikalauti, kad rūsio miegamuosiuose būtų išėjimo langai, kurie yra pakankamai dideli, kad būtų galima nuskaityti.

Rimtesni apribojimai yra mažiau paplitę, tačiau vis tiek svarbu jų laikytis. Kai kurios vietovės, pavyzdžiui, draudžia namų savininkams išnuomoti kambarius nesusijusiems žmonėms. Kiti reikalauja, kad savininkai-keleiviai gautų nuomos licencijas.

2. Draudimas

Standartinis namų savininkų draudimas gali nesuteikti tinkamos atsakomybės apsaugos jūsų nuomininkams. Skėtinė politika gali būti ekonomiškiausias pasirinkimas. Draudimo informacijos instituto duomenimis, galite tikėtis išleisti nuo 150 iki 300 USD per metus už 1 mln. USD skėtinio politiką.

3. Nuomininkų vėdinimas

Taip, jie yra tavo draugai, bet niekada negali būti per daug atsargus. Taikykite jiems tuos pačius kredito ir asmens patikrinimus, kuriuos atliktumėte su nežinomais nuomininkais. Šios ataskaitos neturėtų kainuoti daugiau nei 50 USD, o išlaidas galite sugadinti, jei jaučiatės dosnus.

4. Nuomos sutarties sudarymas

Vėlgi, niekada negali būti per daug atsargus. Parengkite oficialią nuomos sutartį, kurioje būtų išdėstytos jūsų atitinkamos teisės ir pareigos. Nuoma taip pat turėtų apimti informaciją apie jūsų gyvenimo sąlygas, pavyzdžiui:

Ar leidžiama augintinius (ir juos reglamentuojančias taisykles)
Atsakomybė už komunalines paslaugas
Patekimas į bendrą erdvę ir pareigos
Taisyklės, reglamentuojančios nakvynę lankytojams
Asmeninę erdvę reglamentuojančios taisyklės (pavyzdžiui, kokiomis aplinkybėmis galite patekti į savo nuomininko kambarį ir kiek turite pranešti?)
Užstato surinkimas, grąžinimas ir konfiskavimas

5. Užstato surinkimas

Nesvarbu, kaip atsakingai tikite, kad jūsų draugas yra, nelaimingi atsitikimai gali įvykti. Taigi surinkite tą užstatą.

Tikslios taisyklės skiriasi priklausomai nuo valstijos, tačiau savininkai paprastai gali rinkti užstatus, lygius pusantro ar pusantro mėnesio nuomos. Nuomos sutartyje nurodykite, kaip laikomas indėlis - paprastai depozitoriumas - ir aplinkybes, kurios gali sumažinti užstato grąžinimą.

Kambarių nuomos draugams pranašumai

Kodėl verta išsinuomoti atsarginį kambarį ar būrelį savo draugams? Be akivaizdžios savo būsto subsidijavimo naudos, tai yra ir vienas didžiausių pranašumų.

Jūsų draugai yra žinomas kiekis. Daugelis iš mūsų turi įkyrų pasakojimą apie blogus kambario draugus. Draugai gali būti ir blogi kambario draugai, tačiau faktas, kad pažįstate juos socialiai, turėtų bent šiek tiek parodyti, kaip jie greičiausiai elgsis arti..
Jums nereikia reklamuoti vietos. Kai jūsų draugas sutiks išsinuomoti vietą, galėsite pereiti tiesiai į nuomos sutarties pasirašymą - nereikia atidaryti asmeninės erdvės pasirodymams..
Draugai gali jausti socialinį spaudimą gerbti jūsų erdvę. Nepriklausomai nuo jų natūralių polinkių, jūsų draugai gali jausti socialinį spaudimą būti pavyzdiniais nuomininkais, kad jie nesudegtų jokių tiltų.
Draugai gali būti labiau linkę padėti aplink namą. Panašiai, jūsų draugai gali būti linkę eiti aukščiau ir anapus namo - valyti bendro naudojimo zonas, pjauti veją, kasti sniegą ir pan., Ypač jei pjaustote jiems atostogas dėl nuomos ar komunalinių paslaugų..
Jūsų draugų nuomos mokėjimai padidina jūsų deklaruojamas pajamas. Nors pajamos iš nuomos yra apmokestinamos, pinigai yra pinigai. Per trumpą laiką papildomos lėšos gali sumažinti jūsų skolos ir pajamų santykį, tai yra jūsų kredito taško pagyrimas. Laikui bėgant jūsų pajamos iš nuomos gali finansuoti namo išlaikymą, patobulinimus ir ne būsto išlaidas, arba tai gali padengti jūsų mokesčių lengvatomis pagrįstą išėjimo į pensiją sąskaitą..

Kambarių nuomos draugams trūkumai

Tai yra vieni didžiausių nuomojamų vietų savo draugams trūkumų.

Jums gali tekti būti blogu vaikinu. Tikimės, kad niekada nereikės reikalauti grąžinti savo draugų nuomos ar grasinti iškeldinimu. Bet jūs turėtumėte pasiruošti galimybei. Jei jus vilioja mintis žaisti „blogą vyruką“ su draugais, apsvarstykite galimybę išsinuomoti žmonėms, kurių dar nepažįstate.
Netolygi galios dinamika gali pakenkti santykiams. Net jei jūsų savininko ir nuomininko santykiai niekada nekils į galvą, vien dėl nelygios galios dinamikos faktas laikui bėgant gali sugriauti jūsų santykius. Juk jūsų draugas nuomininkas iš esmės yra jūsų namuose apmokamas svečias.
Jūsų sprendimas neformalizuoti santykių gali atsirasti. Jums gali kilti pagunda išsinuomoti ilgamečiam draugui rankos paspaudimo pagrindu. Nelaimingame, bet negirdėtame įvykyje, kai jūsų draugas daro didelę žalą turtui arba praleidžia nuomodamas nuomą, jūs galite sužinoti sau tūkstančius dolerių ir užstrigti ieškodami naujo nuomininko per trumpą laiką..
Galite jausti spaudimą sumažinti pertrauką dėl nuomos ar komunalinių paslaugų. Net ir žengdami apdairų žingsnį sudarydami teisiškai įpareigojantį nuomos susitarimą ir priėmę užstatą, galite jaustis įpareigoti parodyti gerą valią, išpjaustydami draugui atostogų nuomos mokestį ar padengdami komunalines išlaidas iš savo kišenės. Jei nenorite jaustis blogai, apmokestindami sąžiningos rinkos nuomą tam, kurį pažinojote metų metus, galbūt norėsite išsinuomoti gerai nepažįstamam nuomininkui..
Pirmiausia turite mokėti sau leisti namus. Jei visų pirma negalite surinkti lėšų pradiniam įnašui, visas šis pratimas yra rimtas ir jūs vėl ieškote draugų, norinčių sudaryti bendros nuosavybės sutartį..

Galutinis žodis

Bet kokiu atveju namo pirkimas yra sprendimas, keičiantis gyvenimą. Pirkdami namą su draugu ar keliais draugais, pateikiate daugybę svarstymų, į kuriuos vienišiems ar vedusiems namų pirkėjams nereikia atsižvelgti..

Tai reiškia, kad namo įsigijimas su vienu ar daugiau ne giminaičių gali būti vienintelis jūsų realus kadras turėti namą, kol nepradėsite žilų plaukų. Jei tai nėra pakankamai motyvacija tyrinėti netradicinius nuosavybės susitarimus, galbūt esate pasiruošęs nuomotis visam gyvenimui.

Galvojate įsigyti namą su draugu, ar namą nusipirkti patys, ir išsinuomoti pažįstamiems žmonėms?