11 būdų, kaip žymiai sumažinti jūsų, kaip nekilnojamojo turto investuotojo, mokesčius

Be visų atskaitytinų išlaidų, nekilnojamojo turto investuotojai naudojasi kur kas daugiau mokesčių lengvatų, nei leidžia įprastas šaltinis. Mano gimtajame mieste Baltimore didžiausioje mokesčių grupėje esančiam savarankiškai dirbančiam asmeniui taikoma daugiau kaip 60% pajamų mokesčio prievolė, o didžiausias San Francisko mieste gyvenančio asmens pajamų mokesčio tarifas yra 67% - daugiau nei du trečdaliai jų pajamų . Sunku žengti į priekį gyvenime, kai prarandate 30–60% savo pajamų mokesčiams.

Jei jūs ieškojote tobulo šaltinio, kad uždirbtumėte pinigų ir sumažintumėte savo mokesčių prievolę, pateikiame 11 idėjų, kaip sumažinti mokesčių sąskaitą investuojant į nekilnojamąjį turtą.

Norite tapti nekilnojamojo turto investuotoju, bet nenusipirkote savo pirmojo turto? Apsvarstykite „Roofstock“. Jie yra nekilnojamojo turto investuotojų namų rinka. Jie patikrino nekilnojamąjį turtą, kad įsitikintų, jog turi geras pajamas.

Mokesčių taupymo strategijos nekilnojamojo turto investuotojams

1. Nuosavos savybės savarankiškai nukreiptoje IRA

Jūs tikriausiai esate susipažinęs su IRA ir Roth IRA kaip mokesčių atidėjimo būdas investuoti į pensiją. Tai, ko galbūt nežinote, yra tai, kad galite susikurti savo pačių nukreiptą IRA ir panaudoti ją investuodami į nekilnojamąjį turtą be mokesčių.

Įspėjame: tai nėra taip paprasta, kaip įsigyti akcijas įprastoje IRA. Pirmiausia turite pasamdyti saugotoją arba patikėjimo bendrovę, kad ji administruotų jums savarankiškai nukreiptą IRA. Jie sukuria savarankišką IRA, o jūs pervedate į ją pinigus. Tada galite sukurti juridinį asmenį, pavyzdžiui, LLC, norėdami nusipirkti ir turėti investicinį turtą. Savarankiška IRA investuoja pinigus į juridinį asmenį kaip jūsų pasirinktą investiciją.

Kur sudėtinga, jei norite finansuoti investicinį turtą, o ne pirkti grynais. Finansavimas yra leidžiamas, tačiau tam yra svarbių įspėjimų. Paskola turi būti „negrąžinta“, tai reiškia, kad skolininkas negali būti atskirai atsakingas, o daugelis skolintojų to neleidžia. Taip pat IRA apsaugo nuo mokesčių tik nefinansuojamą pirkimo dalį. Ir, žinoma, galioja įprastos IRA taisyklės: Jūs negalite išsiimti pinigų anksčiau nei 59,5 metų, o pradėti mokėti turite sulaukti 70,5 metų.

Jei jus domina investavimas į nekilnojamąjį turtą per savarankiškai nukreiptą IRA, pradėkite tyrinėti saugotojus ir kalbėtis su jais apie procesą ir jų įkainius. Peržiūrėkite „Rocket Dollar“, tačiau prieš įsipareigodami saugotojui, būtinai atlikite savo namų darbus ir gerai supraskite procesą..

2. Laikykite nuosavybes daugiau nei metus

Kai tu turi ką nors mažiau nei metus ir parduodi jį siekdamas gauti pelną, tas pelnas apmokestinamas pagal tavo įprastą pajamų mokesčio tarifą. Tai pasakytina apie nekilnojamojo turto apiplėšimą, senovinių automobilių atkūrimą ir pardavimą, dienos prekybą, antikvarinių daiktų apipjaustymą - viską, kas susijusi su žemų kainų pirkimu ir dideliu pardavimu.

Jei per metus apkelsite daugiau nei vieną ar du objektus, rizikuojate, kad IRS jus kvalifikuos kaip savarankiškai dirbančius „prekybininkus“ ir apmokestins jūsų pajamas dvigubais FICA mokesčiais (daugiau apie tai netrukus)..

Viena iš būdų to išvengti - prieš parduodant nuosavybę turėti ilgiau nei metus. Tai panaikina riziką būti priskiriamu prekybininkui ir jūsų pelnas būtų apmokestinamas kaip įprastos pajamos, o apmokestinamas kaip kapitalo prieaugis. Daugeliui amerikiečių kapitalo prieaugis yra apmokestinamas 15% - žymiai mažesnis nei daugumos amerikiečių įprastas pajamų mokesčio tarifas.

