Griežtos paskolos už nekilnojamojo turto renovaciją - ar turėtumėte tokią gauti?

Kas teisus?

Kietos paskolos iš prigimties nėra nei geros, nei blogos; Jie yra tik viena finansavimo priemonė iš daugelio nekilnojamojo turto investuotojų priemonių rinkinyje. Štai ką trokštantys investuoti nekilnojamojo turto investuotojai turi žinoti apie kietų pinigų paskolas, įskaitant jų privalumus, minusus, išlaidas ir tinkamą bei netinkamą laiką jomis naudotis.

Kas yra sunki pinigų paskola?

Paskola kietiems pinigams yra į užstatą orientuota paskola, užtikrinta nuo nekilnojamojo turto. Sunkių pinigų skolintojai paprastai mažiau dėmesio skiria paskolos gavėjui nei įprasti hipotekos kreditoriai, o daugiau turto ir paties sandorio kokybė. Užuot skolinęsi nuo 90% iki 95% turto vertės, kaip įprasti hipotekos skolintojai, kietų pinigų skolintojai paprastai laikosi 60–80% paskolos ir vertės santykio (LTV)..

Nors sunkių pinigų skolintojai taip pat vertina paskolos gavėją, jų pagrindinis dėmesys skiriamas įsitikinimui, kad nuosavybėje yra pakankamai nuosavo kapitalo, kad jie galėtų susigrąžinti savo lėšas, net jei skolininkas nevykdo savo įsipareigojimų. Jie tikrina sandorį, kad įsitikintų, jog skolininkas perka mažesnę nei rinkos vertę ir, pelningai renovuodamas turtą, galės sukurti dar daugiau nuosavo kapitalo..

Didelių pinigų skolintojai nėra pagrindiniai bankai ar korporacijos. Vietoj to, jos paprastai yra mažos, judrios įmonės, veikiančios vietos, valstybiniu ar regioniniu lygiu. Dabar yra saujelė beveik visos šalies bendrovių, siūlančių dideles paskolas, bet nė viena neveikia visose 50 valstijų. Skirtingai nuo bankų, kurie bando aptarnauti masinę rinką, kietų pinigų skolintojai yra nišiniai skolintojai, kurių specializacija yra greitos renovacijos paskolos patyrusiems nekilnojamojo turto investuotojams..

Paskolos dideliais pinigais paprastai yra trumpalaikės (nuo 6 iki 24 mėnesių), tik su palūkanomis ir yra prieinamos tik nekilnojamajam turtui. Priešingai, hipoteka paprastai yra orientuota į skolininką ir ilgalaikę (nuo 15 iki 30 metų). Įprasti hipotekos kreditoriai tikrina skolininko kvalifikaciją, tokią kaip kredito istorija, pajamos, skolos ir santykiai, pavyzdžiui, skolos ir pajamų santykis. Užstatas - turtas - tereikia įvertinti bent pirkimo kainą, kad būtų patenkinti įprasti hipotekos kreditoriai.

Griežtų pinigų paskolų pranašumai

Paskolos dideliais pinigais egzistuoja ilgą laiką, ir vis dar tai yra daugelio nekilnojamojo turto investuotojų pasirinkta finansavimo galimybė, nepaisant pastaruoju metu šioje srityje atsiradusių „trikdžių“, tokių kaip bendro finansavimo svetainės. Štai kodėl jie išlieka tokie populiarūs tarp investuotojų.

1. Greitis ir lankstumas

Paskolos dideliais pinigais yra greitos ir lanksčios - dvi savybes puoselėja nekilnojamojo turto investuotojai. Aš mačiau sunkių pinigų paskolas beveik per tris dienas nuo pradžios iki pabaigos. Dažnai toks greitis reikalingas nekilnojamojo turto investuotojams, norintiems užtikrinti išskirtinius sandorius, siūlant greitai ir praktiškai garantuotai atsiskaityti nerimą keliančiam pardavėjui.

2. Idealiai tinka renovacijos finansavimui

Ten, kur šviečia kietos paskolos, yra renovacijos finansavimas. Dauguma sunkių pinigų skolintojų padengia 100% renovacijos išlaidų ir išleidžia lėšas iš eilės, remdamiesi abipusiškai suderintu pritraukimo grafiku (plačiau apie tai vėliau).

3. Blogas kreditas nėra sandorių pertraukiklis

Kadangi sunkių pinigų skolintojai daugiau dėmesio skiria įkaito turtui nei skolininkui, jie nevengia blogo kredito gavėjų; jie tiesiog ima didesnes palūkanas ir mokesčius bei skolina mažesnėmis LTV didesnės rizikos skolininkams.

