Uždarymas namuose - procesas, hipotekos dokumentai ir procedūros

Tačiau uždarymo procesas prasideda iškart po to, kai pardavėjas priima jūsų pirkimo pasiūlymą. Paprastai tai būna nuo 30 iki 60 dienų iki jūsų faktinės uždarymo datos - darant prielaidą, kad paskolos garantinis užstatas, žemas įvertinimas arba įprastos namo apžiūros metu aptikti dideli trūkumai neatidėlioja susitarimo. Šiuo laikotarpiu jūsų namo pardavimas yra „laukiamas“. Jei jūsų rinkoje yra įprasta atlikti didelę įmoką (kai kuriais atvejais iki 10% sutartos pirkimo kainos) į depozitinę sąskaitą, kai jūsų pasiūlymas bus priimtas, jūs taip pat galite nurodyti uždarymo procesą kaip sąlyginio deponavimo laikotarpį - kaip , „namai, kuriuos perkame, yra depozitoriumo sąskaitoje iki mūsų uždarymo dienos“.

Nesvarbu, kaip jūs tai vadinate, daug turi nutikti nuo dienos, kurią pardavėjas priima jūsų pirkimo pasiūlymą, iki dienos, kai atsisėsite, kad operacija būtų oficiali. Čia apžvelgiame bendrą įvykių, vykstančių gyvenamojo nekilnojamojo turto uždarymo procese, seką, ką ir kiek galite tikėtis sumokėti prieš ir per savo darbo dieną, bei dokumentus ir informaciją, kuriuos turite suprasti ir pasirašyti, kad pajustumėte savo tikrovę. turto pardavimo pareigūnas.

Pagrindiniai uždarymo proceso etapai

Svarbu atsiminti, kad muitinės ir teisiniai reikalavimai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto sandorius, labai skiriasi. Toliau pateiktas bendras tvarkaraštis ir aprašymas, ko galite tikėtis (ir kada) nuo pirkimo pasiūlymo pateikimo dienos iki dienos, kurią uždarote nuosavybėje, tačiau faktinė patirtis gali skirtis. Norėdami sužinoti daugiau apie tai, kaip procesas veikia jūsų konkrečioje rinkoje, pasitarkite su nešališku nekilnojamojo turto specialistu, turinčiu patirties šioje srityje.

1. Priimtas pirkimo pasiūlymas

Uždarymo procesas oficialiai prasideda, kai pardavėjas priima, pasirašo ir grąžina jūsų pirkimo pasiūlymą (dar vadinamą pirkimo sutartimi). Daugeliu atvejų pardavėjas uždirba pirkėjo uždirbtą pinigų čekį - paprastai nuo 0,5% iki 2% nuo pirkimo kainos - į sąlyginio deponavimo sąskaitą..

Paprastai pirkimo sutartis gali būti pakeista, kad atspindėtų paskutinės minutės derybas ar nenumatytus atvejus, pvz., Problemą, kuri buvo atskleista atliekant namų patikrinimą, sabotuojant sandorį. Tačiau visos sandoryje dalyvaujančios šalys - pirkėjas ir pardavėjas, jų atstovai, skolintojas, nuosavybės ar depozitoriumo agentas ir galbūt pirkėjo bei pardavėjo advokatai - pradeda uždarymo procesą, darant prielaidą, kad pirkimo sutartis yra galutinė..

Kai kuriose valstijose ir rinkose jūs turite sumokėti 5% –10% depozito įmoką (pradinės įmokos ir (arba) uždarymo išlaidų sumai) iškart po to, kai pardavėjas priims jūsų pasiūlymą. Pirkėjai, dirbantys su teisiniais atstovais, paprastai gali palaukti, kol jų advokatai peržvelgs pirkimo sutartį, kad sumokėtų depozitinius depozitus.

Jei nesate tikri, ar jūsų rinkoje reikalingas sąlyginis depozitas, paprašykite nekilnojamojo turto agento pakankamai toli prieš laiką, kad įsitikintumėte, jog turite pakankamai likvidžių lėšų indėliui išvalyti..

2. Pirkėjo užsakyta namų apžiūra

Per kelias dienas po to, kai pardavėjas priėmė jūsų pirkimo pasiūlymą, turite suplanuoti namo patikrinimą pas profesionalų inspektorių. Namų apžiūros tikslas - ieškoti nedidelių ir didelių trūkumų, tokių kaip konstrukcijos problemos, neveikiantys prietaisai ir elementai, kurie gali pažeisti vietinius statybų kodus.

Daugelis skolintojų reikalauja, kad tai būtų jūsų hipotekos paskolos suteikimo sąlyga. Net jei jūsų nėra, norint atidžiai įsižiūrėti į namus, kuriuos ketinate įsigyti, yra maža neigiama pusė. Jei patikrinimo metu paaiškėja pagrindinė problema, kurią reikia išspręsti prieš uždarant (arba dėl to sumažėja sutarta pirkimo kaina), standartinis 300–500 USD tikrinimo mokestis atrodys kaip pirkinys..

