7 alternatyvios nekilnojamojo turto investicijos, kurias dauguma žmonių ignoruoja (ir kaip į jas investuoti)

Tikriausiai peršokote į nekilnojamojo turto investicinius fondus (REIT), ilgalaikio nuomos objektus, įsigytus per tokią kompaniją kaip Stogo dangos, ir trumpalaikiai namai apversti. Tai visos pagrįstos strategijos ir tos, kuriomis aš pasinaudojau per daugelį metų.

Tačiau vien todėl, kad jie yra patys populiariausi variantai, dar nereiškia, kad jie yra vieninteliai ar net pelningiausi būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Tiesą sakant, mažiau žinomos nišos dažnai siūlo geresnę grąžą bet kurioje rinkoje ar turto klasėje. Verslo guru šiuos „mėlynuosius vandenynus“ vadina - tai reiškia, kad konkurencijos vandenyje yra mažiau kraujo - ir snapelio gauruotas frazes, pavyzdžiui, „turtai yra nišose“.

Jei jus sudomino nekilnojamasis turtas, bet norite ištirti mėlynesnius vandenis, atidžiau pažvelkite į šias mažiau žinomas nekilnojamojo turto investavimo strategijas. Bet kokiu atveju įprastas dalykas yra nuobodus.

1. Bendradarbiavimo vietos

Kadangi darbo vietos populiarėja sparčiai, sunku patikėti, kad pramonė yra šiek tiek vyresnė nei 10 metų.

Pirmoji „coworking“ erdvė pasaulyje debiutavo 2005 m. San Franciske, o per kelerius ateinančius metus vis daugiau erdvių pasirodė brangiuose miestuose, tokiuose kaip Londonas ir Niujorkas. Nedidelė prekybos grupė atidarė ir surengė pirmąją pramonės konferenciją 2009 m., „The Global Coworking Unconference Conference“.

Pramonė nuo to laiko įsibėgėjo, nes tai buvo vienintelis solopreneursų ir laisvai samdomų vertėjų judėjimas ir tapo viena didžiausių komercinio nekilnojamojo turto dešimtmečio tendencijų. Pramonė padvigubėjo nuo 2015 iki 2018 m., O analitikai prognozuoja, kad iki 2022 m. Vien Jungtinėse Valstijose bus daugiau kaip 1 mln. Narių, skelbia prekybos grupė „Coworking Resources“. Nekilnojamojo turto konsultacijų įmonė JLL praneša, kad nuo 2010 m. Lanksčios biurų erdvės išaugo sparčiau nei bet kuriame kitame pramonės segmente - vidutiniškai 23% per metus..

Bendradarbiavimo erdvės yra naudingos visiems dalyviams. Nariai gali pasidalyti biuro išlaidas, net jei jie yra individualūs laisvai samdomi darbuotojai, tik ieškantys vietos savo nešiojamajam kompiuteriui paremti. Pradedančios įmonės gali lanksčiai pridėti arba atimti biuro patalpas. Biurų patalpų tiekėjai gali išsinuomoti daugiau rašomųjų stalų, nei iš tikrųjų turi, nes ne visi stalai bus užimti visą laiką.

Įdomu, kad sparčiausiai auganti bendradarbystės erdvių klientų bazė nutolo nuo laisvai samdomų vertėjų ir pradedančiųjų. Kaip praneša „Curbed“, pasak daugianacionalinės bendradarbiaujančios milžinės „WeWork“, korporacijos pastaruosius kelerius metus paskatino prisijungti..

Kaip investuoti į „coworking“ erdves

Paprasčiausias būdas investuoti į bendradarbystės erdves yra investuoti į REIT, į kuriuos įtraukta. Pavyzdžiai yra „Boston Properties“ (BXP) ir Vašingtono REIT (WRE). Juos galima įsigyti per daugumą investicinių sąskaitų, pvz Jūs investuojate pagal J. P. Morganą.

Arba galite pasirinkti labiau praktinį požiūrį. Jei šiuo metu turite biuro patalpas ar nuomojatės jas, bet nenaudojate visų, kodėl gi neišnuomavus? Jūs tikrai nebūtumėte vieniši. Viename prekybos leidinyje „Deskmag“ beveik du trečdaliai visų darbo vietų Jungtinėse Valstijose yra šalutinis verslas jų savininkams..

