5 būdai, kaip pritraukti kapitalą iš savo namų HELOC, paskolos, refinansavimas ir dar daugiau
Būkime sąžiningi, kartais namų savininkai atsiduria grynųjų pinigų stokojančiose, bet turtingose nuosavybėse.
Jei ketinate pritraukti lėšų iš savo namų, pateikiame penkis būdus, kaip tai padaryti, taip pat kiekvieno privalumus ir trūkumus. Tiesiog būkite atsargūs ir neperkraukite savęs finansiškai. Nuosavo kapitalo negalima realizuoti, kol neparduosite; viskas, ką galite padaryti iki tol, yra skolintis iš jos.
Kaip išsitraukti kapitalą iš savo namų
Visi namų skolos turi keletą bendrų dalykų. Pirma, dauguma namų skolų praneša kredito įstaigoms apie jūsų mokėjimų istoriją; išimtys yra atvirkštinės hipotekos ir kartais bendros paskolos dėl nuomos. Jei praleidote mokėjimą arba neįvykdote įsipareigojimų neįvykdymo, tikėkitės, kad tai paveiks jūsų kredito rezultatą.
Panašiai, jei negrąžinate skolų, užtikrintų jūsų namuose su turto suvaržymu, skolintojas gali jus uždrausti. Nors jūs turite keletą galimybių sustabdyti uždarymą, rizika prarasti namus yra reali.
Galiausiai galite išskaičiuoti palūkanas už skolas, užtikrintas namuose, bet tik tuo atveju, jei išskaičiavote savo išskaičiavimus. Jei neturite, tai nėra ypač naudinga. Prieš pasinerdami į penkias galimybes, kaip pasisemti nuosavybės iš savo namų, įsitikinkite, kad suprantate šiuos panašumus.
1. Pinigų išmokėjimo refinansavimas
Jei turite namus, kurių vertė yra 300 000 USD, ir esate skolingi tik 150 000 USD, galite refinansuoti savo hipoteką ir ištraukti daugiau grynųjų. Žinoma, tai kainuoja didesnius mokėjimus būstui ir atnaujinant paskolos amortizaciją nuo nulio (daugiau apie tai netrukus)..
Refinansavimo pranašumai
Refinansuodami savo hipoteką, turite keletą privalumų. Pirma, jūs galite pasiskolinti pinigų su fiksuota palūkanų norma, o tai reiškia numatomus hipotekos mokėjimus. Jūsų pagrindinė ir palūkanų įmokos niekada nedidėja; tik dėl jūsų turto mokesčių ar būsto savininkų draudimo įmokų gali padidėti jūsų mėnesinė įmoka.
Kitas pranašumas yra tas, kad skolintojai paprastai imasi mažesnių palūkanų normų už refinansavimą nei kitos paskolos, pateiktos šiame sąraše. Taip yra todėl, kad jie užima pirmąją suvaržymo poziciją su refinansavimu, o tai reiškia, kad jų skola tampa prioritetu įsipareigojimų neįvykdymo ir uždarymo atveju.
Galiausiai refinansavimas leidžia išsitraukti didesnį paskolos ir vertės santykį (LTV) nei kitos šio sąrašo galimybės dėl tos pačios priežasties. Kreditorius, turintis pirmąją suvaržymo teisę, gali paskolinti didesnę procentą nuo turto vertės žinodamas, kad pirmiausia jam grąžinama.
Pro patarimas: Jei ketinate refinansuoti savo namus, pasižiūrėkite Skolinimo trejetukas. Jame pateikiamos kelių skolintojų citatos, kad galėtumėte įsitikinti, jog gaunate mažiausias įmanomas įmokas.
Refinansavimo trūkumai
Refinansuodami savo hipoteką, vėl pradedate amortizaciją nuo nulio, kurią mėgsta skolintojai. Tai turėtų išsiųsti raudoną vėliavą jums, kaip skolininkui.
Skolintojai naudoja skaičiavimą, vadinamą „paprasta palūkanų amortizacija“, kad nustatytų, kiek kiekvienos mėnesinės įmokos yra mokamos palūkanoms, o kiek - pagrindinio likučio išmokėjimui. Paskolos laikotarpio pradžioje beveik visi mokėjimai eina palūkanomis, o ne pagrindine suma. Laikui bėgant, šis santykis keičiasi, kol pasibaigus paskolos terminui beveik visos sumos nukreipiamos į pagrindinio likučio mokėjimą..
