Kaip pasiūlyti namą - patarimai ir strategijos, kaip laimėti

Tačiau svajonių apie jūsų naujų namų paieškas etapas galiausiai turi baigtis. Kai rasite namą, atitinkantį jūsų poreikius, laikas atsigriebti ir iš tikrųjų nusipirkti jį prieš tai, kai kas nors kitas padarys.

Negalite nusipirkti namo, prieš tai nepateikę pasiūlymo. Pirkimo pasiūlymas, dar žinomas kaip pirkimo sutartis ar ketinimų pirkti dokumentas, yra teisinis dokumentas, kuriame nurodoma kaina, kurią norite mokėti už namą, kaip ketinate už ją mokėti ir kitos pagrindinės sandorio sąlygos..

Pirkimo pasiūlymai paprastai tampa teisiškai privalomi, kai pardavėjas sutinka su sąlygomis. Įstatymai, reglamentuojantys jų vykdymą ir negaliojimą, vis dėlto skiriasi, todėl labai įprasta juos pakeisti prieš uždarant arba nustatyti, kad jų vykdymas priklausytų nuo tam tikrų palankių rezultatų, tokių kaip praeinantis terminito patikrinimas ar kiti patikrinimai..

Jei dirbate su nekilnojamojo turto agentu, jis ar ji greičiausiai pakeis iš anksto parašytą šabloną su jūsų sandoriui būdingomis sąlygomis. Kai kuriose valstijose, tokiose kaip Niujorkas, licencijuotas advokatas iš tikrųjų privalo sudaryti ar pasirašyti bet kokią oficialią pirkimo-pardavimo sutartį, nepriklausomai nuo to, ar pirkėjas dirba su agentu.

Vis dėlto, atsižvelgiant į bet kokio gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorio dydį ir ilgalaikį poveikį, jums yra naudingiausia visiškai suprasti šiuos dalykus:

Pirkimo pasiūlymo komponentai
Įprasti atvejai, kurie gali turėti įtakos jo vykdymui
Kaip sukurti tvirtą pasiūlymą atsižvelgiant į vietinės nekilnojamojo turto rinkos ir asmeninės situacijos apribojimus?
Kaip reaguoti į bet kokius pardavėjo prieštaravimus

Pagrindiniai pirkimo pasiūlymo komponentai

Daugelis gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo pasiūlymų yra sudaromi naudojant konkrečiai valstybei skirtus šablonus, todėl tikėtina, kad konkretaus pasiūlymo sąlygų formuluotės ir tvarka skirsis priklausomai nuo vietos. Tačiau didžiojoje JAV pirkimo pasiūlymų dalyje yra šie pagrindiniai komponentai:

Svarstymų langas. Šiame punkte nurodoma, kiek ilgai galioja pasiūlymo sąlygos, kitaip tariant, kiek laiko pardavėjas turi jį apsvarstyti. Jei pardavėjas neatsako iki lango pabaigos, pirkėjas gali laisvai pateikti kitą pasiūlymą.
Gražiausias pinigų įnašas. Uždirbtas pinigų užstatas rodo, kad pirkėjas rimtai ketina pirkti namą. Suma, paprastai apie 1% visos pasiūlymo kainos, nurodoma pasiūlyme ir asmeniniame ar kasos čekyje, pridedamame prie dokumento. Jei operacija sėkmingai uždaroma, uždirbami pinigai yra užskaitomi užbaigiant (sumažinant visas uždarymo išlaidas). Jei įvykdoma operacija, uždirbti pinigai gali būti grąžinami arba gali būti negrąžinami, atsižvelgiant į valstijos įstatymus ir tai, ar pasiūlyme yra konkrečių kalbų apie tai, kada reikia grąžinti įmoką..
Teisinis turto aprašymas. Tai yra teisinis fizinio turto aprašymas, parašytas ant pradinio pavadinimo. Priklausomai nuo vietinių papročių, jame yra keletas padalijimo pavadinimo, bloko ir partijos numerių, nuosavybės skaitmeninių matavimų ir jo fizinių ribų aprašymai. Naujai padalintos nuosavybės atveju pardavėjas turi garantuoti, kad visos ribos yra galutinės ir turi būtinus vyriausybės patvirtinimus.
Komplektuojamo armatūros ir prietaisų aprašymas. Šiame skyriuje aprašomi visi įrenginiai, prietaisai, mechaniniai daiktai, asmeninis turtas ir kiti „reikmenys“, kurie turi būti įtraukti į turto pardavimą be papildomų mokesčių. Įprasti pavyzdžiai yra virtuvės prietaisai, ŠVOK įranga, ūkiniai pastatai, sodo augalai, dūmų detektoriai ir kabelių lizdai.
Bendra pirkimo kaina ir finansavimas. Čia nurodoma bendra kaina, kurią pirkėjas nori mokėti už turtą, pradinė įmoka (uždarymo metu sumokėti pinigai), finansuotina suma ir finansavimo būdas (pavyzdžiui, įprastinė ar FHA hipoteka).
Veika. Tai apibūdina operacijos, tokios kaip garantinis aktas arba patikėtinio aktas, susijusį su sandoriu, rūšis. Taip pat aprašoma, kokie (jei yra) apribojimai, kuriems taikoma veika, pavyzdžiui, mineralinių teisių rezervavimas ir komunalinių paslaugų servitutai.
Procentiniai mokesčiai ir komunalinės paslaugos. Tai paaiškina pirkėjo ir pardavėjo atsakomybę už nekilnojamojo turto mokestį ir komunalinius mokesčius prieš ir po uždarymo. Paprastumo dėlei pardavėjas dažnai apmoka komunalines paslaugas (už vandenį, kanalizaciją, šiukšles, elektrą ir pan.) Iki atsiskaitymo laikotarpio pabaigos, į kurį įeina ir pabaigos diena. Nekilnojamojo turto mokesčiai paprastai sumokami prieš 6 arba 12 mėnesių įvertinimo laikotarpius, todėl pirkėjui įprasta grąžinti pardavėjui jau sumokėtus mokesčius už laikotarpį nuo uždarymo iki dabartinio vertinimo laikotarpio pabaigos..
Specialūs vertinimai. Ši nuostata nustato atsakomybę už specialių įvertinimų sumokėjimą. Specialūs įvertinimai yra vienkartiniai mokesčių apskaičiavimai, kuriuos vietos valdžios institucijos imasi už viešosios infrastruktūros projektus, tokius kaip naujos vandens linijos ar gatvių apšvietimas. Jie labiau tikėtini naujai pastatytuose padaliniuose ir neseniai prijungtose savivaldybėse. Paprastai pardavėjas sumoka visus specialius įkainius, kurie buvo sumokėti iki pabaigos datos, o pirkėjas sumoka bet kokius mokesčius po uždarymo, neatsižvelgiant į tai, kada bus baigtas tikrasis infrastruktūros projektas..
Uždarymo ir pristatymo datos. Šiame skyriuje nurodoma uždarymo data arba diena, kai bus baigta operacija. Jame taip pat nurodoma, kada pardavėjas namus turi pristatyti pirkėjui, kitaip tariant, kada pirkėjas gali persikelti. Dažniausiai uždarymo ir pristatymo datos sutampa, tačiau pardavėjai kartais leidžia pirkėjams persikelti anksti. Abi paskolos gali būti nustumtos atgal, jei paskolos patvirtinimas, turto modifikavimas ar kiti sandorio komponentai užtrunka ilgiau nei tikėtasi.
Nuotekos ir vanduo. Šiame skyriuje aprašomos nekilnojamojo turto vandens ir nuotekų tvarkymo paslaugos, nurodant, ar jis prijungtas prie komunalinių vandentiekio ir kanalizacijos linijų, geriamojo vandens gręžinio, požeminio nuotekų valymo sistemos (tokios kaip septikas) ir kiti svarbūs patobulinimai. Dėl savybių su šuliniais ir požeminių nuotekų valymu prieš uždarymą dažnai reikia atlikti papildomą patikrinimą ir patikrinimą.
Dviguba agentūros atstovybė. Kai kuriose valstijose yra teisėta, kad tas pats atstovas atstovauja pirkėjui ir pardavėjui - tai sąlyga, vadinama „dviguba agentūra“ arba „dvigubos agentūros atstovavimu“. Jei sandoris susijęs su dviem atstovais, šiame skyriuje nurodomos atitinkamos pirkėjo ir pardavėjo teisės ir reikalingas tvirtas abiejų šalių sutikimas..

