8 Nuomos turto pirkimo ir būsto savininko problemos

Tačiau prieš susisiekdami su savo nekilnojamojo turto agentu ar naršydami tokiose svetainėse kaip „Roofstock“, pagalvokite, kas iš tikrųjų yra susiję. Jei norite iškart gauti pajamų, turėsite išsinuomoti savo turtą. Nors pasiūlymas gali atrodyti paprastas, jis yra viskas, išskyrus. Toliau pateikiama informacija apie turto valdymo trūkumus.

Tai nėra skirta atgrasyti jus nuo judėjimo pirmyn, o vietoj to parodyti jums, kad yra ir pranašumų, ir pranašumų perkant ir valdant nuomojamą turtą. Neleiskite, kad potencialas užsidirbti pinigų užtemdytų jūsų viziją svarstant, ar esate už tai atsakingas.

Tapimo savininku problemos

1. Pradinis kapitalas

Visi potencialūs savininkai atsižvelgia į investicinio turto įsigijimo išlaidas, tačiau daugelis nepastebi išlaidų, susijusių su rekonstravimu. Kitaip tariant, nereikia tikėtis, kad pradinės išlaidos pasibaigs uždarymo metu.

Jei perkate sugadintus ar pasenusius namus, galite išleisti nemažą sumą, kad jie būtų „nuomojami“. Bet kokia pamatų, vandentiekio ar laidų apgadinimas gali kainuoti tūkstančius dolerių. Bet net jei jūs perkate geros būklės nekilnojamąjį turtą, vis tiek gali tekti atlikti pakeitimus, kad jis atitiktų kodą. Taip yra todėl, kad daugelyje valstijų yra nustatyti griežti nuomos ypatybių reikalavimai, kuriuos turėsite įvykdyti prieš pradėdami nuomotis.

Be rekonstravimo, atitikimas šiems standartams gali žymiai padidinti pradines išlaidas. Pvz., Tarkime, kad jūs perkate neseniai pastatytą dvipusį spausdintuvą, kuris anksčiau buvo savininko naudojamas. Jūsų valstijos dvarininko ir nuomininkų įstatymai reikalauja, kad prieš reklamuodamiesi nuomininkų, į nuosavybę pridėtumėte saugos priemonių. Būtini pakeitimai suskirstomi taip:

• Turėklai, sumontuoti palei priekinį ir galinį įėjimą: 1 300 USD
• Priekinės ir galinės durys pakeistos pritvirtintomis, sustiprintomis plieninėmis durimis: 300 USD
• Prie durų sumontuota skylė: 50 USD
• Ant priekinių ir galinių durų sumontuotas strypo įvadas: 50 USD
• Standartinė skiriamoji siena pakeista priešgaisrine siena: 1 600 USD
• Užbaigtas kodo patikrinimas: 35 USD

Iš viso išlaidų: 3335 USD

2. Remonto atlikimas

Būnant dvarininku, neišvengiami du dalykai gyvenime: mirtis ir remontas. Net nesvarstykite apie turto valdymo verslą, nebent esate tikri, kad galite sumokėti už remontą. Nuomotojų ir nuomininkų įstatymai reikalauja, kad skubiai atliktumėte rimtus remontus. Jei to nepadarysite, galėsite būti atsakingi už papildomą žalą.

Remonto dalykas yra tai, kad jie staiga užklumpa jus ir dažnai kainuoja daug. Pvz., Jei jūsų nuomininkas naktį paskambina 11:30 val., Kad pasakytų, kad vandens šildytuvas apvirto ir užlieja namą, turite nedelsdami išsiųsti greitosios pagalbos specialistą, kad jis išjungtų vandenį ir išdžiovintų kilimą..