Bet štai dalykas: šio santykio pokytis eina pagal eksponentinę kreivę ir dažniausiai tai įvyksta pačioje paskolos pabaigoje. Per 30 metų hipotekos didžiąją dalį jūsų likučio galima sumokėti tik per pastaruosius kelerius metus. Taigi skolintojams patinka refinansuoti senesnes paskolas, nes jie gauna iš naujo laiką dėl amortizacijos ir renka dideles palūkanas už kiekvieną mėnesinę įmoką.
Refinansavimas taip pat pakartoja jūsų paskolos termino skaičiavimą. Jei jums buvo 20 metų 30 metų hipoteka ir jūs refinansuojate dar 30 metų hipoteką, pereisite nuo 10 metų paskolos likimo iki kito 30 metų.
Fiksuota palūkanų norma ir mokėjimas taip pat turi neigiamos įtakos: hipoteka yra nelanksti. Pasiskolinate fiksuotą sumą su fiksuotu grąžinimo laikotarpiu, diskusijos pabaiga.
Jei galvojate apie refinansavimą, kad konsoliduotumėte kreditinės kortelės skolas, gerai pagalvokite. Kredito kortelių nevykdymas reiškia teismo sprendimą; nevykdyti savo hipotekos reiškia panaikinimą.
Galiausiai refinansavimas apima visiškai naują uždarymo išlaidų rinkinį. Tarp skolintojo mokesčių, nuosavybės mokesčių, įvertinimo mokesčių ir dar daugiau, pasiruoškite išleisti tūkstančius dolerių mokesčių.
Esmė
Refinansuoti hipoteką, kad būtų galima išimti grynuosius pinigus, gali būti prasminga - pavyzdžiui, jei turite FHA hipoteką ir norite refinansuoti įprastą hipoteką, kad pašalintumėte hipotekos draudimo įmoką.
Prieš refinansuodami perskaitykite šį išsamesnį atsakymą į klausimą „Ar turėčiau refinansuoti savo hipoteką?“
2. Antroji hipotekos / būsto paskolos
Jei jau turite hipoteką ir norite pasiskolinti daugiau pinigų savo namams, niekas nesako, kad turite sumokėti turimą hipoteką. Vienas iš variantų yra antrosios hipotekos, dar žinomos kaip būsto paskolos, paėmimas. Panašiai kaip refinansuodami pradinę hipoteką, galite ja naudotis Skolinimo trejetukas gauti geriausios būsto paskolos įkainius.
Techniškai kalbant, šie du žodžiai nereiškia to paties. Būsto paskola yra bet kokia nauja hipotekos paskola, kurią imate kaip esamas būsto savininkas. Jei jums nuosavybės teise priklauso laisvas ir aiškus namas, galite pasiskolinti būsto paskolą, kuriai būtų suteikta pirma turto suvaržymo teisė, o ne antra hipoteka. Bet bendrai aptariant, terminai dažnai vartojami pakaitomis.
Būsto paskolų pranašumai
Vienas aiškus antrosios hipotekos pranašumas yra tas, kad jums nereikia iš naujo paleisti amortizacijos grafiko nuo nulio nuo pirmosios hipotekos. Aukščiau pateiktame pavyzdyje paskolos davėjui liko tik 10 metų hipotekai, todėl visos paskolos paleidimas iš naujo turėtų didžiulį neigiamą poveikį. Turėdami antrą hipoteką, jie gali tiesiog pasiimti tai, ko jiems reikia, kaip naują papildomą paskolą.
Kredito davėjo mokesčiai už antrą hipoteką gali būti mažesni nei refinansavimas. Skolintojai dažnai ima išankstinius mokesčius, vadinamus „taškais“, o 1 balas lygus 1% paskolos sumos. Antros hipotekos atveju - 30 000 USD, 1 taškas yra tik 300 USD, o 1 taškas - 300 000 USD refinansavimo atveju - 3 000 USD..
Antrosios hipotekos, užtikrintos jūsų namuose, paprastai siūlo mažesnes palūkanų normas nei neužtikrintos asmeninės paskolos. Be abejo, tą mažesnę palūkanų normą gali panaikinti didesnės išlaidos, susijusios su darbo su tituluotu darbu, įrašų suvaržymu dokumentais ir kitais namo hipotekos uždarymo reikalavimais..
Būsto paskolų trūkumai
Antroji hipoteka beveik visada susijusi su didesnėmis palūkanų normomis nei refinansai, nes skolintojas turi užimti antrą turto suvaržymo poziciją už pirmąjį hipotekos skolintoją.