Priedas

Įprastame pirkimo pasiūlyme yra keli priedai, kurie skiriasi atsižvelgiant į situaciją ir vietą. Kai kuriuose prieduose išdėstyti pagrindiniai pirkimo pasiūlymo aspektai, pavyzdžiui, kaip turi būti finansuojamas pirkinys ir kas apmoka uždarymo išlaidas. Kiti yra išsamus atskleidimas, kurio reikalauja įstatymai. Nors kiekvienas priedas yra suformuotas kaip atskiras dokumentas su savo parašo puslapiu, jis laikomas vykdoma pirkimo sutarties dalimi..

Įprasti priedai yra šie:

Uždarymo išlaidos. Šiame priede nurodoma, kas ir kokia suma yra atsakingas už išlaidų uždarymą. Pavyzdžiui, pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas sumokėtų 3 000 USD uždarymo išlaidų padengimą, o pirkėjas yra atsakingas už likutį. Jei pirkėjas sutinka sumokėti visas uždarymo išlaidas, gali būti nereikalaujamas uždarymo išlaidų priedas.
Finansavimas. Jei pirkėjas dalį pirkimo kainos finansuoja būsto paskola, šis priedas apibūdina paskolos struktūrą, terminą ir normą. Jame taip pat paaiškinama, ar skolintojas reikalauja, kad pardavėjas prieš išduodamas hipoteką atliktų bet kokį turto remontą (ir, jei taip, remonto pobūdį), ir kas nutinka su uždirbtais pinigais, jei finansavimas patenka per.
Arbitražo sutartis / Atskleidimas. Pasirašydamas šį neprivalomą priedą, pirkėjas ir pardavėjas susitaria išspręsti visus ginčus privalomajame arbitraže ir atsisako savo teisių į teismo procesą..
Dažai su švinu ir kiti pavojai. Priklausomai nuo jurisdikcijos, pirkimo sutartyje dažnai pateikiami keli pavojų atskleidimai, kurių reikalauja vietiniai įstatymai. Įprasta informacija apie pavojų yra radonas, šuliniai ir požeminės nuotekų valymo sistemos bei dažai su švinu (namams, pastatytiems iki aštuntojo dešimtmečio pabaigos)..
Turto atskleidimas. Pirkimo pasiūlymai paprastai apima pardavėjo nuosavybės atskleidimą, kuriame pardavėjas patvirtina, kad turtas, kiek jam žinoma, yra tiksliai parodytas. Vietos įstatymai kartais reikalauja, kad trečiosios šalys pateiktų informaciją arba pateiktų ataskaitą, kurioje išsamiai aprašoma namo sudedamųjų dalių būklė.

Bendros nenumatytos situacijos ir pakeitimai

Daugelyje valstijų pirkimo pasiūlymas tampa privaloma sutartimi, kai jį priima pardavėjas ir pasirašo abi šalys. Tačiau sutarties vykdymas beveik visada priklauso nuo tam tikrų dalykų, bendrai vadinamų „nenumatytais atvejais“. Kai kuriuos nenumatytus atvejus pirkėjas ar jų atstovas įterpia pirkėjui apsaugoti, o kitus įtraukia pardavėjas arba jo atstovas, norėdamas apsaugoti pardavėją. Kai kurios, pavyzdžiui, namų apžiūra ir įvertinimas, daugelyje valstijų yra standartinės pirkimo pasiūlymų kalbos dalis.

Kai kuriais atvejais tam tikro nenumatyto atvejo pasekmė yra pirkimo pasiūlymo pakeitimas. Pvz., Tarkime, kad pirkėjo užsakytas namų patikrinimas atskleidžia anksčiau nežinomą trūkumą, kurį pirkėjas nori ištaisyti prieš uždarydamas. Tada pirkėjas arba jo atstovas parengia pakeitimą, kuriame aprašoma problema ir nurodoma, kada ir kaip ją reikia ištaisyti. Jei pardavėjas sutinka, jis pasirašo pakeitimą ir, tikėtina, išsprendžia problemą. Jei pardavėjas balza, pirkėjas gali pasirinkti atsisakyti susitarimo ir paprašyti, kad jis grąžintų uždirbtus pinigus.

