Kaip nusipirkti uždarą namą ar turtą iš banko - užduoti 5 klausimus

Šiame straipsnyje aš apibendrinsiu keletą pagrindinių klausimų, kuriuos reikia apgalvoti prieš nusprendžiant pasirašyti pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą. Taip pat pridėsiu keletą savo asmeninių anekdotų ir pasidalinsiu savo patirtimi. Jei jus domina perkant uždarą namą, šiuos dalykus svarbu apsvarstyti ir jie gali padėti sukurti sveikesnį finansinį portfelį.

1. Kiek laiko turtas buvo rinkoje?
Ne visos panaikintos savybės sukuriamos vienodai. Pvz., Gerą turtą būsimoje kaimynystėje greitai nusipirks - paprastai jį investuoja nekilnojamojo turto investuotojas arba nekantraujantis žmogus, ieškantis naujo namo. Nesitikėkite, kad šie namai rinkoje išliks ilgiau nei 30 dienų.

Tačiau, jei perkate namą, kurio būklė yra mažesnė, ar rajone, kurį stipriai paveikė hipotekos krizė, tikimasi ilgesnio rinkos laiko. Kaip pirkėjas, tai gali paskatinti lankstesnę kainą: bankai nekenčia, kad daugiau nei 90 dienų (vieną fiskalinį ketvirtį) laiko savo rankose laisvą turtą, ir jie derėsis su geru pirkėju..

Aš savo namus Arizonoje įsigijau po to, kai jie rinkoje buvo beveik tris mėnesius. Mačiau, kad namo kaina kiekvieną mėnesį buvo sumažinta beveik 7 proc., Todėl nelaukiau kito mėnesio, kol nusipirks namą. Vietoj to, aš derėjausi su banku, kad sumažinčiau kainą dar 12% nuo naujausios kainos. Bankas pasiūlė 9% nuolaidą. Mano galutinės santaupos sudarė beveik 23% nuolaidą nuo nurodytos kainos (t. Y. 7% + 7% + 9%).

2. Kiek jūs mokate už gyvenamosios vietos kvadratinį pėdą?
Vienos kvadratinės pėdos kainos apskaičiavimas yra geras būdas įvertinti jūsų namo vertę. Sužinokite apie vidutines namo kvadratinio ploto kainas, parduotas per pastaruosius du mėnesius tuo pačiu pašto kodu. Padauginkite ją iš jūsų gyvenamojo namo ploto, kad nustatytumėte „vidutinę“ jūsų namo kainą.

Pavyzdžiui, jei namo vertė yra 75 USD už kvadratinę pėdą ir yra 1500 kvadratinių pėdų, tada bendra namo vertė yra 112 500 USD..

Žinoma, jei norite mokėti vidutinę kainą, yra rizika, kad permokėsite. Jei jūsų namas nėra puikios būklės ir jame nereikia daug dirbti (tokiu atveju mokėti vidutiniškai yra puiku!), Pažiūrėkite į apatinius du trečdalius kainų. Turėdami tai omenyje, perskaičiuokime namo vertę ir pažiūrėkime, ką gauname.

Kadangi mes darome prielaidą, kad namo vertė nėra rinkos viršuje, manysime, kad jo vertė yra 65 USD už kvadratinę pėdą. Padauginus iš tų pačių 1500 kvadratinių pėdų, kaip ir anksčiau, namas dabar vertas 97 500 USD. Voila! Yką tik sutaupėte 15 000 USD. Ar manote, kad galite tai panaudoti geriau? Neabejotinai.

Kaip sunkus derybininkas buvau pasiryžęs už savo namus mokėti labai mažą kainą už kvadratinį metrą; Aš žinojau, kad Arizonos turgus netaps geresnis. Aš faktiškai sumokėjau antrą mažiausią kainą už kvadratinį metrą savo pašto indekse pirkimo metu per 90 dienų laikotarpį..

