Palyginti 9 nekilnojamojo turto investicijų tipai

Bet kokia nauja investicija iš pradžių gąsdina, kai vis dar stengiatės išmokti žodyną, iššūkius, riziką ir atlygį. Tačiau investuotojams, norintiems išmokti lynų, nekilnojamasis turtas teikia tam tikros įtikinamos naudos: nuo turto diversifikavimo iki pasyvių pajamų iki mokesčių lengvatų į nekilnojamąjį turtą..

Jūs turite daugybę investavimo į nekilnojamąjį turtą variantų. Nuo greito vienkartinio išmokėjimo iki gaunamų pajamų, praktinio darbo ir visiško pasyvumo, galite pasirinkti tinkamą investavimo variantą, pagrįstą asmeniniais tikslais.

Čia yra devyni populiarūs variantai, padėsiantys pradėti kurti savo nekilnojamojo turto imperiją - ar bent jau pridėti nekilnojamojo turto į savo portfelį.

1. Apversti namai

Realybės televizijos laidos, tokios kaip „Apversk šį namą“, populiarinamas namas, apvirtęs dar 2000-ųjų viduryje, ir sulaukęs apeliacijos pavyko išgyventi būsto krizę ir Didžiąją nuosmukį.

Nėra sunku suprasti, kodėl. Teisingai atlikę investuotojai vos per kelis mėnesius gali uždirbti kelių šimtų procentų grąžą.

Žinoma, daugelis naujų investuotojų elgiasi netinkamai ir praranda pinigus. Net tie, kurie uždirba didelę grąžą, dažnai stebisi, kiek darbo reikia šiam tikslui pasiekti. Namų apipjaustymas reikalauja ne tik pinigų, bet laiko ir darbo jėgos.

Jei nenorite jaudintis dėl sunkių pinigų paskolos ir skubėtos renovacijos, vienas kitas pasirinkimas yra tiesioginis įnašas. Jūs persikeliate į namus, kuriuos reikia atnaujinti, patobulinate juos per metus ar dvejus, tada parduodate ir mokate tik kapitalo prieaugio mokestį nuo pelno. Arba galite visiškai išvengti kapitalo prieaugio, jei turite teisę į 121 skyriaus pašalinimą.

Nėra daug investavimo strategijų, leidžiančių vos per kelis mėnesius nugrimzti į dešimtis tūkstančių dolerių. Namų apvertimas yra vienas iš jų, tačiau jis susijęs su savo rizika. Taigi įsitikinkite, kad gavote teisingus numerius, ypač remonto išlaidas, transportavimo išlaidas ir vertę po remonto. Be to, prieš pradėdami išbandyti savo jėgas, įsitikinkite, kad jums gerai sekasi tvarkyti ir derėtis su rangovais.

2. Ilgalaikės nuomos savybės

Ne visi suprantami būti dvarininkais ir susidoroti su visais netikėtais iššūkiais, su kuriais susiduria dvarininkai. Vis dėlto nuoma gali užtikrinti nuolatines pasyvias pajamas ir nemažą mokestinę naudą versliems investuotojams, norintiems prisiimti galvos skausmą..

Pirmuoju jūsų nuomojamo turto įsigijimui yra trys būdai.

BRRRR strategija

Vienas iš variantų yra nusipirkti nekilnojamąjį turtą, kurį reikia atnaujinti, tačiau užuot pardavę jį užbaigus, laikote jį kaip nuomą. BRRRR reiškia pirkimą, renovaciją, nuomą, refinansavimą, pakartojimą ir tai puikus būdas 100% finansuoti jūsų turto pirkimą.

Tai veikia taip: jūs sudedate 20% ar panašiai su pirkimo reabilitacijos paskola, atlikote renovaciją, kad namuose sukurtumėte nuosavą kapitalą, tada ją išsinuomokite. Turėdami visą tą kapitalą, galite pasiimti grynųjų pinigų, kai refinansuojate ilgalaikę hipoteką. Pakanka grynųjų pinigų, kad galėtumėte grąžinti pradinę įmoką, jei sukūrėte pakankamai nuosavo kapitalo.

Tai veikia, nes refinansavimo paskolos suma yra pagrįsta turto verte po remonto, o ne jūsų pradine pirkimo kaina ir remonto išlaidomis.

Tai atleidžia jus pakartoti procesą neribotą laiką naudojant tas pačias grynąsias. Prie kiekvieno turto pridedate daugiau pasyvių pajamų, negaudami grynųjų iš kišenės.

Kaip ir apverčiami namai, nauji investuotojai dažnai patenka į bėdą nuvertindami išlaidas, ypač renovacijos ir nešimo sąnaudas. Didelę jų sėkmės dalį lemia sugebėjimas susirasti gerus rangovus, kurie nepadidins išlaidų jiems atliekant renovaciją. „HomeAdvisor“ yra puiki vieta rasti gerbiamų rangovų jūsų rajone. Jie įtraukė visus rangovus į savo platformą, naudodamiesi atrankos procesu, kad įsitikintumėte, ar ketinate samdyti geriausią įmonę jūsų poreikiams.