Paskolas būstui įsigyti, kaip ir kitos rūšies hipotekos, taip pat nelanksčios. Tai daro juos naudingus tik kaip vienkartinę grynųjų infuziją - ir tuo pačiu brangi.
Ir kaip minėta aukščiau, uždarymo išlaidos yra brangios. Nesvarbu, kokia nedidelė jūsų paskolos suma, vis tiek turite sumokėti už darbą už titulą, įrašymo mokesčius, įvertinimus ir fiksuotus „nepageidaujamus mokesčius“, kuriuos imasi skolintojas.
Esmė
Jei jums reikia vienkartinių grynųjų pinigų, pvz., Mokate už namo renovaciją, antrą hipoteką gali būti prasminga. Visų pirma, namų savininkai gali juos naudoti kaip pasirinkimą, kai jiems yra nebrangi ir naudinga pirmoji hipoteka, kurios jie nenori prarasti..
Tačiau būkite atsargūs dėl didelių paskolos uždarymo išlaidų ir pažiūrėkite į bendrą paskolos kainą, įskaitant visas uždarymo išlaidas ir palūkanas iki paskolos pabaigos, palyginti su grynųjų pinigų suma, kurią norite pasiskolinti. Niekas nenori mokėti 60 000 USD palūkanų ir mokesčių, kad galėtų pasiskolinti 25 000 USD.
3. Namų kapitalo kredito linija (HELOC)
Namų kapitalo kredito linija (HELOC) per tokią kompaniją kaip Figūra.com yra žymiai lankstesnė galimybė panaudoti būsto kapitalą nesiskolinant vienkartinės hipotekos.
Kaip rodo pavadinimas, HELOC yra atnaujinamoji kredito linija, kaip užtikrinta kreditinė kortelė. Užuot apsaugotas grynaisiais pinigais, jis apsaugotas nuo jūsų namų. Maksimali kombinuota LTV, skirta HELOC, paprastai patenka į 75–85% diapazoną. Pvz., Namams, turintiems 150 000 USD hipoteką, kurių vertė 300 000 USD, užuot refinansuodami arba imdami antrą hipoteką, galite pasiimti HELOC, kurio kredito limitas yra 100 000 USD..
Pradiniam skolinimosi laikotarpiui nuo 5 iki 10 metų galite išsitraukti pinigus iš kredito linijos ir sumokėti likutį, kaip jums patinka. Vieninteliai mokėjimai kiekvieną mėnesį yra tik palūkanos.
Po panaudojimo laikotarpio ateina grąžinimo laikotarpis, kai kredito linija baigiasi ir jūs turite mokėti kas mėnesį, kad sumokėtumėte savo likutį. Paprastai grąžinimo laikotarpiai trunka nuo 10 iki 20 metų.
HELOC'ų pranašumai
HELOC grožis yra jų lankstumas. Jums niekada nereikės jų naudoti arba galite juos naudoti tik retkarčiais, norėdami sumokėti už namo sutvarkymą, prieš greitai grąžindami likutį. Taip pat galėtumėte juos sumokėti, kad padengtumėte svarbias išlaidas.
Taip pat HELOC palūkanų normos paprastai yra žemesnės nei kreditinės kortelės, nes jas saugo jūsų namai. Paprastai palūkanų normos patenka į panašų diapazoną kaip antrosios hipotekos “.
Suvart HELOCs
Lankstumas kainuoja; HELOC yra reguliuojamos palūkanų paskolos. Palūkanų normos, kai skolinatės, gali būti žemos, tačiau jei per artimiausius 10 metų jos padidės trigubai, galite sumokėti 16% savo skolos palūkanų.
Kredito kortelių neįvykdymas nebūtinai reiškia benamystę, tačiau HELOC įsipareigojimų neįvykdymas gali būti, nes kredito limitas yra apsaugotas nuo jūsų namų.
Kaip ir antrosios hipotekos atveju, būsto savininkai gali patirti dideles kredito uždarymo išlaidas. Uždarymo procesas yra panašus, reikalaujantis titulinio darbo ir visų susijusių mokesčių.
Kredito gavėjai taip pat susiduria su unikalia rizika, susijusia su HELOC: įšaldytas kreditas dėl nuosavybės praradimo. Jei jūsų namo vertė sumažėja, paskolos davėjas gali įšaldyti jūsų kredito liniją, nepriklausomai nuo to, ar laiku sumokėjote visas palūkanas.
