7 patarimai, kurių reikia laikytis perkant savo pirmąjį nekilnojamąjį turtą

Kaip pasyvių pajamų šaltinis, jis niekada neišdžiūsta ar subręsta, o teikia nuolatines pajamas neprarasdamas turto. Tiesą sakant, pagrindinis turtas laikui bėgant padidėja, net ir tada, kai jūs sumokėsite hipoteka už jį. Dėl to investicijos į nekilnojamąjį turtą yra puikus pensinių pajamų šaltinis. Tai įvairina jūsų turto paskirstymą ir apsaugo nuo grąžos rizikos sekos, nes jums nereikia parduoti jokio turto, kad gautumėte pajamas.

Tada yra mokesčių lengvatos. Investuotojai gali išskaičiuoti visas įmanomas išlaidas, pradedant hipotekos palūkanomis ir išlaikymo išlaidomis, baigiant nekilnojamojo turto valdymo mokesčiais. Jie netgi gali atskaityti kai kurias popierines išlaidas, kurių jie niekada nepadarė, pavyzdžiui, nusidėvėjimą.

Tačiau dėl visų šių pranašumų ji taip pat susijusi su pranašumais ir rizika. Kiekvienam turtui reikia didelių grynųjų pinigų įnašo įmokos ir uždarymo išlaidų forma. Nekilnojamasis turtas yra žinomas kaip nelikvidus, todėl jį parduoda brangiai ir lėtai. Norint investuoti, reikia ir įgūdžių, ir darbo, skirtingai nei akcijos, kurias galite įsigyti iš karto per indekso fondą be specializuotų žinių.

Vis dėlto žinios ir įgūdžiai, reikalingi norint nusipirkti pirmąjį turtą, nėra raketų mokslas. Kiekvienas gali išmokti investuoti į nekilnojamąjį turtą. Čia yra septyni patarimai, kurių reikia laikytis perkant savo pirmąjį investicinį turtą, kad išvengtumėte spąstų ir nuo pat pradžių uždirbtumėte didelį pelną.

1. Gaukite teisingus skaičius

Dažniausiai pasitaikanti klaida, kurią matau naujus nekilnojamojo turto investuotojus, yra netinkamas išlaidų, vertės ir nuomos apskaičiavimas.

Jei nesiimsite nieko iš šio straipsnio, paimkite į šią pamoką: Sužinokite, kaip tiksliai apskaičiuoti grynųjų pinigų srautus ir pelną, nes tai nėra intuityvu. Investuotojai praranda pinigus.

Remontas ir transportavimo išlaidos

Kai apverčiate namus ar perkate nuomojamus objektus renovacijai, turite tiksliai žinoti, kiek kainuos remontas. Ant paviršiaus tai skamba lengvai; juk rangovai jums pateikia kainą raštu, tiesa?

Problema ta, kad rangovams labai sunku dirbti, o renovacija retai vyksta taip sklandžiai, kaip planuota. Dažnai rangovai per daug žada ir per mažai pristato tiek išlaidų, tiek laiko atžvilgiu.

Jei norite įsigyti pirmąjį savo turtą, atlikite palyginti nedidelį kosmetinį remontą. Tuomet skirkite milžinišką išlaidų viršijimo rezervą neišvengiamam žagsuliui sutvarkyti. Tiesiog nesakykite rangovui apie tai, nes jie suras pasiteisinimą tam išleisti.

Gaukite bent tris licencijuotų rangovų citatas ir būkite ypač aiškūs apie norimą remontą. Palikdami vietos vertimui žodžiu, rangovai palieka erdvės vėliau jus papildomai apmokestinti.

Ir nepamirškite, kad pačios renovacijos išlaidos yra tik pradžia. Turto nuosavybė taip pat kainuoja, kai jis laisvas yra remontuojamas. Šios buhalterinės išlaidos arba „lengvatinės išlaidos“ apima hipoteką, komunalines paslaugas, mokesčius, draudimą ir leidimus.

Pirmajam jūsų sandoriui skirkite 50% papildomą biudžetą kaip renovacijos išlaidų rezervą ir pridėkite 50% pagalvėlę numatomoms nešiojimo išlaidoms. Atidžiai valdydami savo rangovus galite išvengti bet kokių išlaidų, tačiau, būdami nauju investuotoju, turėtumėte numatyti biudžetą už klaidas dirbdami su rangovais.