3. Paskolos pradžia ir pasirašymas

Kai pardavėjas priims jūsų pasiūlymą, nusiųskite jį savo skolintojui. Šiuo metu jūsų skolintojas pradeda daug laiko reikalaujantį (ir brangų) paskolos suteikimo ir suteikimo procesą.

Nebent perkate senesnius namus, kuriuose yra daug fizinių trūkumų, tai yra ta uždarymo proceso dalis, dėl kurios greičiausiai gali atsirasti vėlavimų ar mirtinų klaidų, dėl kurių visas sandoris sudaromas - ypač jei turite nevienodą kredito profilį ar nepastovius pajamų srautus..

Paskolos atsiradimas ir prisiėmimas reikalauja daug darbo jūsų skolintojo vardu. Tačiau, žvelgiant iš jūsų perspektyvos, iš esmės kyla vienas klausimas: ar, skolintojo nuomone, jūs įvykdysite savo pažadą grąžinti daugybę tūkstančių dolerių, kurių prašote paskolinti jums?

Hipotekos paraiška
Nors kiekvienas skolintojas yra skirtingas, dauguma hipotekos pareiškėjų yra kruopščiai tikrinami. Tikėtina, kad jūsų skolintojas atsiųs jums hipotekos paraišką iš viso 30 ar 40 puslapių, įskaitant tokias formas kaip prašymas išleisti jūsų kredito ataskaitą iš vieno ar kelių kredito ataskaitų biurų, prašymai dėl ankstesnių metų mokesčių nuorašų ir informacija apie ankstesnes jūsų buvimo vietas. gyvenamoji vieta.

Kartu su paraiška jūsų skolintojas greičiausiai pareikalaus pajamų ir turto įrodymų, tokių kaip:

Paskutinės mokesčių deklaracijos (vieneri ar dveji metai)
Paskutiniai jūsų atlyginimai (bent jau du paskutiniai)
Jūsų naujausi W-2 teiginiai (vieneri ar dveji metai)
Jūsų paskutinės banko ataskaitos (nuo vieno iki trijų mėnesių)

Įvertink užraktą
Jei gavote išankstinį patvirtinimą dėl savo hipotekos paskolos, kuriai paprastai reikia kredito patikrinimo, skolintojas greičiausiai nustatys (arba „užrakins“) jūsų paskolos normą tuo metu, kai ji išsiunčia paraiškos medžiagą. Jei jūs kreipiatės dėl reguliuojamo dydžio hipotekos (ARM) ar kitos rūšies paskolos be fiksuotos palūkanų normos visam terminui, užraktas gali būti taikomas tik pradinei palūkanų normai.

Paprastai palūkanų normos fiksuojamos tokiu lygiu, kuris lemia tuo metu vyraujančias palūkanų normas, taip pat skolininko kredito riziką. Kuo mažesnė kredito rizika, tuo mažesnė tikėtina, kad bus fiksuota palūkanų norma.

Jei nesate iš anksto patvirtintas, tikėtina, kad skolintojas palauks jūsų programos kredito rezultatų, kad užfiksuotų jūsų normą. Tai gali atsitikti bet kuriuo metu nuo jūsų paraiškos datos iki savaitės iki uždarymo. Bet kokiu atveju, kurso fiksavimas yra geras tik nustatytą laiką - paprastai tai būna nuo 30 iki 60 dienų.

Paskolos sąmata
Naudodamas fiksuotą palūkanų normą (arba, jei jis nėra užfiksuotas, geriausias skolintojo atspėjimas apie jūsų pradinę palūkanų normą), skolintojas sukuria paskolos sąmatą, kad galėtumėte peržiūrėti, pasirašyti ir grąžinti. Paskolos sąmata yra paprastos kalbos dokumentas, kuriame apibendrinama, ko ir kada galite tikėtis sumokėti už savo hipoteką ir jos uždarymą.

Tai apima šią informaciją:

Paskolos identifikavimas. Tai apima unikalų paskolos identifikavimo numerį, tipą (fiksuota, reguliuojama norma), termino trukmę (15 metų, 30 metų, 5/1), paskirtį (pirkimas, refinansavimas) ir palūkanų normos fiksavimo trukmę.
Paskolos sąlygos. Nurodoma pagrindinė paskolos dalis, palūkanų norma ar normos diapazonas, mėnesinės pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimai, išankstinio mokėjimo bauda (jei taikoma) ir pagrindinis mokėjimas (jei taikoma).
Numatomi mokėjimai. Sudedama visos jūsų mėnesio įmokos sudedamosios dalys, įskaitant apskaičiuotą draudimą, mokesčius ir pagrindinę bei palūkanų įmokas. Taip pat gali nurodyti, kaip turi būti sumokėti mokesčiai ir draudimas, pavyzdžiui, iš sąlyginio deponavimo sąskaitos.
Uždarymo išlaidos. Apima išsamią apskaičiuotų uždarymo išlaidų ir visų uždarytų grynųjų pinigų apskaitą (įskaitant pradinę įmoką). Taip pat nurodomos uždarymo išlaidos, kurias galite įsigyti, pavyzdžiui, nuosavybės teisių draudimas, ir kurių neleidžiate pirkti, pavyzdžiui, jūsų skolintojo vertintojas..
Palyginimai. Pateikiama apžvalga, kiek galite tikėtis sumokėti pagrindinę sumą ir palūkanas per ateinančius penkerius metus, jūsų paskolos GPL ir bendra palūkanų procentinė dalis - visos palūkanų sumos ir visos paskolos sumos santykis. Ši informacija yra naudinga palyginant jūsų paskolą su kitų kreditorių paskolomis.
Kitos aplinkybės. Įtraukiami svarbūs įspėjimai ir informacija, pavyzdžiui, ar galima prisiimti paskolą (perduoti būsimam pirkėjui nekeičiant sąlygų), ar skolintojas planuoja perduoti jūsų paskolą aptarnaujančiai įmonei, ir baudos už pavėluotą mokėjimą.

Iki 2015 m. Spalio mėn. Dauguma skolintojų pateikė sąžiningumo įvertinimo (GFE) dokumentus teikdami paskolos ir uždarymo išlaidų sąmatas. GFE ir paskolų įvertinimuose yra panašios informacijos, tačiau GFE yra suformatuoti skirtingai ir juose yra mažiau paaiškinimų paprasta kalba. Kai paskolos sąmata bus jūsų rankose, jūsų skolintojas gali nustatyti preliminarią paskolos datą - atsižvelgiant į sklandų pasirašymą, inicijavimą ir nuosavybės paiešką..

4. Skolintojo vertinimas

Skolintojai apsaugo savo investicijas arba bent jau sumažina nuostolių tikimybę, tam tikru metu užsakovo pavedimu atlikdami vertinimą. Paprastai pirkėjai sumoka įvertinimo mokestį prieš įsigaliojant vertinimo dienai arba prieš ją arba paskutinę dieną. Vertinimo mokestis paprastai yra toks pat, kaip ir namo apžiūros mokestis.

Jei jūsų vertintojas nustato, kad jūsų namai yra verti bent tiek, kiek sutikote sumokėti už juos, nereikia jaudintis. Tačiau jei vertinimas yra žemas - mažesnis už priimtiną pirkimo kainą - skolintojas sutiks finansuoti tik tokią sumą, kuri lygi įvertintai vertei. Žemas įvertinimas paprastai reikalauja, kad pirkėjas ir pardavėjas iš naujo derėtųsi dėl pirkimo kainos ir pakeistų pirkimo sutartį, galimai atidėdami sandorį..

5. Namų savininkų ir nuosavybės draudimo įsigijimas

Daugelis skolintojų reikalauja, kad pirkėjai pateiktų namų savininkų draudimo įrodymą kaip paskolos patvirtinimo sąlygą arba bent jau prieš uždarydami. Norėdami užtikrinti, kad gautumėte teisingą kainą, atitinkančią jūsų ir skolintojo poreikius, pradėkite apsipirkti, kad būsto savininkai būtų padengti jau uždarymo proceso pradžioje. Nebūtinai turite mokėti už pirmus metus iš karto, nors tai tikrai yra galimybė - dauguma draudimo bendrovių leidžia susieti savo pirmųjų metų įmoką su uždarymo išlaidomis, kurios turi būti sumokėtos jūsų uždarymo dieną..

Net jei jūsų skolintojas to nereikalauja, protinga įsigyti ir pirkėjo nuosavybės draudimo polisą. Nuosavybės teisių draudimas padengia išlaidas, susijusias su bet kokiais nuosavybės teisių trūkumais, tokiais kaip nesumokėtas mokestis ar rangovo turto suvaržymas, ir apsaugo jūsų nuosavybę nuo pretenzijų, kurios gali kilti ateityje.

Jei norite naudoti tą pačią įmonę, kurią jūsų skolintojas naudoja savo pavadinimų politikai, tiesiog pasakykite savo paskolų tvarkytojui, kad norite pirkėjo politikos, ir abi strategijos gali būti susietos su jūsų uždarymo išlaidomis. Jei norite išsirinkti geresnę pirkėjo politiką, jūsų draudikas gali pareikalauti, kad sumokėtumėte už polisą iš anksto. Nepaisant to, ar mokate už abi polisus, kai uždarote, ar mokate už pirkėjo politiką iš anksto, ir už skolintojo politiką, kai uždarote, galite tikėtis, kad iš viso uždirbsite 1000 USD (vidutiniškai), atsižvelgiant į jūsų rinkos ir namo vertę.

6. Paskolos patvirtinimas

Kadangi prisiėmimas gali užtrukti mėnesį ar ilgiau, paskolos patvirtinimas paprastai pateikiamas baigiantis uždarymo procesui. Tai yra paskutinis svarbus kūrinys, kurį reikia uždaryti, kad jūsų uždarymas vyktų kaip numatyta.