4. Lankstus įmoka

Kitas sunkių pinigų paskolų perkėlimas yra tas, kad skolintojams dažnai nerūpi, iš kur gaunama įmoka. Galite pasiskolinti jį iš savo didžiosios tetos Sue, išsitraukti grynųjų pinigų avansą iš savo kredito kortelės arba parduoti savo inkstą „eBay“ ar „Amazon“; Daugeliui kietų pinigų skolintojų nerūpi, nes jų dėmesys yra įkaitas. Įprasti skolintojai paprastai neleidžia pasiskolinti jokios įmokos dalies, net iš šeimos narių.

5. Nekilnojamojo turto rūšis nesvarbi

Didelių pinigų skolintojai taip pat nori apsvarstyti unikalias savybes, dėl kurių įprasti skolintojai gali gąsdinti. Kartą pažinojau moterį, valdančią mišrų pensionatą ir iki savaitės imanti dokumentų neturinčius imigrantus už kambarius, jokių klausimų neužduota. Joks įprastas skolintojas jos neliestų, tačiau jos surastas sunkių pinigų skolintojas nekreipė dėmesio, kai pamatė didelę turto vertę ir nuosavybę..

6. Nėra PMI

Paskutinė pastaba: sunkių pinigų skolintojai neapmokestina privataus hipotekos draudimo (PMI), kuris iš dalies pašalina jų dideles sąnaudas.

Neigiamų pinigų paskolos

Šios paskolos kelia didelę riziką, kurią turėtų suprasti būsimi skolininkai.

1. Didelės skolinimosi išlaidos

Greitis ir lankstumas nėra pigūs. Didžiausias sunkių pinigų paskolų neigimas, be abejo, yra didesnė jų kaina.

Skolininkai gali tikėtis mokėti nuo 8% iki 18% palūkanų normos ir nuo 2 iki 6 punktų. („Taškas“ skolinantis „Lingo“ yra mokestis, mokamas iš anksto atsiskaitant, lygus 1% paskolos sumos.) Šios normos ir mokesčiai skiriasi ne tik skolintojui, bet ir atsižvelgiant į skolininko kredito rezultatą, pajamas, ir patirtis. Jei ieškojote priežasties pagerinti savo kreditą, geresni kredito balai paprastai sumažina sunkių pinigų paskolos išlaidas.

Kaip ir labiau tradiciniai hipotekos kreditoriai, kietų pinigų skolintojai kelia palūkanų normas kartu su kylančiomis palūkanų normomis. Galų gale jie patys skolinasi pinigus, kad galėtų apsisukti ir paskolinti jums, ir perveda visas didesnes palūkanų išlaidas savo skolininkams.

Be didelių palūkanų normų ir taškų, kietų pinigų skolintojai taip pat imasi „šlamšto mokesčių“, kaip ir dauguma hipotekų kreditorių: tvarkymo mokesčiai, administraciniai mokesčiai, įvertinimo peržiūros mokesčiai ir visa kita, ką jie gali sugalvoti, kad atskirtų skolininkus nuo didesnės pinigų sumos. Kalbant apie vertinimus, dauguma sunkių pinigų skolintojų reikalauja, kad jūs naudojatės jų patvirtintu vertintoju, kuris gali imti didesnius nei vidutiniai įkainius. Beje, tai būdinga daugeliui hipotekos kreditorių, o ne tik sunkių pinigų skolintojams.

Dauguma sunkių pinigų skolintojų taip pat imasi tikrinimo mokesčių už kiekvieną ištraukimą. Kiekviename renovacijos etape jie siunčia inspektorių į nekilnojamąjį turtą, kad patikrintų, ar nurodytas darbas yra baigtas prieš išleidžiant piešinį.

2. Paprastai terminai yra trumpi

Pirma, sunkių pinigų skolintojai beveik visada skolina trumpalaikių paskolų sąlygomis, paprastai trunkančiomis nuo 6 iki 24 mėnesių. Ir jie neturi humoro jausmo apie tai, jei tuo laikotarpiu nesumokėsite pinigų. Tikėkitės kito taškų ir rinkliavų, jei jie turės jums išduoti dar vieną paskolą.