Taip pat galite pasisukti už tvorų ir atidaryti savo darbo vietą. Verslo planas sunkiai paaiškinamas: jūs išsinuomojate biuro patalpas, o paskui jas subnuomojate biure, rašomajame ar bendro naudojimo salėje..

Aš, kaip mažo verslo savininkė, pati dirbu iš bendradarbystės erdvės ir man tai patinka. Už mažiau nei 100 JAV dolerių per mėnesį aš galiu naudotis visą parą ir visą parą prie aukštos klasės biurų, vaizdais į paplūdimius ir mangrovių mišką bei neribotos kavos ir arbatos..

Darbinis pasaulis keičiasi. 2018 m. CNBC tyrime nustatyta, kad 70% biuro darbuotojų visame pasaulyje dabar tariasi bent vieną dieną per savaitę. Vis dažniau darbas vyksta nuotoliniu būdu, ir ne kiekvienas nuotolinis darbuotojas nori dirbti iš savo svetainės.

2. Neapdorota žemė

Investuojant į neapdorotą žemę, be jokios abejonės, yra daug lengvatų.

Pirma, tai kur kas daugiau rankų nei gyvenamojo ar komercinio nekilnojamojo turto. Jokių vidurnakčio telefono skambučių iš nuomininkų, kurie skundžiasi, kad sudegė lemputė; jokių remonto ar techninės priežiūros skambučių.

Tai taip pat kainuoja beveik nieko nereikalaujanti. Jei perkate neapdorotą žemę grynaisiais, jūsų vienintelės einamosios išlaidos yra nekilnojamojo turto mokesčiai, kurie dažnai yra žemi už neapdorotą žemę dėl palyginti pigios kainos.

Konkurencija dėl žemės investavimo daugelyje sričių iš tikrųjų neegzistuoja. Kai kreipiatės į savininką norėdami įsigyti neišvystytą žemę, kai kuriais atvejais jūs esate pirmasis asmuo, kada nors tai padaręs. Neapdorotos žemės savininkai iš to negauna pajamų, todėl jie dažnai priima centus už dolerį.

Kaip investuoti į neapdorotą žemę

Žemės investuotojai turi kelias strategijas. Pirmasis - nieko nedaryti. Galite nusipirkti ir laikyti žemę ir laukti, kol ją parduosite, kol ji bus įvertinta.

Taip pat galite apversti žemę, jei perkate ją žemesne nei rinkos kaina. Vienas pažįstamas žemės investuotojas perka žemę su nuolaida, tada siūlo pardavėjų finansavimą pirkėjams. Jis parduoda žemę už priemoką ir imasi ypač dideles palūkanas, nes gali. Žemės paskolos nėra reguliuojamos kaip hipotekos ir pirkėjams yra sunku skolintis, todėl daugelis pirkėjų nori mokėti aukštas palūkanų normas. Jei jie neįvykdo įsipareigojimų, rinkos uždarymo procesas yra greitesnis nei gyvenamųjų namų.

Arba galite tam tikru būdu pagerinti žemę. Vienas iš variantų yra pereiti nuosavybės teisių suteikimo procesą, turto nuosavybę pertvarkant, galbūt įrengiant vandens ir kanalizacijos linijas, jas padalijant ar derinant šias dalis. Tuomet galėtumėte parduoti žemę, kad ji būtų „statoma“, arba galėtumėte patys ją pastatyti kaip vystytoją. Jei pasirinksite pastarąjį, galėsite turtą laikyti ilgalaikiu nuoma arba parduoti jį pabaigus.

Žinoma, niekas nesako, kad turite ką nors pastatyti, kad pagerintumėte žemę. Jūs galite įdirbti žemę žemės ūkio ar kitoms reikmėms, nesusijusiems su plėtra, ir ją laikyti, arba parduoti.

Daugelis būsimų nekilnojamojo turto investuotojų vengia investuoti į žemę, nes jie to nesupranta. Tačiau įgiję pagrindinį mokymą ir išsilavinimą pirkėjai gali greitai išmokti įvertinti ir investuoti į neapdorotą žemę, taip pat išvengdami spąstų. Būkite ypač atsargūs naudodami zonavimą; ne visada įmanoma pasodinti žemę, o daugelis savivaldybių taiko zonavimo apribojimus.

