Ar turėčiau sutaupyti už namo pradinę įmoką ar sumokėti skolą?

Tiesą sakant, tai, kiek turite sumokėti įmoką, yra esminis dalykas nustatant šį sprendimą, taip pat ir turimos skolos įvertinimas. Bet tai sukuria keblumą. Ką jūs darote, jei jau turite tiek įmokų, tiek pradinių išmokų, tiek ir nemažą dalį skolų? Ar sumokėsite skolą ir sumokėsite mažesnę įmoką, ar nepažeisite nei skolos, nei įmokos??

Atsakyti į šį klausimą nėra sunku, tačiau reikia atidžiai išnagrinėti asmeninę situaciją, pvz., Kokią įmoką galite sau leisti, kiek turite skolų, kokia yra palūkanų norma ir kokia yra hipotekos suma. norite gauti kvalifikaciją.

Paraiškų teikimo procesas

Kreipdamasis dėl hipotekos, bankas ar brokeris atsižvelgs į reguliariai gaunamas pajamas, taip pat į jūsų šiuo metu turimas skolas. Tai suteiks jiems vaizdą, kiek pinigų galite sutaupyti kiekvieną mėnesį mokėdami hipoteką.

Remdamasis tuo, kitu jūsų turtu, kredito istorija ir išankstiniu mokėjimu, bankas ar brokeris nustatys, kokią hipoteką jie gali jums pasiūlyti ir kokia kaina.

Atvejo analizė

Apsvarstykite Jimą, kuris ruošiasi įsigyti savo pirmąjį namą. Jis turi labai gerą kreditą ir per metus namo perveda 36 000 USD po mokesčių. Jimas taip pat turi 10 000 USD kreditinės kortelės skolą, kurios minimali įmoka yra 250 USD per mėnesį, tačiau kitos skolos neturi. Jimas sutaupė iki 20 000 USD, kad galėtų sumokėti įmoką, ir ieško 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekos. Mes manysime, kad būsto draudimas kainuoja 800 USD per metus, o turto mokesčiai - 2 000 USD.

Jei Jimas panaudos 10 000 USD savo įmoką, kad sumokėtų skolą, jis gali gauti kitokią hipotekos sumą nei tada, jei neišmokėtų skolos ir sumokėtų visus 20 000 USD. Darant prielaidą, kad Jimas gali gauti 6% palūkanų normą, štai kaip skaičiai skaičiuojami. Be to, atsižvelgiant į privatų hipotekos draudimą arba PVI, šis palyginimas nedaro reikšmingos įtakos ir, siekiant supaprastinimo, neįtraukiamas..

20 000 USD įmoka, 250 USD per mėnesį kredito kortelės skola

• Mėnesio įmoka (įskaitant hipoteką, mokesčius ir draudimą): 830 USD
• Bendra namo kaina: 119 519 USD

Pradinė įmoka 10 000 USD, skolų nėra

• Mėnesio įmoka (įskaitant hipoteką, mokesčius ir draudimą): 1 073 USD
• Bendra namo kaina: 150 105 USD

Tai gana didelis skirtumas! Jimas gali gauti 30 000 USD didesnę hipoteką, jei sumokės skolą, net jei jo įmoka yra perpus mažesnė. Kodėl skirtumas toks didelis??

Kaip nustatoma paskolos suma

Tai priklauso nuo to, kaip bankas apskaičiuoja, ką galite sau leisti sumokėti. Paprastai bankas ims procentą nuo jūsų visų mėnesinių pajamų (36% yra įprasta) ir manys, kad tai yra, kiek jūs galite sumokėti už visas savo skolas, įskaitant hipoteką.

Kitaip tariant, jūsų turimi skolų mokėjimai tiesiogiai sumažins sumą, kurią bankas mano, kad prireikus galite sumokėti sumokėdami hipoteką, būsto savininkų draudimą, mokesčius ir PMI. Kai jie nustatys, kokią mėnesinę įmoką galite sau leisti, jie ekstrapoliavo, kokia yra hipotekos suma, kuriai jūs turite teisę.

Dėl šių skaičiavimų pobūdžio pradinė įmoka tik padidina bendrą hipotekos dydį, kuriam jūs turite teisę, atsižvelgiant į dolerį už dolerį. Tai yra, jei turite teisę į 150 000 USD hipoteką ir turite papildomus 10 000 USD sumokėti, galite gauti 160 000 USD hipoteką. Bet kadangi esamos skolos daro įtaką tam, kiek bankas mano, kad galite sumokėti, tai taip pat riboja jūsų hipotekos dydį. Tiesą sakant, sumokėję skolą, hipotekos suma, kuriai suteikiate teisę, padidės maždaug tris kartus daugiau nei paprasčiausia sutaupyti pinigų įmokai..

Taigi, kalbant paprastai, prasmingiausia sumokėti esamą skolą yra prasmingiausia, jei norite padidinti savo paskolos sumą.

Papildomos pastabos

Šiam svarstymui yra ir kitas aspektas. Kreditinės kortelės skolos palūkanų norma dažnai yra daug didesnė už hipotekos palūkanų normą, ir tai tikrai pasakytina Jimo atveju. Be to, iš savo mokesčių galite išskaičiuoti hipotekos palūkanas ir taip dar labiau sumažinti normą, kurią faktiškai mokate už būsto paskolą.