Kadangi praėjo kelios valandos, jis už jus sumokės 100 USD per valandą už dvi dvi valandas. Be to, esate informuotas, kad turite pakeisti vandens šildytuvą. Kadangi tai yra remontas, kurį reikia atlikti kuo greičiau, jūs einate į „Sears“ ir nusipirkote jums priimtiniausią vandens šildytuvą už priimtiniausią kainą. Jūs ne tik turite mokėti už pristatymą ir montavimą, bet ir „Sears“ neišvils jūsų seno, sugedusio vandens šildytuvo. Laimei, jūsų remonto vyrukas siūlo jį pašalinti tol, kol sumokėsite jam valandinį tarifą ir padengsite sąvartyno mokesčius.

Čia yra visos šio vieno remonto išlaidos:

• Avarinis remontas (2 valandos @ 100 USD per valandą): 200 USD
• Naujo 50 galonų vandens šildytuvo įsigijimo išlaidos: 599 USD
• Pristatymo ir įrengimo kaina: „Sears“ 329 USD
• Seno vandens šildytuvo išvežimo ir išvežimo išlaidos (2 valandos @ standartinė 50 USD norma): 100 USD + 50 USD dempingo mokestis = 150 USD

Iš viso išlaidų: 1 278 USD

Didelės problemos nėra vienintelės problemos, į kurias turėsite atsižvelgti. Kai kurie nuomininkai tau paskambins dėl visko. Būkite pasiruošę praleisti laisvalaikį keisdami lemputes, keičiant oro filtrus, ravėjimo aikšteles ir purškiant purškiamus vyrius.

3. Nuomos rinkimas

Turėsite puikius nuomininkus, kurie kiekvieną mėnesį moka nuomą laiku. Turėsite gerų nuomininkų, kurie kartas nuo karto pakyla, bet visada iš anksto praneša, kada tikėtis nuomos. Tada turėsite nuomininkų, kurie nemoka ir neskambina. Kaip būsto savininkui, jūs turėsite laikas nuo laiko žaisti sąskaitos surinkėju.

Prieš pradėdami nuomoti, paklauskite savęs, ar jums patogu susidurti su nuomininkais. Atminkite, kad jums teks skambinti kaip nuomininkui. Pavyzdžiui, įsivaizduokite, kad šešis mėnesius turite nuomininką, o vieną mėnesį jis nemoka nuomos mokesčio. Neišgirsi iš jo savaitę. Galiausiai jūs nuspręsite paskambinti ir nuomininkas pasakys, kad jis negalės sumokėti dar 7 dienas. Turėsite pasirinkti, ar leisti nuomininkui nuslysti, ar pradėti iškeldinimo procesą. Įsitikinkite, kad jums patogu priimti tokį sprendimą ir jo laikytis.

4. Probleminių nuomininkų sprendimas

Daugelis jūsų nuomininkų mokės nuomą, elgsis su turtu kaip su savimi ir išlaikys kaimynus laimingus. Bet tam tikru momentu neišvengiamai turėsite probleminį nuomininką.

Būdamas turto valdytoju mačiau nemažą dalį savo problemų. Kartą aš sutikau išsinuomoti turtą trims kolegijos studentams. Iki antro mėnesio jie nustojo mokėti nuomą. Mano bendradarbis ir aš nuėjome į namus pasikalbėti su jais. Kai durys atsidarė, mane pasveikino didelis stulpas, išeinantis iš žemės ir besitęsiantis iki lubų. Nuomininkai name buvo įrengę ugniagesių stulpą su anga pirmo aukšto lubose ir krūva betono ant žemės. Nuomininkai pažadėjo sumokėti nuomos mokestį ir sutvarkyti žalą nuo stulpo. Nenuostabu, kad jie to nepadarė.

Trečią mėnesį aš kreipiausi dėl iškeldinimo. Po teismo posėdžio nuomininkai grįžo į namus ir pašalino savo daiktus prieš šerifą ir aš ten nuvykau. Įėjęs į vidų radau grafiti ant sienos, tualetų ir kriauklių betono, prietaisų pelėsių, grindų dėmių ir ryškios, blizgios ugniagesio apklausos.