„Iki rakto“ nuomos savybės

Ne taip jaudina mintis samdyti rangovus ir prižiūrėti renovacijos projektus?

„Iki raktų“ nuoma yra tokia, kuri jau yra išnuomota arba yra parengtos nuomai. Žinoma, tikėkitės mokėti daugiau, nes specialiųjų meistrų neperkate. Be to, išvengsite galvos skausmo, susijusio su turto atnaujinimu.

Per pastaruosius kelerius metus tapo daug lengviau nusipirkti iki galo išsinuomojamus nekilnojamojo turto objektus bet kurioje šalies vietoje. Patobulėjo ne tik virtualių kelionių technologijos, bet ir panašios prekybos platformos Stogo dangos iššoko, kad procesas būtų skaidresnis.

Stogo bagažinėje yra daugybė duomenų tiek apie turtą, tiek apie apylinkę. Tai apima namų tikrinimo ataskaitas, pavadinimo istorijos ataskaitas, viršutinės ribos ir grynųjų pinigų grąžinimo analizę, apylinkių ir turto lygio įvertinimo istoriją, vietos mokyklų duomenis ir dar daugiau. Įspūdingiausiai jie siūlo dvi pirkėjų garantijas, įskaitant 30 dienų pinigų grąžinimo garantiją ir 45 dienų lizingo garantiją laisvoms nuosavybėms..

Namų įsilaužimas

Nors yra daugybė būdų, kaip įsilaužti į namus, klasikinė strategija apima nedidelio daugiabučio namo įsigijimą, perkėlimą į vieną padalinį ir kito vieneto ar vienetų nuomą. Idėja paprasta: kaimynai moka už jus hipoteką.

Tai puikus būdas palengvinti investavimą į nuomą, ypač todėl, kad galite gauti mažų palūkanų hipoteką su maža įmoka. Turtą, turintį du, tris ar keturis vienetus, hipotekos pramonė vis dar klasifikuoja kaip gyvenamąjį būstą, todėl galite pasiimti standartinę namų pirkėjo hipoteką. Tai gali reikšti tik 3,5% įmoką už FHA paskolą, 3% už „Fannie Mae HomeReady“ paskolą arba 0% už VA paskolą.

Priešingai nei standartiniai 20% už paskolą investiciniam turtui, plius didesnės palūkanų normos įkėlimui, galite pamatyti, kodėl namų įsilaužimas pasirodo toks patrauklus - nieko nekalbant apie „mano kaimynai moka mano hipoteką“ perkėlimą.

3. Trumpalaikės atostogos

Niekas nesako, kad turite išsinuomoti savo nekilnojamąjį turtą ilgalaikiams nuomininkams. Sklypai patinka „Airbnb“ ir „HomeAway“ leis jums juos išnuomoti trumpalaikiams poilsiautojams ar net vidutinės trukmės laikotarpiams verslo svečiams.

Poilsio nuomos, savaime suprantama, yra su kompromisu. Taip, už naktį galite imti daugiau mokesčių, tačiau užimtumas yra mažesnis. Ir nors jūs neturėsite to paties galvos skausmo su nemokančiais nuomininkais ir iškeldinimais, turėsite ir kitų galvos skausmų, pavyzdžiui, valyti bloką tarp svečių, aprūpinti baldais ir sumokėti už komunalines paslaugas.

Prieš investuodami į nuomojamą namą poilsiui ar nusprendę pasinaudoti turima nuoma turistams priimti, įsitikinkite, kad surinksite tikslius numerius, susijusius su tokiomis išlaidomis kaip laisvų vietų lygis, valdymo mokestis, valymo išlaidos, sezoninės nuomos kainos ir užimtumo procentai. Į visus įvertinimus įtraukite komunalines išlaidas ir būkite atsargūs.

Tai gali būti efektyvus verslo modelis, jei į jį žiūrite kaip į verslą, o ne į pasyvią investiciją.

4. Didmeninė prekyba

Dažnai trokštantys investuoti nekilnojamojo turto investuotojai pradeda nuo didmeninių nekilnojamojo turto, o ne patys perka nekilnojamąjį turtą. Jei norite įsigyti didmeninės prekybos, jūs surandate daug nekilnojamojo turto ir pagal sutartį suteikiate jam, tarkime, 100 000 USD. Turto vertė yra 120 000 USD, atsižvelgiant į jo dabartinę būklę, tačiau užuot jį pirkęs, jūs parduodate sutartį kitam investuotojui už 110 000 USD..