Įprasti pirkimo pasiūlymo neapibrėžtumai ir susiję pakeitimai apima:

Namų apžiūra. Ne visiems skolintojams reikia nuspręsti, ar pirkėjas užsakė namo patikrinimą prieš priimdamas sprendimą išduoti paskolą, tačiau pirkėjai yra labai skatinami susitarti dėl vienos paskolos (tipinės išlaidos yra maždaug nuo 300 USD iki 500 USD, mokamos patikrinimo dieną ir paprastai negrąžinamos). Namų apžiūros metu licencijuotas inspektorius nuodugniai apžiūri namą, nurodydamas nedidelius trūkumus ir pagrindines problemas, kurios ne visada akivaizdžios neišmokytiems pirkėjams. Jei patikrinimo metu nustatoma pagrindinė problema, apie kurią anksčiau nebuvo pranešta, pavyzdžiui, dėl stogo ar pamatų apgadinimų, tikrinimo nenumatytas atvejis leidžia pirkėjui reikalauti, kad problema būtų ištaisyta arba visai nueita..
Pavojaus patikrinimai. Pavojaus tikrinimuose ieškoma konkretesnių klausimų, kurie nėra aptariami atliekant įprastą namų patikrinimą, įskaitant radoną, kenkėjus ir švino dažus. Nors ir neprivaloma, pavojaus tikrinimai yra rekomenduojami, kai tam tikro pavojaus rizika yra didelė - pavyzdžiui, tose vietose, kur dažniausiai pasitaiko termitų užkrėtimas ar radono užteršimas. Išlaidos skiriasi atsižvelgiant į tikrinimo tipą, tačiau paprastai jos yra mažos trijų skaitmenų.
Kanalizacijos ir šulinių inspekcija. Kanalizacijos ir gręžinių apžiūros metu įvertinama turto vandens, sanitarinių sistemų būklė, funkcionalumas ir sauga. Išlaidos priklauso nuo patikrinimo išsamumo ir vietos funkcijos - būdinga negrąžintina išankstinė išmoka nuo 200 iki 500 USD. Kaip ir atliekant namų bei pavojų patikrinimus, pirkėjai gali pareikalauti, kad būtų išspręstos pagrindinės problemos (pvz., Užterštas šulinys ar kanalizacijos linija, pažeista medžių šaknų) arba nutraukti sutartį..
Įvertinimas. Nė vienas skolintojas nenori patvirtinti hipotekos paskolos, kurios vertė didesnė už pagrindinį turtą. Dėl šios priežasties skolintojai prieš tvirtindami pirkėjo paskolos paraišką beveik visada reikalauja įvertinimo (paprastai nuo 300 USD iki 500 USD, iš anksto ir negrąžinami). Jei namo įvertinta vertė yra mažesnė už pirkimo kainą, skolintojas sutiks finansuoti tik tokią sumą, kuri lygi įvertintai vertei..
Paskolos patvirtinimas. Jei pirkėjo skolintojas dėl kokių nors priežasčių galutinai atmeta prašymą suteikti paskolą, pardavėjas neprivalo įvykdyti sandorio. Šis nenumatytas atvejis nurodo, ar uždirbti pinigai turi būti grąžinti ar negrąžinti pardavėjui, jei įvykdoma operacija.
Pirkėjo esamas turtas ir kiti pirkimo pasiūlymai. Jei pirkėjas bando parduoti savo dabartinį būstą ir remiasi iš to pardavimo gautomis lėšomis naujo būsto pirkimui finansuoti, jis ar ji gali padaryti uždarymą priklausydamas nuo sėkmingo pardavimo. Jei namas neparduodamas uždarant, pirkimo pasiūlyme nurodoma, ar reikia atšaukti naujo namo pirkimą, ar pratęsti terminą. Taip pat, jei pardavėjas svarsto kitus pirkimo pasiūlymus namuose, dabartinis pirkimo pasiūlymas paprastai priklauso nuo to, ar jie bus atšaukti iki nurodytos datos..
Ankstyvas užsiėmimas. Jei pirkėjas nesitiki, kad iki uždarymo turės nuolatinį namą (pavyzdžiui, ankstesnio namo pardavimas baigiamas prieš dabartinį pardavimą), pardavėjas gali susitarti leisti persikelti iki galutinės datos ir pakeisti pirkimą atitinkamai susitarti.
Pasivaikščiojimas. Pirkėjams paprastai leidžiama vaikščioti po namus prieš pat uždarymą (paprastai tą pačią dieną), kad būtų įsitikinta, jog visi reikalaujami pataisymai ir atnaujinimai buvo atlikti ir kad namo būklė iš esmės nepasikeitė po namo patikrinimo. Didelė problema, tokia kaip žala naujam vandeniui ar gaisrui, gali atidėti sandorio sudarymą ar nutraukimą.