Atsižvelgiant į tai, kadangi paskolos yra trumpalaikės, paprastai joms suteikiamos tik palūkanos. Negrąžinate jokios pagrindinės sumos, tik palūkanas, kurios, nepaisant aukštų palūkanų normų, išlaiko mėnesines įmokas, kad jos būtų toleruojamos.

3. Vėluojantys mokėjimai turi griežtas bausmes

Didelių pinigų skolintojai taip pat neturi humoro jausmo apie pavėluotus mokėjimus. Jei praleidote mokėjimą, nesitikėkite draugiško telefono skambučio iš kai kurių įmantrių atstovų skambučių centre, kad jie padėtų jums sudaryti mokėjimo planą. Vietoj to, tikėtis, yra nedelsiant pranešimas apie rinkos apribojimą.

Juk sunkių pinigų skolintojų visas verslo modelis yra pagrįstas įkaitu; jų apsauga nuo nuostolių nėra grindžiama statistiniu jūsų tikimybės neįvykdyti įsipareigojimų neįvykdymo modeliavimu, o paprastesniu skaičiavimu: „Ar mes galime susigrąžinti paskolą, jei mes neleidžiame?“

4. Galimybė viršyti biudžetą

Galutinė rizika, būdinga bet kuriam renovacijos projektui, viršija biudžetą. Nesitikėkite, kad jūsų sunkių pinigų skolintojas bus simpatiškas, jei rangovas pateiks jums papildomų 5000 USD išlaidų; tikimasi, kad iš savo kišenės iškrės visi skysčiai. Prieš pirkdami būtinai patikrinkite namus, kad sumažintumėte netikėtumų riziką.

Visas šias rizikas galima apibendrinti vienu sakiniu: Laikykitės paskolos sąlygų arba greitai susidorokite su rinka. Griežtų pinigų skolintojai, prieš skolindamiesi, yra lankstūs, kol struktūrizuoja paskolą. Kai rašalas bus ant popieriaus, nesitikėkite, kad jis bus lankstus.

Kai yra prasmė gauti sunkią pinigų paskolą

Paskolos dideliais pinigais yra neįtikėtinai veiksmingos labai specifiniam nekilnojamojo turto sandorio tipui: pirkimo-reabilitacijos sandoriui.

Kitaip tariant, jie puikiai tinka investuotojams į nekilnojamąjį turtą, kurie randa sunerimusius ar apleistus namus, perka juos su nuolaida, atnaujina ir po to parduoda arba refinansuoja, kad būtų ilgalaikės nuomos nuosavybė. Kietos paskolos yra puikios norint apversti namus ar atnaujinti nuomą. Tačiau dėl trumpų paskolos terminų investuotojai privalo arba greitai parduoti, arba refinansuoti, kai baigsis renovacija.

Tai reiškia, kad jums reikia pasitraukimo strategijos prieš imantis sunkių pinigų paskolą. Tiesą sakant, vienas iš pirmųjų klausimų, kurių sunkių pinigų skolintojai užduoda kreipdamiesi dėl paskolos, yra tas, ar turite tokią strategiją. Didelių pinigų skolintojai nespekultuoja būsimose apylinkėse ar ateityje gali didėti ar didėti nuoma. Jie skolinasi, remdamiesi dabartine rinkos verte, kokia yra dabartinė vertė ir vertė po remonto (ARV).

Tam tikra prasme objektyvus, patyręs akių rinkinys peržiūri jūsų skaičius ir jūsų sandorį. Jei skolintojas suras kokių nors priežasčių nerimauti, jie greitai tai jums nurodys ir privers jus pagrįsti jūsų susitarimo logiką..

Galiausiai verta paminėti, kad dauguma sunkių pinigų skolintojų nebe skolina namų savininkams savo pagrindinės gyvenamosios vietos. Paskolos dideliais pinigais nėra skirtos vartotojams ir joms netaikomos įprastos apsaugos, kurios vartotojai tikisi. Jie skirti nekilnojamojo turto investuotojams, norintiems greitai judėti ir uždirbti pelno.

Nupieškite paskolų grafiką ir renovacijos finansavimą

Kai sunkių pinigų skolintojas peržiūri jūsų sandorį ir jį patvirtina, jūs abu susėsti, kad sudarytumėte renovacijos planą pagal reikalingą remontą..

„Lygiosios“ yra kompensacija už konkretų remonto ar atnaujinimo darbų rinkinį. Pavyzdžiui, pirmajame piešinyje gali būti tam tikrų vamzdžių ir elektros laidų pakeitimas. Kai šis darbas bus baigtas, skolintojas siunčia į namus inspektorių, kad patvirtintų, jog darbas buvo atliktas priimtinos kokybės, ir tada išleidžia piešinį, kad atlygintų jums už darbą.