7. Uždarymo pranešimas ir informacijos atskleidimas

Uždarymo pranešimas
Kai visos detalės yra jūsų uždarymo vietos, jūsų vardas ar sąlyginis derybų agentas (arba advokatas) turi atsiųsti oficialų pranešimą apie uždarymą nurodydamas laiką, datą, dalyvaujančius nekilnojamojo turto agentus (pirkėjo ir pardavėjo) ir uždarymo vietą, kuri yra paprastai pavadinimo arba sąlyginio deponavimo agento kontora arba advokato kontora, dalyvaujanti operacijoje. Pranešime taip pat paaiškinama, ką jums reikia atnešti į renginį, paprastai tai:

Abu pirkėjai (jei susituokusi pora) arba notariškai patvirtinti įgaliojimo dokumentai, leidžiantys dabartiniam pirkėjui pasirašyti dėl neegzistuojančio.
Asmens dokumentas su nuotrauka (pasas arba valstybės išduotas asmens tapatybės dokumentas)
Gyvenamųjų vietų sąrašas per pastaruosius 10 metų
Pakankama įmoka uždarymo išlaidoms padengti (paprastai banko čekis ar pavedimas)

Galutinis informacijos atskleidimas
Be to, reikalaujama, kad jūsų vardas ar depozitoriumo agentas oficialiai pateiktų informaciją apie uždarymą ne vėliau kaip prieš tris darbo dienas iki termino pabaigos. Iki 2015 m. Spalio mėn. „HUD-1“ arba „atsiskaitymo ataskaita“ turėjo tą patį tikslą kaip ir informacijos atskleidimas.

Kaip ir paskolos sąmata, baigiamasis rašymas yra aiškus kalbų dokumentas, kuriame aprašomi visi jūsų faktiniai finansiniai įsipareigojimai, susiję su sandoriu - jūsų faktinės uždarymo išlaidos, einamieji mokesčių ir draudimo įsipareigojimai bei hipotekos paskolos suskirstymas. Tai iš esmės atitinka paskolos įvertinimo šabloną, nors paprastai jis yra išsamesnis ir dažnai apima apskaitos eilutės elementus arba atskleidžiamus duomenis ir įspėjimus, kurių nebuvo įvertinime..

Atidžiai peržiūrėkite savo uždarymo informaciją
Gavę galutinį pranešimą, atidžiai peržiūrėkite jį, kad įsitikintumėte, jog išdėstyti įsipareigojimai iš esmės atitinka tuos, kurie aprašyti jūsų paskolos sąmatoje. Be to, įsitikinkite, kad būsto paskolos sąlygos yra tokios, kokių tikėtasi - pavyzdžiui, kad jūsų palūkanų norma ar palūkanų norma nepasikeitė nuo paskolos įvertinimo.

Jei jūsų uždarymo išlaidos smarkiai skiriasi nuo įverčių arba jūsų hipotekos paskola skiriasi nuo pradžių aprašytų, jūsų skolintojas ar nuosavybės teisė, arba sąlyginio deponavimo agentas gali pažeisti įstatymus. Štai kodėl gera idėja - ir dažnai finansiškai verta - išlaikyti advokatą uždarymo proceso metu.

Bendros uždarymo išlaidos

Nors tikimasi, kad pirkėjai padengs visas uždarymo išlaidas, nesant kitų susitarimų, pirkėjai ir pardavėjai dažnai sutinka padalyti uždarymo išlaidas - ypač pirkėjų rinkose. Paprastai ši sutartis yra apibrėžta priimtoje pirkimo sutartyje ir gali būti pakeista bet kuriuo metu prieš ją užbaigiant. Daugeliu atvejų šalys nesigilina į tai, kas moka kurias uždarymo išlaidas - jos tiesiog susitaria dėl santykio, pavyzdžiui, „pardavėjas moka 40 proc., O pirkėjas moka 60 proc.“ Arba sutinka, kad viena šalis moka fiksuotą sumą. link uždarymo, o kitas pasiima likusią dalį.

Daugeliu atvejų uždarymo išlaidos apmokamos banko čekiu arba pavedimu. Banko čekiai paprastai yra geresnis pasiūlymas, nes jie retai kainuoja daugiau nei 1 USD arba 2 USD, tuo tarpu bankai dažnai apmokestina 10 USD ar daugiau tos pačios dienos pavedimu. Jei jūsų vardu ar depozitoriumo agentui būtinai reikia pavedimo, įsitikinkite, kad jie jums atsiųs išsamias instrukcijas (įskaitant sąskaitos ir banko maršruto numerio gavimą) su pranešimu apie uždarymą..

