8 dalykai, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš investuojant į „iki rakto“ nekilnojamojo turto savybes

Žinoma, kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai sukuria kapitalą, atnaujindami nekilnojamąjį turtą. Tačiau samdyti, valdyti ir derėtis su rangovais kyla pats galvos skausmas. Kai kurie investuotojai neturi problemų dėl leidimų, skolintojų sudarytų grafikų ir netikėtų remonto išlaidų.

Laimei, investuotojai, norintys paįvairinti savo turtą ir nusipirkti nuomojamą turtą, gali praleisti renovaciją visiškai įsigiję nuosavybę per tokią svetainę kaip Stogo dangos. „Nekilnojamasis turtas iki galo“ yra būtent toks, kaip atrodo: nekilnojamojo turto, kuris yra parengtos nuomotis arba jau išnuomotas mokančiam nuomininkui.

Skamba kaip svajonės išsipildymas naujam nekilnojamojo turto investuotojui? Nors tai gali būti mažai įmanomas būdas pradėti investuoti į nuomą, tai nėra tas pats, kas paspausti mygtuką, norint nusipirkti akcijų ar nekilnojamojo turto investicijų pasitikėjimą. Nuo didelių pradinių investicijų išlaidų iki mažo likvidumo nekilnojamasis turtas - net ir turintis iki rakto nuosavybę - ateina su savo problemomis ir iššūkiais investuotojams..

Svarbiausios raktų ypatybės

Prieš pradėdami pirkti raktų pirkimą, turite žinoti, į ką įsitraukiate. Su kiekvienu turtu, kainuojančiu dešimtis tūkstančių dolerių vien uždarymo išlaidomis ir įmokomis, jūs negalite sau leisti padaryti daug klaidų.

Čia yra aštuoni dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, kai pradedate vertinti galimas raktų savybes kaip investicijas.

1. Dangčio norma

Didžiausias „raktų“ savybių trūkumas yra sunkumai ieškant gerų pasiūlymų.

Pagalvok apie tai. Kažkas kitas jau padarė visą darbą už jus atnaujindamas turtą ir sudarydamas puikią, nuomai parengtą būklę. Jie parduoda jums gatavą produktą, pasiruošusį pradėti mokėti pasyvias pajamas.

Dėl to pirkėjui raktų pirkėjui mėsos ant kaulų paliekama nedaug - ji vertinga už pinigus. Pardavėjas, dažnai „flipper“, jau privertė kapitalą atnaujinti turtą ir galbūt netgi įkurdinti jame nuomininką. Jie uždirba tą kapitalą, kai parduoda jums.

Taigi, jūs perkate visą turto rinkos kainą arba beveik ją.

Jūs, kaip investuotojas, gaunantis pajamų, turite daugiau dėmesio skirti nuolatiniam turto uždirbimo potencialui, nei jo dabartinei rinkos vertei. Pajamų investuotojai dažnai uždirba šį uždarbio potencialą per kapitalizacijos normą arba viršutinę ribą.

Ribinės įkainiai yra viena iš turto investicijų grąžos priemonių. Formulė atrodo taip:

Grynosios veiklos pajamos (NOI) ÷ pirkimo kaina

Grynosios veiklos pajamos yra metinės pajamos, kurias turtas gali generuoti, atėmus visas veiklos išlaidas, tokias kaip remontas, priežiūra, turto valdymo mokesčiai, laisvų darbo vietų procentas, turto mokesčiai ir draudimas.

Įsivaizduokite, kad svarstote dvi tapačias savybes gatvėje viena nuo kitos. Abiejų objektų metinės grynosios veiklos pajamos yra 20 000 USD. Bet vienas pardavėjas prašo 275 000 USD, o kitas prašo 250 000 USD ir atitinkamai nustato 7,3%, palyginti su 8%, viršutinę ribą..

Atminkite, kad nors viršutinės ribos suteikia galimybę objektyviai palyginti nekilnojamąjį turtą, jie neatsižvelgia į jūsų investicijų grąžą. Tam reikia apskaičiuoti grynųjų pinigų grąžą.

2. Grynųjų pinigų grąžinimas

Kai finansuojate „iki rakto“ turtą, jūs sugalvojate tik tam tikrą savo pinigų sumą iš savo kišenės. Tiksliau, jūs sugalvosite lėšų pradiniam įnašui ir uždarymo išlaidoms padengti.

Investuojate mažiau grynųjų pinigų, tačiau taip pat kasmet matysite mažiau grynųjų pajamų, nes mokėsite hipoteką. Grynųjų pinigų grąžinimas išmatuoja jūsų grąžintų pinigų sumą, kurią turėjote sumokėti.