Šį paskutinį momentą verta pakartoti: jūs sumokate už bet kokį iš anksto sumokėtą darbą ir medžiagas, o skolintojas jums už tai atlygina..

Kai vienas piešinys bus paleistas, pereisite prie kito piešinio darbo. Norėdami tęsti pavyzdį iš viršaus, antrame brėžinyje gali būti vamzdynų, krosnies ir oro kondicionavimo įrenginių pakeitimas ir jų sujungimas. Ciklas paskui kartojasi: Jūs paskambinate skolintojui, kad informuotumėte, kad antras piešimas baigtas, jie siunčia inspektorių patvirtinti, jie jums išleidžia piešinį ir tt, kol baigsis renovacija..

Jei jums patogu ir kai kuriuos namų tvarkymo darbus norite atlikti patys, jums gali pasisekti. Dauguma sunkių pinigų skolintojų finansuos tik licencijuotų rangovų atliktus remontus - nebent turite įrodytų aukštos kokybės, laiku atliktų darbų..

Kitos renovacijos finansavimo galimybės

Natūralūs pinigų skolintojai, žinoma, nėra vienintelis žaidimas mieste. Čia yra keletas kitų variantų, kuriuos galite apsvarstyti finansuodami kitą savo nekilnojamojo turto sandorį.

1. Bendrosios internetinės svetainės

Tarp nefinansuojamų svetainių ir sunkių pinigų skolintojų yra neaiški linija, nes daugelis visuomenės sutelktinio finansavimo svetainių atsiskaito kaip sunkių pinigų skolintojai..

Kaip minėta aukščiau, kietų pinigų skolintojai skolinasi pinigus iš kitų, o paskui sukasi ir skolina nekilnojamojo turto investuotojams. Bendrai finansuojančių svetainių atveju jie skolinasi pinigus iš visuomenės. Jie paprastai siūlo didelę grąžą finansiniams investuotojams, nes jie teikia didesnės rizikos ir pigesnes paskolas. Tačiau dauguma bendro finansavimo svetainių priima pinigus tik iš akredituotų investuotojų ir reikalauja didelių minimalių investicijų.

Nesvarbu, ar klasifikuojate bendro finansavimo svetaines kaip sunkių pinigų skolintojus, ar konkurentus, jie yra palyginami iš skolininko perspektyvos.

2. Bendruomenės bankai

Vietos bendruomenės bankai yra tikros alternatyvos ir konkurentai sunkių pinigų skolintojams. Kadangi jie yra maži vietiniai bankai, jiems identifikuoti ir skolinimo sąlygoms dažnai reikia daug darbo. Anksčiau, kai norėjau pasiskolinti iš vietinio bendruomenės banko, turėjau atlikti paiešką, sudaryti kiekvieno bendruomenės banko, esančio už 50 mylių, sąrašą, tada paskambinti kiekvienam iš jų atskirai ir paklausti apie jų kainodarą bei sąlygas. paskoloms renovacijai.

Jei dėl to jums kyla klausimas, kodėl jums kilo problemų, pagalvokite, kad šių bankų kainos kartais yra pigesnės nei sunkių pinigų skolintojų. Dar geriau nuomos investuotojams, kai kurie maži bankai vis tiek siūlo „ilgalaikio renovacijos“ paskolas, kurios apima pradinį renovacijos etapą, kuris baigiamas į ilgalaikį ilgalaikį hipoteką - nereikia brangaus, daug laiko reikalaujančio refinansavimo..

Jei jūsų pasitraukimo strategija yra refinansuoti ilgalaikę hipoteką ir turtą laikyti nuoma, verta paskambinti dešimtimis telefono skambučių, kad bandytumėte surasti paskolos portfelio davėją, kuris siūlo šią neįmanomą paskolų programą..

3. Privatūs pinigų skolintojai

Nauji nekilnojamojo turto investuotojai dažnai painioja „privačius pinigus“ su „sunkiais pinigais“. Privačių pinigų paskola yra suteikiama asmeniui, pavyzdžiui, draugui, šeimos nariui, pažįstamam ar bet kam kitam, kuris neužsiima pinigų skolinimo verslu.

Aš kartais investuoju pinigus su nekilnojamojo turto investuotojais, kuriuos žinau asmeniškai skolindamas jiems asmenines obligacijas. Bet aš nesu skolintas pinigų; Aš kartais tarnauju kaip privatus pinigų skolintojas, bet nesu sunkių pinigų skolintojas.