Jei būsite dvarininku, turėsite tvarkyti nuomininkus, kovojančius su kitais nuomininkais, nuomininkams, kurie daro žalą jūsų investicijoms, ir nuomininkams, kurie nemoka. Turėsite gerai žinoti savo valstybės iškeldinimo įstatymus ir būti pasirengę jais naudotis.

5. Išgyventi nuosprendžiai

Jūsų valstybės dvarininkas ir nuomininkų įstatymai verčia iškeldinti atrodo gana paprasta. Norėdami pradėti, jūs einate į vietos teismą, paduodate pranešimą, suplanuojate teismo datą ir pasirodote tą dieną. Tuomet teisėjas liepia nuomininkui išvykti. Nuomininkas eina tiesiai atgal į jūsų nuosavybę, greitai susitaiko ir išeina pro duris. Jokios žalos, jokios pražangos, tiesa?

Iš tikrųjų iškeldinimas dažnai yra labai brangus ir reikalauja daug laiko. Net jei sėkmingai iškeldinsite savo nuomininką, greičiausiai turėsite didelių išlaidų ir praradote daug laiko proceso metu.

Aš jau buvau tai išgyvenęs anksčiau. Štai pavyzdys, kaip gali būti iškeldinimas:

1. Nuomininkas pirmą kartą nemoka nuomos mokesčio.
2. Penktasis sukasi aplink, o nuomininkas vis dar nesumokėjo, tačiau nusprendėte palaukti dar penkias dienas, kad išvengtumėte iškeldinimo pateikimo.
3. Dešimtas ateina, o jūs vis dar negirdėjote iš nuomininko. Jūs einate į teismą, sumokate savo mokestį (kuris svyruoja nuo 35 USD iki 100 USD ar daugiau, atsižvelgiant į jūsų valstiją), o teismo sekretorius jums sako, kad teisėjas turi atsargines kopijas. Jie negali suplanuoti jūsų klausos iki kito mėnesio.
4. Kai teismo data pasislenka, jūs išleidžiate dviejų mėnesių nuomą. Teisėjas nusprendžia jūsų naudai, tačiau dabar jūs turite suplanuoti laiką su šerifu, kad pabaigtumėte iškeldinimą. Tai užtruks dar penkias dienas.
5. Jūs pasirodote su 20-uoju šerifu ir pastebite, kad nuomininkas paliko daugybę daiktų. Remiantis daugelio valstijų įstatymais, jūs dabar turite išsinuomoti daiktų saugojimo spintelę nuomininko daiktams laikyti. Tai kainuoja dar 50 USD. Dabar, jei jums labai pasisekė, turite laisvą butą, kurį reikia sutvarkyti ir iš naujo išsinuomoti. Net ir pasisekė, jei ieškosite nuomininko, greičiausiai neteksite bent vieno mėnesio nuomos mokesčio. Jei jums taip nepasisekė, nuomininkas padarė tam tikrų nuostolių, kuriuos turėsite pataisyti, kad vėl galėtumėte išsinuomoti butą..

Galų gale suskaidymas atrodo maždaug taip:

• 4 mėnesius prarasta nuoma už 750 USD: 3000 USD
• Sąnaudos, pateiktos teisme: 35 USD
• Sandėlio nuomos kaina: 50 USD
• Remonto išlaidos: 500 USD

Bendros išlaidos nuomininkui iškeldinti: 3585 USD

6. Tvarkykite savo finansus

Dvarininkai į turto valdymą turi žiūrėti kaip į besisukančias duris. Nuomininkai ateina, pasilieka nuomą ir tada eina. Kai kurie nuomininkai pratęs nuomos sutartį, dauguma pereis į kitą vietą, kai bus nuomos sutartis, ir paliks tuščią butą.