Pro patarimas: Prieš pradėdami rangovo paiešką, patikrinkite „HomeAdvisor“. Jie patikrino asmens duomenis ir rado geriausius rangovus jūsų srityje. Pasirinkite keletą iš jų sąrašo ir pateikite kiekvienam pasiūlymą dėl atliktinų darbų.

Po remonto vertė (ARV)

Kaip naujieji investuotojai paprastai nuvertina išlaidas, jie taip pat dažnai pervertina savo turto vertę po remonto (ARV).

Atlikite savo tyrimus apie Trulia ar Zillow, kad suprastumėte palyginamas renovuoto turto vertes. Tada apsilankykite keliuose panašiuose namuose, kurie šiuo metu parduodami. Eikite pro juos ir sužinokite, kaip kaimynystėje yra įvertintos baigtos savybės.

Kaip pradedantysis investuotojas, vien tik jūsų nuomonė jo nesumažins, todėl prieš pirkdami įsigykite ir tris ekspertų nuomones apie ARV diapazoną tam tikram turtui. Pirmiausia paklauskite savo nekilnojamojo turto agento nuomonės ir paprašykite, kad jie būtų konservatyvūs savo vertės diapazone. Tada susiraskite patyrusį jūsų rinkoje veikiantį investuotoją ir paklauskite jų nuomonės. Galiausiai peržiūrėkite skolintojo vertintoją, kad pateiktų jo nuomonę.

Kai turite šias tris ARV diapazono nuomones, imkite žemiausią diapazoną kaip darbinį ARV. Tai nėra laikas ir vieta optimizmui; turite žinoti savo minimalų pelną, apmokestinant turtą, ir įsitikinti, kad jis nėra neigiamas.

Nuoma po remonto

Jei turtą laikote kaip nuomą, jums reikia tikslios nuomos po remonto sąmatos. Atlikite tą patį procesą, kaip ir apskaičiuodami ARV, tačiau šį kartą nuoma.

Jei esate vietinis, nepraleiskite vaikščiojimo po šiuo metu nuomojamas apylinkes. Negalima pakeisti, kaip vietiniai kompasai atrodo tavo akimis. Norite išsiugdyti vietinės nuomos rinkos supratimą, taip pat žinoti, kokio lygio apdailos ir patogumų nuomininkai tikisi.

Nuolatinės nuomos išlaidos

Pakartokite po manęs: jūsų pinigų srautas nėra nuoma atėmus hipoteką.

Kitas skaičių rinkinys, dėl kurio naujieji investuotojai klysta, yra nuolatinės nuomos išlaidos. Paprastai tikiesi, kad ne hipotekos išlaidos vidutiniškai sudarys apie 50% nuomos mokesčio. Pavyzdžiui, pagal 50% taisyklę, jei nuoma yra 1 200 USD, jūsų einamosios ne hipotekos išlaidos vidutiniškai sudarys 600 USD. Jei jūsų hipoteka yra 500 USD, tai reiškia, kad vidutinis mėnesinis grynųjų pinigų srautas yra 100 USD - tai toli gražu ne 700 USD, kurių tikisi daugelis pradedančiųjų investuotojų.

Ne hipotekos išlaidos apima:

• Turto mokesčiai
• Turto draudimas
• Laisvų darbo vietų lygis
• Kapitalinis remontas ir kapitalo išlaidos („CapEx“)
• Priežiūra
• Turto valdymo išlaidos
• Apskaitos, buhalterijos ir teisinės išlaidos

Neatmeskite turto valdymo išlaidų, nes planuojate turtą valdyti patys. Ne kiekvienas turi laiko ar temperamento, kad galėtų gerai valdyti nuomą. Net jei jūs jį turite šiandien, tai dar nereiškia, kad jį turėsite kitais metais. Be to, nuomos valdymas yra darbo jėgos sąskaita, nesvarbu, ar dirbate darbą, ar kažkas kitas. Būkite finansiškai pasirengę pasamdyti turto valdytoją įtraukdami šias išlaidas į savo pinigų srautų skaičiavimus dabar.