Jei apverstate namus, prieš parduodami apsvarstykite galimybę juos išsinuomoti vienerių metų nuomos laikotarpiui. Jūs sumažinate savo mokesčių tarifą, uždirbate šiek tiek grynųjų pinigų ir netgi galite gauti naudos iš padidėjimo bei didesnės pardavimo kainos.

Čia yra keletas kitų patarimų, kaip sumažinti jūsų kapitalo prieaugio normą investuojant į nekilnojamąjį turtą, kartu pateikiant papildomos informacijos apie tai, kas yra prekybininkas.

3. Venkite mokėti dvigubus FICA mokesčius

Kaip minėta aukščiau, jei IRS klasifikuoja jus kaip prekybininką, o ne kaip investuotoją, esate laikomas savarankiškai dirbančiu asmeniu ir esate skolingas dvigubus FICA mokesčius.

FICA mokesčiai yra užimtumo mokesčiai, skirti finansuoti socialinę apsaugą ir medicinos paslaugas. Jie yra padalinti tarp darbdavių ir darbuotojų, kiekviena šalis moka 7,65 proc. Jei esate savarankiškai dirbantis asmuo, jūs esate skolingi abiem, iš viso 15,3%, be savo federalinių, valstijų ir vietinių pajamų mokesčių.

Kiekvienas, kuris apžiūri namus, turėtų sudaryti strategiją, kaip išvengti pardavėjų klasifikavimo pagal IRS ir tokiu būdu išvengti šio papildomo 15,3% mokesčio. Vienas iš būdų išvengti pardavėjo statuso yra įrodyti „ketinimą investuoti“ į kiekvieno pardavimo pelną. Kitaip tariant, sukurkite atvejį, kad nepardavinėjate nuosavybės kaip įprastos verslo praktikos, o siekiate sukaupti kapitalą kitiems investiciniams projektams. Šie kiti investiciniai projektai galėtų apimti apmokėjimą už kito turto patobulinimus arba ilgalaikio nuomos investicinio turto pradinės įmokos sumokėjimą.

Kita strategija yra vengti verslo per vieno nario LLC, į kurį paprastai neatsižvelgiama mokesčių tikslais. Vietoje to, galite sukurti juridinį asmenį, pavyzdžiui, partnerystės LLC ar S-corp, kuris pakeis investuotojų apmokestinimo tvarką.

Jei kasmet planuojate apversti daugiau nei porą nekilnojamojo turto, pasitarkite su buhalteriu, turinčiu didelę patirtį dirbant su nekilnojamojo turto investuotojais. Kaip ir daugelis kitų mokesčių kodekso elementų, šis turi keletą pilkųjų sričių, todėl jūs turite sugebėti įtikinamai parduoti ne prekybininko statusą, jei IRS jums iššūkis.

4. Dvejus metus gyvenkite nuosavybėje

Ar kada galvojai padaryti tiesioginį flipą? Jūs judate ir laikui bėgant tobulinate bei tobulinate. Jei gyvenate toje nuosavybėje mažiausiai dvejus metus, pirmieji 250 000 USD kapitalo prieaugio vienišiams neapmokestinami. Susituokusioms poroms limitas yra visas 500 000 USD.

Žinoma, galbūt nenorėsite gyventi nuolatinėje darbo zonoje ar judėti kas dvejus metus, tačiau jei mėgstate tobulinti namus ir tvarkytis namuose, tai gali būti įdomus būdas užsidirbti pinigų neapmokestinant.

5. Atidėti mokesčius naudojant 1031 biržą

„Panašios rūšies mainai“, remiantis mokesčių kodekso 1031 straipsniu, leidžia nekilnojamojo turto savininkams atidėti mokesčių mokėjimą neribotą laiką perkant panašų turtą su pajamomis.

Tai veikia taip: Tarkime, kad jūs perkate turtą už 100 000 USD, išleidžiate dar 20 000 USD patobulinimams ir parduodate jį už 150 000 USD, kad gautumėte 30 000 USD pelną. Jūs galite įsiskolinti tą 30 000 USD ir susprogdinti jį pavalgydami ar nusipirkę naują automobilį, kad parodytumėte, kaip jums sekasi. Tada sumokėsite pajamų mokestį, palikdami 15 000 USD arba 20 000 USD grynųjų pajamų, kad parodytumėte už jūsų pastangas, o ne 30 000 USD.

Arba galite investuoti į kitą turtą ir nemokėti už jį mokesčių - bent jau kol kas.