Tarkime, kad jūs perkate turtą aukščiau pateiktame pavyzdyje už 250 000 USD. Jūs sumokėjote 20%, arba 50 000 USD, pridėjus 10 000 USD, uždarymo išlaidų už 60 000 USD grynųjų pinigų. Bet tai jums palieka 200 000 USD hipoteką, kuri, tarkime, jums kainuos maždaug 1 200 USD per mėnesį už 30 metų paskolą su 6% palūkanų norma. Hipotekos mokėjimas sumažina jūsų metines grynąsias pajamas nuo 20 000 USD iki 5 600 USD.

Dabar jūsų grynųjų pinigų grąžinimas už turtą atrodo taip: 5 600 USD metinės pajamos padalijamos iš 60 000 USD investicijų, o metinė grąža yra 9,3%. Tai parodo jūsų sverto galią ne tik sumažinant grynųjų pinigų investicijas, bet ir paspartinant grynųjų pinigų grąžinimą.

3. Finansavimas

Kaip ką tik parodėme, finansavimas keičia jūsų skaičiavimus - kartais į gerąją pusę, bet ne visada. Prieš teikdami pasiūlymą, turite žinoti, kokių finansavimo sąlygų galima tikėtis bet kuriam turtui.

Pvz., Tarkime, kad jūsų gimtajame mieste yra vietinis skolintojas, kuris nori jums paskolinti 80% turto pirkimo kainos 6%. Bet jie neskolina iš valstybės. Taigi, kai pažvelgsite į „raktų“ savybes toliau, turėsite ieškoti kito skolintojo, kuriam gali būti taikomos skirtingos skolinimo sąlygos.

Užmegzkite ryšius su keliais skolintojais kiekvienoje rinkoje, kurioje planuojate investuoti, jei jūsų skolintojas, pasirinkęs pirmąjį pasirinkimą, dėl kokių nors priežasčių neleidžia tam tikro turto. Kiekvienas skolintojas turi savo platinimo gaires, ir net jos ne visada būna nuspėjamos. Kartais skolintojui tiesiog nepatiks turto išvaizda ir jis atmeta paskolą.

Be to, atminkite, kad norint įsigyti iki galo įsigytų savybių jums reikia ilgalaikio finansavimo, o ne trumpalaikės kietų pinigų paskolos. Ieškokite skolintojų portfelio ir vietinės bendruomenės bankų, ypač tų, kurie nepraneša apie jūsų investicinio turto paskolų kreditą.

4. Turto valdymas

Prieš pirkdami nuomojamą turtą, turėtumėte sudaryti planą, kas jį valdys.

Tai, žinoma, gali būti tu. Tvarkykite savo nuomojamus objektus, ypač kai tik pradedate investuoti. Tai puikus būdas greičiau išmokti pramonę. Tai daro jus geresniu investuotoju, išsamesnį supratimą apie tai, kaip skirtingos rūšies nekilnojamojo turto, apylinkių ir nuomininkų išlaidos ir administravimo darbas skiriasi.

Bet ne visada yra praktiška valdyti savo nuomojamus objektus. Jei gyvenate kitoje valstybėje, pagimdote trynukus, imkitės reikalaujančio naujo darbo ar sukaupėte daugybę savybių, turite pasiruošti dienai, kai negalėsite patys jų valdyti. Šiuo klausimu daugelis nuomotojų sužino, kad tvarko nuomą, nes turi per daug problemų, ir jie tiesiog nekenčia to daryti. Taigi, net jei ketinate nuosavybę valdyti patys, turėkite nenumatytų atvejų planą turto valdymui.

Įsitikinkite, kad turite lėšų turto valdymui, net jei iš pradžių neketinate jo naudoti. Turto valdymas yra darbo jėgos sąnaudos, nesvarbu, ar jūs vykdote tą darbą, ar kažkas kitas. Nuomos savybės nėra visiškai pasyvus pajamų šaltinis.

Jei pasirinksite samdyti nekilnojamojo turto valdytoją, prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą, įsitikinkite, kad tyrinėjate ir apklausiate rinkoje esančias įmones. Pradėdami savo turto valdytojo paiešką, patikrinkite „Roofstock“, kuris tvarko šalies sertifikuotų nekilnojamojo turto valdytojų sąrašą.

5. Esami nuomininkai

Ar turtą jau turi nuomininkai? Jei taip, kiek laiko jie ten buvo? Kaip jų kreditas? Jų pajamos? Ar jie kada nors buvo iškeldinti? Kokia jų mokėjimo istorija?

Patogu įsigyti turtą su švariu, patikimu ilgalaikiu nuomininku. Bet lygiai taip pat lengvai galėtum paveldėti košmarišką nuomininką, kuris neteks įsipareigojimų pirmąjį tavo nuosavybės mėnesį.

Jei nekilnojamojo turto objekte yra nuomininkas, patikrinkite juos taip, kaip jūs būtumėte naujas pareiškėjas. Peržiūrėkite jų mokėjimo istoriją, visus asmens patikrinimus, nuomos prašymą ir pajamas.