Jūs uždirbate pelną niekada neimdami nuosavybės teisės į šį turtą, o pirkėjas gauna turtą su nuolaida, mažesne už jo rinkos vertę. Tai naudinga.

Jei tai skamba kaip lengvi pinigai, tai nėra. Surasti neįvykusius nekilnojamojo turto sandorius užima daug darbo, be to, reikia sukurti investuotojų-pirkėjų tinklą. Didmenininkai taip pat turi prisiimti tam tikrą riziką, kad nepavyks rasti pirkėjo, paliekant jiems įstrigimą su sutartimi, kurios jie niekada neketino uždaryti..

Nepaisant to, tai puikus būdas išmokti ieškoti pasiūlymų ir užsidirbti pinigų, kol esate finansiškai pasirengę patys nusipirkti nekilnojamąjį turtą.

5. Viešojo nekilnojamojo turto investiciniai fondai

Investicinis į nekilnojamąjį turtą fondas (REIT) yra vertybinių popierių rūšis, kuriomis prekiaujama viešose akcijų rinkose. REIT fondas naudoja savo kapitalą investicijoms į nekilnojamąjį turtą, tiesiogiai pirkdamas nekilnojamąjį turtą arba netiesiogiai skolindamas nekilnojamojo turto hipotekas - tai yra vadinama hipotekos REIT arba mREIT..

Vienas bendras REIT pranašumas, palyginti su tradiciniais akcijų fondais, yra didelis dividendų pajamingumas. Pagal įstatymą, REIT turi išmokėti ne mažiau kaip 90% savo pelno akcininkams dividendų forma, investuodama į dideles pajamas.

Tokio didelio dividendų pelningumo neigiama pusė yra ta, kad REIT dažnai susiduria su sunkumais kaupti kapitalą, kad padidintų savo portfelį, nes jie turi nedelsdami išmokėti tiek pelno akcininkams. Bet jei jūs ieškote visiškai pasyvaus būdo paįvairinti savo akcijų paketą įtraukdami nekilnojamąjį turtą, nėra lengvesnio varianto nei pirkti REIT savo brokerio sąskaitoje, IRA arba 401 (k)..

Pro patarimas: Jei neturite tarpininkavimo sąskaitos arba nenustatėte IRA, galite atidaryti sąskaitą „You Invest“ pateikė J. P. Morganas. Jie siūlo iki 625 USD, kai atidarote ir finansuojate savo naują sąskaitą.

6. Nekilnojamojo turto fondai

Kai kurios pramonės šakos apima didelį nekilnojamojo turto poveikį, pavyzdžiui, komercinės statybų bendrovės, namų statytojai, namų apyvokos reikmenų mažmenininkai ir net viešbučių pramonė. Tai reiškia, kad galite netiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą pirkdami bendrovių, kurios pragyvena iš nekilnojamojo turto sektoriaus, akcijas.

Galite investuoti rinkdamiesi atskiras akcijas arba pirkdami konkrečių pramonės šakų investicinius fondus ar fondus, kuriais prekiaujama biržoje. Tiesiog žinokite, kad šių bendrovių atsargas skatina ne tik nekilnojamojo turto rinkos ir jos gali pakilti ar kristi dėl įvairių priežasčių, tokių kaip prastas valdymas, didelės statybinių medžiagų kainos ar net generalinio direktoriaus sekso skandalas..

Nors tai mažiausiai tiesioginis būdas paįvairinti investicijas į nekilnojamąjį turtą, jis yra visiškai pasyvus ir tai galite padaryti paspaudę mygtuką.

7. Bendrosios internetinės svetainės ir privačios REIT

Ne visos nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainės veikia tuo pačiu modeliu.

Pagal vieną modelį „koledfunding“ svetainė teikia finansavimą trumpalaikėms paskoloms, susijusioms su pirkimu ar reabilitacija, - paskolų tipus naudoja BRRRR investuotojai. Siekdama sukaupti grynųjų pinigų šioms paskoloms finansuoti, bendrojo finansavimo svetainė gauna pinigus iš visuomenės. Kaip kapitalo investuotojas, galite peržvelgti šiuo metu finansuojamas paskolas, įvertinti turtą ir paskolos gavėją bei investuoti pinigus į paskolą. Vienas iš šio modelio pavyzdžių yra „GroundFloor“, kuriame gali dalyvauti neakredituoti investuotojai.

Kitas įprastas bendro finansavimo internetinių svetainių modelis veikia kaip REIT, tačiau juo nėra viešai prekiaujama vertybinių popierių biržose. Tokiais atvejais visuomenės sutelktinio finansavimo svetainė privačiai perka ir tvarko pajamas gaunančią nuosavybę naudodama pinigus, surinktus iš atskirų investuotojų, tokių kaip jūs. Geras pavyzdys apima „DiversyFund“, kurio vidutinė metinė grąža nuo veiklos pradžios buvo 17,6%. Ši bendro finansavimo svetainė priima pinigus iš neakredituotų investuotojų ir 500 USD investicijas.