Norėdami peržiūrėti žemės sąrašus, pabandykite „AcreTrader“ arba „LandWatch“.

3. Pagaminti namai

Kaip ir neapdorota žemė, daugelis žmonių vengia mobilių ir pagamintų namų, nes nėra seksualūs. Tiesą sakant, jie tokie neseksualūs, kad kai kurie investuotojai pažvelgia į nosį ties pačia idėja. Tai puikiai tinka pramoniniams namų investuotojams; jie visą laiką juokiasi į banką.

Verta pristabdyti, kad yra techninis skirtumas tarp pagamintų namų ir kilnojamųjų namų. 1976 m. Birželio mėn. Būsto ir urbanistikos departamentas (HUD) pradėjo reguliuoti mobiliuosius namus, kurie anksčiau nebuvo reguliuojami. Gamykliniai namai, pastatyti po 1976 m., Kuriems taikomi statybos kodai, yra vadinami „pagamintais namais“, o „mobilūs namai“ - nereglamentuojamais kilnojamaisiais statiniais, pastatytais iki 1976 m. Taigi dauguma žmonių vis dar vartoja terminus pakaitomis..

Pagaminti namai gali būti visam laikui pritvirtinti prie žemės, ant kurios jie sėdi, arba gali būti sėdimi parkuose. Mobilieji namų parkai paprastai imasi mėnesinį nuomos mokestį už sklypą, į kurį dažnai įeina vandens, kanalizacijos ir šiukšlių išvežimo paslaugos. Kai perkate pagamintą namą parke, beveik visada perkate tik namus, o ne žemę (daugiau apie mobilųjį namų parką, netrukus investuojantį)..

Kaip investuoti į pagamintus namus

Dažniausia gaminamų namų investavimo strategija yra pirkti ir laikyti. Investuotojas perka būstą kartu su žeme ar namu tik tuo atveju, jei yra parke, ir pasirašo ilgalaikę nuomos sutartį su nuomininku..

Kaip ir tradicinių nuomos objektų atveju, yra ir didesnių, ir mažesnių, bet kokiomis sąlygomis pagamintų namų su plačia apdaila ir armatūra. Kai kurie iš jų yra gražūs modernūs namai su gražiais patogumais; kiti yra skraistės.

Parkai taip pat labai skiriasi kokybe, ir nors investuotojai visada gali išsikraustyti iš namų, tai nėra nereikšmingas procesas; jo perkėlimas gali kainuoti daugiau nei patys namai. Be to, kai kurie parkai nustato amžiaus apribojimus, pavyzdžiui, 55 metų ir vyresni, todėl prieš pirkdami atlikite namų darbus ne tik namuose, bet ir namuose..

Jei norite naršyti gaminamų namų aukcionus, apsilankykite savininko arba „Homes.com“ tinklalapyje.

4. Mobiliųjų namų parkai

Užuot pirkę individualų mobilųjį ar pagamintą namą, galite įsigyti ištisus mobiliųjų namų parkus. Tai darydami jūs perkate ir žemės, ir parkų verslą. Jūs imate mėnesinį loterijos mokestį, į kurį gali būti įtrauktos kai kurios komunalinės paslaugos. Jei nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio, jūs pateikiate prašymą iškeldinti, kaip ir bet kuriame kitame nuomos versle.

Kaip ir pirkdami gaminamus namus, daugelis nekilnojamojo turto investuotojų mano, kad mobiliojo namo parko pirkimas yra neseksualus verslas ir jo nepaiso. Tai sukuria galimybę investuotojams, kurie neprieštarauja tokiam turtui kaip mobilieji namų parkai.

Investuojant į mobiliuosius namų parkus, vienas dalykas yra tas, kad jums nereikia patiems prižiūrėti namų, nes jūs jų neturite. Viskas, ką jums reikia padaryti, tai prižiūrėti bendro naudojimo zonas ir aikšteles bei palaikyti vandens ir kanalizacijos tekėjimą. Tai lemia mažas pridėtines išlaidas ir išlaidas bei dideles pelno maržas.