Atminkite, kad jūsų nuomininkų kokybė lemia jūsų grąžos kokybę.

6. Mechaninių sistemų amžius

Jūs radote nekilnojamojo turto, kurį galima paruošti, skelbimą naujiems nuomininkams arba esantiems esamiems nuomininkams. Bet tai nereiškia, kad kitą mėnesį krosnis nemiršta arba kad elektros instaliacija nėra tikra laida, kuri laukia.

„Kilnojamasis“ nėra „naujo“, „atnaujinto“ ar „modernaus“ sinonimas. Net kai pardavėjas parduoda turtą kaip „atnaujintą“ arba „atnaujintą“, tai dar nereiškia, kad jie pakeitė kiekvieną nekilnojamojo turto elementą.

Pažiūrėkite į kiekvieną mechaninę sistemą ir konstrukcinius turto komponentus, kad įvertintumėte jo amžių ir likusį tarnavimo laiką. Klauskite savo nekilnojamojo turto agento įvesties ir patvirtinkite šias nuomones su namų inspektoriumi.

Vien todėl, kad viena ar daugiau sistemų sensta, dar nereiškia, kad nenorite judėti pirmyn. Bet jūs turite žinoti, į ką įsitraukiate, ir atitinkamai sudaryti biudžetą.

7. Renovacijų kokybė

Panašiai vien todėl, kad pastatas buvo neseniai atnaujintas, dar nereiškia, kad jis buvo gerai atnaujintas.

Šlepetėms nereikia gyventi ar ilgai jo prižiūrėti; jų prioritetas yra pelnas. Jie siekia išleisti kuo mažiau pinigų, kad sukurtų gatavą produktą. Tai kartais reiškia mažiau išlaidų antraeiliams rangovams ar medžiagoms.

Pasirinkite turtą plonais dantimis ir paprašykite, kad tą patį padarytų jūsų namų inspektorius. Paklauskite inspektoriaus ir nekilnojamojo turto agento nuomonės apie renovacijos kokybę.

Jei jums trims nepatinka tai, ką matote, praleiskite nuosavybę ir pereikite prie kito. Matomi netinkamo darbo įrodymai yra tik problemos paviršius - būtent tai, ko nematote, tikrai turėtų jus gąsdinti.

8. Ilgalaikė vietinės rinkos ekonominė sveikata

Nuomos savybių pirkimas, skirtingai nei apversti namai, yra ilgalaikė investicija. Norite investuoti į miestą ir kaimynystę, kurioje auga gyventojų skaičius, darbo vietos ir būsto paklausa. Jūs taip pat norite miesto, kuriame mažėja nusikalstamumas, laisvų darbo vietų skaičius ir socialinės problemos.

Aš nebeinvestuoju mieste, kuriame užaugau, nes nepasitikiu jo ilgalaike ekonomine ir politine sveikata. Aš išmokau sunkaus būdo, kad žemesnės klasės rajonai dažnai atrodo gerai ant popieriaus su aukšta viršutine riba, tačiau tie viršutiniai tarifai užstoja mažiau matomas išlaidas, tokias kaip apyvarta, nusikalstamumas ir protekcionizmo įstatymai..

Yra investuotojų, uždirbančių nemažą pelną sunkumus patiriančiuose miestuose ir apylinkėse, niša. Bet būtent tai: niša su unikalia dinamika. Atsispirkite pagundai dėl žemų pirkimo kainų ir aukštos grąžos popieriuje. Norėdami užsidirbti pinigų, reikia specialių žinių.

Jei nesate tikras, kad miestas ir kaimynystė juda teisinga linkme, neinvestuokite.

Kur nusipirkti raktų ypatybes

Ar pasiruošę paįvairinti nuomojamų nekilnojamojo turto įsigijimą, bet nežinote, kur juos rasti? Paįvairinkite be galvos skausmo naudodamiesi galimybėmis, kurioms nereikia daug metų patirties investuojant į nekilnojamąjį turtą.

Stogo dangos

Per pastaruosius kelerius metus, Stogo dangos tapo pagrindine visos šalies nuomos nekilnojamojo turto platforma. Pardavėjams tai yra pigiau nei pasamdyti nekilnojamojo turto agentą, o pirkėjams tai suteikia didžiulį kiekį duomenų.

Šie duomenys apima informaciją apie kaimynystę, tokią kaip vietinių mokyklų kokybė, namų vertės vidurkis ir įvertinimo istorija. Pačiam turtui platformą sudaro reguliuojami skaičiuotuvai ir duomenys apie viršutinę ribą, vidinę grąžos normą ir numatomą vertės padidėjimą.