Galiausiai, kai kurie HELOC yra nuolatinio apgyvendinimo sąlyga. Skirtingai nuo hipotekų, kurios paprastai leidžia skolininkams išsikelti po metų ir išlaikyti turtą kaip nuomos mokestį, kai kurie HELOC paskolos gavėjui išsikeliant automatiškai uždaromi, o visas negrąžintas likutis turi būti sumokėtas nedelsiant. Būtinai patikrinkite, ar gerai atspausdinta.
Esmė
Namų kapitalo kredito linijos gali padėti užtikrinti lanksčius finansavimo šaltinius. HELOCs naudojasi daugybe mokėjimų už namų patobulinimus, susijusius su jūsų vaikų mokymu kolegijoje, iki pradinės įmokos už nuomojamą turtą ar atostogų namus. Jie netgi gali būti naudojami kaip papildymas ar pakaitalas skubios pagalbos fondui, jei esate tolerantiškas rizikai ir verčiau investuotumėte grynuosius pinigus, nei leistumėte lėkti į taupomąją sąskaitą..
Bet kaip ir antrosios hipotekos atveju, atidžiai išanalizuokite, ar ilgalaikės išlaidos yra vertos lankstumo.
4. Atvirkštinė hipoteka
Daugelis vyresnio amžiaus suaugusiųjų atsiduria išskirtinėje padėtyje, kai turi daug nuosavo kapitalo, tačiau ribotas pajamas. Vienas jų pasirinkimas yra atvirkštinė hipoteka Skolinimo trejetukas.
Atvirkštinio įkeitimo atveju paskolos davėjas moka paskolos gavėjui, o ne atvirkščiai - būsto savininkas neprivalo mokėti mokėjimų, kol gyvena. Jiems mirus, namas atitenka paskolos davėjui, nebent skolininkas ar jo turtas sumokėtų likutį.
Nors atvirkštinės hipotekos yra įvairių formų ir dydžių, dažniausiai pasitaiko, kad paskolos davėjas moka paskolos davėjui kas mėnesį, o paskolos likutis bėgant laikui didėja. Arba skolininkas gali išmokėti vienkartinę išmoką, pavyzdžiui, antrą hipoteką, arba vienkartinę išmoką ir mėnesinius mokėjimus..
Reversinės hipotekos pranašumai
Skirtingai nuo kitų šio sąrašo variantų, atvirkštiniai hipotekos kreditoriai negali atsisakyti rinkos. Priklausomai nuo paskolos sąlygų, jie gali nustoti mokėti po tam tikrą numerį, tačiau jie negali priversti namo savininko išvykti. Kadangi skolininkas nemoka mokėjimų, blogas kredito rezultatas neturi reikšmės.
Kaip minėta aukščiau, atvirkštinės hipotekos suteikia tam tikrą lankstumą skolininkams pasirinkti, kaip jie nori gauti įmokas. Bet kuriuo atveju paskolos mokėjimai neturi įtakos skolininko tinkamumui gauti socialinę apsaugą ar „Medicare“ išmokas.
Atvirkštinės hipotekos trūkumai
Pirma, tik vyresnio amžiaus suaugusieji - paprastai vyresni nei 62 metų - gali imti atvirkštinę hipoteką. Nors tai nėra sąlyga per se, tačiau tai yra apribojimas.
Kitas apribojimas yra tas, kad atvirkštinės hipotekos įkaitu gali būti naudojama tik pagrindinė gyvenamoji vieta. Negalima tikėtis, kad išsinuomosite nekilnojamąjį turtą, nesvarbu, kiek nuosavo kapitalo turite.
Dabar rimtam klausimui: hipotekos draudimas. Jei paskolos likutis mažesnis nei 60% LTV, paskolos gavėjai, naudodamiesi FHA atvirkštinės hipotekos programomis, privalo sumokėti išankstinį 0,5% mokestį prie stalo, o negrąžintą 2,5% - daugiau kaip 60% LTV. Ir tai tik išankstinis mokestis. Skolininkai taip pat privalo mokėti nuolatinius mėnesinius mokesčius, lygius 1,5% paskolos sumos kiekvienais metais - sumą, kuri dažnai didėja laikui bėgant.
Esmė
Vyresnio amžiaus suaugusiesiems, kurių namuose yra nemažas turtas ir kurie niekada neplanuoja persikraustyti, atvirkštinės hipotekos yra tinkamas papildomų pajamų šaltinis. Jie yra skolos, bet be tų baisių mėnesinių sąskaitų.