Apyvartos procentai taip pat paprastai būna žemesni mobiliuose namų parkuose nei kituose nuomos objektuose, nes pagamintų namų perkėlimas kainuoja tiek daug pinigų. Kai kas nors perka mobilųjį namą, jis yra namų savininkas ir paprastai lieka atidėtas. Apyvartos ten, kur didžioji darbo dalis ir išlaidos tenka tipiniam savininkui, taigi mažesnė apyvartos dalis yra didžiulė nauda.

Kaip investuoti į mobiliųjų namų parkus

Kaip ir daugumoje kitų dalykų gyvenime, mobiliuosius namų parkus galite įsigyti internetu. Populiariausia parkų pirkimo ir pardavimo svetainė yra „Mobile Home Park Store“, kurioje yra keli šimtai parų, išvardytų parduoti bet kuriuo metu. Taip pat galite įsigyti mobilių namų parkų komercinio nekilnojamojo turto milžine „LoopNet“. Kartais aukcionuose taip pat galite rasti parkus aukcionuose.com arba „eBay“. Prieš gaudami pinigus, atlikite kruopštų patikrinimą, ypač naudodamiesi tarpusavio pardavimo tarnyba, tokia kaip „eBay“. Visada naudokitės nesąžininga trečiosios šalies nuosavybės teise priklausančia įmone, kad patikrintumėte ir perduotumėte nuosavybės teises.

Žinoma, daugelis investuotojų į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja tuo, kas kotiruojama viešai. Nedrąsūs investuotojai naudojasi tiesioginiu paštu, skambučiais telefonu ar net asmeniniais vizitais.

Mobilūs namų parkai gali gauti milžiniškas pajamas, vadinasi, jie dažnai yra brangūs. Būkite pasirengę sumokėti septynias figūras už parką pageidaujamoje vietoje ir gauti dideles pajamas.

Paskutinė pastaba: mobilūs namų parkai suteikia papildomų galimybių taupiems verslininkams. Parko savininkai gali įdiegti skalbyklų, mažų žemėlapių ar kitų paslaugų vietoje, kad gautų papildomų pinigų srautų iš savo parkų.

5. Nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo internetinės svetainės

Neseniai pridėjus nekilnojamojo turto investavimo galimybių katalogą, kolektyvinio finansavimo svetainės dažnai siūlo didelę grąžą investuotojams.

Skirtingi nekilnojamojo turto kolektyvinio finansavimo tinklalapiai seka skirtingus investavimo modelius. Kai kurie turi vieną bendrą fondą arba kelis didelius sujungtus fondus, kurie visiems investuotojams moka vienodą grąžą. Fondas perka, atnaujina, valdo ir kartais parduoda nekilnojamąjį turtą naudodamas visuomenės surinktas lėšas. Tai panašiai kaip investavimas į REIT, išskyrus tai, kad jį mažiau reglamentuoja VVP ir nereikia mokėti 90% grynojo pelno dividendais..

Arba kai kurios nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainės leidžia investuotojams finansuoti konkrečių nekilnojamojo turto pirkimą. Kuo didesnė skolininko, turto ar abiejų rizika, tuo didesnė siūloma grąža. Tačiau ši bendro finansavimo struktūra yra malonus skaidrumas, net jei investuotojai iš tikrųjų neturi jokios papildomos kontrolės dėl nuosavybės atnaujinimo ar tvarkymo..

Kitas svarbus skirtumas nuo REIT yra likvidumo stoka. Kadangi REIT yra prekiaujama viešai, investuotojai gali juos iš karto pirkti ir parduoti. Tačiau skolos, nekaupiančios bendro finansavimo, nėra viešai parduodamos, o investuodami tai darote bent minimalų investavimo laikotarpį - paprastai bent šešis ar 12 mėnesių..

Kaip investuoti į nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo svetaines

Įžanginis žodis atsargiai: dauguma nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainių priima lėšas tik iš akredituotų investuotojų. Jei nežinote, kas yra akredituotas investuotojas, tada greičiausiai nesate toks. Tai yra pasiturintys investuotojai, kurių grynoji vertė viršija 1 mln. USD arba metinės pajamos viršija 200 000 USD.