3. Ar mokate grynais, ar įkeičiate?
Jei mokate grynaisiais, jūsų pasiūlymas eina tiesiai į banko krūvos priekį. Tarkime, kad jūs siūlote 85 000 USD grynųjų už namą, kuriame nurodyta 100 000 USD. Tikriausiai turite didesnę galimybę ją gauti nei asmuo, siūlantis 95 000 USD. Grynieji pinigai reiškia, kad esate patikimas pirkėjas, o bankui nereikia laukti dviejų savaičių, kol atsiras čekis. Naudokite tai savo naudai.

Jei perkate savo būstą su hipotekos paskola, kainos atžvilgiu galite lanksčiau, nes pradinė įmoka bus apie 20% namo. Jei jums tikrai patinka namas, nesijaudinkite mokėti šiek tiek daugiau, kad jį gautumėte.

Aš, būdamas grynųjų pinigų pirkėjas, žinojau, kad turiu svertų daugelyje sričių. Mano nekilnojamojo turto agentas, kuris sudaro komisinius pagal mano pirkinį, norėjo, kad aš pasiūlyčiau tokią sumą, kuri yra labai arti prašomos kainos, kad jis turėtų neabejotiną pardavimą. Žinoma, jis nebuvo tas, kuris mokėjo, todėl jo nuomonė buvo sulaikyta.

4. Ar toje pačioje srityje yra daug uždarytų namų??
Jei šalia jūsų perkamo namo yra daug uždarytų namų, tikėtina, kad padidės vertė. Šis scenarijus siunčia daug neigiamų pranešimų potencialiems pirkėjams apie kaimynystę, miestą ir rinką. Dabartinėje mūsų ekonomikoje tai yra visur paplitusi scena, tačiau neleiskite, kad tai atitrauktų jus nuo protingo sprendimo. Kol nebus parduoti visi namai bloke, bus vienas uždarytas namas, kuris sumažins jūsų turto vertę. Vykdykite greitą pašto kodo nuskaitymą patikimoje svetainėje, pvz., „Redfin“ ar „Zillow“, kad pamatytumėte, kaip veikia ši sritis.

Kadangi namas, kurį nusipirkau, bus su manimi mažiausiai pusę dešimtmečio, aš nesijaudinau pamatyti dar keturis namus blokuojamame bloke. Manau, kad penkeri metai yra pakankamas laikas, kad kainos kristų ir vėl grįžtų atgal, ir tai garantuoja, kad mano investicijos yra saugios.

5. Kiek pinigų turėsite įsigiję?
Būkite pasirengę išleisti daug pinigų po pradinio pirkimo, kad sutvarkytumėte namą pagal jūsų standartus. Ne mažiau kaip 20% namo vertės išmeskite avarijos atveju. Net atlikę namų patikrinimą rasite dalykų, kurie jus vargina ir kuriuos reikia pakeisti. Nepamirškite prietaisų, baldų, kraštovaizdžio ir turto mokesčio. Jei įmanoma, paprašykite banko padengti depozitoriumo mokesčius (arba bet kurį kitą nekilnojamojo turto ar hipotekos mokestį), kad turėtumėte daugiau grynųjų pinigų. Net 1000 USD, kuriuos jie moka, yra 1000 USD daugiau jūsų kišenėje, to užtenka dideliame ekrane skystųjų kristalų arba plazminiams televizoriams!

Asmeniškai aš išleidau tūkstančius įvairiems namų patobulinimams. Aš iš tikrųjų buvau nustebęs, kaip greitai šios išlaidos susideda. Maži pirkiniai, pavyzdžiui, užstatai už elektros sąskaitą ir naujos namo durys, buvo dalykai, apie kuriuos aš anksčiau negalvojau.

Yra daugybė kitų klausimų, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš nusprendžiant įsikurti, ypač perkant turto uždarymą. Ar turite patirties dėl rinkos ribojimo? Kokia buvo tavo patirtis ir į ką dažniausiai atkreipi dėmesį?