Bet jei norite palikti ką nors savo vaikams, būkite atsargūs, kaip atvirkštinė hipoteka paveiks jūsų turto planavimą.
5. Įsigykite nuomojamą turtą su antklode
Pasiruoškite kūrybingiau naudotis savo namų nuosavybe?
Tarkime, kad norite nusipirkti nuomojamą turtą. Jūs rasite skolintoją, dosniai siūlantį 80% LTV finansavimą - arba, kitaip tariant, reikalaujantį iš jūsų 20% įmoką. Galite kosėti grynaisiais arba pasiūlyti susitarti už savo namus.
Tai veikia taip: užuot tik užtikrinęs turto nuomos turtą, skolintojas, be nuomos, įkeičia ir dabartinį jūsų namus. Jie įgyja dvi savybes, užtikrindami didesnį saugumą. Dėl papildomo užstato jiems nebereikia mokėti įmokos.
Antklodžių paskolos pranašumai
Nereikia sugalvoti pinigų grynajai paskolai gauti. Galite finansuoti net naujo turto uždarymo išlaidas. Tačiau jūs įgyjate naują pajamų teikimo turtą.
Ši taktika taip pat nereikalauja atskiro atsiskaitymo; jūs tiesiog uždarote turtą, kurį perkate finansuodami. Pavadinanti įmonė iš tikrųjų turi traukti du pavadinimų kūrinių rinkinius, tačiau visos papildomos išlaidos yra menkos, palyginti su atskiro atsiskaitymo uždarymo išlaidomis.
Antklodžių paskolos trūkumai
Pirmiausia jūs savo namus planuojate pirkti norėdami įsigyti investicinį turtą, rizikuodami uždaryti į rinką ir benamį, kaip aprašyta aukščiau.
Kita rizika finansuoti 100% nuomos mokesčio yra neigiami grynųjų pinigų srautai. Tokie dideli hipotekos mokėjimai gali reikšti didesnes vidutines išlaidas nei pajamos iš nuomos, o tai paneigtų visą tikslą - pirkti nuomą. Neigiami grynųjų pinigų srautai yra rizika nusipirkti nuomojamą turtą, kai perkate nuo 70% iki 80% LTV. Rizika yra dar didesnė, kai finansuojate visą pirkimo kainą.
Panašiai, jei turto vertė sumažėja net šiek tiek, tai hipoteka suteikia jums aukštyn kojom.
Nuomojamo turto pirkimas su visa paskola gali atrodyti panašus į piešimą ant HELOC. Tačiau dauguma mano pažįstamų investuotojų naudoja šią taktiką tik kaip laikiną lėšų šaltinį, kad galėtų nusipirkti žaibišku greičiu. Jie greitai grąžina HELOC, kai visi remonto darbai yra baigti, paprastai imdamiesi ilgalaikės hipotekos už nuomojamą turtą. Kitaip tariant, jie nenaudoja savo namų, kad padidintų nuomą. Vietoj to jie naudojasi laikinais, greitais, lanksčiais pinigais, kuriuos visiškai grąžina su atskira tik nuomos hipoteka.
Esmė
Kryžminis namo įkeitimas finansuojant investicijas yra labai rizikinga įmonė. Nebandykite to daryti namuose, nebent esate patyręs investuotojas, turintis keliolika sandorių.
Galutinis žodis
Skolos yra pavojinga priemonė, kuria lengva piktnaudžiauti ir kurią sunku meistriškai panaudoti. Geriausias būdas įsigyti nuosavo namo kapitalą yra parduoti būstą ir persikelti kur nors pigiau. Bet jei jūs turite pasiimti skolą, skolinimasis namuose reiškia mažesnes palūkanų normas nei neužtikrintos skolos.
Tik saugokitės didelių išankstinių uždarymo išlaidų ir būkite ypač atsargūs, kad neprisiimtumėte daugiau skolų, nei galite grąžinti. Iš tikrųjų dauguma skolų yra blogos skolos, ir vienintelė išimtis yra skolos, padedančios kaupti turtus. Taigi, jei galite padėti, klausykite tų niūrių dalykų ir nenaudokite savo namo kaip bankomato.
Kokia yra jūsų patirtis gaunant kapitalą jūsų namuose? Kurį iš aukščiau paminėtų metodų jūs naudojote, ir ką jūs apie jį galvojote?