Kaip paruošti stiprų pasiūlymą

Kurdami pirkimo pasiūlymą, atsiminkite šiuos patarimus. Tik tada per ilgai nesigraužkite, ar greitesnis pirkėjas gali jus nugruntuoti.

1. Užsakykite palyginamąją rinkos analizę

Prieš nustatydami pradinę prašomą kainą, dauguma pardavėjų užsako lyginamąją rinkos analizę (CMA). CMA įvertina esamą namo rinkos vertę, įvertindama bent tris naujausius panašių nekilnojamojo turto objektų pardavimus apylinkėse.

Prieš pateikdami pasiūlymą, paprašykite savo nekilnojamojo turto agento atlikti CMA jūsų vardu. Tai suteikia naujausią vaizdą apie jūsų vietinę rinką, o tai ypač svarbu, jei namai kelis mėnesius buvo rinkoje. Tai taip pat rodo namus, kuriuose akivaizdžiai yra per brangu - jei CMA pasiūlo rinkos vertę nuo 250 000 iki 270 000 USD, o namo kaina yra 300 000 USD, turėsite vietos derėtis. Bet net jei namas yra gana brangus aukščiausio lygio asortimente, jūsų CMA suteikia jums pagrįstą pirmojo pasiūlymo pradžios tašką..

2. Apsvarstykite rinkos laiką ir kitus rinkos rodiklius

Be CMA rezultatų, tai, kiek laiko namai praleido rinkoje, yra geras pirkėjų susidomėjimo rodiklis. Šie duomenys yra viešai prieinami MLS ir namų paieškos svetainėse, tokiose kaip Trulia.

Kalbant plačiau, vidutinis namo laikas jūsų srities rinkoje (pašto kodas, miestas ar apskritis) siūlo įžvalgą apie bendrą šio būsto rinkos būklę - ar tai būtų pirkėjų rinka, ar pardavėjų rinka, ar nė viena iš jų. Namai ilgiau išsilaiko pirkėjų turgavietėse ir pardavėjų rinkose parduoda greičiau.

Jūsų pasiūlymas turi atspindėti esamą vietinę paklausą ir atitikti kitus pasiūlymus, kuriuos pardavėjas greičiausiai gaus. Pavyzdžiui, pardavėjas, kurio namas ilgą laiką buvo rinkoje ir stengėsi pritraukti pasiūlymus, yra labiau linkęs priimti mažesnį pasiūlymą nei pardavėjas, kuris ką tik išvardijo turtą. Karštesnėse rinkose namai dažnai būna rinkoje tik keletą dienų (ar net valandas) ir pritraukia pasiūlymus už kainą arba aukštesnę už kainą.

Vėlgi, kiekviena situacija yra skirtinga. Pavyzdžiui, net karščiausiose pardavėjų rinkose nepaprastai brangiai kainuoja naujesni ir senesni namai, turintys rimtų trūkumų, todėl jie stengiasi pritraukti svarių pasiūlymų. Jei abejojate, kreipkitės patarimo į savo nekilnojamojo turto agentą (arba, jei jūs atstovaujate save, pažįstamą, kuris yra susipažinęs su vietos rinka)..

3. Išsiaiškinkite pardavėjo motyvaciją

Asmeninės pardavėjo motyvacijos yra tokios pat svarbios kaip ir bendra rinkos temperatūra. Kai kuriuos pardavėjus reikia iškrauti kuo greičiau, galbūt dėl skubių perkėlimų ar būtinybės pritraukti kapitalą kitam turtui įsigyti. Tokie pardavėjai yra žinomi kaip „motyvuoti pardavėjai“ ir dažnai nori sutikti su daug mažesne kaina nei jų prašoma kaina, ypač pirkėjų rinkose..

Kiti pardavėjai, tokie, kaip pardavimai iš ilgalaikio šeimos namo į trumpesnio laikotarpio nuomojamus namus, niekuo neskuba ir gali sau leisti laukti tinkamo pasiūlymo. Ieškokite užuominų, pvz., Ar namuose gyvena savininkas, ir paties pardavėjo pareiškimai, kuriai kategorijai priklauso jūsų pardavėjas.

4. Sužinokite apie kitus nekilnojamojo turto pasiūlymus

Daugelyje jurisdikcijų pardavėjams nereikia atskleisti nagrinėjamų pirkimo užsakymų. Tik po to, kai pardavėjas priima pasiūlymą, jis tampa viešai žinomu.