Nesvarbu, kaip derėsitės ir vykdysite mokėjimą, uždarydami galite tikėtis sumokėti šias išlaidas. Kai kuriems gali tekti imtis jūsų veiksmų, pavyzdžiui, nustatyti namų savininkų draudimo polisą prieš uždarymo dieną. Kiti tiesiog rodomi kaip eilutės elementai jūsų baigiamajame pranešime ir nereikalauja tiesioginių veiksmų.

Namų apžiūra ir įvertinimas. Jei jie nebuvo sumokėti iš anksto, jie pridedami prie jūsų uždarymo išlaidų. Tikimasi, kad iš šių dviejų paslaugų iš viso sumokėsite nuo 600 USD iki 1000 USD.
Paskolos inicijavimo ir pasirašymo mokesčiai. Šie mokesčiai padengia jūsų hipotekos paskolos inicijavimo ir draudimo paslaugas, neįskaitant kredito ataskaitų ir kitų mokesčių. Daugelis inicijavimo mokesčių yra apskaičiuojami kaip procentas nuo visos pirkimo kainos, paprastai svyruoja nuo 0,5% iki 1,5%. Šie procentai kartais vadinami „taškais“ - pavyzdžiui, 1 proc. Pradinis mokestis būtų vienas taškas. Draudimo mokestis gali būti imamas kaip procentas nuo pirkimo kainos arba fiksuoto mokesčio. Abiem atvejais draudimas paprastai kainuoja mažiau nei 1% namo pirkimo kainos. Atminkite, kad kai kurios hipotekos paskolos, žinomos kaip „nemokamos“ arba „nemokamos“ paskolos, neturi mokesčio už inicijavimą ar platinimą. Tačiau paskolos „nemokamos“ paprastai turi didesnes palūkanas nei palyginamos tradicinės paskolos.
Kredito ataskaita. Paprastai pirkėjai turi mokėti už savo skolintojo kredito patikrinimus ir ataskaitas - nuo 20 iki 60 USD, priklausomai nuo to, kiek skolintojas dirba ir su kuriomis atsiskaitymo įstaigomis.
Potvynių sertifikavimas. Tai nedidelis mokestis - paprastai apie 20 USD -, kuris padengia jūsų namų vietos tikrinimo išlaidas, palyginti su vietiniais potvynių pavojaus žemėlapiais. Potvynių sertifikavimas yra labai svarbus, jei jums prireikia potvynių draudimo. Kai kuriose vietose gali reikėti sumokėti ir vienkartinį potvynių stebėjimo mokestį (dažnai nuo 25 iki 50 USD)..
Pirmo mėnesio palūkanos. Daugelis skolintojų reikalauja, kad išankstinės hipotekos palūkanos būtų sukauptos nuo uždarymo datos iki pirmosios įmokos datos. Atminkite, kad jei uždarysite mėnesio viduryje, jums greičiausiai nereikės atlikti pagrindinės įmokos iki kito mėnesio pradžios, jei jūsų mokėjimai bus atlikti pirmą mėnesio dieną. Pavyzdžiui, mano žmona ir aš uždarėme namą rugpjūčio pradžioje ir nesumokėjome pirmojo pagrindinio įmokos iki spalio pirmosios, tačiau uždarydami mes padarė turi mokėti palūkanas, kurios bus sukauptos rugpjūtį.
Pradinis depozito indėlis. Skolintojai reikalauja išankstinio įnašo į saugią depozitinę sąskaitą, kad padengtų mokesčių ir draudimo įsipareigojimus, nustatytus nuo uždarymo dienos iki jų atitinkamos mokėjimo datos. Praktiškai tai reiškia, kad jums reikia įmokėti beveik visus metus kainuojančias namų savininkų draudimo įmokas - nebent jūs sumokėjote iš anksto - ir bet kur nuo 1 iki 12 mėnesių turto mokesčio įmokų. Nors nekilnojamojo turto mokesčiai paprastai mokami kas šešis mėnesius, skolintojai nelinkę pradėti naujos depozitinės sąskaitos, kurios likučio vos pakaktų sumokėti pirmąjį mokestį. Mes su žmona baigėme deponuoti, pavyzdžiui, septynių mėnesių turto mokesčiams padengti.
Sąlyginio deponavimo buferis. Daugelis skolintojų reikalauja, kad pirkėjai įneštų papildomą rezervą, kad padengtų mokesčių ir draudimo įmokų padidėjimą per trumpą laiką ir sumažintų pavėluoto mokėjimo, sukeliančio neigiamą sąlyginio deponavimo likutį, tikimybę. Buferio dydis paprastai priklauso nuo mėnesinių mokesčių ir draudimo įsipareigojimų - mūsiškis buvo maždaug dvigubai didesnis už mūsų mėnesinius įsipareigojimus.
Būsto savininkų asociacija. Jei jūs gyvenate bendruomenėje, kurią aptarnauja namų savininkų asociacija (dažniausiai tai yra bendrabučiuose), turite mokėti HOA rinkliavas kas mėnesį, kasmet arba du kartus per metus. Kai kurie skolintojai susideda iš jūsų rinkliavos į depozitinę sąskaitą ir sumoka jas jūsų vardu, kaip ir mokesčiai bei draudimo įmokos. Tokiu atveju jūsų HOA atveju jums gali tekti sumokėti HOA rinkliavas pasibaigus pirmajam mokėjimo laikotarpiui (galbūt iki metų po uždarymo). Kitais atvejais dėl skolintojo ar HOA politikos HOA rinkliavos nėra įtraukiamos į sąlyginio deponavimo kainą ir turi būti mokamos atskirai.
Pavadinimas / Sąlyginės sąskaitos ir Draudimas. Skolintojo ir pirkėjo (jei jis perkamas) nuosavybės draudimo išlaidos suskirstytos į šią kategoriją - vidutiniškai 1 000 USD padengia abi draudimo sutartis, tačiau labai kinta priklausomai nuo vietos ir turto vertės. Į šią kategoriją taip pat įeina išlaidos papildomam pavadinimų darbui, kurį atlieka jūsų pavadinimo įmonė, sąlyginio deponavimo agentas ar advokatas (priklausomai nuo jūsų jurisdikcijos) - dar viena labai kintama kaina, kuri gali būti didesnė, jei naudositės licencijuotu advokatu. Pagaliau į šią kategoriją paprastai įeina atsiskaitymo mokestis, kuris iš esmės sumoka už jūsų vardą ar sąlyginio deponavimo agento laiką uždarymo dieną ir paprastai svyruoja nuo 200 USD iki 400 USD..
Įrašų mokestis. Miesto ar apskrities įstaiga, atsakinga už nekilnojamojo turto pervedimų įrašymą jūsų rajone, imasi mokesčio už atliktą darbą. Mokesčiai įvairiose vietose labai skiriasi ir gali priklausyti nuo jūsų turto vertės ar dydžio.
Pervedimo mokesčiai. Vietos ir valstijų vyriausybės greičiausiai taip pat ims pervedimo mokesčius už nekilnojamojo turto sandorius, atsižvelgiant į turto vertę ir galbūt sklypo zonavimą. Bendri valstybinio ir vietinio gyvenamojo nekilnojamojo turto perleidimo mokesčiai paprastai svyruoja nuo aukšto triženklio iki keturių skaičių vidurio.
Brokerio mokestis. Pirkėjų agentai komisinius ima iš pardavėjo įplaukų, tai reiškia, kad pirkėjai nemoka jiems tiesiogiai. Tačiau agentų darbdaviai - nekilnojamojo turto grupės ar tarpininkai - dažnai imasi palyginti nedidelių paslaugų ar siuntimo mokesčių tiesiogiai pirkėjui. Jos gali svyruoti nuo nominalių sumų (100 USD ar mažiau) iki 500 USD ar daugiau.