Atostogų metu butas kelis mėnesius galėjo sėdėti tuščias. Norėdami būti sėkmingas nuomininkas, turėsite išmokti tvarkyti savo finansus šventės ir bado metu. Kai kuriais mėnesiais būsite visiškai užimti, laiku sumokėsite nuomą ir nereikės remonto. Turėsite būti pakankamai atsidavę, kad sutaupytumėte ir neišleistumėte tais mėnesiais, nes kitais mėnesiais jūs patirsite laisvų darbo vietų, vėlyvą nuomą ir kapitalinį remontą..

Šeimininko finansai nesikeičia. Jei galite išmokti eiti su srautu ir planuoti netikėtumus, tiesiog galite išgyventi.

7. Savo turto saugojimas

Jei nuomininkas sužeistas dėl jums priklausančio turto, yra didelė tikimybė, kad būsite iškeltas į teismą. Žinoma, jūs turite namų savininkų draudimą, tačiau visada turite pareigą tinkamai prižiūrėti savo turtą ir tinkamai jį naudoti, kad išvengtumėte galimų nesėkmių. Saugodami savo padalinius, nesvarbu, kam to prireiks, jūs žymiai sumažinsite savo rūpesčių tikimybę šioje srityje.

Norėdami užkirsti kelią problemoms, turėsite žinoti savo vietovės statybų ir saugos kodus bei jų laikytis laikydamiesi įprastos priežiūros ir periodiškai tikrindami savo nuosavybes. Tai gali užtrukti daug darbo, tačiau vėliau galite sutaupyti brangiai kainuojančią teisinę kovą.

8. Mokesčių mokėjimas

Vienas dalykas, kurio negalima nepastebėti, yra mokesčiai. Nekilnojamojo turto nuoma yra jūsų verslas, todėl turėsite deklaruoti pajamas, kurias uždirbate pateikdami mokesčius kiekvienais metais. Tačiau vienas mokestis, į kurį dažniausiai nepaisoma, yra turto mokestis. Jei jums priklauso namas, kuriame gyvenate, ir vienas nuomojamas namas, turto mokesčio sąskaita gali būti dvigubai didesnė nei sumokėjote prieš pirkdami nuomą. Įsitikinkite, kad suprantate, kokį poveikį mokesčiai turės jūsų esmei, ir ar esate pasirengęs juos sumokėti.

Yra keletas būdų, kaip mokesčiai gali būti naudingi turto savininkui, ypač žemo būsto rinkoje. Pavyzdžiui, pagalvokite, ar jums reikia parduoti savo namus, bet negalite susigrąžinti to, ką sumokėjote už juos. Jei parduodate jį kaip savo pagrindinį namą, negalite reikalauti nuostolių dėl savo mokesčių. Tačiau jei pirmiausia paversite jį nuomojamu turtu, nuostolius galite reikalauti kaip verslo nuostolius pagal gautas nuomos pajamas ar įprastas pajamas. Tai gali sumažinti mokesčių sąskaitą tūkstančiais dolerių, ypač jei reikalaujate didelių nuostolių ir turite dideles pajamas.

Galutinis žodis

Nuomos savybių pirkimas yra puikus būdas užsidirbti. Tiesiog nepamirškite, kad buvimas nuomininku nėra viskas, kas smagu ir žaidimai. Sunkiai dirbsi dėl savo pinigų ir kartkartėmis gali susidurti su negandomis. Nuomos turto pirkimas yra ne visiems. Tai turėtų būti investicinis pasirinkimas, kurį apsvarstysite tik pasiekę tam tikrą finansinio savarankiškumo lygį.

Ne tik gali būti reikšmingos pradinės ir nuolatinės remonto išlaidos, bet norėsite investuoti nemažą įmoką, kad gautumėte geriausias paskolos sąlygas ir sumažintumėte mėnesinį hipotekos mokėjimą. Beje, žinokite, kad žemoje būsto rinkoje galite prarasti pinigus už savo investicijas ir apsiversti savo hipoteka. Vis dėlto nuomos nekilnojamojo turto pirkimas gali būti puikus būdas padidinti savo pajamas ar net pakeisti dabartines.

Ar jums priklauso nuomojamas turtas? Ko jūs išmokote iš patirties?