Tarkime, kad paėmėte tą 30 000 USD ir panaudosite jį kaip įmoką už 200 000 USD, o ne už 100 000 USD. Į šį kitą sandorį jūs investuosite 50 000 USD į patobulinimus ir parduosite turtą už 60 000 USD pelną. Dabar jūs turite 60 000 USD pelno. Vėlgi, jūs galite išleisti šiuos pinigus arba galite juos reinvestuoti naudodami kitą 1031 mainų knygą. Galbūt kitą kartą, kai su ja nusipirksite 400 000 USD turtą, keturių vienetų nuomos turtą, kuris jums uždirba 1 200 USD per mėnesį grynųjų pinigų sraute.

Pardavę tą turtą, jūs vėl turėtumėte pasirinkti mokėti mokesčius už pelną ar atlikti dar vieną 1031 mainą. Niekas nesako, kad privalai parduoti; galėtumėte tai išlaikyti amžinai ir mėgautis papildomomis nuomos pajamomis.

6. Parduokite išsimokėtinai

Tarkime, jūs parduodate turtą už 50 000 USD pelno. Dėl kokių nors priežasčių nenorite daryti 1031 mainų, kad iškart nusipirktumėte naują turtą. Jei pateiksite savo mokesčių deklaraciją su papildomais 50 000 USD apmokestinamosiomis pajamomis per vienerius metus, galite tikėtis sumokėti tam didelius mokesčius, o tai gali jus paskatinti į aukštesnę mokesčių grupę.

Arba galite paskirstyti pelną per daugelį metų, siūlydami pardavėjo finansavimą. Tais metais, kai jūs parduodate turtą, jūs turite mokėti tik pajamų mokesčius nuo bet kurios įmokos ir pagrindinės sumos, kurią jums sumoka pirkėjas. Laikui bėgant, jie palaipsniui sumoka likutį, kurį jums skolingi, kiekvieną mėnesį ir mėnesį. Kad viskas būtų dar geriau, jūs turite nuskaičiuoti pirkėjo palūkanas.

Žinoma, rizika yra tai, kad jie nevykdo savo įsipareigojimų ir jūs turite atsisakyti turto. Neįmanoma lengvai parduoti išsimokėtinai ir įsitikinkite, kad tinkamai kvalifikuojate pirkėją. Viena galimybė yra pradėti nuo lizingo pirkimo-pardavimo sutarties, kai pirkėjas pradeda nuomotoju, kurio dalis nuomos mokama įmoka kiekvieną mėnesį. Esant tam tikram įmokos balansui, jūs galite perduoti turtą pirkėjui nuomininkui ir pasirašyti hipotekos lakštą bei turto suvaržymą.

7. Padidinkite savo išskaičiavimus

Vienas iš investavimo į nekilnojamąjį turtą pranašumų yra tas, kad visos realios išlaidos ir kai kurios popierinės išlaidos yra atskaitytinos nuo mokesčių.

Galite išskaičiuoti:

• Hipotekos palūkanos
• Draudimas
• Turto mokesčiai
• Priežiūros išlaidos
• Turto valdymo mokesčiai
• Reklamos išlaidos
• Programinė įranga, įrankiai ar kitos nekilnojamojo turto palaikymo išlaidos
• Legalūs mokesčiai
• Uždarymo išlaidos, tokios kaip įmonės pavadinimas ir skolintojo mokesčiai
• Namų biuro išlaidos
• Kelionės ir rida išlaidos
• Išskaita iš praeities (daugiau apie tai netrukus)
• Nusidėvėjimas (daugiau apie tai netrukus)

Geriausia dalis? Vis tiek galite atlikti standartinį išskaičiavimą. Dauguma jų nereikalauja, kad išskaičiuotumėte savo atskaitymus; jie tiesiog sumažina bendrą apmokestinamųjų pajamų sumą iš jūsų E sąrašo arba C sąrašo.

Atlikite namų darbus tiksliai pagal tai, kokius atskaitymus galite reikalauti, kad sumažintumėte mokesčių sąskaitą, ir, kaip visada, kalbėkitės su buhalteriu, kad aptartumėte visas pilkąsias zonas..

8. Pasinaudokite 20% išskaitymo pranašumais

Į 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymą įtrauktas intriguojantis mokesčių perkėlimas smulkaus verslo savininkams, įskaitant nekilnojamojo turto investuotojus.

Paprasčiausiu lygmeniu tai leidžia smulkaus verslo savininkams išskaičiuoti papildomus 20% jų grynųjų verslo pajamų. Žinoma, su IRS nėra nieko paprasta. Leistina išskaita yra mažesnė iš šių sumų:

1. Jūsų „bendros kvalifikuotos verslo pajamos“
2. 20% apmokestinamųjų pajamų perviršio, skaičiuojant nuo grynojo kapitalo padidėjimo

Kas tiksliai yra „bendros kvalifikuoto verslo pajamos“? Kai kurių tipų įmonėms galioja pajamų apribojimai: 315 000 USD susituokusioms poroms ir 157 500 USD pavieniams asmenims. Galite perskaityti išsamų IRS apibrėžimą „kvalifikuotos verslo pajamos“ arba išsaugoti migreną ir pasikalbėti apie tai savo buhalteriu..