Priklausomai nuo to, kur vykdoma operacija, uždarymo mokesčiai gali labai skirtis nuo čia aprašytų. Norėdami dar geriau perskaityti, ko tikėtis, pasitarkite su patikimu, nešališku savo srities profesionalu ar advokatu jūsų rajone.

Ko tikėtis uždarymo dieną

Uždarymo dieną namas, kurį sutikote įsigyti, tampa namu, kurį didžiuojatės. Vis dėlto dar yra daug ką nuveikti, kol galėsite praverti pro priekines duris ir iš tikrųjų padaryti juos savo namais.

Paskutinis pasivaikščiojimas

Paskutinis jūsų apsilankymas yra paskutinė galimybė įsitikinti, ar namas išlieka geros būklės, arba, jei perkate viršutinį fiksatorių, tokios būklės, kokią jūs sutikote įsigyti. Daugumoje operacijų paskutinis pasivaikščiojimas. gali įvykti bet kurioje vietoje per 24 valandas nuo numatyto uždarymo laiko.

Paskutinio žygio metu įsitikinkite, kad:

Visi reikalaujami remontai buvo atlikti
Visi šviestuvai ir lizdai veikia
Namų mechanikai (šildymas, oro kondicionavimas, vandens šildytuvas) veikia
Maišytuvai ir vandentiekio armatūra yra funkcionalūs
Virtuvės ir skalbimo prietaisai yra užkabinti ir funkcionalūs
Nuo to laiko, kai apžiūrėjote savo namus, nebuvo padaryta jokių naujų pažeidimų ar nusidėvėjimo (pvz., Skylių sienoje, trūkstamų grindų lentų, pažeistų stogo juostinės juostinės juostos ir pan.)
Namai yra švarūs ir tvarkingi viduje ir išorėje
Pardavėjo asmeninis turtas nebėra arba yra perkeliamas

Jei einant pro šalį susidursite su netikėtomis problemomis, dar nevėlu viską susitvarkyti. Kreipkitės į savo nekilnojamojo turto agentą ar uždarymo agentą ir aptarkite savo galimybes. Daugeliu atvejų pardavėjas sutiks sumokėti už būtinus remonto ar valymo darbus, net jei tai reiškia atidėti uždarymą keliomis dienomis.