Stogo bagažinei taip pat suteikiamos dvi garantijos. Pirmasis yra pinigų grąžinimo garantija. Pirkėjai gali perregistruoti parduodamą turtą, jei nepatenkinti juo per 30 dienų nuo pirkimo, o „Roofstock“ garantuoja, kad jie susigrąžins pirkimo kainą. Antrasis yra nuomininko įdarbinimo garantija. Jei perkate laisvą nekilnojamąjį turtą ir per 45 dienas nepaguldote į jį naujų nuomininkų, „Roofstock“ moka 90% rinkos nuomos mokesčio, kol jūs.

Išsaugokite nekilnojamojo turto agentą

Visada galite eiti į senąją mokyklą ir samdyti nekilnojamojo turto agentą. Pagaliau dauguma namų JAV vis dar parduodama MLS. Be to, pardavėjas sumoka didžiąją dalį agento mokesčio, jei ne visą. Samdyti nekilnojamojo turto agentą jums, pirkėjui, kainuoja labai nedaug.

Tiesiog įsitikinkite, kad pasamdėte puikų nekilnojamojo turto agentą, turintį patirties dirbant su investuotojais, o geriausia - tą, kuris yra pats investuotojas.

Namų, viešai kotiruojamų MLS, problema yra ta, kad iš esmės jie parduoda už rinkos kainą. Jei reikia rasti susitarimą, tai vyksta arba per užkietėjusias derybas, arba dėl sėkmės. Tarp namų, apie kuriuos skelbiama, kad parduodama, jūs neįrašysite sandorio, apie kurį niekas kitas nežinojo.

Privatūs raktų pardavėjai / šlepetės

Daugelis nekilnojamojo turto investuotojų užsidirba praversdami namus ilgalaikiams investuotojams. Jie aptinka labai daug apleistų namų, juos atnaujina ir parduoda kaip parduodamą turtą. Kai kurie įkurdina nuomininkus, kad padengtų nešimo išlaidas, kol jie jį parduoda.

Kai kurie iš šių pardavėjų išvardija savo savybes MLS ar Roofstock, kiti veikia per privačius kontaktų sąrašus. Juos galite rasti naudodamiesi „Google“ paieška raktų pardavėjams pasirinktoje rinkoje arba „Facebook“ grupėse ar forumuose, į kuriuos investuojama į nekilnojamąjį turtą..

Kartais šie pardavėjai leidžia šiek tiek pasitarti dėl derybų be papildomų nekilnojamojo turto agento ar „Roofstock“ mokesčių. Tačiau, kaip visada, nepamirškite įsigyti aukščiau nurodytų aplinkybių prieš pirkdami raktą nuo viršutinės skraidyklės.

Kreipkitės į esamus savininkus

Žmonės mėgsta nekęsti savininkų. Bet faktas yra tas, kad buvimas nuomininku sukelia nemažą galvos skausmą, pradedant trijų ryto telefono skambučiais nuo rėkiančių nuomininkų iki nesumokėtos nuomos iki nuolatinių skundų ir reikalavimų.

Daugelis dvarininkų yra tokie apgailėtini, kad savo turtą jie perkraus pirmam susidomėjusiam asmeniui. Šiuo metu jie nebūtinai planuoja parduoti, tačiau yra tokie nepatenkinti, pasiduodami pagundai, kai ateina pasiūlymas..

Tiesioginis paštas, socialinės medijos prane ¹ imai ir net telefono skambučiai gali veikti kaip informavimo taktika esamiems savininkams. Dažnai turtuose nuomojami nuomininkai moka jau esančius namus, todėl jie ne tik yra raktų, bet ir jau nuomojami.

Bet tai nereiškia, kad jie, žinoma, yra geri nuomininkai. Sudarykite geresnio nei jūsų pirmtakai šių nekilnojamojo turto valdymo planą ir tvirtai prisidėkite rinkdami nuomą, apžiūrėdami vienetą ir vykdydami savo nuomos sutartį..

Galutinis žodis

Jei norite paįvairinti nekilnojamąjį turtą ir nenorite tiesioginės nuosavybės galvos skausmo, turite daugybę galimybių netiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Bet tiems, kurie pasirengę tapti nuomininkais, „iki rakto“ nekilnojamasis turtas leidžia palyginti greitai ir lengvai paversti nuomojamais objektais - nereikia plaktuko ir nagų..

Be kitų privalumų, yra ir daugybė investicinio turto mokesčių lengvatų. Ir jei jūs parduodate nekilnojamąjį turtą ir nenorite mokėti kapitalo prieaugio mokesčio už gautas pajamas, visada galite atlikti 1031 mainus, nusipirkdami su jais raktų nuosavybę.

Prieš investuodami dešimtis tūkstančių sunkiai uždirbtų dolerių, įsitikinkite, kad turite numerius ir patikrinkite turtą bei nuomininkus..

Ar galvojate apie „iki raktų“ turto pirkimą? Kas sulaiko jus nuo investavimo?