Vis dėlto, pasikliaukite tik 50% taisykle. Tai plati nykščio taisyklė, ir prieš pirkdami turite apskaičiuoti visas kiekvieno turto išlaidas.

2. Apsvarstykite savybę „iki rakto“

Ne visi nori nugrimzti į rangovus, leidimus ir refinansuoti ilgalaikę hipoteką. Čia nėra nieko blogo.

Jei idėja prižiūrėti renovaciją privers jus patirti stresą, įsigykite „iki rakto“ nuosavybę. Galite nusipirkti nekilnojamojo turto, kuris jau yra išnuomotas stabiliems, patikimiems nuomininkams, arba nusipirkti jau paruoštos nuomai nekilnojamojo turto.

Šiandieniniame vis labiau jungiamame pasaulyje jūs netgi galite nusipirkti raktų nuosavybės savybes bet kurioje šalies vietoje naudodami tokias platformas kaip Stogo dangos. Įsivaizduokite visos šalies MLS versiją, skirtą tik iki galo išsinuomoti nuosavybes, ir gerai suprantate šios platformos galią ir patogumą..

„Roofstock“ taip pat apima daugybę duomenų apie kiekvieną išvardytą turtą, pradedant vietinės rinkos duomenimis, istorinėmis ir prognozuojamomis namų vertės tendencijomis, baigiant informacija apie turto būklę. Geriausia, kad jos apima dvi garantijas: viena leidžia jums nemokamai grąžinti turtą per 30 dienų, o kita garantuoja, kad jūs išsinuomosite turtą nuomininkui per 45 dienas nuo pirkimo. Norėdami gauti daugiau informacijos, žiūrėkite visą „Roofstock“ apžvalgą.

3. Būkite atsiriboję ir būkite kantrūs

Kaip minėta aukščiau, nekilnojamojo turto pirkimas reikalauja darbo. Tas darbas padaugėja iš dešimties kartų, jei norite rasti gerą sandorį - kurį geriau investuotojui, ar dar ką, prasmės?

Daugelis pradedančiųjų investuotojų emociškai prisiriša prie pirmosios nuosavybės, kuri patraukia jų susidomėjimą. Jie mėgsta vietą ir galvoja: „Aš norėčiau čia išeiti į pensiją“, arba jie mėgsta virtuvę arba mozaikines plyteles antrame aukšto vonios kambaryje.

Jausmai neturi kur investuoti. Tai lemia sprendimus, priimamus dėl neteisingų priežasčių ir „intuityvų investavimą“, pvz., Bandymą nustatyti laiką rinkoje.

Niekada neleiskite sau suformuoti emocinio prisirišimo prie būsimo investicinio turto. Tikėtina, kad prieš rasdami tinkamą pasiūlymą turėsite peržiūrėti dešimtis - galbūt šimtus - nekilnojamojo turto. Jei pateiksite pasiūlymų dėl 15 nekilnojamojo turto, didelė tikimybė, kad penki pardavėjai derėsis su jumis, o trys iš jų susitars su jumis. Iš trijų iš jų du bus įveikti prieš atsiskaitant, o jūs visoms jūsų pastangoms sudarysite vieną uždarą susitarimą.

Nedaugelis žmonių turi kantrybės ir galimybių atsiriboti nuo kiekvieno iš šių sandorių. Tiesioginis investavimas į nekilnojamąjį turtą yra skaitmenų žaidimas dviem prasmėmis: Viskas susiję su pelno ir išlaidų skaičiais, ir tik nedidelė dalis jūsų numatomų sandorių iš tikrųjų baigiasi. Prisipažinkite apie šias realijas dabar, prieš eikvodami daug laiko ir pinigų, nepabandę investuoti.

4. Derėtis (ir nebijoti pasivaikščioti)

Pardavėjai tikisi, kad derėsitės. Jei to nepadarote, jie pradeda atspėti savo kainas ir pasidomėti, ar jie turėjo paprašyti daugiau.

Derybos dėl nekilnojamojo turto prasideda nuo pardavėjų tyrimų. Sužinokite viską, ką galite apie pardavėjus, pvz., Kaip skubiai jie nori parduoti, kodėl jie parduoda ir kada jie persikelia, jei nuosavybė užima savininkus. Jei naudojatės nekilnojamojo turto agentu, leiskite jiems jaustis apie brokerių agentą. Nustebtumėte, kaip dažnai prekybos agentai tampa šnekūs.