Uždarymo metu - pasirašomi pagrindiniai uždarymo dokumentai

Paskirtu laiku sėdite ir pasirašote daugybę dokumentų su savo vardu arba derybų agentu, nekilnojamojo turto agentu ir galbūt advokatu. Pardavėjai taip pat atsineša savo kolegas, nors pardavėjai neturi tiek daug popierinių dokumentų, kad pasirašytų, todėl dažnai neparodo, kol gerai įsimenate savo pasirašymo odisėją..

Atsižvelgiant į operacijos sunkumą ir į ją įeinančių pinigų sumą, skirkite tiek laiko, kiek jums reikia, kad perskaitytumėte ir suprastumėte viską, ką pasirašote. Kai kurie baigiamieji dokumentai parašyti tankia legalų kalba, todėl kreipkitės į savo advokatą ar nekilnojamojo turto agentą, jei jums nieko nesuprantama. Neleisk, kad titulas ar derybų agentas tavęs skubintų - jie praeityje yra atlikę šimtus uždarymų ir greičiausiai labiau susirūpinę dėl kito paskyrimo ar išėjimo iš biuro laiku, nei užtikrindami, kad esate 100 proc. aukštyn ir aukštyn.

Svarbiausi dokumentai, kuriuos reikia perskaityti ir pasirašyti uždarant:

Obligacija. Tai reiškia jūsų privalomą įsipareigojimą grąžinti hipotekos paskolą. Jį sudaro visa suma, kurią esate skolingi už paskolą, paskolos palūkanų norma, mėnesinės įmokos datos, paskolos trukmė (terminas) ir priimtini mokėjimo būdai (nurodant fizinį adresą asmeniniams čekiams išsiųsti). Jei turite ARM arba kintamos palūkanų normos hipoteką, savo vekselyje taip pat bus išsamus paaiškinimas, kaip, kada ir kiek gali pasikeisti jūsų įmoka ir mokėjimai.
Hipoteka / Patikėjimo aktas. Hipoteka (arba patikėjimo aktas), dar žinoma kaip saugumo priemonė, yra sutartis, suteikianti skolintojui teisę areštuoti jūsų turtą uždaryta į laisvę, jei nesumokėsite hipotekos, kaip sutarta. Hipoteka pakartoja įsipareigojime nurodytą informaciją, tačiau taip pat gilinasi į jūsų, kaip būsto savininko ir paskolos gavėjo, teises ir pareigas, pavyzdžiui, apibūdindama, kaip jūs turite naudotis turtu (kaip pagrindinė gyvenamoji vieta, nuomojamas turtas ir t. T. toliau) ir aprašoma, kaip ir kada skolintojas gali paskelbti jus įsipareigojimų nevykdymu.
Pradinis sąlyginio depozito atskleidimas. Tai apibūdina, kaip jūsų skolintojas planuoja paskirstyti pinigus jūsų sąlyginio deponavimo sąskaitoje. Tai apima jūsų pagrindinės sumos su palūkanomis ir sąlyginio deponavimo išmokų grąžinimą, taip pat 12 mėnesių tikėtinus mėnesinius depozitoriumo likučius. Sąlyginio deponavimo atskleidimas taip pat rodo, kada ir kiek turi būti sumokėtas kiekvienas sąlyginio deponavimo objektas (turto mokesčiai, draudimas ir galbūt PMI ir HOA rinkliavos)..

Papildomi uždarymo dokumentai, kuriuos reikia perskaityti ir pasirašyti

Uždarymo procesas taip pat apima daugybės papildomų dokumentų perskaitymą ir pasirašymą. Vėlgi, skirkite tiek laiko, kiek jums reikia, kad perskaitytumėte ir suprastumėte kiekvieną elementą, jei reikia, užduokite klausimus. Galų gale, vienas dalykas, kurio uždarymo procesas neapima, yra galimybė perdaryti.

Šie dokumentai yra įprasti uždarymo metu, tačiau jūsų operacija gali būti šiek tiek kitokia, atsižvelgiant į jūsų srities taisykles ir namo, kurį perkate, tipą..