Atsižvelgiant į tai, yra keletas nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainių, kurios specializuojasi dirbant su neakredituotais investuotojais. Yra dvi bendro finansavimo svetainės, kurios tiesiogiai investuoja į nekilnojamąjį turtą per fondą Lėšų rinkimas ir stREITwise. „Fundrise“ priima minimalią tik 500 USD investiciją ir moka grąžą nuo 8,7% iki 12,4%. „RealtyMogul“ reikia mažiausiai 1 000 USD ir nuo pat įkūrimo ji kas mėnesį mokėjo apie 8%.

Norėdami investuoti į konkrečius nekilnojamojo turto projektus kaip neakredituotas investuotojas, patikrinkite „Groundfloor“. Galite investuoti turėdami tik 10 USD ir uždirbti nuo 5% iki 25%, priklausomai nuo turto ir skolininko. Šios paskolos paprastai trunka nuo šešių iki 12 mėnesių, todėl įsipareigojimas yra gana trumpas.

Arba jūs galite investuoti į dirbamą žemę per „AcreTrader“. Žemės dirbamos žemės greitai tampa populiariomis investicijomis, nes nuo 1990 m. Jos niekada neturėjo neigiamos metinės grąžos. Tiesą sakant, jei 1990 m. Būtumėte investavę 10 000 USD į dirbamą žemę, šiandien ji būtų verta beveik 200 000 USD.

Kaip visada atlikite namų darbus prieš investuodami pinigus į bendro finansavimo svetainę. Klauskite apie įsipareigojimų nevykdymo procentus ir atkreipkite ypatingą dėmesį į lėšų skyrimo laiką.

6. Asmeniniai užrašai

Įrašas yra teisinis dokumentas, skelbiantis paskolą iš vienos šalies į kitą. Pavyzdžiui, skolinantis hipoteką, vienas iš dokumentų, kuriuos pasirašote atsiskaitydamas, yra raštas. Daugelis nekilnojamojo turto investuotojų finansuoja savo sandorius skolindamiesi iš asmenų, o ne iš bankų. Jie pasirašo asmeninį vekselį su individualiu investuotoju, skolindamiesi pinigus pagal bet kokias palūkanų normas ir kitas paskolos sąlygas, dėl kurių abi šalys sutinka.

Aš investuoju pinigus į asmeninius užrašus. Pvz., Ohajo valstijoje yra pora, kuri pasitraukė prieš sulaukdama 30-ies metų dėl savo pajamų iš nuomos, nors nesustojo pirkti naujų nekilnojamojo turto, kad galėtų sukurti dar pasyvesnes pajamas. Šiuo metu aš investavau 10 000 USD su 10% palūkanomis, ir mes abu džiaugėmės tokiu susitarimu. Jie turi lankstų asmenų finansavimą, o jų investuotojai, įskaitant mane, uždirba didelę ir patikimą grąžą.

Vis dėlto tai nėra nerizikinga. Jei skolininkai nevykdo mano paskolos, aš tik kreipiuosi į teismą, laimėdamas teismo sprendimą ir bandydamas susigrąžinti tą sprendimą..

Kaip investuoti į privačius vekselius

Skirtingai nuo daugelio šio sąrašo variantų, asmeniniai užrašai pirmiausia veikia pasitikėdami. Jūs investuojate pinigus su asmeniu, kurį pažįstate asmeniu, kuris įrodė aiškų ir įspūdingą savo investicijų į nekilnojamąjį turtą sėkmę - kitaip tariant, tam, kuo jūs nuoširdžiai pasitikite, kad jums sumokėtų.

Jei nežinote jokių investuotojų į nekilnojamąjį turtą, pradėkite pasinerti į pramonę. Prisijunkite prie vietinio nekilnojamojo turto investavimo klubo ir keletą mėnesių iš eilės dalyvaukite kiekviename susitikime. Tinklas su vietiniais raktų pardavėjais, didmenininkais ir nekilnojamojo turto agentais, kurių specializacija yra darbas su investuotojais. Pasinerkite į vietinę nekilnojamojo turto investuotojų bendruomenę. Greitai turėtų paaiškėti, kas kurį laiką buvo šalia bloko ir turi sėkmingų investavimo rezultatų. Geriau pažinkite tuos žmones. Kurdami santykius su jais galite aptarti galimybes investuoti pinigus su jais kaip skolintojas ar net kaip partneris.