Vis dėlto patyrusiems nekilnojamojo turto agentams įmanoma paskanauti konkuruojančių pasiūlymų. Prieš siųsdami savo pasiūlymą, paprašykite savo agento paklausti pardavėjo agento apie pastaruoju metu rodomą veiklą. Pardavėjo atstovas greičiausiai neatskleis, ar pardavėjas turi kitą pasiūlymą, tačiau jis / ji gali pripažinti, kad turtas nėra labai rimtas arba, atvirkščiai, pastaruoju metu susidomėta labai daug. Jei neturite agento, tai turite padaryti patys.

Jei įtariate, kad pardavėjas turi kelis pasiūlymus, greitai pateikite savo pasiūlymą ir padarykite jį patogesnį pardavėjui (didesnė pasiūlymo kaina, mažiau pardavėjo sumokėtų išlaidų), nei būtumėte padarę kitaip. Jei atrodo mažai tikėtina, kad name yra keli pasiūlymai, padarykite savo pasiūlymą palankesnį pirkėjui, nes greičiausiai turėsite galimybę derėtis.

5. Atminkite, kad tam tikros išankstinio uždarymo išlaidos yra negrąžinamos

Atminkite, kad tam tikros išlaidos prieš uždarymą turi būti sumokėtos iš anksto ir negrąžinamos. Mažiausiai tikėtina, kad sumokėsite už namo apžiūrą ir įvertinimą - tai gali uždirbti 1000 USD. Taip pat galėtumėte sumokėti už kenkėjų, radono, kanalizacijos, švino dažų ir kitus pavojų patikrinimus, pridėdami 1000 USD ar daugiau išankstinių išlaidų. Ir jei jūsų uždirbti pinigai nebus grąžinti, jums gali išeiti daugiau šimtų ar tūkstančių.

Jei atliksite bet kurį iš šių mokėjimų už nuosavybę, dėl kurios jis nebus uždarytas, tai gali paveikti jūsų biudžetą ir moralę. Prieš išsiųsdami pirkimo pasiūlymą, net ir nedidelį pasiūlymą, kuriame tikrai nesate priimtas toks, koks yra, patikrinkite, ar rimtai ketinate pirkti būtent tą turtą..

6. Gaukite išankstinio patvirtinimo laišką dėl finansuojamų operacijų

Prieš teikdami bet kokius pasiūlymus, paprašykite skolintojo išankstinio patvirtinimo laiško, kuriame nurodoma, kad jūs laikinai patvirtinate būsto paskolą iki tam tikros dolerio sumos. Norėdami gauti išankstinio patvirtinimo laišką, greičiausiai turėsite susitikti su paskolos pareigūnu, sutikti su kredito patikra ir pateikti pajamų bei turto patikrinimą (paprastai sumokėti įrašus ar banko išrašus)..

Nors tai nėra tas pats, kas galutinis paskolos patvirtinimas, išankstinis patvirtinimas padidina tikimybę, kad jūsų paskolos paraiška galiausiai bus patvirtinta. Dėl mažesnės tikimybės gauti galutinį patvirtinimą daugelis pardavėjų rimtai nesvarsto apie finansuojamus pasiūlymus be pridedamų išankstinio patvirtinimo dokumentų. Išankstinis patvirtinimas nereikalingas operacijoms grynaisiais pinigais, nes tai nėra finansuojama.

7. Ištieskite savo įmoką

Kuo didesnis jūsų pasiūlymo grynųjų pinigų komponentas, tuo patraukliau jis atrodo pardavėjui. Taip yra todėl, kad pasiūlymai, kuriems reikalingos mažesnės paskolos, dėl finansavimo problemos bus mažiau tikėtini.

Visi kiti dalykai yra vienodi. Pardavėjui pateikus 200 000 USD pasiūlymą su 3,5% įmoka ir 200 000 USD su 20% įnašu, greičiausiai pasirinks pastarąjį. Visi grynųjų pinigų pasiūlymai yra dar geresni, nors dauguma jų pirmą kartą įsigyja namus.