Kaip minėta pirmiau, kietų pinigų skolintojai yra įmonės, net ir teikiančios paskolą individualiam savininkui LLC, kurios skolinasi pinigus nekilnojamojo turto investuotojams.

4. HELOC arba namų nuosavybės paskola

Jei turite namus, kuriuose yra daug nuosavo kapitalo, galėtumėte pasiskolinti savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, kad finansuotumėte savo nekilnojamojo turto investavimo sandorį, o ne skolintumėtės iš naujo turto.

Jūsų, kaip skolininko, pranašumas yra tas, kad paskolos, užtikrintos jūsų pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, beveik visada yra pigesnės nei paskolos, užtikrintos investiciniu turtu. Taip yra todėl, kad investuotojai visada nevykdys savo paskolų investiciniam turtui prieš nevykdydami būsto paskolos, todėl būsto savininko paskolos skolintojams bus mažesnės rizikos.

Viena iš galimybių yra paskolos medžio namų kredito linija (HELOC). Tai yra besisukančios kredito linijos, kuriomis galite pasikliauti pagal poreikį, tada atsiskaitykite laisvalaikiu - bent jau pradiniu skolinimosi laikotarpiu, kuris paprastai būna 10–15 metų. Po to HELOC paprastai pereina į grąžinimo laikotarpį, per kurį turite sumokėti pagrindinį likutį per 10–20 metų.

Daugelis investuotojų naudoja HELOC, kad finansuotų savo pradinius nekilnojamojo turto pirkimus ir atnaujinimus, tada parduoda arba refinansuoja turtą užbaigus, sumokėdami HELOC likutį. Nuplaukite ir pakartokite be galo didelį skelbimą - jei namuose turite pakankamai lėšų padengti šias dideles išlaidas.

Kitas pasirinkimas yra būsto paskolos arba antroji hipoteka. Vietoj besisukančios kredito linijos tai yra dar viena hipoteka jūsų namui. Šios paskolos yra daug mažiau lanksčios, todėl mažiau naudingos nekilnojamojo turto investuotojams, ieškantiems laikino finansavimo.

5. FHA 203K paskolos

Šios paskolos galioja tik būsto savininkams, norintiems finansuoti jų pagrindinės gyvenamosios vietos remontą.

Jei esate namų savininkas, pamirškite sunkių pinigų skolintojus ir pasikalbėkite su paskolos pareigūnu vietiniame banke apie FHA 203K paskolą. Jos yra žymiai pigesnės nei kietų pinigų paskolos ir leidžia tiek pirkti, tiek refinansuoti. Tai, ko jie neleidžia, yra prabangūs namų atnaujinimai, todėl, jei širdis guli ant baseino su maudymosi baru, pradėkite taupyti centus.

6. Grynieji pinigai

Gerai, kad tai nėra finansavimo forma. Bet jei jūs galite sukaupti pakankamai pinigų investiciniam turtui nusipirkti ir atnaujinti, galite sutaupyti didžiulę pinigų sumą palūkanoms ir rinkliavoms.

Jei turite pakankamai grynųjų pinigų, pateikiame keletą patarimų, kurie padės nuspręsti, ar turėtumėte investuoti pinigus į nekilnojamojo turto projektą, ar juos geriau panaudoti kur nors kitur.

Galutinis žodis

Paskolos dideliais pinigais yra greitas, lankstus ir patogus būdas renovuoti reikalingam investiciniam turtui finansuoti.

Jie taip pat yra brangūs, o skolintojai nesiryžta išstumti iš rinkos, jei nesugebate gyventi iki sandorio pabaigos. Jokiu būdu nenaudokite sunkių pinigų paskolos pagrindinei gyvenamajai vietai finansuoti, jei netgi galite rasti sunkių pinigų skolintoją, kuris vis dar skolina namų savininkams; Aš nežinau nė vieno, kas tai daro. Net nekilnojamojo turto investuotojai turėtų apsvarstyti visas savo galimybes, užuot tiesiog nevykdę sunkių pinigų skolintojo.

Esmė: žinokite apie savo galimybes finansuoti nekilnojamojo turto sandorius dar prieš pateikdami pirmąjį pasiūlymą.

Kokia jūsų patirtis finansuojant nekilnojamąjį turtą? Ar jūs kada nors naudojote sunkių pinigų paskolą?