Atminkite, kad daugelis bendro finansavimo svetainių priima lėšas tik iš akredituotų investuotojų, nustato dideles minimalias investicijų sumas arba abi.

8. Privataus kapitalo fondai ir galimybių zonos fondai

Akredituoti investuotojai, turintys daug pinigų investuoti, turi daugiau galimybių nei kiti. Tarp šių galimybių yra privataus kapitalo fondai.

Šie fondai leidžia pasiturintiems investuotojams sutelkti pinigus didesnio masto investicijoms, tokioms kaip komerciniai pastatai. Fondo valdytojas prižiūri kasdienes operacijas - be abejo, kad moka didžiulį mokestį - palieka fondo investuotojams ramiai atsipalaiduoti, atsipalaiduoti ir mėgautis grąžomis..

Viena specifinė privataus kapitalo fondo rūšis, ypač aktuali nekilnojamajam turtui, yra galimybių zonų fondas. Šios lėšos perka ir gerina nekilnojamąjį turtą kvalifikuotose galimybių zonose, kurias nustato valstybė ir patvirtina Iždo departamentas.

Kvalifikuotos galimybių zonos paprastai yra mažas pajamas gaunančios sritys, kuriose valstybė siekia skatinti ekonomikos augimą ir investicijas. Morka investuotojams: atidėti ir sumažinti pelno mokesčiai. Norėdami gauti daugiau informacijos, žiūrėkite šią IRS santrauką.

Šios mokesčių lengvatos yra viliojantis pasiūlymas turtingiems akredituotiems investuotojams, ieškantiems kūrybingų būdų sutvarkyti mokesčių sąskaitą. Tačiau būkite pasirengę dėl didesnės rizikos investuodami į skurstančius rajonus.

9. Asmeniniai užrašai

Vienas iš būdų netiesiogiai ir pasyviai investuoti į nekilnojamąjį turtą yra skolinant pinigus tiesiogiai nekilnojamojo turto investuotojams, norintiems įsigyti turtą.

Dažniausiai tai reiškia skolinimą draugams, šeimos nariams ir kitiems žmonėms, kuriuos pažįstate asmeniškai ir pasitikite savo pinigais. Tas pasitikėjimas yra esminis dalykas, nes jei jie neįvykdo jūsų atsakomybės, turite mažai galimybių kreiptis, išskyrus juos teisti. Daugelis privačių skolų davėjų neturi turto suvaržymo, ir net tada, kai jie tai daro, nėra nereikalingas dalykas uždaryti turtą..

Tačiau paprastai privatūs investuotojai imasi didelių palūkanų normų. O kai jie asmeniškai pažįsta nekilnojamojo turto investuotoją ir jo (tikiuosi, puikų) patirtį, tai dažnai reiškia mažą riziką, didelę grąžą. Tiesiog būkite atsargūs maišydami asmeninį gyvenimą ir finansines investicijas. Jūs rizikuojate ne tik pinigais, bet ir asmeniniais santykiais.

Galutinis žodis

Pasirinkę pridėti nekilnojamojo turto prie savo investicinio portfelio, netrūksta pasirinkimo galimybių.

Prieš nuspręsdami, kokią strategiją investuoti į nekilnojamąjį turtą, labai gerai išsiaiškinkite apie asmeninius tikslus. „Flipping“ yra puikus dalykas norint greitai sugeneruoti grynuosius pinigus, tačiau tai yra vienkartinis išmokėjimas, apmokestinamas kaip įprastos pajamos ir toli gražu nėra pasyvus. Priešingai, skolindamas pinigus privataus vekselio forma savo draugui investuotojui į nekilnojamąjį turtą, esate visiškai pasyvus, tačiau nepaliekate jokios kontrolės ar garantijų, išskyrus asmeninį pasitikėjimą skolininku..

Nekilnojamasis turtas yra žinomai nelikvidi investicija, todėl prieš investuodami įsitikinkite, kad supratote, kiek laiko reikia savo lėšoms. Suplanuokite savo idealią išėjimo strategiją, tada sukurkite nenumatytų atvejų planą, jei jums reikės pereiti prie B plano.

Nekilnojamasis turtas yra didelis grąžos, gaunamų pajamų ir mokesčių lengvatų šaltinis, todėl jį galima sėkmingai įtraukti į jūsų portfelį. Bet kaip ir su kiekviena investicija, atlikite namų darbus ir supraskite riziką prieš nuslėpdami sunkiai uždirbtus pinigus.

Kaip praeityje investavote į nekilnojamąjį turtą? Kokie jūsų rūpesčiai ir iššūkiai juda į priekį??