Pateikite mažiausią pasiūlymą, kurį, jūsų manymu, pardavėjas vertins pakankamai rimtai. Kuo skubiau pardavėjas nori uždaryti, tuo mažesnis šis skaičius gali būti.

Norėdami sumažinti grynuosius pinigus, kuriuos reikia sumokėti atsiskaitymo metu, nedvejodami statykite pardavėjo nuolaidą derybose.

Svarbiausia, prieš pradėdami rengti atidarymo pasiūlymą, nustatykite viršutinę kainą. Įsipareigokite raštu ir pasakykite kam, kas tai užfiksuos. Jei po derybų pirmyn ir atgal pardavėjas nepriims numerio po tomis lubomis, eikite pėsčiomis. Stebinantis skaičius pardavėjų jums paskambina po kelių dienų ir sako: „Na, gal aš galėčiau padaryti tuos numerius veikiančius“. Pardavėjai pleiskanoja ir laikysena, tačiau emociškai atsiriboję galite atsitraukti nuo ne tokių populiarių pasiūlymų, kurie leidžia nusipirkti tik gerus pasiūlymus..

Laikykitės šios derybų taktikos, kad tvirtai laikytumėtės derybų ir visada būtumėte pasirengę vaikščioti.

5. Prieš teikdami pasiūlymus, sutvarkykite finansavimą

Pateikdami pasiūlymą pardavėjai tikisi, kad pateiksite informaciją apie tai, kaip planuojate iš tikrųjų mokėti už jų turtą. O tai reiškia, kad prieš pradėdami mesti pasiūlymus, turite suderinti finansavimą. Jūsų pasirinkimo galimybės skiriasi priklausomai nuo to, ar ieškote trumpalaikės paskolos pirkti ar reabilitacijai, ar ilgalaikio būsto paskolos.

Norėdami gauti trumpalaikių paskolų pirkimui ar reabilitacijai, eikite pas sunkių pinigų skolintoją. Jie yra greiti ir lankstūs, jei brangūs. Arba jums gali pasisekti vietiniame bendruomenės banke, tačiau jie veikia atskirai ir kiekvienas turi skirtingą skolinimo politiką.

Norėdami gauti ilgalaikės nuomos hipoteką, pirmą kartą investuodami galite išbandyti įprastus hipotekos kreditorius. Tačiau bankai ir reikalavimus atitinkantys skolintojai negali būti išplėsti už jūsų pirmąsias porą savybių, nes jie nustato, kiek hipotekų galite pateikti ataskaitoje apie savo kreditą..

Portfelio skolintojus vertinkite kaip „kito lygio“ finansavimą. Šie skolintojai neparduoda jūsų paskolos dideliam korporacijų skolintojui, o verčiau laiko ją savo namuose. Vietos bendruomenės bankai kartais siūlo šias paskolas, kaip ir kai kurie skolintojai internetu.

Galų gale, įrodžius sėkmės rezultatus, galite pasiskolinti pinigų privačiai iš draugų ir šeimos narių, kad finansuotų savo sandorius. Bet tai ateina praėjus metams po pirmojo jūsų susitarimo.

Pro patarimas: Ieškodami hipotekos skolintojo savo pirmajam turtui finansuoti, pradėkite nuo Skolinimo trejetukas. Per kelias minutes galite turėti keletą paskolų kainų, kurias galite palyginti.

6. Negalima mokėti už vertinimą

Nekilnojamojo turto vertė ne visada didėja. Namų vertė paprastai padidėja, tačiau jei tikiesi „paprastai“, tuomet spėlioja, o ne investuoja.

Jei esate plepikas, apverskite pagal šiandienos kainas. Jei esate ilgalaikės nuomos investuotojas, pirkite pagal šiandienos pinigų srautus. Namų vertybės gali žlugti, tačiau nuoma išlieka stebėtinai atspari. JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, net per Didžiąją nuosmukį, kai namų vertė sumažėjo 27,42 proc., Nuomos kainos toliau augo..