Kadangi beveik visada geriau prekiauti didelėmis palūkanomis už mažų palūkanų skolas, Jim sprendimas iš šios perspektyvos yra nesąžiningas. Jau neminint to, kad net jei jis perves visą įmoką 20 000 USD į savo namus, jis vis tiek turi sumokėti PMI, tai yra papildomos mėnesinės išlaidos, jei įmoka yra mažesnė nei 20%.

Išimtys

Tačiau yra keletas situacijų, kai tam tikros įmokos dalies sumokėjimas skolos atžvilgiu nebūtinai yra pats protingiausias žingsnis:

1. Jei galite sumažinti savo minimalius mokėjimo reikalavimus
Kadangi bankas apskaičiuoja, kiek paskolos galite sau leisti, naudodamiesi minimaliais jūsų reikalaujamais mokėjimais, sumažindami minimalius įmokas, netgi laikinai, galite padidinti jūsų paskolos sumą neturėdami sumokėti jokių skolų. Be to, tai geriausia padaryti paskolas, kurias norite išlaikyti, pavyzdžiui, paskolos, kurių palūkanų normos yra netoli ar net mažesnės už jūsų hipotekos palūkanų normą.

Pvz., Daugelis studentų paskolų patenka į šią kategoriją ir gali leisti pakeisti metų ar dvejų mokėjimo planą, tokiu būdu palengvinant didesnės paskolos gavimą, nemokant jokios mažų palūkanų skolos..

arba kreditinės kortelės skolą, be to, kad prašote savo įmonės sumažinti jūsų minimalius mokėjimo reikalavimus, galite apsvarstyti balanso pervedimą į kreditinę kortelę su mažesne APR norma arba reklamos laikotarpiu be jokių palūkanų. Tačiau neatidarykite naujos kortelės per arti tuo metu, kai kreipiatės dėl savo hipotekos, nes tai gali pakenkti jūsų kredito reitingui per trumpą laiką.

2. Jei negalite sau leisti daug pradinės įmokos
Nors yra hipotekos, kuriai nėra įmokų už nulinę įmoką, galimybių, jūs tikriausiai mokėsite daug didesnes palūkanų normas. Sutaupę pinigų, kad galėtumėte sumokėti net nedidelę įmoką, pavyzdžiui, 3,5 proc., Ilgainiui galite sutaupyti daugiau pinigų nei sumokėti skolą..

Tačiau tai priklauso nuo to, ar jūs netgi galite gauti paskolą už nedidelę įmoką arba jos nereikia, kokia palūkanų norma jums bus pasiūlyta ir kokia yra dabartinė jūsų esamos skolos palūkanų norma.

3. Jei galite išvengti privataus hipotekos draudimo mokėjimo
Jei nesumokėję esamos skolos galėsite sumokėti įmoką, lygią 20% jūsų namo pardavimo kainos, galite išvengti privataus hipotekos draudimo mokėjimo. Tai gali sutaupyti pinigų laikui bėgant, kol esamos skolos palūkanos nėra labai aukštos.

4. Jei jums nereikia maksimaliai padidinti paskolos sumos
Jei jums nereikia gauti didelės paskolos, taupykite grynuosius pinigus, kad galėtumėte turėti juos uždarydami ir persikeldami į savo naujus namus. Tada netikėtai išlaidos gali išaugti ir jūs galite išvengti papildomos skolos, sumokėdami už jas iš savo kišenės.

Galutinis žodis

Jei esate hipotekos rinkoje, pabandykite pažaisti su „Bankrate“ Naujojo namo skaičiuokle, kuri sugeneruoja aukščiau pateiktame atvejo tyrime naudotus skaičius. Pirmiausia suraskite jus dominančius namus. Tada į skaičiuoklę pridėkite kainą, nekilnojamojo turto mokesčio informaciją ir būsto savininkų draudimo išlaidų sąmatą. (Pabandykite paklausti kitų namų savininkų ar vietinio draudimo agento dėl draudimo įvertinimo.)

Pažiūrėkite, kiek jums iš pradžių tinka, ir jei sumokėsite skolas, suma padidės. Nepamirškite atsižvelgti ir į esamos skolos palūkanų normas. Pavyzdžiui, net jei jūs galite sumažinti savo hipotekos normą visu procentu padidindami įmoką, kokia palūkanų norma yra ta skola, kurią jūs galėjote sumokėti? Atminkite, kad būsto paskolos palūkanos yra išskaičiuojamos iš jūsų mokesčių.

Jei tik pradedate ieškoti namų, pažaiskite aukščiau esančią skaičiuoklę ir pagalvokite apie įvairius įmokos pradėjimo būdus. Nepalikite visiškai banko nuožiūra nuspręsti, ką galite sau leisti. Jei bankas mano, kad galite susitvarkyti su 2000 USD per mėnesį hipotekos mokėjimu, bet žinote, kad negalite, nesinervinkite vien dėl to, kad bankas taip sako. Raskite namą, kurį galite sau leisti, todėl galite būti tikri, kad atliksite visus mėnesinius mokėjimus ir galėsite mėgautis naujais namais be streso.

Ar jūs kada nors buvote susidūręs su sprendimu sutaupyti už namo pradinę įmoką ar sumokėti skolas? Su kuo jūs ėjote ir kodėl?