Arba galite nusipirkti privačių užrašų internetu tokiose svetainėse kaip „Note Investor“. Prieš atiduodami sunkiai uždirbtus pinigus, atidžiai patikrinkite visus skolininkus.

7. Nekilnojamojo turto sindikacijos

Nekilnojamojo turto sindikavimo metu „operatorius“ arba „rėmėjas“ yra pagrindinis nekilnojamojo turto investuotojas ir ieško tyliųjų partnerių, kurie galėtų investuoti pinigus. Šie tylūs partneriai yra žinomi kaip „nariai“ arba „ribotos atsakomybės partneriai“. Skirtingai nei bendrojo finansavimo svetainė ar privatus vekselis, šie ribotos atsakomybės partneriai ne tik skolina pinigus; jie tampa tikraisiais partneriais, turinčiais nedidelę nuosavybės dalį.

Įsivaizduokite, kad Odelija randa butą, kurį nori įsigyti už 2 milijonus dolerių. Ji turi 500 000 USD savo pinigų investuoti ir nusprendžia surinkti kitus 1,5 mln. USD per nekilnojamojo turto sindikaciją. Kaip operatorė, Odelia leidžia jums žinoti apie šį sandorį. Jūs žinote, kad ji yra patyrusi tokiuose investiciniuose projektuose, taigi jūs sumokėjote 100 000 USD, o likusią dalį pinigų Odelia surenka iš kitų investuotojų.

Kadangi jūs įdėjote 5% pinigų, tai perka jums 5% nuosavybės dalį bute. Ši nuosavybė suteikia didesnę apsaugą jūsų investicijoms. Kadangi esate tikrasis savininkas, o ne tik skolintojas, jūs gaunate visas nekilnojamojo turto investuotojams suteikiamas mokesčių lengvatas, įskaitant išskaitas iš eilės, nusidėvėjimą, 20% pralaidumo atskaitą ir galimybę atidėti mokesčius. dėl kapitalo prieaugio naudojant 1031 biržą.

Kaip investuoti į nekilnojamojo turto sindikacijas

Paprastai tik akredituoti investuotojai gali investuoti į nekilnojamojo turto sindikacijas. Jei esate akredituotas investuotojas, galite susipažinti su šiais išskirtiniais, didesnio masto nekilnojamojo turto investiciniais projektais, susipažinę su vietos investuotojais, kurie specializuojasi į juos. Kas investuoja į daugiabučius jūsų rajone? Komercinėse aukštybėse? Ieškokite komercinio nekilnojamojo turto pirkėjų, kurie nėra įmonės, ir užmegzkite ryšius su jais. Nors jie gali lankytis vietiniame nekilnojamojo turto investuotojų klubo susitikime ar jo nedalyvauti, kiti investuotojai gali pasakyti, kas veikia toje vietos nišoje..

Prieš investuodami pinigus įsitikinkite, kad suprantate sandorio sąlygas. Daugelis nekilnojamojo turto sindikavimo projektų yra ilgalaikiai įsipareigojimai, kai investuotojai negali tiesiog parduoti, kai tik jaučiasi.

Galutinis žodis

Kai kurias iš aukščiau paminėtų alternatyvių investicijų į nekilnojamąjį turtą lengviau įsigyti nei kitas. Daugeliui jų reikia arba specialių žinių, konkretaus tinklo, akredituoto investuotojo statuso, arba jų trijų derinio. Tiems, kurie nori šiek tiek laiko investuoti į nekilnojamojo turto investuotojus ar užmegzti ryšius su jais, grąža gali pasirodyti didesnė nei vidutinė.

Dvi paprasčiausios alternatyvios investicijos į nekilnojamąjį turtą yra kolektyvinio finansavimo svetainės ir REIT, kurios investuoja į kolegų darbo vietas. Apsvarstykite galimybę pradėti nuo ten, o jei jums patinka tai, ką rasite, pratęskite savo žinias apie platų alternatyvių nekilnojamojo turto investicijų pasaulį.

Kokios alternatyvios nekilnojamojo turto investicijos jus domina labiausiai? Kodėl?