Tai yra investavimas į nuomą grožis. Sužinoję, kaip prognozuoti grynųjų pinigų srautus, galite tiksliai apskaičiuoti bet kokio investicinio turto grąžą, o jūs galite pasirinkti investuoti tik į didelio pajamingumo nekilnojamąjį turtą. Kai investuojate į nuomojamus nekilnojamąjį turtą pagal dabartinius grynųjų pinigų srautus, bet koks įvertinimas padidėja.

7. Būkite pasirengę vykdyti ir iškeldinti

Kaip ne visi turi temperamentą būti nekilnojamojo turto investuotoju, tas pats pasakytina ir apie veiksmingą savininką. Tai reikalauja dėmesio detalėms, savidisciplinos ir noro įgyvendinti jūsų nuomos sutarties taisykles.

Žmonės stumia prieš savo ribas. Kaip nuomininkui tai reiškia, kad kai kurie jūsų nuomininkai bandys peržengti jūsų ribas. Ginti tas ribas yra tavo darbas. Ne visi turi discipliną priversti vykdyti savo nuomos taisykles akivaizdoje, kad nuomojasi taip. Tačiau taisyklių laikymasis yra vienas iš iššūkių, būnant nuomininku, kuris jums turi būti patogus, jei norite sulaukti pasisekimo.

Jūsų hipotekos skolintojas nebus suvaržytas, jei paskambinsite jiems šmaikštaudami ir paprašysite nepervesti jums delspinigių arba pradėti uždarymo procesą. Jei nuomos laikotarpis pasibaigus atidėjimo laikotarpiui nepasibaigia, pateikite įspėjamąjį pranešimą apie iškeldinimą, kuris suteikia nuomininkui antrą lengvatinį laikotarpį prieš pateikiant prašymą iškeldinti. Jei jie nesumoka iki antrojo lengvatinio laikotarpio pabaigos, kreipkitės į vietos teismą. Tai pradės dar vieną ilgą procesą su galimo klausymo ir lokauto data, visa tai trunka mėnesius.

Aišku, retai kada būna. Kai nedelsdami įteikiate įspėjamąjį pranešimą apie iškeldinimą ir paduodate teismui, nuomininkai dažnai pradeda teikti pirmenybę nuomai, o ne kreditinės kortelės sąskaitoms, savo nuožiūra išleidžiamoms ir kitoms išlaidoms..

Jei tau nepatinka nė vienas iš jų, tu nesi vienas. Bet tai reiškia, kad jūs nesate temperamentingas, kad nusileistumėte. Jūs turėtumėte tai perduoti turto valdytojui arba susirasti kitų būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Galutinis žodis

Tiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą netinka daugeliui ar net daugumai žmonių. Jie tiesiog neturi kantrybės ir drausmės.

Laimei, jums nereikia tiesiogiai investuoti, kad įgytumėte savo nekilnojamojo turto poziciją savo portfelyje. Netiesioginiai investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai yra REIT, kuriuos galite iškart įsigyti per savo tarpininkavimo sąskaitą arba IRA. Taip pat galite investuoti į nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetaines. Nors kadaise tai leido dalyvauti tik akredituotiems investuotojams, keli, pvz Lėšų rinkimas, dabar leisk bet kam investuoti.

Jei turite pomėgio, kantrybės ir nuovokumo tiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą, jūsų drausmė bus apdovanota numatoma grąža, didele mokesčių lengvata ir dideles pajamas gaunančiomis pasyviomis pajamomis. Vienas paprastas būdas įsigyti savo pirmąjį investicinį turtą yra gyventi jame įsilaužus. Priešingai, nei yra paplitusi nuomonė, jums nereikia pirkti daugiabučio namo, kad galėtumėte įsilaužti. Galite įsirengti namus su kambario draugais, su papildomu būstu, išsinuomodami kambarius „Airbnb“ ar net įvesdami užsienio mainų studentą.

Jūs turite daugybę galimybių investuoti į nekilnojamąjį turtą, nesvarbu, ar pasirenkate tiesioginę nuosavybę, ar labiau savarankišką požiūrį. Bet kuriuo atveju įsitikinkite, kad atlikote namų darbus ir atidžiai patikrinkite kiekvieną investiciją, ypač atkreipdami dėmesį į skaičius.

Ar ketinate įsigyti investicinį turtą? Koks tavo ilgalaikis planas?