8. Turėkite advokatą peržiūrėti pasiūlymą

Nekilnojamojo turto pirkimo pasiūlymas yra vienas iš svarbesnių teisinių dokumentų, kuriuos tikriausiai pasirašysite per savo gyvenimą. Net jei jūsų valstijos įstatymai nereikalauja, kad licencijuotas advokatas pateiktų pirkimo pasiūlymus, beveik visada verta turėti advokatą peržiūrėti jūsų pasiūlymą ir įsitikinti, kad jame nėra nieko netradicinio ar potencialiai žalingo..

Daugelis nekilnojamojo turto advokatų atlieka šį darbą už pagrįstą fiksuotą mokestį, kuris, priklausomai nuo vietos, gali būti nuo 150 USD iki 300 USD ar daugiau. Tai yra pirkinys, palyginti su potencialiai prastai suformuluoto ar nerūpestingai peržiūrėto pasiūlymo kainomis - pavyzdžiui, jei pasirašote savo pasiūlymą darant prielaidą, kad jūsų 2000 USD uždirbtas pinigų užstatas yra grąžinamas, ir vėliau sužinosite, kad jis nėra.

Pardavėjo atsakymai ir priešieškiniai

Pateikęs pirkimo pasiūlymą, pardavėjas turi atsakyti iki svarstymo laikotarpio pabaigos. Jei pardavėjas turi kelis namus siūlančius pasiūlymus, o jūsų pasirinkimas nėra vienas patraukliausių, jis gali tiesiog ignoruoti pasiūlymą.

Dažniausiai pardavėjai į pirkimo pasiūlymus reaguoja:

Sutikimas su sąlygomis. Kai pasiūlymas yra toks geras, kokio pardavėjas gali tikėtis esant tokioms aplinkybėms, jis priima jį kaip parašytą ir pasirašo, sudarydamas įpareigojantį pirkimo susitarimą. Vis dar galima padaryti pakeitimus (pvz., Prašymus ištaisyti namuose apžiūrint neaptiktus klausimus) iki galutinio termino, jei abi šalys sutinka ir pasirašo.
Sąlygų atmetimas. Kai pasiūlymo kaina yra per maža arba pasiūlymo sąlygos yra nepalankios pardavėjui, pardavėjas atmeta pasiūlymą tiesiai. Nors atmetimas visada stringa, sidabrinis pamušalas reiškia, kad pardavėjas bent jau nori su jumis bendrauti. Galite laisvai sekti atmestą pasiūlymą pateikdami naują, pardavėjui palankesnį pasiūlymą.
Kontrafero darymas. Kai pasiūlymas vilioja, bet nėra visiškai patenkinamas, pardavėjas jį modifikuoja, pakeisdamas pagrindines išlygas (tokias kaip pirkimo kaina ir pardavėjo sumokėtos išlaidos), pasirašydamas ir išsiųsdamas atgal. Tai žinoma kaip kontraforsas. Galite pasirinkti priimti priešlapį kaip parašytą arba jį toliau modifikuoti, pasirašyti ir nusiųsti atgal pardavėjui peržiūrėti. Šis procesas gali tęstis tiek laiko, kiek reikia, kol pardavėjas priima pasiūlymą arba kuri nors šalis nutraukia derybas.

Kai kuriose situacijose pardavėjai, kurie iškart gauna kelis pasiūlymus, derasi su kiekvienu potencialiu pirkėju atskirai, siekdami gauti geriausią įmanomą pasiūlymą. Jei pardavėjas nori greičiau pasiekti privalomą susitarimą, jis gali tiesiog paprašyti kiekvieno suinteresuoto pirkėjo, kad pateiktų geriausią pasiūlymą, tada pasirenka palankiausią..

Galutinis žodis

Pirkimo pasiūlymo sudarymas ir vykdymas nėra toks įtikinamas kaip apsilankymas atviruose namuose ar vaikščiojimas po parduodamus namus, tačiau procesas turi savo žavesio. Nors mano žmona ir aš turėjome nekilnojamojo turto agentą, kuris parengė mūsų neseniai įsigyto namo pirkimo pasiūlymus ir priešpriešinius dokumentus, proceso metu sužinojome daug. Be to, derybų procesas, nors ir įtemptas, iš tikrųjų buvo įdomus, ir buvo be galo malonu girdėti, kad pardavėjas priėmė pasiūlymą, žymiai mažesnį už tą, kurį mes norėjome mokėti. Nenoriu bet kada ir vėl pereiti proceso, bet aš tikrai labiau pasitikiu savo galimybėmis naršyti po to, kai ateis laikas..

Ar esate pateikę pirkimo pasiūlymą namuose?