Parašas / Vardas ir patvirtinimas. Iš esmės tai yra parašo įrodymas, kurį skolintojas, paskolos tarnautojas, vyriausybės subjektai ir visos kitos susijusios šalys naudoja jūsų parašo teisėtumui nustatyti visuose kituose uždarymo dokumentuose. Tai ypač naudinga tiriant hipotekos sukčiavimą.
Užimtumo / užimtumo pažymėjimas. Jei perkate naujos statybos namus, turite pasirašyti užimtumo pažymėjimą, kuriame nurodoma, kad namai yra paruošti ir saugūs keleiviams. Techniškai trūkstamas užimtumo pažymėjimas gali atidėti uždarymo procesą. Jei perkate esamą namą, turite pasirašyti užimtumo deklaraciją, kurioje nurodoma namo paskirtis, kaip greitai jums reikia persikelti ir kas gali nutikti, jei namus naudosite nurodytam tikslui neatitinkančiu būdu ( pavyzdys, rinkos uždarymas).
Pirmasis pranešimas apie mokėjimą. Tai pakartoja pirmojo įkeitimo įmokos sumą (su sąlyginio deponavimo, pagrindinės sumos ir palūkanų paskirstymu) ir datą. Jame taip pat yra informacijos apie tai, kaip atlikti mokėjimą, įskaitant aptarnaujančio asmens fizinį ir interneto adresą.
Pardavėjo / skolintojo nuolaidos. Šiame dokumente nurodoma, kokias uždarymo išlaidas, jei tokių yra, moka pardavėjas ir skolintojas.
Aptarnavimo informacijos atskleidimas. Tai identifikuoja jūsų paskolos tarnautoją - paskolos davėją arba įmonę, kuri vėliau perka hipoteką - ir patvirtina jūsų supratimą, kad paskola gali būti perduota ateityje.
Privataus hipotekos draudimo informacijos atskleidimas. Jei jūsų paskolos ir vertės santykis (LTV) yra didesnis nei 80%, jūsų skolintojui greičiausiai reikės privataus hipotekos draudimo (PMI). Šis atskleidimas apibrėžia PMI ir apibūdina jūsų atitinkamas teises ir pareigas, kaip ir kada jis yra mokamas (paprastai kas mėnesį, į depozitinę sąskaitą) ir kada galite paprašyti jį atsisakyti (paprastai peržengus 80% LTV ribą)..
Potvynių pavojaus pareiškimas. Tai patvirtina, kad jūsų namai yra ar nėra specialioje potvynių pavojaus zonoje. Jei jūsų namai yra potvynio zonoje, greičiausiai reikės potvynių draudimo.
Vertinimo pripažinimas. Tai patvirtina, kad jūs turite teisę gauti savo namo įvertinimo kopiją. Tai dažnai įtraukiama ir į hipotekos paraišką.
Lygių kredito galimybių įstatymo atskleidimas. Ši federaliniu įpareigojimu patvirtinta forma pakartoja, kad jūsų paskolos negalima atsisakyti atsižvelgiant į saugomą statusą, pavyzdžiui, rasę ar įsitikinimą. Tai dažnai įtraukiama į hipotekos paraišką.
Skolinimo tiesa atskleidimas. Tai yra dar vienas federaliniu įpareigojimu patvirtintas dokumentas, kuriame išdėstytos jūsų hipotekos paskolos savybės, mėnesiniai mokėjimai ir visa suma (įskaitant pagrindinę sumą ir palūkanas), kurios galite tikėtis sumokėti per paskolos galiojimo laiką..
Pareiškimai dėl hipotekos sukčiavimo. Šis dokumentas apibūdina įvairias sukčiavimo hipotekomis formas, išvardija galimas bausmes tiems, kurie pripažinti kaltais dėl hipotekos sukčiavimo, ir apibūdina veiksmus, kurių ėmėsi JAV vyriausybė ištirti ir patraukti baudžiamojon atsakomybėn žmones, įtariamus sukčiavimu.
Būsto savininkų asociacijos paktai ir susitarimai. Sutartys, susijusios su jūsų narystė namų savininkų asociacijoje, kartais sudaromos pasibaigus sutarčiai, nors jos dažnai sudaromos ir prieš uždarymo dieną..
Pavojų atskleidimas. Nors pirkimo-pardavimo sutartyje paprastai pateikiami visi būtini jūsų namų pavojai, nesistebėkite, kad uždarymo pakete pamatysite tuos pačius ar papildomus. Įprasta informacija apima švino dažus (namams, pastatytiems iki 1978 m.), Radoną ir požeminius šulinius.

Galutinis žodis

Mano žmona ir aš uždarėme pirmąjį mūsų namą 2015 m. Vasarą. Mūsų uždarymo diena buvo viesulas: džiovos paskutinis pasivaikščiojimas; eismas sustabdytas iki tituluojamos bendrovės tolimosios būstinės; nesibaigiantis formų ir atskleidimų, kurie turi būti pasirašyti ir parafuoti, procesija; painus klavišų šūksnis, ranka rašytos paaiškinimo pastabos ir paskutinės minutės pardavėjo patarimai - tai buvo daug ką apdoroti.

Ir vis dėlto uždarymo diena buvo tik ilgo judėjimo ir įsitvirtinimo laikotarpio pradžia. Galime tikėtis, kad tą patį kruopštumą, organizuotumą ir nepaprastą energiją, kuri mums atiteko, nukreipiame į uždarymo dieną į sunkų, dažnai varginantį darbą, reikalingą paprastą namą paversti nepaprastu. Jei ketinate pirkti namą, atminkite, kad švęsti uždarymo dieną yra puiku, jei tik po to grįšite į darbą..

Ar turite patarimų apie uždarymo procesą?