Nors tai neišbandyta ir nėra visiškai aiški IRS, turėdami aštrų buhalterį, turėtumėte mokėti iš savo apmokestinamųjų pajamų išskaičiuoti papildomus 20% savo nekilnojamojo turto, investuojančio verslo pajamas..

9. Nusidėvėkite savo savybes

Kitas popierinis nekilnojamojo turto investuotojų pranašumas yra nusidėvėjimas. IRS nustato, kad gyvenamojo namo eksploatavimo trukmė yra 27,5 metai, todėl turto savininkai gali išskaityti 1 / 27,5 savo turto pastato vertės kiekvienais metais per pirmuosius 27,5 metų, kuriuos jie turi..

Pvz., Tarkime, kad jūs perkate turtą už 150 000 USD, kai žemės vertė yra 50 000 USD, o pastato - 100 000 USD. Kiekvienais metais per kitus 27,5 metus galite nuskaičiuoti 3 636 USD nusidėvėjimą: 100 000 USD– 27,5 = 3 636 USD.

Taip pat galite nurašyti turto pagerinimus. Pvz., Jei montuojate naują stogą už 8000 USD, tas 8000 USD taip pat gali nusidėvėti per 27,5 metus.

Tai gera žinia. Bloga žinia yra ta, kad parduodami turtą turėsite mokėti mokesčius už „nusidėvėjimo susigrąžinimą“ už visą pelną, kurio anksčiau vengėte mokėti mokesčius už nusidėvėjimą. Žinoma, jei niekada neparduosi, niekada nebūsi skolingas tiems mokesčiams.

10. Įvertink vertinimą skolindamasis, neparduodamas

Turtas, kurį įsigijote aukščiau už 150 000 USD, laikui bėgant buvo vertinamas, o po kelerių metų jame sukursite šiek tiek nuosavo kapitalo.

Jūs galite jį parduoti ir sumokėti kapitalo prieaugio mokesčius už tą kapitalą, arba galėtumėte pasiskolinti turtą ir nemokėti jokių mokesčių už grynuosius pinigus. Tiesą sakant, jūs turėtumėte išskaičiuoti skolinimosi išlaidas, tiek uždarymo išlaidas, tiek hipotekos palūkanas.

Laikui bėgant jūsų nuomininkai už jus sumokės paskolą. Jūs turite išlaikyti turtą, kuris, tikiuosi, ir toliau jus vertina, o nuomos kaina didėja laikui bėgant, net jei jūsų hipotekos įmoka išlieka fiksuota.

O kai paskola bus išmokėta, atspėk ką? Galite apsisukti ir pasiskolinti daugiau grynųjų pinigų iš savo turto!

11. Mirkite, kad turite savo savybes

Jei mirštate turėdami nekilnojamąjį turtą, pradinis pagrindas (įsigijimo kaina) išnyksta, o jūsų įpėdiniai nemoka kapitalo prieaugio.

Norėdami tęsti aukščiau pateiktą pavyzdį, jūsų pradinė turto bazė buvo 150 000 USD. Tarkime, kad per 30 metų ji padidėja iki 900 000 USD. Jei parduodate turtą, galite tikėtis, kad turėsite sumokėti mokesčius už savo 750 000 USD pelną.

Arba jūs galite ir toliau kiekvieną mėnesį imti turto nuomos mokestį ir niekada jo neparduoti. Jei norite ištraukti grynuosius pinigus, galite pasiskolinti prieš tai, kaip aprašyta aukščiau, arba galite palikti juos neapkrauti ir uždirbti iš to daugiau pinigų srautų..

Kai tu mirsi, turtas perduodamas tavo įpėdiniams kaip tavo turto dalis. Jie gali būti skolingi turto mokesčiams už tai, bet tik tuo atveju, jei mirėte turtingi; pirmieji 11,18 mln. USD jūsų turto neapmokestinami. Priešingu atveju jie parduoda turtą ir neapmokestina pajamų.

Galutinis žodis

Jei norite laimėti turtų žaidime, turite žinoti taisykles. Ir niekur nėra taip aiškiau, nei išmokti sumažinti pajamų mokesčius.

Sužinokite, kaip pasinaudoti mokesčių lengvatomis, suteikiamomis nekilnojamojo turto savininkams. Visą gyvenimą jie gali sutaupyti šimtus ar daugiau tūkstančių dolerių ir padėti daugiau pinigų skirti gerovės kūrimui..

Kokia yra jūsų mėgstamiausia taktika mažinant mokesčius?